Mietspiegelfragen

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Mueck
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Mietspiegelfragen

Beitrag von Mueck » 17.09.18, 14:16

Moin

Wenn in einem Mietspiegel steht:
"Eine Badausstattung ist einfach, wenn mindestens 2 der nachfolgenden Ausstattungsmerkmale gegeben ist:
- nur Badewanne, aber keine Dusche
- ..."
... dann meint das vermutlich die Wannenform, die eben lang und hoch und nicht quadratisch und niedrig ist. Dass eine Duschbrause an der Mischbatterie hängt, so dass man in der Badewanne auch duschen kann, ändert vermutlich nichts an "nur Badewanne, aber keine Dusche"?

Gibt es irgendwo eine Definition einer "hausinternen Tiefgarage"? Sprich: Muss man sie auch über hausinterne Wege ohne Verlassen des Hauses erreichen können, damit sie als hausintern gelten könnte?

Wie wäre es zu bewerten, wenn bei einem Mietspiegel mit 4 Eingangsgrößen (Alter, Lage, Ausstattung und Größe) eine Wohnung bei zwei Kriterien (Ausstattung und Größe) sehr nahe an der Grenze zu benachbarten Feldern liegt?

lottchen
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Re: Mietspiegelfragen

Beitrag von lottchen » 17.09.18, 14:58

In eine Wanne legt man sich rein und in eine Dusche stellt man sich rein. In einer Wanne kann man meist auch duschen, aber in einer Dusche kann man nicht baden.
"Nur Badewanne, aber keien Dusche" soll wohl heißen: Es ist eine Badewanne vorhanden, aber eben keine Dusche. Sollten Badewanne UND Dusche (also beides) in der Wohnung vorhanden sein ist das vermutlich schon mehr als "einfache" Ausstattung. Dass man in einer Badewanne auch duschen kann ist eigentlich der Normalfall. Deshalb ist es aber eben trotzdem keine Dusche.

"hausinterne Tiefgarage" ist für mich eine nicht-öffentliche Tiefgarage. Also eine wo nur die hausinternen Mieter stehen. Ob der Zugang unbedingt vom Haus aus erfolgen muss würde ich bezweifeln.

Was das mit den Feldern bedeuten soll weiß ich nicht. Entweder es ist ein Kriterium oder es ist keins.

Gibt es denn keine Erläuterung zu dem Mietspiegel, um den es hier geht? Ich kenne es eigentlich nur so, dass der Mietspiegel aus der Berechnung besteht und aus seitenweise Erklärungen und Beispielen dazu.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

Mueck
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Re: Mietspiegelfragen

Beitrag von Mueck » 17.09.18, 16:17

lottchen hat geschrieben:Deshalb ist es aber eben trotzdem keine Dusche.
Das wäre auch meine Meinung, aber ich wollte mich ja nur vergewissern, dass eine Badewanne auch auf juristendeutsch Badewanne heißt ... :christmas
lottchen hat geschrieben: "hausinterne Tiefgarage" ist für mich eine nicht-öffentliche Tiefgarage. Also eine wo nur die hausinternen Mieter stehen. Ob der Zugang unbedingt vom Haus aus erfolgen muss würde ich bezweifeln.
Ah, noch mal eine andere Sichtweise ...
Es stehen aber auch Leute unten, die beim Rausgehen andersrum abbiegen ... Ob nun durch Vermieter direkt oder durch Mieter untervermietet anderweitig vermietet ...
lottchen hat geschrieben: Gibt es denn keine Erläuterung zu dem Mietspiegel, um den es hier geht? Ich kenne es eigentlich nur so, dass der Mietspiegel aus der Berechnung besteht und aus seitenweise Erklärungen und Beispielen dazu.
Zu der Frage nicht wirklich ... Generell keine Beispiele, Erklärungen auch eher dürr.

ktown
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Re: Mietspiegelfragen

Beitrag von ktown » 17.09.18, 16:57

Mueck hat geschrieben:Ah, noch mal eine andere Sichtweise ...
das ist keine andere Sichtweise, sondern nur ein Konkretisierung des Sachverhaltes. Öffentlich würde bedeuten, dass es Parktickets und Automaten zum bezahlen gäbe.
Mueck hat geschrieben:Gibt es denn keine Erläuterung zu dem Mietspiegel, um den es hier geht?
Wissen sie wieviel Mietspiegel es in Deutschland gibt und da sollen wir ihren kennen und deuten können?
Mueck hat geschrieben:Wie wäre es zu bewerten, wenn bei einem Mietspiegel mit 4 Eingangsgrößen (Alter, Lage, Ausstattung und Größe) eine Wohnung bei zwei Kriterien (Ausstattung und Größe) sehr nahe an der Grenze zu benachbarten Feldern liegt?
Knapp daneben ist auch vorbei. Mehr gibt es dazu nicht zu sagen.

