NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

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SiebenerX
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NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von SiebenerX » 12.04.18, 17:46

Hallo zusammen!

Folgende Situation:
Mieter erhält NK-Abrechnung: Vierstellige Nachzahlung (6-Personen-HH). Mieter wundert sich, weil sich in den zwei vorigen Jahren jeweils dreistellige Guthaben ergaben und der Verbrauch dieses Jahr nur minimal höher war.
Auf Nachfrage begründet die Hausverwaltung: In den letzten zwei Jahren wurde der Wasserverbrauch für das gesamte Mehrparteienhaus von den Stadtwerken nur geschätzt, dieses Jahr wurde mal wieder abgelesen. Laut Hausverwaltung hätten die Stadtwerke zuvor keine Ablesung akzeptiert, sondern wollten schätzen und es war der Hausverwaltung bewusst, dass zu niedrig geschätzt wurde, sie konnten aber nichts dagegen tun. (In der NK-Abrechnungen sind übrigens keine Werte als Schätzung gekennzeichnet)
Mieter erfährt derweil von den Stadtwerken, dass die Hausverwaltung in den letzten 6 (!) Jahren die Ableseaufforderung ignoriert hat und die Stadtwerke deshalb schätzen mussten. Dieses Jahr habe die Hausverwaltung wieder abgelesen.

Fragen:
1. Darf die Hausverwaltung das? Also über Jahre hinweg mit einer wissentlich zu niedrigen Schätzung abrechnen, dies dem Mieter aber nie mitteilen und dann plötzlich die realen Werte benutzen?
2. Der Mieter hat einen Wasserzähler in der Wohnung, der auch jährlich abgelesen wurde. Ist die Schätzung des Gesamtverbrauchs für ihn in diesem Fall überhaupt relevant? Sollte hier nicht einfach der reale Verbrauch des Mieters abgerechnet werden und fertig?

Vielen Dank schon mal im Voraus für eure Antworten!

windalf
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von windalf » 12.04.18, 19:20

2. Der Mieter hat einen Wasserzähler in der Wohnung, der auch jährlich abgelesen wurde. Ist die Schätzung des Gesamtverbrauchs für ihn in diesem Fall überhaupt relevant? Sollte hier nicht einfach der reale Verbrauch des Mieters abgerechnet werden und fertig?
Auf dem Gesamtzähler stehen üblicher Weise deutlich mehr Einheiten als auf der Summe der Einzelzähler. Das liegt unter anderem darin begründet, dass es unwirtschaftlich wäre ähnlich exakte Zähler für jede Einheit zu verbauen (bei niedrigem Durchfluss messen diese Zähler besonders schlecht/gar nicht) wie bei dem Gesamtzähler. Die Differenz zwischen Summe aller Zähler und der des Gesamtzählers wird üblicher Weise anteiligt verteilt.

Die Differenz darf aber nicht zu groß werden (ca. 20%) sonst lassen die Gerichte die Differenz wegen nicht ordnungsgemäßer Bewirtschaftung gern beim Vermieter hängen...
...fleißig wie zwei Weißbrote
0x2B | ~0x2B
Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.

hambre
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von hambre » 12.04.18, 22:56

Wie lange wohnt Ihr denn schon in der Wohnung?

SiebenerX
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von SiebenerX » 12.04.18, 23:08

Es handelt sich um eine WG, die seit über 10 Jahren besteht (zwar wechselnde Bewohner, aber selber Mietvertrag).

freemont
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von freemont » 13.04.18, 07:07

SiebenerX hat geschrieben:... Sollte hier nicht einfach der reale Verbrauch des Mieters abgerechnet werden und fertig?
...
Hallo,

vierstellige Nachzahlung, da stellt sich die Frage, inwieweit hier Abrechnungszyklen in die Abrechnung eingeflossen sind, die bereits verfristet sind. § 556 III BGB, ist die Jahresfrist abgelaufen, ist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen.

Mit der neuesten Abrechnung darf ja eigentlich nur der Verbrauch für diesen Abechnungszeitraum geltend gemacht werden. D.h. es müsste vom realen Anfangs-Zählerstand ausgehend der tatsächliche Verbrauch einfliessen. Hier wurde dagegen der geschätzte Anfangs-Zählerstand zugrunde gelegt.

