Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

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tony
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Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von tony »

Hallo,

man nehme folgenden theoretischen Fall:
Ein Mann wohnt mit seinen 2 Teenager-Kindern in einer Mietwohnung. Aus beruflichen Gründen muss er eines Tages in eine andere Stadt ziehen. Die Kinder sind inzwischen volljährig.
In Absprache mit seiner Vermieterin zieht er aus und die 2 Kinder bleiben in der Wohnung. Der Vertrag ist der alte, der Vater zahlt weiterhin die Miete.

Allerdings gibt es mit der "WG" immer wieder Ärger, bis hin zu einem frühmorgendlichen Polizeieinsatz, weil die Kripo in der Wohnung einen Straftäter vermutet (der ist aber schon wieder weg).
Auch ziehen immer wieder Freunde der jungen Frauen ein. D.h. die WG vergrößert sich, ohne jede Absprache oder Genehmigung. Im Vertrag mit dem Vater steht allerdings lediglich, dass "3 Personen" die Mietsache beziehen.

Die Vermieterin, mit der der Vater die "WG-Absprache" traf, ist inzwischen verstorben. Ihre Kinder (vormals nur Miteigentümer) sind nun Eigentümer.

Haben die Vermieter eine rechtliche Handhabe, um dem Treiben Einhalt zu gebieten, sei es durch Abmahnung oder gar Kündigung?

Danke und Grüße
T.

karli
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von karli »

tony hat geschrieben: Der Vertrag ist der alte, der Vater zahlt weiterhin die Miete.
Man muss eine Wohnung, die man gemietet hat nicht bewohnen.
tony hat geschrieben: 2 Kinder bleiben in der Wohnung
Natürlich sind die Kinder berechtigt in der vom Vater gemieteten Wohnung zu wohnen.
tony hat geschrieben: Allerdings gibt es mit der "WG" immer wieder Ärger, bis hin zu einem frühmorgendlichen Polizeieinsatz, weil die Kripo in der Wohnung einen Straftäter vermutet (der ist aber schon wieder weg).
Warum sollten die Mieter für einen Irrtum der Polizei verantwortlich sein?
tony hat geschrieben:Auch ziehen immer wieder Freunde der jungen Frauen ein.
Auch Besuch dürfen Mieter bekommen. Käme halt darauf an wie lange die einzelnen Personen jeweils bleiben.
tony hat geschrieben:Die Vermieterin, mit der der Vater die "WG-Absprache" traf, ist inzwischen verstorben. Ihre Kinder (vormals nur Miteigentümer) sind nun Eigentümer.
Wie kommt der Vermieter darauf, daß eine WG besteht? Meiner Ansicht nach hätte es nicht einmal eine Absprache geben müssen, der Vater ist Mieter und die Kinder sind berechtigt weiterhin dort zu wohnen.
Haben die Vermieter eine rechtliche Handhabe, um dem Treiben Einhalt zu gebieten, sei es durch Abmahnung oder gar Kündigung?
Wenn da nicht mehr ist, dürfte es meiner Ansicht nach schwierig werden.
Wenn du kritisiert wirst, dann mußt du irgend etwas richtig machen, denn man greift nur denjenigen an, der den Ball hat. (Bruce Lee)
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tony
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von tony »

karli hat geschrieben: Natürlich sind die Kinder berechtigt in der vom Vater gemieteten Wohnung zu wohnen.
Dann dürfte ich also eine Wohnung mieten und jemand anderen aus meiner Familie darin wohnen lassen, wenn ich ausziehe?
Schwer vorstellbar.
karli hat geschrieben: Auch Besuch dürfen Mieter bekommen. Käme halt darauf an wie lange die einzelnen Personen jeweils bleiben.
Ein geändertes Klingelschild ist wohl kaum "Besuch"... (und die E-Mail-Info: "es wohnt jetzt übrigens nicht mehr Freund A sondern Freund B mit in der Wohnung" steht eher auch nicht für Besuch, was denken Sie?)
karli hat geschrieben: Wie kommt der Vermieter darauf, daß eine WG besteht?
Siehe oben.
karli hat geschrieben: der Vater ist Mieter und die Kinder sind berechtigt weiterhin dort zu wohnen.
Auch dies (also bei Auszug des Hauptmieters, der als einziger namentlich im Vertrag steht) halte ich ohne Änderung des Mietvertrags oder anderweitige schriftliche Vereinbarung für juristisch nicht korrekt.

