Einbehaltene Kaution bei Versicherungsfall

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PaulS
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Einbehaltene Kaution bei Versicherungsfall

Beitrag von PaulS » 08.10.18, 12:37

Hallo zusammen,

nehmen wir an, ein Reinigungsunternehmen R beschädigt den Parkettboden in der Mietwohnung bei Mieter M.

Ein Handwerker schlägt zur Behebung des Schadens das Abschleifen und Versiegeln des Parketts vor. Die Kosten belaufen sich auf 1000€.
Ein von der Versicherung hinzugezogener Gutachter hält die Art der Behebung und die Kosten für angemessen, jedoch rechnet er den Zeitwert des Bodens ein und ermittelt einen Schadensersatz durch die Versicherung in Höhe von 500€. Dieser Betrag wird Mieter M. überwiesen.
Nach Auszug lässt der Vermieter V eine eigenen Kostenvoranschlag durch einen Handwerker erstellen und behält diesen Betrag (1000€) von der Kaution ein, die er dem Vermieter 9 Monate nach Auszug zurück überweist.

Somit hat M einen Verlust von 500€.


Ich würde mich über Eure Einschätzung zu folgenden Punkten freuen:

1. Ist es korrekt, dass die Versicherung den Zeitwert des Bodens einkalkuliert? Schließlich soll ja kein neuer Boden gekauft werden, sondern der bestehende lediglich repariert werden.
2. Hat V nach 9 Monaten überhaupt noch das Recht, Geld einzubehalten. Ich habe gelesen, dass dies nach 6 Monaten nicht mehr der Fall ist. Verlängert sich dies, da V einen Kostenvoranschlag erstellen musste.
3. In Hinblick auf die Beschädigung ist V der Geschädigte und R der Verursacher. Welche Rolle spielt M in diesem Fall?

Wie ist die Rechtslage?

Vielen Dank im voraus
Paul

SusanneBerlin
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Re: Einbehaltene Kaution bei Versicherungsfall

Beitrag von SusanneBerlin » 14.10.18, 10:18

Hallo,
2. Hat V nach 9 Monaten überhaupt noch das Recht, Geld einzubehalten. Ich habe gelesen, dass dies nach 6 Monaten nicht mehr der Fall ist. Verlängert sich dies, da V einen Kostenvoranschlag erstellen musste.
Der VM muss die Kaution auszahlen, wenn er keine Forderungen mehr (z.B. Nebenkostenabrechnungen, Schadensersatz) an der Mieter hat. Für das Geltendmachen von Schäden hat der VM 6 Monate Zeit (§ 548 Abs 1 BGB). Hier ist es jedoch unstreitig, dass ein Schaden am Parkett entstanden ist, also darf der Vermieter die Kaution mMn. so lange einbehalten, bis er für den Schaden entschädigt worden ist.
3. In Hinblick auf die Beschädigung ist V der Geschädigte und R der Verursacher. Welche Rolle spielt M in diesem Fall?
Derjenige, der R mit der Reinigung beauftragt hat, haftet dem Vermieter gegenüber für von R verursachte Schäden an der Wohnung.

Hat M R beauftragt und handelt R gewerblich, dann hat M gegenüber R einen Anspruch auf Erstattung des von VM geltend gemachten Schadensersatzes.
Grüße, Susanne

FM
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Re: Einbehaltene Kaution bei Versicherungsfall

Beitrag von FM » 14.10.18, 11:03

SusanneBerlin hat geschrieben: Hat M R beauftragt und handelt R gewerblich, dann hat M gegenüber R einen Anspruch auf Erstattung des von VM geltend gemachten Schadensersatzes.
Aber eben nur, soweit dieser berechtigt ist.

