Mieterhöhung um 15%

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TG
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Mieterhöhung um 15%

Beitrag von TG » 30.10.18, 14:05

Hallo,
ist es rechtens, wenn die Kaltmiete um 15% erhöht wird? Begründet wird sie mit dem aktuellen Mietspiegel, der sich allerdings auf Neuvermietung bezieht. Mieter wohnt seit 14 Jahren in der Wohnung. Es sind keinerlei Veränderungen in der Wohnung seitens der VM vorgenommen worden.
Gruß TG

lottchen
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von lottchen » 30.10.18, 14:48

Ein Blick ins BGB hilft da weiter:
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html

Max. 20% sind möglich, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Gibt es eine Mietpreisbremse sind es maximal 15%.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

SusanneBerlin
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von SusanneBerlin » 30.10.18, 14:53

Begründet wird sie mit dem aktuellen Mietspiegel, der sich allerdings auf Neuvermietung bezieht.
Die üblichen Mietspiegel beziehen sich nicht auf Neuvermietung. Im Gegenteil: bei Neuabschluss eines Mietvertrags ist die Miethöhe gerade nicht begrenzt von einem Mietspiegel.

Woraus entnehmen Sie, dass sich der Mietspiegel auf Neuvermietungen bezieht?
Mieter wohnt seit 14 Jahren in der Wohnung. Es sind keinerlei Veränderungen in der Wohnung seitens der VM vorgenommen worden.
Das steht einer Mieterhöhung nicht entgegen.
Grüße, Susanne

Spezi
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Spezi » 30.10.18, 15:06

Um zu beurteilen, ob der Mietspiegel gültig ist, sind mir die Angaben darüber (der sich allerdings auf Neuvermietung bezieht) zu wenig. Wer ist Herausgeber dieses Mietenspiegels ?
Gruß Spezi

Hanomag
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Hanomag » 30.10.18, 16:00

TG hat geschrieben:ist es rechtens, wenn die Kaltmiete um 15% erhöht wird? Begründet wird sie mit dem aktuellen Mietspiegel, der sich allerdings auf Neuvermietung bezieht. Mieter wohnt seit 14 Jahren in der Wohnung.
Wenn die Miete in diesen 14 Jahren zum ersten Mal erhöht werden soll, dann hast Du einen humanen Vermieter. Auf's Jahr bezogen ist das eine Steigerung von gerade mal 1%. Das dürfte locker unter der Inflationsrate bzw. den Lohnsteigerungen dieser 14 Jahre liegen.

Evariste
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Evariste » 30.10.18, 16:46

SusanneBerlin hat geschrieben:
Begründet wird sie mit dem aktuellen Mietspiegel, der sich allerdings auf Neuvermietung bezieht.
Die üblichen Mietspiegel beziehen sich nicht auf Neuvermietung. Im Gegenteil: bei Neuabschluss eines Mietvertrags ist die Miethöhe gerade nicht begrenzt von einem Mietspiegel.

Woraus entnehmen Sie, dass sich der Mietspiegel auf Neuvermietungen bezieht?
Gemeint ist wohl der Datenbestand, auf dem der Mietspiegel basiert.

Es gibt einige "Mietspiegel" im Internet, die nur auf Neuvermietungen basieren, bzw. noch schlimmer, auf den Mieten, zu denen neue Wohnungen angeboten werden (die nicht unbedingt den Mieten entsprechen müssen, zu denen die Wohnungen am Ende vermietet werden).

Aber auch die sog. amtlichen Mietspiegel haben das Problem, dass sie nur auf Neuvermietungen und Mieterhöhungen basieren. Das wird dann so ein Perpetuum Mobile, man erhöht die Miete um 15%, weil das laut Mietspiegel zulässig ist, im nächsten Mietspiegel ist dann diese Mieterhöhung berücksichtigt und dadurch steigt die Vergleichsmiete weiter - die nächste Mieterhöhung kann kommen.

Spezi
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Spezi » 30.10.18, 17:21

Nur regelt das Gesetz genau welche Angaben in einem Mietenspiegel als Begründung für eine Mieterhöhung erforderlich sind :

§ 558 Abs.2 BGB:
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.
Gruß Spezi

Hanomag
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Hanomag » 30.10.18, 17:25

Evariste hat geschrieben:Aber auch die sog. amtlichen Mietspiegel haben das Problem, dass sie nur auf Neuvermietungen und Mieterhöhungen basieren. Das wird dann so ein Perpetuum Mobile, man erhöht die Miete um 15%, weil das laut Mietspiegel zulässig ist, im nächsten Mietspiegel ist dann diese Mieterhöhung berücksichtigt und dadurch steigt die Vergleichsmiete weiter - die nächste Mieterhöhung kann kommen.
Unabhängig davon hinkt so ein Vermieter den Mieterhöhungen hinterher. Er ist praktisch immer zu billig.