Bin gespannt auf weitere Meinungen.

winterspaziergang
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von winterspaziergang »

tony hat geschrieben:
karli hat geschrieben: Natürlich sind die Kinder berechtigt in der vom Vater gemieteten Wohnung zu wohnen.
Dann dürfte ich also eine Wohnung mieten und jemand anderen aus meiner Familie darin wohnen lassen, wenn ich ausziehe?
Schwer vorstellbar.
ist aber so, zumal die Kinder ja vorher schon dort gelebt haben
tony hat geschrieben:
karli hat geschrieben: Auch Besuch dürfen Mieter bekommen. Käme halt darauf an wie lange die einzelnen Personen jeweils bleiben.
Ein geändertes Klingelschild ist wohl kaum "Besuch"... (und die E-Mail-Info: "es wohnt jetzt übrigens nicht mehr Freund A sondern Freund B mit in der Wohnung" steht eher auch nicht für Besuch, was denken Sie?)
Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann gegebenenfalls nach Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) und schließlich das Mietverhältnis auch fristlos kündigen (§ 543 BGB). Der Vermieter muss die unerlaubte Untervermietung allerdings beweisen. Hierfür reicht unter Umständen schon das Vorhandensein eines Namensschilds des Untermieters an Klingelbrett, Briefkasten oder Tür, oder die Aussage von Nachbarn.
Auch dies (also bei Auszug des Hauptmieters, der als einziger namentlich im Vertrag steht) halte ich ohne Änderung des Mietvertrags oder anderweitige schriftliche Vereinbarung für juristisch nicht korrekt.
die bereits dort wohnenden Kinder können wohnen bleiben, auch wenn der Hauptmieter nicht mehr dort wohnt. Ein neuer MV ist nicht notwendig.

tony
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von tony »

Vielen Dank für die Informationen.

Bezüglich der Untervermietung habe ich noch ein paar Nachfragen:

1. Gilt die Vertragsverletzung auch, wenn der neue Mitbewohner keine Miete zahlt, also gratis dort mitwohnt?
2. Kann der Mieter sich auf eine mündlich Absprache/Erlaubnis berufen? In hiesigem Beispiel mit der (inzwischen verstorbenen) Vor-Vermieterin.
3. Kann der Mieter sich ab einem bestimmten Punkt auf eine Art "Gewohnheitsrecht" berufen, wenn der VM trotz Kenntnis der Situation nicht sofort reagiert?

Danke und Grüße
T.

winterspaziergang
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von winterspaziergang »

tony hat geschrieben: Bezüglich der Untervermietung habe ich noch ein paar Nachfragen:

1. Gilt die Vertragsverletzung auch, wenn der neue Mitbewohner keine Miete zahlt, also gratis dort mitwohnt?
hier noch was nachgereicht zum Thema Familienangehörige und Dritte, zu denen nicht-eheliche Partner zählen:

Verwandte ersten Grades und Ehepartner brauchen keine Zustimmung
Nahe Familienangehörige - so schon frühere Urteile - sind keine Dritten im Sinne des Gesetzes. Das bedeutet, Mieter können ihre Eltern oder Kinder in die Mietwohnung aufnehmen, ohne vorher den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Das Gleiche gilt für den Ehepartner, auch er kann problemlos nachziehen, ohne dass es auf eine Vermieterzustimmung ankommt.
Berechtigtes Interesse genügt für den Einzug
Aber auch das Zusammenziehen oder das Zusammenleben mit einem Dritten, einem Lebensgefährten, kann der Vermieter letztlich weder verhindern noch verbieten. Auch das steht im Gesetz. Nach Paragraph 553, Absatz 1, des Bürgerlichen Gesetzbuches hat der Mieter Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme eines Dritten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Das ist bei der Begründung einer Lebensgemeinschaft oder Partnerschaft natürlich der Fall.


und

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der auf höchst persönlichen Motiven beruhende und auch nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft einzugehen, praktisch immer ausreicht, um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des "Dritten" in die Wohnung darzulegen. Dann könnte der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn es durch die Aufnahme des Lebensgefährten zu einer Überbelegung der Wohnung käme.

Die Erlaubnis ist eine Formalie. Daher könnte es anders bewertet werden, wenn die Wohnung groß genug ist und die Zuziehenden Partner sind, als ein tatsächlicher Untermieter.
2. Kann der Mieter sich auf eine mündlich Absprache/Erlaubnis berufen? In hiesigem Beispiel mit der (inzwischen verstorbenen) Vor-Vermieterin.
klar
3. Kann der Mieter sich ab einem bestimmten Punkt auf eine Art "Gewohnheitsrecht" berufen, wenn der VM trotz Kenntnis der Situation nicht sofort reagiert?
sofort reagieren muss er nicht, ab Kenntnis sollte er sich aber wohl besser nicht allzu viel Zeit lassen

tony
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von tony »

Nochmals vielen Dank für die präzisen Infos!

Zu den Urteilen: in meinem Beispiel wäre dann aber zu beurteilen, inwiefern es sich um einen "Lebenspartner" oder einen "guten Freund" handelt. Und ob diese Regelung nicht nur für den Hauptmieter gilt.
Ansonsten würde das ja bedeuten: Ich wohne mit meiner Familie in einer Wohnung und lasse den Freund meiner Tochter einziehen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das so einfach geht.