Hier mal ein Beispiel, wie heutzutage solch ein Mietspiegel aussieht.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

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Re: Mietspiegelfragen

Beitrag von Mueck » 17.09.18, 17:54

ktown hat geschrieben:
Mueck hat geschrieben:Ah, noch mal eine andere Sichtweise ...
das ist keine andere Sichtweise, sondern nur ein Konkretisierung des Sachverhaltes. Öffentlich würde bedeuten, dass es Parktickets und Automaten zum bezahlen gäbe.
Nich unbedingt, ich habe auch schon mal in öff. Garagen gestanden, wo man nix zahlen musste ... Tiefe Provinz halt ... :wink:
Nach Nachdenken würde ich lottchens bzw. Deinen Ansatz eher als "hauseigene" (Tief-)Garage bezeichnen: dem Haus eigen / zugordnet und nicht für andere Leute.
"Hausintern" dagegen im selben Gebäude wie die Wohnungen, und wenn man es als Komfortmerkmal benennt, sollte man diesen Vorteil auch ohne Verlassen des Hauses nutzen können, sonst ist es eher nur ein Nachteil, wenn man die entstehenden Geräusche aus der internen TG hört ...
ktown hat geschrieben:
Mueck hat geschrieben:Gibt es denn keine Erläuterung zu dem Mietspiegel, um den es hier geht?
Wissen sie wieviel Mietspiegel es in Deutschland gibt und da sollen wir ihren kennen und deuten können?
Obacht Zitierunfall! Diese Frage warf lottchen in den Raum ...
ktown hat geschrieben:
Mueck hat geschrieben:Wie wäre es zu bewerten, wenn bei einem Mietspiegel mit 4 Eingangsgrößen (Alter, Lage, Ausstattung und Größe) eine Wohnung bei zwei Kriterien (Ausstattung und Größe) sehr nahe an der Grenze zu benachbarten Feldern liegt?
Knapp daneben ist auch vorbei. Mehr gibt es dazu nicht zu sagen.
Da warte ich noch andere Meinungen ab ... :mrgreen:
ktown hat geschrieben: Hier mal ein Beispiel, wie heutzutage solch ein Mietspiegel aussieht.
Unsern gibt's leider nicht online, sondern nur in Papier gegen Bares ...
Aber jetzt kann ich lottchens "Ich kenne es eigentlich nur so, dass der Mietspiegel aus der Berechnung besteht" nachvollziehen, denn in Frankfurt braucht man ja wirklich einen gut geölten Abakus zum Berechnen ... :roll:

Dort wird ja quadratmetergenau interpoliert, während hier die Buden in 15 bis 30 m² "breiten" Klassen eingeteilt sind, im relevanten Bereich sind "rechts und links daneben" die Klassen 30 m² groß und die Bude mit einer Differenz von weniger als DINA5 auf der Grenze ... :roll:
Von Interpolation ist nichts zu finden im Mietspiegel ...

Er sieht für Wohnungen ungefähr so aus:
Rechts 6 Spalten mit Größenklassen.
In der Spalte links davon die 5 Ausstattungsklassen, das ganze 3x wiederholt für die 3 Lageklassen.
Das ist jeweils eine Tabelle, davon gibt es dann 6 für die 6 Altersklassen.
In jeder von 6x15x6 Wertezellen dann ein Eintrag "x - y" für den m²-Preis.

Die Lageklasse liest man aus einem Straßenverzeichnis mit der Lagequalität A-F heraus, was zusammen mit der Lage im Haus selbst dann über Punkte die 3 Lageklassen ergibt.
Die Ausstattungsklasse wird ähnlich über Punkte ermittelt, die man aus Tabellen mit den Merkmalen herausliest und je nach Punktzahl fällt es in eine von 5 Ausstattungsklassen.

