Grundlegende Diskussion Renovierung

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HSB
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Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von HSB » 30.09.18, 14:13

Hi,
ich möchte mal folgendes Thema zur Diskussion stellen.

Wie hat der Gesetzgeber sich das gedacht?
Mal angenommen eine Mietwohnung wird vermietet.
Wohnung vollständig neu renoviert (vom Vermieter)
Nach 5 Jahren zieht der Mieter aus.
Lt. Vertrag (gesetzeskonform) brauch der Mieter nur die Bäder
und das auch nur nach Abnutzungsgrad zu streichen.
Der Gesetzgeben geht also davon aus, dass die anderen Räume keiner
Renovierung bedürfen?
Also für den gesamten Rest ist wieder der Vermieter zuständig?
Denn eine nicht frisch renovierte Wohnung ist hier am Markt nicht
vermietbar.
Unabhängig davon., dass die Wohnung durch die dauernde Renoviererei
(Löcher etc.) in der Substanz auch nicht besser wird.
Und das bei unter 6€/qm kalt....und Kosten für de Finanzierung.
Da rechnet sich eine Immobilie erst für die nächste Generation und da kann man mit der Grudnsamierung wieder von vorn anfangen. Ganz zu schweigen von der Abschreibung von 2% - das ist ein Witz.

Da ist es besser, der Vermieter lässt die Wohnung leer stehen!
Anscheinend konzentrieen sich die Herren Politiker lieber auf ihre Klientel in den Großstädten.

Eure Meinung?

karli
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von karli » 30.09.18, 15:36

HSB hat geschrieben:Der Gesetzgeben geht also davon aus, dass die anderen Räume keiner
Renovierung bedürfen?
Nein, der Gesetzgeber geht davon aus daß der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist.
Die Kosten dafür müsste der Vermieter in den Mietpreis einkalkulieren.
Alles Andere muß Einzelvertraglich vereinbart werden, ohne den Mieter unangemessen zu benachteiligen.

Beiden ständigen rufen nach bezahlbarem Wohnraum wird gerne unterschlagen, daß auch ein Vermieter, der in Wohnraum investiert, nicht zu Gunsten Anderer drauflegen will.
Wenn du kritisiert wirst, dann mußt du irgend etwas richtig machen, denn man greift nur denjenigen an, der den Ball hat. (Bruce Lee)
Achtung: Meine Beiträge können Meinungsäusserungen, Denkanstösse, sowie Spuren von Ironie und Sarkasmus enthalten.

webmaster76
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von webmaster76 » 02.10.18, 09:37

HSB hat geschrieben:Wie hat der Gesetzgeber sich das gedacht?
Mal angenommen eine Mietwohnung wird vermietet.
Wohnung vollständig neu renoviert (vom Vermieter)
Nach 5 Jahren zieht der Mieter aus.
Lt. Vertrag (gesetzeskonform) brauch der Mieter nur die Bäder
und das auch nur nach Abnutzungsgrad zu streichen.
Der Gesetzgeben geht also davon aus, dass die anderen Räume keiner
Renovierung bedürfen?
Also für den gesamten Rest ist wieder der Vermieter zuständig?
Denn eine nicht frisch renovierte Wohnung ist hier am Markt nicht
vermietbar.
Verstehe das Problem ehrlich gesagt nicht wirklich. Ein Vermieter schließt mit dem Mieter einen Mietvertrag. Dort vereinbaren beide Parteien, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Zieht er nach 5 Jahren aus, muss er entweder dieser Pflicht nachkommen (sprich Löcher zumachen und Streichen) oder (anteilig) dafür bezahlen. Bei Weigerung hat der Vermieter Zugriff auf die Kaution. Und dies kann so für alle Räume vereinbart werden, nicht nur für die Bäder.
Hat der Vermieter keine entsprechende Regelung im Mietvertrag getroffen, dann ist das doch kein Versagen der Politik, sondern des Vermieters.

In der Praxis ist das zugegebenermaßen nicht immer einfach, da die entsprechenden Klauseln sauber formuliert werden müssen. Hierfür bieten sich jedoch Vordrucke an.

Ich selbst hatte keine Probleme, die nicht frisch renovierte Wohnung zu vermieten. Man übergibt diese dem Mieter, der richtet sich alles nach seinen Vorstellungen ein und zieht am Ende einfach nur noch aus.

RGSilberer
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von RGSilberer » 02.10.18, 12:15

HSB hat geschrieben:Und das bei unter 6€/qm kalt....und Kosten für de Finanzierung.
Da rechnet sich eine Immobilie erst für die nächste Generation und da kann man mit der Grudnsamierung wieder von vorn anfangen. Ganz zu schweigen von der Abschreibung von 2% - das ist ein Witz.

