Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

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Dummerchen
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Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von Dummerchen »

Hallöchen,

die Suchfunktion habe ich bemüht, jedoch keine Antwort auf meine Frage gefunden.

Nehmen wir an, ein Mieter zahlt über einen längeren Zeitraum unregelmäßig und unvollständig seine Miete, so dass erhebliche Mietschulden auflaufen; zudem werden Nebenkostenvorauszahlungen ebenfalls unregelmäßig geleistet und die jährlichen Nachforderungen nicht beglichen. Eine Absprache zur regelmäßigen Zahlung (bar am 15. jeden Monats) sowie zur langsamen Abzahlungen der Schulden wurde wiederholt nicht eingehalten und der Vermieter musste immer wieder anmahnen.
Es kommt, wie es in solchen Fällen kommen muss, und der Mieter wurde fristlos gekündigt, mit dem Hinweis, dass er die fristlose Kündigung abwenden kann, wenn er die Mietschulden vollständig begleicht. Dies geschah wie erwartet nicht. Jedoch schlug der Mieter beim Vermieter auf und bettelte um Verlängerung des Mietverhältnisses um einen Monat; selbstredend wurde das abgelehnt. Wie ebenfalls erwartet werden kann in einem solchen Fall, zog der Mieter zum Kündigungstermin nicht aus.

Wenn der nun Ex-Mieter am 15. des Monats mit Bargeld auf der Matte stehen sollte, um seine "Miete" zu zahlen, und der Ex-Vermieter dieses Geld annimmt - wird dadurch die Kündigung hinfällig und das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt? Daran hätte der Ex-Vermieter nach eineinhalb Jahren des Versuchs, eine halbwegs funktionierende Zahlungsvereinbarung zu erreichen, nämlich mittlerweile so gar kein Interesse mehr.

Ich würde mich über Hinweise auf Urteile oder entsprechende Paragraphen freuen.
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SusanneBerlin
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von SusanneBerlin »

Hallo,
Dummerchen hat geschrieben:Wenn der nun Ex-Mieter am 15. des Monats mit Bargeld auf der Matte stehen sollte, um seine "Miete" zu zahlen, und der Ex-Vermieter dieses Geld annimmt - wird dadurch die Kündigung hinfällig und das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt?
Ja. Das ergibt sich aus §569 Abs 3 Nr. 2 BGB
BGB hat geschrieben:Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird
Das gilt genauso, wenn der Mieter die fällige Miete überweist und der Vermieter nicht die Wahl hat, ob er annimmt oder nicht.
Dummerchen hat geschrieben:Daran hätte der Ex-Vermieter nach eineinhalb Jahren des Versuchs, eine halbwegs funktionierende Zahlungsvereinbarung zu erreichen, nämlich mittlerweile so gar kein Interesse mehr.
Dann hätte der VM nicht nur fristlos, sondern gleichzeitig auch fristgerecht nach § 573 BGB kündigen können bzw. kann es beim nächsten Zahlungsverzug tun:
BGB hat geschrieben:§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

Ein ständig verspätetes Zahlen der Miete z.B. ist ein Grund, das den VM zur ordentlichen Kündigung berechtigt, ein dauerhafter Mietrückstand oberhalb einer Monatsmiete ebenfalls. Das Zahlen der Mietrückstände bringt nur die fristlose Kündigung zu Fall, nicht jedoch die ordentliche Kündigung des Vermieters.

Insgesamt ist wohl dazu zu raten, das Schreiben einer Kündigung einem Anwalt zu überlassen, da das wirksame Formulieren einer vermieterseitigen Kündigung nicht ganz so trivial ist wie es auf den ersten Blick scheint.
Grüße, Susanne

freemont
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von freemont »

Dummerchen hat geschrieben:...

Ich würde mich über Hinweise auf Urteile oder entsprechende Paragraphen freuen.

Hallo,

deshalb sollte man eben nicht nur fristlos wegen Zahlungsverzuges, § 543 BGB, sondern wegen der ständigen unpünktlichen Zahlung auch noch hilfsweise ordentlich wegen erheblicher vertraglicher Pfichtenverletzung nach § 573 II Nr. 1 BGB kündigen.

Auch wenn die fristlose Kündigung wegen der Mietschulden unwirksam werden sollte, Zahlung kann ja noch während des laufenden Prozess passieren, bleibt die ordentliche Kündgung bestehen, die Räumungsklage hat am Ende Erfolg.

Aber:
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Deshalb ist es ratsam, dass ein Anwalt das Kündigungsschreiben formuliert.

Jutta
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von Jutta »

Für mich klingt das so, als hätte der Mieter die Rückstände immer noch nicht bezahlt, sondern will nun die laufende Miete bezahlen.