Evariste
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Evariste » 30.10.18, 18:23

Ich zitiere einfach mal Wikipedia:
Gemäß § 558 Abs. 2 BGB dürfen zur Erhebung eines Mietspiegels nur Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder geändert wurde. Dadurch werden systematisch exponentielle Mieterhöhungen für die Folgejahre festgeschrieben. Da auf diese Weise keine Durchschnittsmiete ermittelt wird, ist der Begriff des Mietspiegels irreführend. Passender ist daher von einem Miet-erhöhungs-spiegel zu sprechen.
Das Fettgedruckte ist der Knackpunkt, der Mietspiegel bildet nicht den Durchschnitt der tatsächlich gezahlten Mieten ab (dazu müsste man sich auch die vielen Wohnungen ansehen, deren Miete im Zeitraum nicht erhöht wurden), sondern nur die durchschnittlichen Mieterhöhungen der letzten Jahre.

Im Ergebnis kann das bei steigenden Mieten dazu führen, dass der Mietspiegel den tatsächlich gezahlen Mieten vorauseilt. Dieser Effekt wird durch den Betrachtungszeitraum von 4 Jahren zwar abgemildert, ob er aber wirklich ausgeglichen wird, weiß man nicht - man hat ja keine Daten, um das zu überprüfen.

Spezi
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Spezi » 30.10.18, 19:14

Mietenspiegel müssen doch von der Mieterorganisation anerkannt sein, wenn sie nicht von der Gemeinde erstellt werden. Und auch die Gemeinden werden sich hüten einen MIetspiegel herauszugeben, der nur Neuvermietungsmieten
berücksichtigt. Siehe § 558c BGB.
Gruß Spezi

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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Spezi » 30.10.18, 19:26

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auch die vielen Wohnungen ansehen, deren Miete im Zeitraum nicht erhöht wurden
Das entspricht aber nicht dem ja gewollten Gesetzestext. Dort steht:
in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.
Man muss die berechtigte Kritik dem Gesetzgeber vorhalten.
Unter ortsüblicher Vergleichsmiete verstehe ich auch was anderes.
Bei der Einführung dieser Erhöhungsmöglichkeit waren es auch 10 Jahre !! Erst danach wurde die Grenze auf 4 Jahre herabgesetzt.
Gruß Spezi

Evariste
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Evariste » 30.10.18, 20:28

Spezi hat geschrieben: Man muss die berechtigte Kritik dem Gesetzgeber vorhalten.
Ja leider.
Spezi hat geschrieben:Mietenspiegel müssen doch von der Mieterorganisation anerkannt sein, wenn sie nicht von der Gemeinde erstellt werden. Und auch die Gemeinden werden sich hüten einen MIetspiegel herauszugeben, der nur Neuvermietungsmieten
berücksichtigt. Siehe § 558c BGB.
Man müsste wissen, um was für einen "Mietspiegel" es hier geht. Ich hatte auch schon Diskussionen mit meinen Vermieter, der sich Vergleichsmieten aus irgendwelchen Internetportalen gezogen hat, um eine Mieterhöhung zu begründen. Immerhin konnte ich ihm klarmachen, dass das Unsinn ist. Andere Vermieter sind nicht so verständig und gehen sogar noch in die Berufung:
Die Mietpreise auf der Internetseite I....... sind keine Grundlage für eine Mieterhöhung. Das hat jetzt das Amtsgericht München festgestellt. Die Richter gaben einem Mieter aus München recht, der gegen seine Vermieterin geklagt hatte.
...
Nachdem die Berufungsinstanz das Urteil bestätigt hat, ist es jetzt rechtskräftig.
(Quelle: br.de)

lottchen
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von lottchen » 30.10.18, 20:53

München hat aber einen Mietspiegel. In dem Fall mit Vergleichswohnungen aus dem Internet zu kommen ist schon äußerst riskant. Aber in Städten wo es keinen Mietspiegel gibt bleibt einem Vermieter ja nur, mit Vergleichswohnungen zu argumentieren. Und wo soll er die hernehmen wenn nicht aus Internetportalen?
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

Spezi
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von Spezi » 30.10.18, 22:12

Aber in Städten wo es keinen Mietspiegel gibt bleibt einem Vermieter ja nur, mit Vergleichswohnungen zu argumentieren. Und wo soll er die hernehmen wenn nicht aus Internetportalen?
Solche Vergleichswohnungen/Mieten können aber dennoch kein Mieterhöhungsverlangen wirksam begründen,
denn
a.) sie müssen mit genauer Beschreibung, Adresse und Mieternamen begründet werden.
b.) der Mieter hat das Recht die Vergleichbarkeit (Größe, Ausstattung usw. ) zu prüfen.
c.) Dürfen auch nicht alles Neumieten sein.
Soweit gehen die Daten in den Internetportalen nicht, nichtmal die Vermietung ist sicher.

Außerdem gibt es auch die Möglichkeit eines SV Gutachtens.
Gruß Spezi

winterspaziergang
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Re: Mieterhöhung um 15%

Beitrag von winterspaziergang » 30.10.18, 23:18

Spezi hat geschrieben:[
Solche Vergleichswohnungen/Mieten können aber dennoch kein Mieterhöhungsverlangen wirksam begründen,
...
Außerdem gibt es auch die Möglichkeit eines SV Gutachtens.
Der Vermieter wäre in dem Fall einfach zu nett gewesen.
Mieter wohnt seit 14 Jahren in der Wohnung.

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