Inbesitznahme

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Inbesitznahme

Beitrag von Dummerchen » 04.11.18, 22:41

Schönen guten Abend,

heute habe ich mal wieder eine Frage, für die die Suchfunktion nichts ausgespuckt hat - übrigens habe ich keine Ahnung, ob der Titel zutrifft.

Um meine Geschichte des säumigen Ex-Mieters von letztens weiterzuspinnen: der Ex-Mieter hat weder seine Mietschulden beglichen, noch nach der abgelaufenen Kündigungsfrist einen Versuch unternommen Nutzungsentgelt zu zahlen.

Während der Anwalt die Räumungsklage vorbereitete, ist der Ex-Mieter nun jedoch ausgezogen. Der Vermieter weiß das, weil er nebenan wohnt und den Auszug beobachtet hat. Ein Termin für Wohnungsübergabe wurde vereinbart, ein Zeuge organisiert, der die Schäden und den Müll belegen sollte, jedoch kam der Ex-Mieter nicht zum ausgemachten Termin. Seither reagiert der Ex-Mieter auch nicht mehr auf telefonische Kontaktversuche.

Es ist von außen zu sehen, dass Sperrmüll in der Wohnung zurückgeblieben ist. Da der Vermieter bereits einige finanzielle Einbussen hat hinnehmen müssen, ist er natürlich an einer zügigen Neuvermietung interessiert. Dazu muss er jedoch erst einmal wieder von der Wohnung Besitz nehmen, sie entmüllen und instand setzen (es sind Schäden bekannt, die der Ex-Mieter verursacht hat). Die Fenster müßten auch geschlossen werden angesichts des Herbstwetters, das sich ja mittlerweile eingestellt hat.

Darf der Vermieter in einem solchen Fall, wenn der Ex-Mieter weg ist, aber den Schlüssel nicht übergibt, die Wohnung öffnen und somit wieder in Besitz nehmen?
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Froggel » 04.11.18, 23:36

Dummerchen hat geschrieben:Darf der Vermieter in einem solchen Fall, wenn der Ex-Mieter weg ist, aber den Schlüssel nicht übergibt, die Wohnung öffnen und somit wieder in Besitz nehmen?
Normalerweise nicht, es sei denn, es wäre Gefahr im Verzug (dann darf man öffnen). Wenn sich der VM sicher ist, dass der Mieter auch nicht mehr wiederkommt, kann er das aber natürlich auf eigenes Risiko tun, sollte dann aber auch unbedingt Zeugen dabei haben, die den Zustand des Inventars und der Wohnung belegen, und möglicherweise den gesamten Vorgang filmen. D.h. er sollte sich nach allen Seiten hin absichern, dass der Mieter nicht im Nachhinein Dinge behauptet, die nicht stimmen können. Damit begeht der VM zwar immer noch einen Rechtsbruch, aber wenn der Mieter nichts dagegen sagt, wer soll ihm dann etwas?
Ich bin kein Jurist.
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Dummerchen » 05.11.18, 11:24

Hallo Froggel,

vielen Dank schon mal, aber woraus ergibt sich das?

Dem Ex-Mieter ging eine fristlose Kündigung zum 31.7. zu, er blieb jedoch widerrechtlich in der Wohnung. Nun ist er ausgezogen, gibt aber den Schlüssel nicht heraus. Weshalb darf der Hauseigentümer sein Eigentum nicht wieder in Besitz nehmen?
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Rolf22 » 05.11.18, 13:10

Froggel hat es eigentlich erläutert. Rein rechtlich geht die Inbesitznahme der Wohnung nur über eine Räumungsklage. Aber wir sind ja alle Pragmatiker und wählen die schnellste und günstigste Lösung ;-)

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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Dummerchen » 05.11.18, 13:57

Rolf22 hat geschrieben:Froggel hat es eigentlich erläutert.
Naja, mir fehlt immer noch die Begründung.

Wenn jemand in meinen Garten eindringt und dort ein Zelt aufschlägt, muss ich ihn nicht raus klagen, sondern kann ihn notfalls mit Gewalt entfernen.
Wieso kann ich eine leerstehende Wohnung, die mein Eigentum ist, nicht öffnen und betreten? Was macht einen illegalen Hausbesetzer so besonders, dass es in mein Eigentumsrecht eingreift?
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Rolf22 » 05.11.18, 14:13

"säumigen Ex-Mieters" "illegalen Hausbesetzer" - sehen sie den Unterschied?