Daher könnte ich mir vorstellen, dass die Kündigung Bestand hat, wenn der Vermieter im Vertrag oder der Kündigung den § 545 "Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses" ausgeschlossen hat.

Dann könnte die Zahlung als "Nutzungsentschädigung" umgedeutet werden.

Aber dennoch ist es so, wenn der VM nun Räumungsklage anstrengt und der M dann vollständig zahlt, ist die Kündigung dann hinfällig.

Evtl. wirklich mal von einem Rechtsanwalt anschauen lassen.
Gruß
Jutta

SusanneBerlin
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von SusanneBerlin »

Jutta hat geschrieben:Für mich klingt das so, als hätte der Mieter die Rückstände immer noch nicht bezahlt, sondern will nun die laufende Miete bezahlen.
Um die fristlose Kündigung abzuwenden, reicht eine Zahlung in Höhe einer Monatsmiete nicht aus, der genannte Paragraph meint mit "fälliger Miete und Entschädigung" die gesamte fällige Miete und Nutzungsentschädigung, also ALLE bis zu diesem Zeitpunkt fälligen aber nicht geleisteten Mietzahlungen.
Aber dennoch ist es so, wenn der VM nun Räumungsklage anstrengt und der M dann vollständig zahlt, ist die Kündigung dann hinfällig.
Auch wenn der Mieter vollständig zahlt bevor der VM die Räumungsklage einreicht, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Der benannte § sagt aus, dass der Mieter die rückständige Miete bis spätestens 2 Monate nachdem dem Mieter die Räumungsklage zugestellt wurde, bezahlen kann.
Dann könnte die Zahlung als "Nutzungsentschädigung" umgedeutet werden.
Wenn der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht auszieht, hat er statt der Miete eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, siehe auch den in § 569 erwähnten § 546 Abs 1:
BGB hat geschrieben:§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Grüße, Susanne

Dummerchen
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von Dummerchen »

Vielen Dank schon einmal.

Es ging mir wirklich nur um die Frage, welche Auswirkungen die Zahlung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete hat. Wahrscheinlich hätte ich hinzu setzen sollen, dass der Ex-Mieter die Schulden nicht begleicht, sondern sich auf die Zahlung des ursprünglichen Mietzinsen beschränkt.

Gehen wir davon aus, das ein Anwalt das Schreiben aufgesetzt hatte und ebenfalls eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen wurde.

Wenn ich euch richtig verstehe, genügt eine solche Zahlung des Nutzungsentgelts nicht, um das Mietverhältnis stillschweigend zu verlänger/wieder aufleben zu lassen oder wie auch sonst ein Jurist das nennen würde.
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SusanneBerlin
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von SusanneBerlin »

Dummerchen hat geschrieben:Wenn ich euch richtig verstehe, genügt eine solche Zahlung des Nutzungsentgelts nicht, um das Mietverhältnis stillschweigend zu verlänger/wieder aufleben zu lassen oder wie auch sonst ein Jurist das nennen würde.
Eine einmalige Zahlung von Nutzungsentgelt (also in Höhe einer Monatsmiete) genügt nicht, um die fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen.

Wenn der Mieter aber z.B. 6-malig im Monatsabstand eine Zahlung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete leistet (erst recht wenn es per Barzahlung erfolgt und der VM jedesmal eine Quittung ausstellt), also 6 Monate über die fristlose Kündigung hinaus und 3 Monate über die ordentliche Kündigung hinaus), ohne dass der VM eine Räumungsklage einreicht, dann kann man mE. von einer stillschweigenden bzw. konkludenten Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgehen.
Grüße, Susanne

Froggel
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von Froggel »

SusanneBerlin hat geschrieben:Wenn der Mieter aber z.B. 6-malig im Monatsabstand eine Zahlung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete leistet (erst recht wenn es per Barzahlung erfolgt und der VM jedesmal eine Quittung ausstellt), also 6 Monate über die fristlose Kündigung hinaus und 3 Monate über die ordentliche Kündigung hinaus), ohne dass der VM eine Räumungsklage einreicht, dann kann man mE. von einer stillschweigenden bzw. konkludenten Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgehen.
Es sei denn, der Mieter erhält nachweislich eine Absichtserklärung, mit der der Vermieter an der Kündigung weiter festhält. Aber der Vermieter sollte davon ausgehen, dass der Mieter so oder so nicht freiwillig die Wohnung räumen will, von daher wird er ihn sowieso nur mittels Räumungsklage los.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -

SusanneBerlin
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von SusanneBerlin »

Froggel hat geschrieben:Es sei denn, der Mieter erhält nachweislich eine Absichtserklärung, mit der der Vermieter an der Kündigung weiter festhält.
I.S.v. "Niemand hat die Absicht, ein Mietverhältnis zu errichten"? :D
Grüße, Susanne

freemont
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von freemont »

SusanneBerlin hat geschrieben:
Dummerchen hat geschrieben:Wenn ich euch richtig verstehe, genügt eine solche Zahlung des Nutzungsentgelts nicht, um das Mietverhältnis stillschweigend zu verlänger/wieder aufleben zu lassen oder wie auch sonst ein Jurist das nennen würde.
Eine einmalige Zahlung von Nutzungsentgelt (also in Höhe einer Monatsmiete) genügt nicht, um die fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen.