Der tatsächliche Anfangs-Zählerstand ist nicht bekannt, nicht abgelesen. Deshalb wird auch jetzt nur eine Schätzung in Betracht kommen. So ist die Abrechnung jedenfalls falsch, das steht fest.

Man könnte, wenn die geschätzte Abrechnung vorliegt, § 12 I HeizKV analog anwenden, analog, weil es hier nicht um Heizkosten geht:
(1)
Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.
Die Schätzungenauigkeit würde also zugunsten des Nutzers mit einem Sicherheitsabschlag von 15% kompensiert.

Den Schaden, den Ausfall müsste der Vermieter tragen, der hat die Ablesungen ja auch verbummelt. Der Versorger wird nicht auf sein Geld verzichten und sich an seinem Vertragspartner schadlos halten.

Entsprechend wenig Einsicht wird der Vermieter zeigen das Problem zu lösen.

RM
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von RM » 14.04.18, 10:55

SiebenerX hat geschrieben: ... Mieter erfährt derweil von den Stadtwerken, dass die Hausverwaltung in den letzten 6 (!) Jahren die Ableseaufforderung ignoriert hat und die Stadtwerke deshalb schätzen mussten. Dieses Jahr habe die Hausverwaltung wieder abgelesen.
Es gibt zwei unterschiedliche Darstellungen. Damit drängt sich die Frage auf, warum ein Mieter eine der beiden Versionen für zutreffend hält?
Wie wäre es mit der alternativen Wertung, dass der Wasserversorger nicht bereit war, nach Ablesung seiner Zähler korrekte Rechnungen zu erstellen?
SiebenerX hat geschrieben: 1. Darf die Hausverwaltung das? Also über Jahre hinweg mit einer wissentlich zu niedrigen Schätzung abrechnen, dies dem Mieter aber nie mitteilen und dann plötzlich die realen Werte benutzen?
Grundsätzlich ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig. Abgerechnet werden die Kosten, die in der Periode vom Versorger in Rechnung gestellt wurden.
Das Gegenstück dazu wäre eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip, die beim Wasserverbrauch nur verlangt werden könnte, wenn die Abrechnung nach dem Abflussprinzip zu unbilligen Ergebnissen führt. Unbilligkeit wird z.B. bei einem Mieterwechsel in Betracht kommen. Eine schlichte Verschiebung von einem Jahr ins nächste führt gewiss nicht zu Unbilligkeit.
SiebenerX hat geschrieben: 2. Der Mieter hat einen Wasserzähler in der Wohnung, der auch jährlich abgelesen wurde. Ist die Schätzung des Gesamtverbrauchs für ihn in diesem Fall überhaupt relevant? Sollte hier nicht einfach der reale Verbrauch des Mieters abgerechnet werden und fertig?
Eine Betriebskostenabrechnung folgt grundsätzlich und immer einem einfachen Verfahren: Gesamtkosten des Vermieters werden durch Anwendung des zutreffenden Umlageschlüssels auf die einzelnen Wohnungen verteilt.
Das ist ein anderes Verfahren als ein "Verkauf" mit Preisermittlung aus Menge x Preis/Einheit.
Man stelle sich der Einfachheit halber mal vor, der Vermieter hätte in den zu niedrig geschätzten Vorjahren Kosten abgerechnet, die nicht in Rechnung gestellt wurden.

freemont
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von freemont » 14.04.18, 11:15

RM hat geschrieben:... Eine schlichte Verschiebung von einem Jahr ins nächste führt gewiss nicht zu Unbilligkeit.
...
§ 556 IV BGB lässt es nicht zu, die Ausschlussfrist des § 556 III 2, 3 BGB so zu umgehen.

I.Ü. sind die ganzen Jahre bereits abgerechnet worden. Einer Nachforderung steht § 556 III 3 BGB entgegen.

SiebenerX
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von SiebenerX » 14.04.18, 13:34

Erst einmal vielen Dank für eure Antworten und Sichtweisen, die mir schon sehr weitergeholfen haben, einige Fragen habe ich aber noch:

§ 556 BGB (2): „Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.“
--> D.h. die Hausverwaltung (= HV) darf keine Schätzungen des Versorgers akzeptieren und zur Abrechnung benutzen, die (wissentlich) deutlich zu niedrig sind? Und: Ab welcher Abweichung von der Realität gilt die Höhe einer Vorauszahlung als nicht mehr angemessen?

