Mietvertragsauflösung Güteeinigung

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revoman2006
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Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von revoman2006 » 30.12.18, 13:41

Hallo,

ich habe ein paar Fragen zur Güteeinigung in einem fiktiven Mietverhältnis.

M(ieter) und V(ermieter) einigen sich außergerichtlich in einer Vertragsauflösung (Mietvertragsauflösung).

Inbesondere wird in der Güteeinigung vereinbart, dass der V eine Anteil der Kaution einbehält für eventuelle Nachforderungen aus NK/BK. Des Weiteren wird eine Frist gesetzt, bist wann der V dem M die Abrechnung der NK/BK zukommen lassen muss. Die Frist lässt der V verstreichen.

1. Kann der M die eventuellen Nachforderungen aus NK/BK jetzt ablehnen, da der Vertrag rechtsbindet ist?
2. Kann der M einen Anwalt aufgrund des Fristversäumnisses beauftragen, sodass der V den Anwalt zahlen muss (Fristverzug/Verzugsschaden)?
3. Was passiert, wenn der V trotzt erneuter Fristsetzung "die Leistung" entgültig verweigert/verstreichen lässt?

Gruß
revoman2006

SusanneBerlin
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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von SusanneBerlin » 30.12.18, 13:59

Hallo,
Inbesondere wird in der Güteeinigung vereinbart,
Wurde die Schlichtung von einer staatlich anerkannten Gütestelle durchgeführt oder bei einem privaten Mediator?
1. Kann der M die eventuellen Nachforderungen aus NK/BK jetzt ablehnen, da der Vertrag rechtsbindet ist?
Steht im Vertrag, dass die Nachzahlungen verfallen, wenn der VM nicht bis zum vereinbarten Termin abrechnet?

Die Nachzahlungen für das Abrechnungsjahr 2017 und früher verfallen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen am 01.01.2019 auch ohne dass es im Vertrag steht (BGB § 556 Abs 2).
2. Kann der M einen Anwalt aufgrund des Fristversäumnisses beauftragen, sodass der V den Anwalt zahlen muss (Fristverzug/Verzugsschaden)?
Mit welcher Handlung will M den Anwalt beauftragen?

Steht in dem Auflösungsvertrag, dass VM die einbehaltene Kaution nach erfolgter BK-Abrechnung auszahlen muss?
3. Was passiert, wenn der V trotzt erneuter Fristsetzung "die Leistung" entgültig verweigert/verstreichen lässt?
Automatisch passiert da erstmal nix.
Welche "Leistung" des VM ist überhaupt gemeint?
Grüße, Susanne

revoman2006
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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von revoman2006 » 30.12.18, 14:57

Hallo,

danke für die Antworten.

In der Güteeinigung/ dem Aufhebungsvertrag wurde folgendes dokumentiert.
...
Die anteilige Rückzahlung der Kaution X erfolgt bis zum xx.xx.xxxx. Die V behält für den Mietzeitraum y und z (2 Monate) einen Kautionsanteil iHv. 200€ für die NK/BK-Abrechnung ein. Die V lässt M eine NK/BKAbrechnung bis zum 01.10.2018 zukommen, hierbei gilt der Umlageschlüssel des Mietvertrags als Bestandsgrundlage.
....
Es wird darauf hingewiesen, dass beide Vertragsparteien im gegenseitigem Einverständnis auf Schadensersatzansprüche aus/nach dem Mietverhältnis verzichten, soweit diese nicht in diesem Schriftsatz erwähnt wurden.

Für mich als Laie bedeutet dass, wenn der V die NK/BK-Abrechnung nicht bis zum 01.10.2018 dem M zukommen lässt, befindet sich der V im Fristverzug. Da der Kautionsanteil (200€) an die NK/BK-Abrechnung gekoppelt ist, ist mMn auch nach der gesetzten Frist 01.10.2018 der Kautionsanteil auszuzahlen.