Wenn der Mieter aber z.B. 6-malig im Monatsabstand eine Zahlung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete leistet (erst recht wenn es per Barzahlung erfolgt und der VM jedesmal eine Quittung ausstellt), also 6 Monate über die fristlose Kündigung hinaus und 3 Monate über die ordentliche Kündigung hinaus), ohne dass der VM eine Räumungsklage einreicht, dann kann man mE. von einer stillschweigenden bzw. konkludenten Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgehen.
In den meisten Mietvertragsformularen findet sich zwar eine Klausel mit der der Fortsetzung des Gebrauchs widersprochen wird.

Aber wegen § 545 BGB sollte man in jedem Fall prüfen, ob das tatsächlich so ist. Und ggf. die 2-Wochenfrist beachten.
§ 545
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

1Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.
...

Hanomag
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von Hanomag »

SusanneBerlin hat geschrieben:Um die fristlose Kündigung abzuwenden, reicht eine Zahlung in Höhe einer Monatsmiete nicht aus, der genannte Paragraph meint mit "fälliger Miete und Entschädigung" die gesamte fällige Miete und Nutzungsentschädigung, also ALLE bis zu diesem Zeitpunkt fälligen aber nicht geleisteten Mietzahlungen.
Hierzu auch ein relativ aktuelles BGH-Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16.

Nachfolgend zitiere ich noch einen Beitrag von ImmobilienScout24, welcher ein interessantes Urteil des LG Berlin zum Inhalt hat und ganz gut auf die Erweiterung um eine fristgerechte Kündigung eingeht:
Kürzlich hat das LG Berlin eine Entscheidung getroffen, deren Argumentationslinie eine ordentliche Kündigung verhindert. Nach Auffassung der Berliner Richter kann eine hilfsweise ordentliche Kündigung nicht wirksam werden, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde.
Begründung: Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort mit Eingang des Schreibens beim Mieter. Beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung fehle es also an einem Mietverhältnis. Die ordentliche Kündigung, die das Mietverhältnis erst zu einem in der Zukunft gelegenen Zeitpunkt hätte beenden sollen, geht also ins Leere. Die ordentliche Kündigung könne auch nicht „aufleben“, wenn die Schonfristzahlung zu einem Weiterbestehen des Mietverhältnisses führe.
Mit ihrer Entscheidung stellen sich die Berliner Richter bewusst gegen die Auffassung des BGH. Das Gericht hat die Revision zugelassen.
(LG Berlin, Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17)
Unabhängig davon würde ich immer dann auf eine fristgerechte Kündigung verzichten, wenn ich kaum Chancen zum Erhalt des Geldes sähe, weil der Zahlungsschwache dann noch weniger Motivation zur Zahlung hat. Ich habe es selber schon erlebt, dass scheinbar mittellose Mieter im Ernstfall plötzlich zahlen können. Warum soll man sich nicht zuerst hohe Ausstände sichern? Kündigen kann man nachfolgend immer noch. Selbst der in den folgenden zwei Jahren geringste Zahlungsrückstand rechtfertigt erneut eine fristlose Kündigung, die der Mieter nicht durch eine vollständige Zahlung eliminieren kann.

SusanneBerlin
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von SusanneBerlin »

Hanomag hat geschrieben:Unabhängig davon würde ich immer dann auf eine fristgerechte Kündigung verzichten, wenn ich kaum Chancen zum Erhalt des Geldes sähe, weil dann der der Zahlungsschwache noch weniger Motivation zur Zahlung hat.
Die zusätzliche fristgerechte Kündigung hat den Zweck, das Mietverhältnis zu beenden, nicht es zu verlängern.
Zahlt der Mieter die Außenstände nicht, kommt die fristlose Kündigung zur Wirkung und das MV ist sowieso beendet. Die zusätzlich ausgesprochene fristgerechte Kündigung kommt dann nicht zur Anwendung.
Warum soll man sich nicht zuerst hohe Ausstände sichern? Nachfolgend kann man dann immer noch beim kleinsten Zahlungsrückstand.
Ob man die Außenstände vom Mieter jemals erhält ist keineswegs gesichert. Die überwiegende Anzahl von Mietern mit halten dem VM das Geld nicht aus Boshaftigkeit vor, sondern weil sie das Geld schlicht nicht haben.
Grüße, Susanne