§ 556 BGB (3): „Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
--> D.h. in diesem Fall käme es darauf an, wer die Schätzung notwendig gemacht hat, HV oder Versorger? (Also wenn die HV die Ablesung verbummelt, dann bleibt sie auf den aufgelaufenen Kosten sitzen, und wenn der Versorger keine Ablesung akzeptiert, dann darf die HV die aufgelaufenen Kosten später weitergeben?)
Wie könnte der Mieter das denn zweifelsfrei herausfinden? Vielleicht durch Einsicht in bestimmte Unterlagen der HV?

Müssen geschätzte Werte in der NK-Abrechnung als solche gekennzeichnet werden (zb um die Mieter bzgl. der drohenden Nachzahlung nicht im Dunkeln tappen zu lassen o.ä.)? Falls ja: Welche Folgen hätte es, wenn dies unterlassen wird, insbesondere bzgl. der Fristen für Einwendungen des Mieters gegen die aktuelle und auch gegen frühere NK-Abrechnungen?

SusanneBerlin
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von SusanneBerlin » 14.04.18, 13:48

Hallo,
§ 556 BGB (2): „Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.“
--> D.h. die Hausverwaltung (= HV) darf keine Schätzungen des Versorgers akzeptieren und zur Abrechnung benutzen, die (wissentlich) deutlich zu niedrig sind? Und: Ab welcher Abweichung von der Realität gilt die Höhe einer Vorauszahlung als nicht mehr angemessen?
Mit dem § soll der Mieter vor allem vor einer zu hohen Vorauszahlungen geschützt werden. Stellt sich bei der Abrechnung heraus, dass die Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig waren, kann der Mieter eine Anpassung verlangen. Aus dem § ergibt sich nicht, dass der Mieter keine Nachzahlung leisten muss.
Grüße, Susanne

freemont
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von freemont » 14.04.18, 15:52

SiebenerX hat geschrieben: ...
§ 556 BGB (3): „Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
--> D.h. in diesem Fall käme es darauf an, wer die Schätzung notwendig gemacht hat, HV oder Versorger? (Also wenn die HV die Ablesung verbummelt, dann bleibt sie auf den aufgelaufenen Kosten sitzen, und wenn der Versorger keine Ablesung akzeptiert, dann darf die HV die aufgelaufenen Kosten später weitergeben?)
Wie könnte der Mieter das denn zweifelsfrei herausfinden? Vielleicht durch Einsicht in bestimmte Unterlagen der HV?
...

Ja, ich denke, das ist das Wesentliche.

Was der Versorger zu der Angelegenheit sagt ist ja bekannt. Wieso soll das falsch sein? Ich kann mir ehrlich gesagt nicht vorstellen, dass der 6 Jahre lang Daten nicht berücksichtigt, die ihm der Vermieter mitgeteilt hat.

Welche weiteren Nachweise soll man als Mieter sonst benötigen, um die Abrechnung in Frage zu stellen? Absichern sollte man sich, Wer hat das gesagt, wenn man das schriftlich hat wäre es am besten.

Und -s.o.- selbstverständlich hätte in allen Schätz-Abrechnungen darauf hingewiesen werden müssen, dass nicht nach Verbrauch, sondern aufgrund einer Schätzung abgerechnet wurde. Dann wäre es das gute Recht der Mieter gewesen, die o.g. 15% abzuziehen. Jetzt schliesst die o.g. Ausschlussfrist eine Nachforderung aus.

6 Jahre, die Regelverjährung sind 3 Jahre. Also sogar wenn die Ausschlussfrist, das o.g. 1 Jahr, nicht greifen würde, wären etliche Abrechnungszyklen bereits verjährt. Kein Mensch kann mehr nachvollziehen, welche Verbräuche im aktuellen End-Zählerstand enthalten sind.

Interessantes Problem wird sein, die neueste Abrechung korrekt neu zu machen, da kann man eine Doktorarbeit daraus machen.

hambre
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von hambre » 14.04.18, 20:21

freemont hat geschrieben:
RM hat geschrieben:... Eine schlichte Verschiebung von einem Jahr ins nächste führt gewiss nicht zu Unbilligkeit.
...