SusanneBerlin
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von SusanneBerlin » 05.11.18, 14:22

Hallo,

der Vermieter darf die Wohnung wieder in Besitz nehmen, nachdem der Mieter den Besitz an der Wohnung aufgegeben hat. Bei einer Wohnungs- und Schlüsselübergabe des Mieters an den Vermieter ist es eindeutig klargestellt, dass der Mieter den Besitz aufgibt. Macht sich der Mieter stillschweigend davon, dann ist es nicht eindeutig, ob er den Besitz aufgibt.
Der Vermieter weiß das, weil er nebenan wohnt und den Auszug beobachtet hat.
Da hätte der Vermieter den Mieter mal fragen sollen, ob er wiederkommen will. Verneint der Mieter eine Rückkehr, dann ist m.E. die Besitzaufgabe des Mieters bestätigt und der Vermieter kann die Wohnung in Besitz nehmen.
Grüße, Susanne

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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Dummerchen » 05.11.18, 14:52

SusanneBerlin hat geschrieben:Da hätte der Vermieter den Mieter mal fragen sollen, ob er wiederkommen will.
Nehmen wir an, der Anstoss zur Wohnungsübergabe wäre vom Ex-Mieter gekommen. Zum vereinbarten Termin erschien er dann jedoch nicht.

Ändert das etwas?
Rolf22 hat geschrieben:"säumigen Ex-Mieters" "illegalen Hausbesetzer" - sehen sie den Unterschied?
Nein. Denn nachdem der Ex-Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszog, wurde er aus Sicht des kleinen privaten Vermieters zum illegalen Hausbesetzer. Wenn nicht, warum nicht? Woran wird der Unterschied festgemacht?

Kann mir jemand den Weg zu Paragraphen oder Urteilen weisen?
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von SusanneBerlin » 05.11.18, 15:06

Dummerchen hat geschrieben:Denn nachdem der Ex-Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszog, wurde er aus Sicht des kleinen privaten Vermieters zum illegalen Hausbesetzer. Wenn nicht, warum nicht? Woran wird der Unterschied festgemacht?
Der Unterschied ist, dass der Mieter sich nicht illegal den Besitz verschafft hat. Auch wenn er nach Kündigung nicht rechtzeitig auszieht, ist er immer noch legal im Besitz der Wohnung. Der Mieter ist kein Straftäter, der Vermieter hat lediglich zivilrechtliche Ansprüche.
Ein Hausbesetzer, der das Schloss aufbricht und sich eigenmächtig Besitz verschafft, begeht eine Straftat.

Vergleichsweise: A leiht B seinen Rasenmäher. Ausgemacht war eine Woche, der Entleiher bringt den Rasenmäher aber nach Ablauf von einer Woche nicht zurück. Vs.: B bricht A's Kellertür auf und klaut den Rasenmäher.

Eine Leihsache/Mietsache nicht zurückgeben ist Zivilrecht. Eine Sache stehlen, sich durch Einbruch Zugang verschaffen ist Strafrecht. Darin besteht der Unterschied.
Grüße, Susanne

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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Etienne777 » 05.11.18, 16:03

Der springende Punkt ist meiner Ansicht nach, daß dem Mieter zwar fristlos gekündigt worden sein mag, aber in der Praxis längst nicht jede ausgesprochene fristlose Kündigung berechtigt und wirksam ist. Darüber hat aber nicht der Vermieter zu entscheiden, sondern ggf. ein Gericht im Rahmen einer Räumungsklage.

Auch wenn der Mieter augenscheinlich die Wohnung jetzt nicht mehr bewohnt, hat er sie jedenfalls nicht geräumt und an den Vermieter zurückgegeben. Von daher wäre - streng genommen - auch jetzt noch die Räumungsklage notwendig. Sollte sich dabei ergeben, daß die Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat, wird darüber zu reden sein wie der Vermieter dafür entschädigt wird, daß er Mietausfälle erlitten hat.

Wo kein Kläger da kein Richter, aber eine eigenmächtige Inbesitznahme und Räumung der Wohnung durch den Vermieter ist risikobehaftet. Abgesehen davon kann der Vermieter dann natürlich nicht verlangen, daß der Mieter ihm die Kosten der Räumung, der Öffnung der Wohnung und ein neues Türschloß und etwaige Renovierung oder Schadensbeseitigung erstattet.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

Dummerchen
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Dummerchen » 05.11.18, 16:24

Susanne und Etienne, danke, eure Erklärungen leuchten ein.

Es war ja schon davon gesprochen worden, dass der Vermieter bei Gefahr im Verzug sich Zutritt verschaffen darf.

Wie im Ausgangspost beschrieben, sollen Fenster offenstehen, EG-Wohnung, Novemberwetter. Wenn der Ex-Mieter diese auch nach Aufforderung durch den Vermieter nicht schliesst, wäre solch ein offenes EG-Fenster in feucht-kaltem Novemberwetter ausreichend Gefahr im Verzug?
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Rolf22
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von Rolf22 » 05.11.18, 19:04

In der Praxis lässt sich über die angebliche Gefahr der Zutritt oftmals legitimieren. Da reicht schon ein seltsamer Geruch aus der Wohnung aus. Am besten, man hat noch den Schwager oder eine andere Person des Vertrauens dabei ;-)

FM
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Re: Inbesitznahme

Beitrag von FM » 05.11.18, 20:31

Dabei kann aber auch nur das Fenster geschlossen werden. Sie Sachen des Mieters sind immer noch da.

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