Hanomag
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von Hanomag »

SusanneBerlin hat geschrieben:Die zusätzliche fristgerechte Kündigung hat den Zweck, das Mietverhältnis zu beenden, nicht es zu verlängern.
Da hast Du wohl recht.
SusanneBerlin hat geschrieben:Zahlt der Mieter die Außenstände nicht, kommt die fristlose Kündigung zur Wirkung und das MV ist sowieso beendet.
Dann hätte mein armer rechtsunkundiger Schwager auf Ausstände über 7.000 € verzichten müssen.
SusanneBerlin hat geschrieben:Die zusätzlich ausgesprochene fristgerechte Kündigung kommt dann nicht zur Anwendung.
Und wenn sich der Mieter auf das von mir zitierte Urteil des LG Berlin beruft, dann hat der Mieter zusätzlich noch ein erweitertes Prozesskostenrisiko.
SusanneBerlin hat geschrieben:Ob man die Außenstände vom Mieter jemals erhält ist keineswegs gesichert. Die überwiegende Anzahl von Mietern mit halten dem VM das Geld nicht aus Boshaftigkeit vor, sondern weil sie das Geld schlicht nicht haben.
Du kannst Dir nicht vorstellen, zu was die "armen" Mieter unter dem Druck der eine neue Wohnung suchen zu müssen, bewerkstelligen können. Wie bereits geschreiben hat mein Schwager kürzlich sehr hohe Ausstände sichern können.

SusanneBerlin
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von SusanneBerlin »

Susanne hat geschrieben:Zahlt der Mieter die Außenstände nicht, kommt die fristlose Kündigung zur Wirkung und das MV ist sowieso beendet.
Hanomag hat geschrieben:Dann hätte mein armer rechtsunkundiger Schwager auf Ausstände über 7.000 € verzichten müssen.
Kann ich nicht nachvollziehen, wieso das meine Aussage widerlegt. Der Mieter Ihres Schwagers hat also gezahlt, weil er die Wohnung nicht verlieren wollte. Das widerspricht doch nicht dem, was ich geschrieben habe.
Und wenn sich der Mieter auf das von mir zitierte Urteil des LG Berlin beruft, dann hat der Mieter zusätzlich noch ein erweitertes Prozesskostenrisiko.
Hier wollten Sie anscheinend schreiben "hat der Vermieter zusätzlich noch ein erweitertes Prozesskostenrisiko.

Der VM hat nur ein Prozessrisiko wenn er auf Räumung klagt, nicht schon allein weil er die fristgerechte Kündigung ausspricht. Wenn der Mieter die Außenstände zahlt und anschließend zur pünktlichen und vollständigen Mietzahlung zurückfindet, kann sich der VM das mit der Räumungsklage ja nochmal überlegen. Ein einzelnes Urteil eines LG bedeutet auch nicht zwangsläufig, dass ab jetzt alle Gerichte landesweit so entscheiden. "Berufen" kann sich der Mieter auf das Berliner Urteil, daran ist aber kein anderes Gericht gebunden. Man wird sehen, ob sich diese Auffassung des Berliner LG landesweit irgendwann durchsetzt oder ob noch die Revision das Urteil kassiert.
Grüße, Susanne

freemont
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Re: Fristlose Kündigung, weitere Zahlungen

Beitrag von freemont »

Hanomag hat geschrieben:...

Nachfolgend zitiere ich noch einen Beitrag von ImmobilienScout24, welcher ein interessantes Urteil des LG Berlin zum Inhalt hat und ganz gut auf die Erweiterung um eine fristgerechte Kündigung eingeht:
...
Mit ihrer Entscheidung stellen sich die Berliner Richter bewusst gegen die Auffassung des BGH. Das Gericht hat die Revision zugelassen.
(LG Berlin, Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17)
Die Revision ist auch eingelegt, mit höchster Wahrscheinlichkeit wird die Rechtsauffassung des LG Berlin keinen Bestand haben, man wird sehen:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-b ... 73&Blank=1
Bundesgerichtshof
Mitteilung der Pressestelle Nr. 122/2018

Verhandlungstermin am 12. September 2018, 10.00 Uhr –

VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 (Verbindung von außerordentlicher und ordentlicher Kündigung
wegen Mietrückständen; Wirkung einer Schonfristzahlung)
...
Vorinstanzen:
VIII ZR 231/17
Amtsgericht Pankow-Weißensee - Urteil vom 30. März 2017 - 102 C 333/16
Landgericht Berlin - Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17 ...

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