Massives Problem mit Mieter

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Rolf22
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Massives Problem mit Mieter

Beitrag von Rolf22 » 09.12.17, 10:15

Folgender theoretischer Fall: Angenommen, Vermieter A hat einen Mieter M, der seiner Mietzahlung nur unregelmäßig nachkommt. Die Mietschulden belaufen sich mittlerweile auf 6 Monatsmieten. Er hat M jetzt mit 2 Wochenfrist fristlos gekündigt, aber M rührt sich nicht.

Hinzu kommt, dass M ohne Rücksprache mit A vor 6 Wochen eine Frau mit Kind als Freundin aufgenommen hat. Diese Frau hat ebenso wie M ein Alkoholproblem. Seit 6 Wochen ist der Hausfrieden auch erheblich gestört, weil aus dem Umfeld dieser Frau ständig Saufkumpanen in die Wohnung kommen und erheblichen Lärm verursachen. Andere Mieter haben sich bereits bei A beschwert.

Wie wird A den Mieter am schnellsten los? Wie lange darf ein Mieter jemanden als "Gast" aufnehmen? Kann A für die Frau ein Hausverbot aussprechen und bei Verletzung die Polizei einschalten?

michelbub
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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von michelbub » 09.12.17, 10:37

Am schnellste wird man den Mieter los wenn dieser die Kündigung akzeptiert und auszieht. Wenn nicht dann per Räumungsklage.

Lebt der Besucher allerdings länger als sechs Wochen in der Mieterwohnung, so wird regelmäßig davon ausgegangen, dass es sich um eine genehmigungspflichtige Gebrauchsüberlassung handelt. Die Annahme, dass nach mehrwöchigem Aufenthalt oder mehr als 3 Monaten von einer genehmigungspflichtigen Gebrauchsüberlassung auszugehen ist, kann widerlegt werden. Besondere Gegebenheiten können auch einen mehrmonatigen Aufenthalt die Annahme rechtfertigen, dass es sich um Besuch handelt (z.B. Aufnahme von Verwandten oder Bekannten in einer Notsituation, Studentenbesuch während der Semesterferien).

SusanneBerlin
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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von SusanneBerlin » 09.12.17, 10:50

Hallo,
Wie wird A den Mieter am schnellsten los?
Durch eine Räumungsklage. Wobei man von der Räumungsklage nicht als der schnellsten, sondern der einzigen Methode sprechen muss, einen gekündigten Mieter aus der Wohnung zu bekommen, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht.
Kann A für die Frau ein Hausverbot aussprechen und bei Verletzung die Polizei einschalten?
Nein.
Wie lange darf ein Mieter jemanden als "Gast" aufnehmen?
Die Rechtssprechung ist uneinheitlich in der Frage, wann ein Gast kein Gast mehr ist, sondern Mitbewohner.
Es spielt in dieser Situation eh keine Rolle mehr, denn der VM hat faktisch keine Handhabe, das Mitaufnehmen weiterer Personen in die Wohnung zu unterbinden. Die Möglichkeiten, die der VM hat wenn der Mieter weitere Personen in die Wohnung aufnimmt, ist auf eine Abmahnung und die Kündigung der Wohnung wegen unberechtigter Gebrauchsüberlassung an Dritte beschränkt. Da dem Mieter bereits wirksam wegen Mietschulden gekündigt wurde, eröffnet ein weiterer Kündigungsgrund keine weiteren Handlungsoptionen für den Vermieter.
Grüße, Susanne

freemont
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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von freemont » 09.12.17, 11:30

Rolf22 hat geschrieben:... Er hat M jetzt mit 2 Wochenfrist fristlos gekündigt, aber M rührt sich nicht.

...

Die fristlose Kündigung wird aber unwirksam, wenn der Mietrückstand u.U. "vom Amt" vollständig ausgeglichen, bzw. wenn das zugesichert wird. So steht es in § 569 III Nr. 2 BGB:
1Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Allein darauf sollte man sich also nicht verlassen, um einen Anwalt wird man hier kaum herum kommen, auch wenn man wahrscheinlich auf den Kosten sitzen bleiben wird.