Zum Thema Anwalt: Einforderung der NK/BK-Abrechnung, da sich V in Fristverzug befindet?!?!

Gruß
revoman2006

SusanneBerlin
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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von SusanneBerlin » 30.12.18, 15:09

Die Zeit, die man benötigt um sich mit dem Anwalt in Verbindung zu setzen um den Anwalt damit zu beauftragen, den VM daran zu erinnerrn, dass die Erstellung der BK-Rechnung am 1.10.18 fällig war, könnte man auch darauf aufwenden, dem VM selber einen Zweizeiler zu schreiben. Ausdrucken, eintüten, Briefmarke drauf, in einen Briefkasten werfen und am 3.1. ist das Schreiben beim Vermieter.

Bis man einen Termin beim Anwalt hat und der Anwalt den Brief geschrieben hat, ist der Januar rum.
Grüße, Susanne

revoman2006
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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von revoman2006 » 30.12.18, 16:30

SusanneBerlin hat geschrieben:Die Zeit, die man benötigt um sich mit dem Anwalt in Verbindung zu setzen um den Anwalt damit zu beauftragen, den VM daran zu erinnerrn, dass die Erstellung der BK-Rechnung am 1.10.18 fällig war, könnte man auch darauf aufwenden, dem VM selber einen Zweizeiler zu schreiben. Ausdrucken, eintüten, Briefmarke drauf, in einen Briefkasten werfen und am 3.1. ist das Schreiben beim Vermieter.

Bis man einen Termin beim Anwalt hat und der Anwalt den Brief geschrieben hat, ist der Januar rum.
Dies ist schon klar.
Nur was ist, wenn der V die Nachfrist "Zweizeiler" auch ignoriert. Es ist klar, dass der M dem V natürlich noch eine "erneute Frist" (zwei Wochen) setzt, dies wurde auch getan. Der V hat aber jetzt schon angemerkt (schriftlich), dass er sich weigert die NK/BK-Abrechnung zum "Ersatztermin" zu erstellen. Des Weiteren hat auch V mit einem Anwalt gedroht, der M solle doch vor Gericht ziehen bzw. zum Anwalt gehen.

Dies stellt für mich alles eine endgültige "Leistungsverweigerung" seitens V dar. Logischerweise wird M den Ersatztermin abwarten, aber spätestens danach sehe ich hier einen Fristverzug seitens des V und der V hat die Kosten für den Anwalt von M dann als Verzusschaden zu ersetzen. Oder ist dies Falsch?

Gruß
revoman2006

SusanneBerlin
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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von SusanneBerlin » 30.12.18, 16:43

Ich würde dem VM keine weitere Frist zur Erstellung der Abrechnung geben, wenn er eh schon gesagt hat, dass er die Abrechnung nicht machen will.

Wenn der VM über die BK von 2017 nicht abrechnet und bereits angekündigt hat dass er es nicht tun wird, kann der M am 2.1.19 die gezahlten Vorschusszahlungen für 2017 zurückverlangen.

Für die Rückzahlung der Vorschüsse würde ich 14 Tage Frist setzen (da der VM vermutlich eh nicht zahlen wird, egal wie lange man ihm Frist gewährt) und anschließend kann man die Vorschusszahlungen einklagen. DAS (die Klage) würde ich dann einen Anwalt machen lassen.

Optional kann man vor dem Einreichen der Klage noch einen gerichtlichen Mahnbescheid schicken lassen. Dem braucht der VM aber nur zu widersprechen und man hat wieder 2 Monate Zeit verloren. Das Mahngericht prüft nicht, ob der Widerspruch berechtigt ist.
Grüße, Susanne

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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von revoman2006 » 30.12.18, 17:36

Hallo,

erst einmal nochmals recht herzlichen Dank für die ausführlichen Antworten.