Da ist es besser, der Vermieter lässt die Wohnung leer stehen!
Anscheinend konzentrieen sich die Herren Politiker lieber auf ihre Klientel in den Großstädten.
Ich halte 6,-- €/qm kalt für nicht sehr billig.
2% Wertminderung bei einer Immobilie sind mehr als angemessen, wenn man die Wertsteigerungen der letzten Zeit berücksichtigt, müßte eigentlich eine Zuschreibung erfolgen (die das Gesetz aber bei uns nicht vorsieht).

Bei den letzten beiden Sätzen kann ich keinen Sinn erkennen.

webmaster76
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von webmaster76 » 02.10.18, 12:43

RGSilberer hat geschrieben:Ich halte 6,-- €/qm kalt für nicht sehr billig.
In Botswana mag das sehr teuer sein, in München oder Zürich eher nicht :P

Ob sich eine Wohnung zur Vermietung rechnet oder nicht hängt stark vom Einzelfall ab. Ich selbst bin mit der Variante nicht schlecht gefahren, die Kaltmiete hat die Zinsen plus knapp 2% Tilgung bezahlt, die nicht umlagefähigen Kosten wurden durch die Abschreibung kompensiert und anfallende Kosten konnten steuerlich geltend gemacht werden. Und das schon zu Beginn bei hohem Fremdkapitalanteil. Hätte ich die Hütte noch, würde mir der Mieter nun wohl 2,5 oder 3% der Tilgung bezahlen. Von der Wertsteigerung mal ganz abgesehen (in 8 Jahren bei rund 25-30%).

Natürlich kann anderenorts die Rechnung völlig anders aussehen... Und sicherlich gibt es bei der Kiste auch Risiken: Mietausfälle, Instandsetzungen, Ärger mit der ETG und und und.

RGSilberer
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von RGSilberer » 02.10.18, 13:11

webmaster76 hat geschrieben:
RGSilberer hat geschrieben:Ich halte 6,-- €/qm kalt für nicht sehr billig.
In Botswana mag das sehr teuer sein, in München oder Zürich eher nicht :P
Tatsächlich kann ich mir schwer vorstellen, daß der OP in München oder Zürich um 6,-- € vermietet, was man so hört, sind da eher 12,-- - 18,-- € üblich. Aber man möchte diese Verhältnisse auch nicht überall haben.

HSB
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von HSB » 06.10.18, 13:12

Hi,

das der vorgenannten steht alles außer Frage.

Konkreter:
Mal angenommen, der Mieter zieht nach 5 Jahren aus.
Laut MV und Rechtsprechung wurden die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen.
D.h. Fristenregelung UND je nach Abnutungsgrad.
So jetzt sagt der Mieter, erbrauchgarnix zu machen, weil die Wohnung nicht abgnutzt ist.
Der Vermieter soll ihm gerichtsfest beweisen, dass die Wohnung abgenutzt ist und Schönheitsrepararturen nötig sind.
D.h. die Wohung soll nach 5 Jahren Mietdauer problemlos weitervermietbar sein...

Nur nebenbei, eine unrenovierte Wohnung ist hier am Marlkt nicht zu vermieten.

Da fällt mir nix mehr zu ein....sprachlos

Etienne777
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von Etienne777 » 06.10.18, 13:46

Abnutzung in diesem Kontext bedeutet ja nicht unbedingt zerrissene Tapeten oder Schrammen, sondern Tapeten und Anstriche - auch wenn sie mechanisch unbeschädigt sind - vergrauen oder bleichen aus. Ich gehe mit meinen Wohnräumen sehr pfleglich um, trotzdem muß ich aller paar Jahre malern und spätestens wenn ich eine weiße Wand frisch weiß überstreiche sehe ich, wie "unweiß" der alte Anstrich inzwischen geworden ist. Auch das ist unter dem Begriff einer malermäßige Abnutzung zu subsumieren. Bei gemusterten Tapeten kann die Musterung sogar gewissen Moden unterliegen, was vor fünf Jahren noch als modern galt, kann heute völlig out sein.