Spezi
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Re: Mietspiegelfragen

Beitrag von Spezi » 17.09.18, 18:16

Mietenspiegel werden in der Regel durch die Vermieter- und Mietervereine erstellt und VEREINBART (mindestens anerkennt) .
Wenn dies hier auch so ist, kann man dort nachfragen, wie denn unklare Begriffe zu verstehen sind.

Falls der Mietenspiegel von der Gemeinde erstellt wurde, kann man es dort erfragen.
Gruß Spezi

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Re: Mietspiegelfragen

Beitrag von Mueck » 18.10.18, 23:02

Spezi hat geschrieben: Wenn dies hier auch so ist,
Sieht im Vorspann so aus, ja.
Spezi hat geschrieben:kann man dort nachfragen, wie denn unklare Begriffe zu verstehen sind.
Der einzige unklare Begriff direkt im Zusammenhang mit dem Mietspiegel war ja die Badewanne, was hier ja schon zufriedenstellend geklärt wurde :)

Der unklare Begriff "hausinterne TG" stammt ja NICHT aus dem Mietspiegel, sondern ist eine Komfortmerkmalerfindung des VM, angeführt für eine Mietspiegelfeldaufwertung, wo es um Repräsentatives wie Wandvertäfelungen und Klimaanlagen geht, um mal den Maßstab des Zusammenhangs zu geben. Wer den Weg zu unserer TG kennen täte, würde sich schämen, damit einen Blumentopf, äh, zwei Pluspunkte zu gewinnen ...
Unklar war nur noch der Umgang mit der Spanne. Dazu heißt es im Mietspiegel:
Die in den Teilen I und II des Mietspiegels angegebene ortsübliche
Vergleichsmiete ist keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer
Querschnitt der üblichen Entgelte ...,
dargestellt in einer Preisspanne. Damit wird den Besonderheiten der
einzelnen Wohnungen Rechnung getragen, wie zum Beispiel dem qualitativen
Zustand der Ausstattung in der Wohnung oder den im Mietspiegel
nicht aufgelisteten Wohnwertmerkmalen des Objektes. Außerdem resultiert die
Mietpreisspanne aus Flächen- und Baujahresunterschieden von Wohnungen,
die dem gleichen Tabellenfeld zugeordnet sind. So ist zum Beispiel ...
für eine 2007 gebaute Wohnung ein höherer Mietpreis als für eine 1996
gebaute Wohnung wahrscheinlich, obwohl beide dem gleichen Tabellenfels
zuzuordnen sind. Gleiches gilt bei Flächenunterschieden von Wohnungen,
die innerhalb eines Tabellenfeldes liegen.

Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete empfiehlt es sich,
zunächst einmal von der Spannenmitte auszugehen, um dann entsprechend
eventuell vorhandene Spezifika der Wohnung (Baujahr, Größe,
Besonderheiten hinsichtlich der Ausstattung, Beschaffenheit oder Lage
einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit) durch Zu-
und Abschläge preislich Rechnung zu tragen. Ebenso wird empfohlen,
Abweichungen von der Spannenmitte nach oben zu begründen.
Bzgl. Lagekriterium liegt die Wohnung mittig,
bzgl. Baualter etwas unter der Mitte,
bzgl. Wohnungsgröße genau am Rand zur niedrigpreisigeren Wohnungsgrößenklasse,
bzgl. Ausstattung auch an der Grenze zur niedrigpreisigeren Klasse.
In Mietspiegeln wie dem verlinkten Frankfurtern würde der m²-Preis entsprechend centgenau tiefergelegt ...
Animiert durch die VM-Suche nach aufwertenden Merkmalen für ein nächsthöheres Mietspiegelfeld *), die aber praktisch alle der Prüfung nicht standhalten, suche ich natürlich nun nach abwertenden Faktoren ... ;)
Und da haben sich doch einige angesammelt ...
Insgesamt liest sich die Mietspiegelanleitung doch sehr danach, als wenn man den m²-Preis wg. "Grenzlage" und Nachteilen kräftig nach unten drücken können sollte ...