Evariste
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Re: Einbehaltene Kaution bei Versicherungsfall

Beitrag von Evariste » 14.10.18, 17:05

SusanneBerlin hat geschrieben:
2. Hat V nach 9 Monaten überhaupt noch das Recht, Geld einzubehalten. Ich habe gelesen, dass dies nach 6 Monaten nicht mehr der Fall ist. Verlängert sich dies, da V einen Kostenvoranschlag erstellen musste.
Der VM muss die Kaution auszahlen, wenn er keine Forderungen mehr (z.B. Nebenkostenabrechnungen, Schadensersatz) an der Mieter hat. Für das Geltendmachen von Schäden hat der VM 6 Monate Zeit (§ 548 Abs 1 BGB). Hier ist es jedoch unstreitig, dass ein Schaden am Parkett entstanden ist, also darf der Vermieter die Kaution mMn. so lange einbehalten, bis er für den Schaden entschädigt worden ist.
Ganz so einfach ist es nicht, die Verjährung ist nicht deswegen aufgehalten, weil sich Mieter und Vermieter darüber einig sind ist, dass ein Schaden entstanden ist. Sondern der Vermieter muss den Schadenersatz geltend machen, sonst verjährt er 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung, so steht es im Gesetz. Der Schadenersatzanspruch ist also auf jeden Fall verjährt.

Aber: § 215 BGB erlaubt dem Vermieter, auch an und für sich verjährte Forderungen mit der Kaution zu verrechnen. Allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.
Hierzu lese ich nun in einem Urteil des AG Montabaur, (Az.: 5 C 309/12, 23.04.2013):
Im Falle einer nicht vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter zunächst auch weiterhin nur ein auf vertragsgemäße Rückgabe gerichteter Erfüllungsanspruch gegen den Mieter zu. Die Nichterfüllung dieser Vertragspflicht durch den Mieter begründet erst dann einen Schadenersatzanspruch des Vermieters, nachdem dieser den Mieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat (vgl. OLG Düsseldorf a. a. O. Tz. 5 sowie Palandt/Weidenkaff a. a. O. § 546 Rdn. 7 und Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Auflage 2009 Rdn. 1213, jew. m. Rspr.-Nw.).
Vorliegend hat der Beklagte zu 2) der Klägerin nach seinem eigenen Vortrag erst mit Schreiben der Hausverwaltung vom 01.10.2012 eine solche Nachfrist – von zwei Wochen – gesetzt (Bl. 53 f. d. A.). Erst nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist Mitte Oktober 2012 konnte sich der Erfüllungsanspruch des Beklagten zu 2) auf vertragsgemäße, also mangelfreie Rückgabe der Mietsache somit in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadenersatzanspruch umwandeln und eine Aufrechnungslage entstehen. Zu diesem Zeitpunkt war dieser Schadenersatzanspruch indes bereits gemäß § 548 Abs. 1 BGB aufgrund Verjährungseintritts am 02.10.2012, 24.00 Uhr verjährt.
Die zunächst seltsam anmutende Konsequenz, dass der Schadenersatzanspruch des Vermieters damit ohne Rücksicht auf dessen Entstehen schon verjährt ist, bevor er überhaupt entstehen kann, ist Folge der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB und wurde vom Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes ausdrücklich gebilligt (vgl. BT-Dr. 14/4553, S. 45 und Wolf/Eckert/Ball, a. a. O. Rdn. 1211 ff.).
Nachdem etwaige Schadenersatzansprüche des Beklagten zu 2) somit erst nach Ablauf ihrer Verjährung entstanden wären sowie die Klägerin sich auf diese Verjährung auch beruft und der Beklagte zu 2) ein ihm etwaig wegen behaupteter nicht vertragsgemäßer Rückgabe zustehendes Zurückbehaltungsrecht nach § 281 Abs. 4 BGB verloren hat, kann er bereits aus Rechtsgründen dem Kautionsrückzahlungsverlangen der Klägerin keine eigenen Ansprüchen mehr entgegen setzen.
Es kann also durchaus sein, dass der Vermieter nicht mehr aufrechnen darf. Das hängt davon ab, was im Einzelnen zwischen Mieter und Vermieter kommuniziert wurde.

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