Dem Vermieter kann niemand das Risiko abnehmen, daß ein Richter die Sache anders würdigt als er. Nur gilt das ebenso auch für den Mieter, auch dessen Meinung muß sich nicht durchsetzen, falls es vor Gericht geht. Es ist eine Lotterie.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

Froggel
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von Froggel » 06.10.18, 14:55

HSB hat geschrieben:So jetzt sagt der Mieter, erbrauchgarnix zu machen, weil die Wohnung nicht abgnutzt ist.
Braucht er ja auch nicht. Aber er ist dazu verpflichtet, sich anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen in dem Maße, wie er die Wohnung genutzt hat. Wenn die Renovierung also theoretisch erst in zwei Jahren dran wäre, um sie in den Zustand "renoviert" wiederherzustellen, liegt seine Kostenbeteiligung bei 5/7, während der Vermieter 2/7 für die vorzeitige Renovierung selbst trägt. Es wäre sinnvoll, den Zustand der Wohnung durch Zeugen und Bildmaterial für mögliche spätere Verfahren festzuhalten. Der Vermieter kann sich für die Renovierungsarbeiten an der Kaution bedienen. Wenn der Mieter die Kaution zurück haben will, ist er derjenige, der klagen muss.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -

cmd.dea
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von cmd.dea » 07.10.18, 09:50

Froggel hat geschrieben:Braucht er ja auch nicht. Aber er ist dazu verpflichtet, sich anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen in dem Maße, wie er die Wohnung genutzt hat. Wenn die Renovierung also theoretisch erst in zwei Jahren dran wäre, um sie in den Zustand "renoviert" wiederherzustellen, liegt seine Kostenbeteiligung bei 5/7, während der Vermieter 2/7 für die vorzeitige Renovierung selbst trägt. Es wäre sinnvoll, den Zustand der Wohnung durch Zeugen und Bildmaterial für mögliche spätere Verfahren festzuhalten. Der Vermieter kann sich für die Renovierungsarbeiten an der Kaution bedienen. Wenn der Mieter die Kaution zurück haben will, ist er derjenige, der klagen muss.
Das gibt es nicht mehr. Hierzu bedarf es einer Quotenabgeltungsklausel, die vom BGH inzwischen für unwirksam erklärt wurde.

http://mietrechtaktuell.com/quotenklausel

cmd.dea
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von cmd.dea » 07.10.18, 10:33

Hier liegen einige rechtliche Fehlvorstellungen zugrunde.
HSB hat geschrieben:Mal angenommen, der Mieter zieht nach 5 Jahren aus.
Laut MV und Rechtsprechung wurden die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen.
D.h. Fristenregelung UND je nach Abnutungsgrad.
Wie schon vorstehend gesagt, ist "Abnutzungsgrad", also die Quotenabgeltungsklausel inzwischen unirksam.
So jetzt sagt der Mieter, erbrauchgarnix zu machen, weil die Wohnung nicht abgnutzt ist.
Der Vermieter soll ihm gerichtsfest beweisen, dass die Wohnung abgenutzt ist und Schönheitsrepararturen nötig sind.
Richtig.
D.h. die Wohung soll nach 5 Jahren Mietdauer problemlos weitervermietbar sein...
Darum geht es bei der Renovierungsbedürftigkeit überhaupt nicht.

Schönheitsreparaturen sind erst dann durchzuführen, wenn die Wohnung soweit abgenutzt ist, dass objektiv ein tatsächlicher Renovierungsbedarf eingetreten ist, nicht, wenn ein wenig Abnutzung eintritt (sonst müsste der Mieter jeden Tag die Abnutzungen vom Vortag beheben).

https://www.jurion.de/urteile/bgh/2005- ... zr-192_04/

Wann ein solcher Bedarf besteht, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Als Anhaltspunkt dafür geltend die Fristenregelungen, die daher aber nur weich gefasst sein dürfen. Diese Fristen wurden früher mit 3 (Küchen, Bäder und Duschen), 5 (Wohn- und Schlafräume) und 7 Jahren (Flure, Dielen und Toiletten) bestimmt, was aus einem Mustermietvertrag aus den 70ern stammt, der auf Untersuchngen über die verwendeten Materialien sowie die Nutzngsgewohnheiten aus den 50ern basiert. Das war also Nachkriegszeit mit billigen Materialen (Tapeten), hoher Wohnbelegung und erheblicher Nutzungsart (zT offene Kohleöfen).

Daher hat der BGH schon 2006 erklärt, dass die Fristen wohl ab 2007 nicht mehr gelten und nunmehr 5, 8 und 10 anzuwenden sind. Das ist auch das, was inzwischen Rechtsprechung ist.

https://www.mietrecht-hilfe.de/mietvert ... turen.html

Für Ihren Fall bedeutet das, dass nach 5 Jahren gerade mal die erste Frist überhaupt erst erreicht wurde, die anderen nicht. Insofern besteht jedenfalls die Vermutung, dass überwiegend kein Renovierungsbedarf besteht (ist wie gesagt immer im konkreten Fall zu bestimmen).