*) Interessant ist dabei ja, dass er dennoch nur 2 Cent über dem Mittel des richtigen Felds fordert, wenn man nachrechnet aber alleine deswegen, weil das so exakt der hiesigen 15%-Kappungsgrenze entspricht, nicht aus Menschenfreude ... Bedingt durch die hahnebüchenen Höherklassifizierungsversuche schaue ich jetzt natürlich viel genauer hin und finde die Spannenmitte des richtigen Feldes mehr als unangemessen, weswegen ich gerade auch die Vorgehensweise zu Gegenangeboten google, was hierzuforum noch nicht groß Thema gewesen zu sein scheint ...?

Mueck
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Re: Mietspiegelfragen

Beitrag von Mueck » 21.10.18, 01:21

Mueck hat geschrieben: weswegen ich gerade auch die Vorgehensweise zu Gegenangeboten google, was hierzuforum noch nicht groß Thema gewesen zu sein scheint ...?
In diesem Faden werden 2 Urteile verlinkt, wo es um die Teilzustimmung geht, wann die wirksam werden, womit der letzte Beitrag dieses Fadens zum ähnlichen THema noch kommentiert werden könnte:
SusanneBerlin hat geschrieben: Sie wollen darauf hinaus, dass die Miete nur alle 15 Monate erhöht werden darf, und ein weiteres Mieterhöhungsverlangen für die nächsten 15 Monate ausgeschlossen ist?
Dann überweise ich einfach 5 Cent mehr als die geschuldete Miete und kann damit für alle Ewigkeit
Mieterhöhungen ausschließen, denn der VM hat ja "akzeptiert"?!?

Nur in ganz wenigen bestimmten Fällen gilt Schwiegen als Zustimmung, im Verhältnis von Mieter und VM ist das nicht der Fall.
Wenn ich die Urteile richtig verstehe, hat im Urteil aus Berlin der VM nicht geklagt, weswegen die als Teilzustimmung gezahlte Miete quasi eine reguläre Mieterhöhung wurde und die 15-Monatsfrist ausgelöst hat, während im Fall vorm BGH der VM geklagt hat und somit auch die Teilzustimmung keine reguläre Erhöhung und daher auch keine 15-Monatfrist auslösen konnte.
Wenn der VM also bei Susannes 5 cent mehr nicht klagt, hat man 15 Monate Ruhe für nur 225 cent ... :mrgreen:
Denn ob 50 Euro, 5 Euro oder 5 cent sollte bei der Rechtslage unerheblich sein ...

Wenn ich nur diese beiden Urteile also richtig lese, ist eine Teilzustimmung durch freiwilliges Zahlen einer höheren Miete eher fruchtlos, wenn der VM klagen würde. Dann wird die neue Miete eh vor Gericht ausgehandelt
- mit neuen 2 Monaten Bedenkfrist, wenn die Erhöhung vom VM korrigiert wird, zahlbar nach den 2 Monaten
- oder genau die vom VM geforderte Miete, zahlbar wohl rückwirkend.
Was ich gerade auf die Schnelle nicht finde, ist der Umstand, ob das Gericht von sich aus eine ganz andere Miete festlegen könnte, bspw. eine auf ein Gegenangebot des M beruhende ohne dass der VM das als korrigierte Erhöhung in das Verfahren einbringt? Oder gar ganz frei?

Wenn er nicht klagt, würde es etwas bewirken, aber dann kann man es m.E. auch anders lösen, indem man ihm einfach nur das Gegenangebot, das man selbst aus dem Mietspiegel abgeleitet hat und sagt "Schick mir ein auf dieser meines Erachtens korrekten Einschätzung des Mietspiegels beruhendes Erhöhungsbegehr, dem werde ich dann zustimmen." Mal angenommen, eine Antwort vom VM käme noch diesen Monat, wäre das dann mit einer neuen Miete zum 1.1. (statt 1.11.) erledigt.

Wenn man aber noch das Urteil des AG Frankfurt mit hinzuzieht, dann ergäbe sich, dass eine Teilzustimmung (ob gezahlt oder nur erklärt) doch etwas mehr bewirkt als oben gefolgert, weil die Klage (samt Berechnung der Klagekosten vermutlich) dann nur auf dem Restbetrag beruht, fußend auf dem Wörtchen "soweit" im § 558b.
Ein reines Gegenangebot ohne schon darin enthaltene Zustimmung dazu würde dann nach dem dort erwähnten § 150 laufen?

Soweit alles richtig?

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