§ 556 IV BGB lässt es nicht zu, die Ausschlussfrist des § 556 III 2, 3 BGB so zu umgehen.

I.Ü. sind die ganzen Jahre bereits abgerechnet worden. Einer Nachforderung steht § 556 III 3 BGB entgegen.

Das ist so nicht zutreffend

Nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07 kann der Vermieter grundsätzlich sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abrechnen.

Wenn sich der Vermieter sich wie in diesem Fall für eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip entscheidet, dann kommt es alleine darauf an, welche Zahlungen in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum erfolgt sind. Ob mit der Zahlung auch Leistungen aus vorangegangen Jahren abgerechnet werden ist nicht relevant.

Der BGH schränkt das nur dahin gehend ein, dass in gesondert gelagerten Fällen eines Mieterwechsels das Abflussprinzip ggf. nicht zulässig wäre. In dem hier diskutierten Fall hat jedoch kein Mieterwechsel stattgefunden. Dadurch entstehenden Nachforderungen steht daher auch nicht der § 556 Abs. 3 BGB entgegen.

Ob der BGH an dieser Auffassung auch für den Fall festhalten würde, dass über einen Zeitraum von 5 Jahren eine zu niedrige Schätzung erfolgt ist, die dann im 6. Jahr nachgeholt wird, mag ich nicht abschließend beurteilen, denn in dem zitierten Urteil ging es um die Abrechnung von Leistungen, die bei Anwendung des Leistungsprinzips eigentlich dem Vorjahr hätten zugeordnet werden müssen.

freemont
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Re: NK-Abrechnung: Geschätzter Wasserverbrauch

Beitrag von freemont » 14.04.18, 20:40

hambre hat geschrieben:
freemont hat geschrieben:
RM hat geschrieben:... Eine schlichte Verschiebung von einem Jahr ins nächste führt gewiss nicht zu Unbilligkeit.
...


§ 556 IV BGB lässt es nicht zu, die Ausschlussfrist des § 556 III 2, 3 BGB so zu umgehen.

I.Ü. sind die ganzen Jahre bereits abgerechnet worden. Einer Nachforderung steht § 556 III 3 BGB entgegen.

Das ist so nicht zutreffend

Nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07 kann der Vermieter grundsätzlich sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abrechnen.

Wenn sich der Vermieter sich wie in diesem Fall für eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip entscheidet, dann kommt es alleine darauf an, welche Zahlungen in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum erfolgt sind. Ob mit der Zahlung auch Leistungen aus vorangegangen Jahren abgerechnet werden ist nicht relevant.

Der BGH schränkt das nur dahin gehend ein, dass in gesondert gelagerten Fällen eines Mieterwechsels das Abflussprinzip ggf. nicht zulässig wäre. In dem hier diskutierten Fall hat jedoch kein Mieterwechsel stattgefunden. Dadurch entstehenden Nachforderungen steht daher auch nicht der § 556 Abs. 3 BGB entgegen.

Ob der BGH an dieser Auffassung auch für den Fall festhalten würde, dass über einen Zeitraum von 5 Jahren eine zu niedrige Schätzung erfolgt ist, die dann im 6. Jahr nachgeholt wird, mag ich nicht abschließend beurteilen, denn in dem zitierten Urteil ging es um die Abrechnung von Leistungen, die bei Anwendung des Leistungsprinzips eigentlich dem Vorjahr hätten zugeordnet werden müssen.
Hier sind über 6 jahre geschätzte Zahlen in die Abrechnungen eingeflossen. Ihre Ausführungen gehen also an der Sache vorbei.

In keiner der Abrechnungwn wurde darauf hingewiesen, dass Schätzwerte eingeflossen sind. Entgegen den vertraglich vereinbarten Abrechungsmodalitäten.

Der Vermieter kann nicht unter Berufung auf das Abflussprinzip der Haftung für seinen Verstoß gegen seine mietvertraglichen Nebenpflichten entgehen.

Die jüngste Abrechnung ist falsch, das steht fest.

Man müsste sogar überlegen, ob die Mieter die o.g. 15% für die "erledigten" Schätz-Abrechnungen zurückfordern können, da würde so wie ich das sehe erst nach 10 Jahren Verjährung eintreten.

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