Es ist übrigens eine bekannte Fehlvorstellung von Vermieters, dass sie nach Mietende einen Anspruch darauf hätten, eine renovierte Wohnung zurück zu erhalten, weshalb entsprechend End- oder Rückgaberenovierungsklauseln auch unwirksam sind.

http://anwalt-im-netz.de/archiv/2007/en ... 09-07.html

Zudem sind die Schönheistreparaturen auch nur ein Teil dessen, was der Vermieter zu leisten (und daher in die Miete einzukalkulieren) hat. Den die übrigen Instandhaltung- und Instandsetzung verbleibt bei ihm, so dass eine Weitervermietbarkeit selbst dann nicht vorliegen muss, wenn der Mieter am Ende Schönheitsreparaturen ausführt.
Nur nebenbei, eine unrenovierte Wohnung ist hier am Marlkt nicht zu vermieten.
Dann ist das ein eher außergewöhnlicher Markt, weil viele Mieter gerade seit 2015 unrenovierte Wohnungen haben wollen, weil hier keine Schönheitsreparaturen (ohne Geldausgleich) übertragen werden können.

https://www.haus-und-grund-vertrag.de/s ... turen.html
Da fällt mir nix mehr zu ein....sprachlos
Ist Ihnen eigentlich bekannt, dass nach dem Willen des Gesetzgebers in § 535 Abs. 1 BGB der Vermieter für die gesamte Erhaltung der Wohnung während der Mietzeit zuständig ist, also auch dafür, die Abnutzungen des Mieters zu beheben (was er bei unwirksamen Klauseln auch muss)?

Was erhält der Mieter denn als Ausgleich dafür, dass er einfach einen Teil dieser Pflicht selbst auferlegt bekommt, obwohl das Gesetz es ganz anders sieht (die Konstruktion des BGH, die das rechtfertigt, ist ziemlich abenterlich https://opinioiuris.de/entscheidung/1512 - Freiwilliger unausgesprochener Mietnachlass...).

Spezi
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von Spezi » 07.10.18, 14:47

Mal zum grundsätzlichem Zwischendurch:
Wie hat der Gesetzgeber sich das gedacht?
Ist einfach, der Gesetzgeber sieht in der Miete die kostenpflichtige Benutzung fremden Eigentums an.
Für diese Benutzung und damit auch die Abnutzung wird Miete gezahlt.
Was hat der Mieter also damit zu tun, dass die einfache Abnutzung mal einer Erneuerung bedarf ?
Praktisch müsste die Miete zu Beginn einer neuen Sache teuer sein und mit der Zeit immer billiger werden, da
die Sache / der Zustand durch die "Abnutzung" ja leidet.

Den Vereinbarungen in Mietverträgen (welche diese gesetzlichen Regelungen) ändern hat der Gesetzgeber in allgemeinen §§ Riegel vorgeschrieben welche die Obergerichte aufgegriffen haben um eingerissene Missstände zu unterbinden. Der Ursprung liegt aber in der Missachtung der Grundregel in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB:

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Gruß Spezi

webmaster76
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Re: Grundlegende Diskussion Renovierung

Beitrag von webmaster76 » 08.10.18, 11:08

Nebenbei sei zu ergänzen, dass sich der Vermieter eine (energetische) Sanierung vom Mieter bezahlen lassen kann, was zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt, von der der Mieter wenig hat (außer ein paar Euros weniger Heizkosten).

Sprich: Vermieter lässt z.B. das Gebäude dämmen, setzt die Kosten steuerlich ab, zieht die Miete um 11% der Kosten für immer und ewig hoch... Nicht immer sitzt der Mieter im bequemeren Nest.

Wie auch immer ist doch jedem bekannt, dass man als Vermieter gewisse Risiken eingeht (Mietausfälle, Instandhaltungen, Instandsetzungen, renovierungsfaule Mieter etc.), auf der anderen Seite jedoch auch Vorteile hat (Steuer, gute Rendite etc.). Das eine gibt es ohne das andere halt nicht. Möchte man das so nicht haben, muss man eben die Immobilie verkaufen und das Geld (sicher) auf das Tagesgeldkonto legen. Doch bei keinen oder sogar negative Zinsen scheint das auch nicht wirklich attraktiv zu sein.

Es gibt aber auch eine andere attraktive Anlagemöglichkeiten: man kaufe Stellplätze in Tiefgaragen. Da muss nicht oft renoviert werden, der Mieter bohrt keine Löcher, kann (fast) kein Sondereigentum zerdeppern, ist kurzfristig kündbar und die Rendite ist immer noch ordentlich :D Damit bin ich bisher super gefahren...

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