Wertsicherungsklausel unbefristeter Gewerbemietvertrag

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constanze
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Wertsicherungsklausel unbefristeter Gewerbemietvertrag

Beitrag von constanze » 05.10.18, 13:15

Kann bei einem unbefristeten Gewerbemietvertrag eine Wertsicherungsklausel wie folgt vereinbart werden:

§ 6 Anpassung des Mietzinses

(1) Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex, ausgehend von dem letzten vor Vertragsabschluss festgestellten Basisjahr = 100 Punkte, künftig gegenüber dem für den Abschluss des Mietvertrages geltenden Preisindex um mindestens 10 Punkte, so tritt von dem Beginn des auf diese Änderung folgenden Monats an eine Änderung der Höhe der Grundmiete im gleichen prozentualen Verhältnis zur Indexänderung ein, und zwar ohne das es hierzu noch eines besonderes Erhöhungs- oder Verminderungsbegehrens bedürfte. Sobald der Index sich dann erneut um 10 Punkte seit dem Zeitpunkt der letzten Änderung erhöht hat, passt sich die Grundmiete erneut an. Wenn eine Seite es vergisst, entsprechend der Indexänderung die Grundmiete anzupassen, kann die andere Seite daraus nichts herleiten. Es können dann jeweils Nachzahlungen auch noch über einen längeren Zeitraum verlangt werden. Auch der Mieter verpflichtet sich ausdrücklich selbst zur Beobachtung der Indexentwicklungen entsprechend der Anpassung der Mietzahlungen.

(2) Haben die vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen baulichen Veränderungen eine Werterhöhung der Mieträume zur Folge, so hat diese bei einer Neufestsetzung des Mietzinses außer Betracht zu bleiben.



Nach meinem Verständnis muss der Vermieter für mindestens 10 Jahre auf das Recht einer ordentlichen Kündigung verzichten oder der Mieter das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern.
Im Mietvertrag steht zu Dauer und Kündigung folgendes:

§ 4 Mietzeit und ordentliche Kündigung


Das Mietverhältnis beginnt am ................................... und läuft auf unbestimmte Zeit.

Es kann mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres gekündigt werden. Die Kündigung ist rechtzeitig erfolgt, wenn sie spätestens am 3. Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist schriftlich beim anderen Vertragspartner eingegangen ist.



Muss dann hier noch ein Zusatz zum Verzicht auf eine ordentliche Kündigung in den ersten 10 Jahren rein? Was bedeutet eine Verlängerung der Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre durch den Vermieter? Eigentlich ist der Vertrag doch unbefristet?

Vielleicht kann jemand Licht in mein Mietvertragsdunkel bringen... ;)

Vielen Dank schon mal

Spezi
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Re: Wertsicherungsklausel unbefristeter Gewerbemietvertrag

Beitrag von Spezi » 05.10.18, 13:24

Was soll ein unbefristeter Vertrag mit einer Wertsicherungsklausel ?
Da kein Kündigungsschutz besteht kann ja gekündigt werden.
Die Klausel macht nur bei längerfristigen Verträgen Sinn.
Gruß Spezi

constanze
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Re: Wertsicherungsklausel unbefristeter Gewerbemietvertrag

Beitrag von constanze » 05.10.18, 13:28

Es geht eigentlich um eine automatische Mietpreisanpassung gerade bei der langfristigen Ausrichtung. Sonst muss man ja kündigen und wieder neu abschließen. Oder verstehe ich da etwas nicht richtig. Es geht dem Vermieter nicht um Mietpreiserhöhung, sondern um den Werterhalt, da die Miete als Altersversorgung dient.

SusanneBerlin
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Re: Wertsicherungsklausel unbefristeter Gewerbemietvertrag

Beitrag von SusanneBerlin » 05.10.18, 14:07

Nach meinem Verständnis muss der Vermieter für mindestens 10 Jahre auf das Recht einer ordentlichen Kündigung verzichten
In der zitierten Vereinbarung ist kein Kündigungsverzicht enthalten. Wenn es nicht vereinbart ist, muss der VM auch nicht verzichten.
oder der Mieter das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern.
Bei einem unbefristeten Vertrag ist "die Verlängerung der Vertragsdauer" widersprüchlich. Einen echten Vorteil für den Mieter ergibt nur der oben gedachte Kündigungsverzicht durch den Vermieter. Oder man legt die Vertragsdauer von vornherein auf 10 Jahre fest.
constanze hat geschrieben:Es geht eigentlich um eine automatische Mietpreisanpassung gerade bei der langfristigen Ausrichtung. Sonst muss man ja kündigen und wieder neu abschließen. Oder verstehe ich da etwas nicht richtig. Es geht dem Vermieter nicht um Mietpreiserhöhung, sondern um den Werterhalt, da die Miete als Altersversorgung dient.
Man kann auch im laufenden (unbefristeten) Vertrag die Miete erhöhen. Bei Wohnraummietverträgen geht es doch auch, die Miete zu erhöhen. Wieso soll es bei Gewerbemietverträgen nicht gehen.

Dazu bittet man den Mieter, einer Mieterhöhung auf xx Euro zuzustimmen. Ansonsten, (wenn der Mieter nicht zustimmt) sähe man sich gezwungen, den MV zu kündigen.

Man kann also auch in einem laufenden Mietvertrag die Miete erhöhen, ohne den Vertrag zu kündigen und mit demselben Mieter einen neuen Vertrag über dasselbe Mietobjekt abzuschließen.

Muss dann hier noch ein Zusatz zum Verzicht auf eine ordentliche Kündigung in den ersten 10 Jahren rein?
Gewerbemietverträge sind frei verhandelbar, es gibt kaum gesetzliche Einschränkungen. Ein Kündigungsverzicht kann in den Vertrag rein, muss aber nicht. Es kommt ganz darauf an, was man erreichen möchte.
Grüße, Susanne

RM
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Re: Wertsicherungsklausel unbefristeter Gewerbemietvertrag

Beitrag von RM » 05.10.18, 20:37

SusanneBerlin hat geschrieben:... Man kann auch im laufenden (unbefristeten) Vertrag die Miete erhöhen. Bei Wohnraummietverträgen geht es doch auch, die Miete zu erhöhen. Wieso soll es bei Gewerbemietverträgen nicht gehen.

Dazu bittet man den Mieter, einer Mieterhöhung auf xx Euro zuzustimmen. Ansonsten, (wenn der Mieter nicht zustimmt) sähe man sich gezwungen, den MV zu kündigen.

Man kann also auch in einem laufenden Mietvertrag die Miete erhöhen, ohne den Vertrag zu kündigen und mit demselben Mieter einen neuen Vertrag über dasselbe Mietobjekt abzuschließen.
Selbstverständlich können die Parteien jederzeit eine geänderte Miete vereinbaren.
Im Wohnraummietrecht hat der Vermieter bei Einhaltung der gesetzlichen Regelungen einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung. Diesen Anspruch gibt es bei einem Gewerbemietverhältnis nicht. Damit ist gegen den Willen des Mieters eine Mieterhöhung in einem laufenden Gewerbemietverhältnis eben nicht durchsetzbar.
Stimmt der Mieter nicht zu, bleibt also nur der Verzicht auf eine Mieterhöhung oder die Kündigung mit ungewissen Folgen in Bezug auf den Abschluss eines neuen Vertrags.

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