Und allgemein gefragt: wo beginnt für den Gesetzgeber eine "Lebenspartnerschaft"?
winterspaziergang hat geschrieben:
2. Kann der Mieter sich auf eine mündlich Absprache/Erlaubnis berufen? In hiesigem Beispiel mit der (inzwischen verstorbenen) Vor-Vermieterin.
klar
Geht eine solche Absprache automatisch auf den neuen Vermieter über, ja? (Bzw: wie soll er die Absprache im Streitfall beweisen?)

SusanneBerlin
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von SusanneBerlin »

Und allgemein gefragt: wo beginnt für den Gesetzgeber eine "Lebenspartnerschaft"?
Es gibt für den Vermieter keine gesetzliche Möglichkeit, den Beziehungsstatus des Mieters und seines in die Wohnung aufgenommenen Partners zu überprüfen. Wenn der Mieter behauptet es würde sich um den Lebenspartner/in, Freund/in, Lebensabschnittsgefährten/in, Partner/in in wilder Ehe, um eine Lebensgemeinschaft oder was auch immer handeln, muss der Vermieter das so hinnehmen ohne eine Kontrollmöglichkeit.

Auch der Gesetzgeber stellt es seinen Bürgern völlig frei, ohne standesamtlich eingetragene Ehe oder Lebenspartnerschaft gleichwohl in Partnerschaften zu leben und in eine gemeinsam Wohnung bzw. in die Wohnung des Partners zu ziehen.
Grüße, Susanne

Rabenwiese
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von Rabenwiese »

Wenn die dort wohnenden bzw. eher der Mieter selbst nur zwei oder drei gute "Ausreden" haben, ist für den Vermieter da nichts zu ändern.

Das die Polizei mal vorbei kommt, kann jedem passieren. Mein NAchbar hat auch die seltsamsten Einfälle seit letzte Woche die Polizei bei uns war. ( wir riefen sie da unsere Jungs zum inzwischen 3. Male von den gleichen anderen verprügelt und bestohlen, eng genommen beraubt, worden sind.


Wie schon angemerkt muss ein Mieter nicht dort wohnen wo er mietet.

Das nun die Erben alleiniger Vermieter sind ändert auch nichts an der vertraglichen Situation. Selbst wenn es völlig fremde wären die als Verkäufer in den Vertrag an die Verieterposition gerückt wären, wären wir sehr wahrscheinlich an gleicher stelle.

Die Erwähnung eines weiteren Namen am Klingel / Briefkasten macht auch noch keinen Mieter.

Ganz am Ende stünde immer noch die Frage: Was denkt das Gericht dazu.

In dieser Konstellation sind wir ganz schnell an dem Punkt wo ein Richter spricht. "NAja, das sind junge unbedarfte Teenager und sie wussten es nicht besser. Eine Kündigung bestätige ich dem Vermieter nicht. Eine Abmahnung mit leichten BAuchschmerzen"

Solche Zivilrechtlichen Sachen werden lange nicht auf einem so hohen Niveau verhandelt wie man es manchmal im Internet findet.

tony
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von tony »

Danke für die hilfreichen Einschätzungen.

Rein formal betrachtet: Muss ein neuer Mitbewohner dem Vermieter mitgeteilt werden? Und muss man dem Vermieter eine Meldebestätigung zukommen lassen?

Spezi
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von Spezi »

Muss ein neuer Mitbewohner dem Vermieter mitgeteilt werden? Und muss man dem Vermieter eine Meldebestätigung zukommen lassen?
Mitbewohner im Sinne "Besucher" natürlich nicht.
Solange keine polizeiliche Anmeldung erfolgt auch nicht.
Erst wenn es um die Aufnahme und Führung eines gemeinsamen Haushalts geht: JA.
Gruß Spezi

RM
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Re: Mieter zieht aus – Kinder bleiben als Chaos-WG...

Beitrag von RM »

tony hat geschrieben:Nochmals vielen Dank für die präzisen Infos!
Die Präzision hatte allerdings gewisse Schönheitsfehler...

Es fängt damit an, dass für jede Gebrauchsüberlassung an Dritte eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist und nicht nur für eine Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Die Erlaubnis ist also selbstverständlich nicht nur bei einer Untervermietung, der Gesetzgeber spricht in diesem Fall von Weitervermietung, sonder auch bei einer unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung erforderlich.

Darüber hinaus hat der Mieter unter gewissen Voraussetzungen Anspruch auf die Erlaubnis. Die Begründung für ein berechtigtes Interesse wird beim hier in Rede stehenden Sachverhalt nicht auf die Aufnahme eines Lebensgefaehrten zu beschränken sein. Es geht schließlich um irgendwelche Partner der Kinder des Mieters und nicht um einen Partner des Mieters.

Auffällig war auch, dass beim Thema "Besuch" reflexartig auf die Dauer abgestellt wurde. Auch wenn die Abgrenzung zwischen Besucher und Bewohner im Einzelfall schwierig sein mag: eine Gebrauchsüberlassung ist aber schon vom ersten Tag an eine Gebrauchsüberlassung.

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