Da muss jetzt abgemahnt werden, unbefugte Gebrauchsüberlassung, Lärm, Störung des Hausfriedens usw. usf. Dann sollte, sicherheitshalber, nicht nur fristlos, sondern auch hilfsweise ordentlich wegen Pflichtverletzung i.S. § 573 II Nr. 1 BGB gekündigt werden.

Das will aber solide vorbereitet und ausformuliert sein. Der Mieter wird mit höchster Wahrscheinlichkeit anwaltlich vertreten sein.

Rolf22
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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von Rolf22 » 09.12.17, 12:05

Welche Folgen hätte es, wenn A gegen die "Mitbewohnerin" ein Hausverbot erteilt?

michelbub
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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von michelbub » 09.12.17, 12:43

Rolf22 hat geschrieben:Welche Folgen hätte es, wenn A gegen die "Mitbewohnerin" ein Hausverbot erteilt?

Vermutlich gar keine, da der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht.

Der Vermieter darf sein Hausrecht gegenüber Besuchern aber in bestimmten Ausnahme­fällen geltend machen. So könne nach Ansicht des Amts­gerichts Köln aus­nahmsweise der Vermieter bestimmten Personen das Betreten des Hauses verbieten, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder die gemeinschaftlich zu benutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat (Amtsgericht Köln, Urteil vom 22.09.2004, Az. 209 C 108/04). Zudem dürfe nach Auffassung des Amts­gerichts München ein Vermieter gegenüber Dritten ein Hausverbot erteilen, sofern kein Mieter diesem wider­spricht oder den Besuch des Dritten explizit wünscht (Amtsgericht München, Urteil vom 16.09.2013, Az. 424 C 14519/13).

Rolf22
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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von Rolf22 » 09.12.17, 15:12

@michelbub: Danke für Ihre Mühe. Eine Frage hätte ich noch bezügl. des Münchener Urteils
Auffassung des Amts­gerichts München ein Vermieter gegenüber Dritten ein Hausverbot erteilen, sofern kein Mieter diesem wider­spricht oder den Besuch des Dritten explizit wünscht
Der jetzige Mieter würde dem sicher widersprechen. Aber: Wie lange ist er rechtskräftig Mieter? Die fristlose Kündigung war mit einer 2-wöchigen Frist verbunden. Hat er danach überhaupt noch den Status eines Mieters?

ktown
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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von ktown » 09.12.17, 16:06

Bitte beachten. Amtgerichtsurteile sind nicht allgemeingültig und nur auf den Einzelfall zu betrachten.
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"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von Froggel » 10.12.17, 03:10

Rolf22 hat geschrieben:Wie lange ist er rechtskräftig Mieter? Die fristlose Kündigung war mit einer 2-wöchigen Frist verbunden. Hat er danach überhaupt noch den Status eines Mieters?
Rechtskräftig Mieter ist er bis zu dem Zeitpunkt der Kündigung. Allerdings wird er, wenn er weiter wohnen bleibt und dem nicht widersprochen wird (und sei es durch eine Räumungsklage), in den Mietvertrag wiedereingesetzt. Darum ist es wichtig, dem Mieter spätestens innerhalb von zwei Wochen nach dem Kündigungstermin die weitere Nutzung zu untersagen und darauf hinzuweisen, dass kein Interesse an einem fortgeführten Mietverhältnis besteht. Die beste Variante ist noch, dieses gleich in der Kündigung zu schreiben. Dann zahlt der (Ex)-Mieter ab dem Kündigungszeitpunkt keine Miete mehr, sondern eine Nutzungsentschädigung. Hat man die zwei-Wochen-Frist verpasst, hilft nur eine erneute Kündigung. Klick mich!
Ich bin kein Jurist.
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Rolf22
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Re: Massives Problem mit Mieter

Beitrag von Rolf22 » 10.12.17, 09:39

@Froggel: Vielen Dank, das war sehr hilfreich!

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