Es geht "nur" um 2018. Konkret wurde der Mietvertrag ab April 2018 geschlossen und wurde Ende Mai 2018 einvernehmlich aufgelöst. M hat behauptet es gäbe Schimmel (Wasser drückt von außen) in der Wohnung ("Kurzgutachten mit Bildern..." von einem Gutachter liegt vor und bestätigt dies auch). Von einem weiteren wohnen in der Wohnung wurde laut Gutachter abgeraten, die Sanierung würde mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Aufgrund dessen wurde der Mietvertrag halt aufgelöst, dem V wurde allerdings nie das Gutachten zugänglich gemacht (Eigenschutz).

Was mich einfach daran stört ist, dass M und V sich geeinigt haben. Der V hätte die BK/NK-Abrechnung bis zum 01.10.2018 (laut Einigung) erstellen/zukommnen lassen müssen. M weisst erneut V darauf hin und dieser weigert sich nun. ...Und hier ist aus meiner Sicht auch Schluss mit lustig... M möchte gerne seine BK/NK-Abrechnung haben und die restliche Kaution. Wenn V aber keine BK/NK-Abrechnung zum genannten 01.10 bzw. Ersatztermin nicht erstellt ist dies mMn vom V das Problem.
Schlussfolgerung:
1. Fristverzug vom V und damit greift der Verzugsschaden für den Anwalt
2. Kautionsanteil an M ausbezahlen
3. NK/BK-Abrechnung erstellen

Oder sehe ich das alles so (gesetzlich?!) falsch?

revoman2006

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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von Spezi » 30.12.18, 18:29

Es geht um eine BK Abrechnung für 2 Monate (1.4 bis 31.5.2018) richtig ?
Es geht um eine Wohnung und nicht um ein Zimmer ?
Das BGB schreibt als Abrechnungszeit jährlich, also 12 Monate vor.
Die Abrechnungszeit kann vom 1.1. = 31.12. sein, aber auch vom 1.4 - 31.3. oder vom 1.7. - 30. 6. oder,oder oder.
Es kann sein dass 3 Mieter durch die Abrechnung betroffen sind. Der Vormieter, der Mieter vom 1.4 = 31.5.2018 und der Nachmieter. Der Mieter in der Zeit vom 1.4. = 31.5. 2018 hat nicht nur die in seiner Mietzeit angefallenen Betriebskosten zu tragen sondern auch anteilig die jährlich anfallenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungsbeiträge u.s.w.

Ich würde gern wissen, was der Mieter von dieser „Gütevereinbarung“ beweisen kann.
Damit der Termin 1.10.2018 paßt müßten die 12 Monate ja immer einige Zeit vor dem 30.9 enden, damit am 30.9. auch alle Kosten bekannt sind.
Ist der 30.9 als fester Termin vereinbart oder ganz lose ca. usw.
Gruß Spezi

revoman2006
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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von revoman2006 » 30.12.18, 19:08

Spezi hat geschrieben:Es geht um eine BK Abrechnung für 2 Monate (1.4 bis 31.5.2018) richtig ?
Es geht um eine Wohnung und nicht um ein Zimmer ?
Das BGB schreibt als Abrechnungszeit jährlich, also 12 Monate vor.
Ja ist richtig und es geht um eine Wohnung.
Spezi hat geschrieben: Die Abrechnungszeit kann vom 1.1. = 31.12. sein, aber auch vom 1.4 - 31.3. oder vom 1.7. - 30. 6. oder,oder oder.
Es kann sein dass 3 Mieter durch die Abrechnung betroffen sind. Der Vormieter, der Mieter vom 1.4 = 31.5.2018 und der Nachmieter. Der Mieter in der Zeit vom 1.4. = 31.5. 2018 hat nicht nur die in seiner Mietzeit angefallenen Betriebskosten zu tragen sondern auch anteilig die jährlich anfallenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungsbeiträge u.s.w.

Ich würde gern wissen, was der Mieter von dieser „Gütevereinbarung“ beweisen kann.
Damit der Termin 1.10.2018 paßt müßten die 12 Monate ja immer einige Zeit vor dem 30.9 enden, damit am 30.9. auch alle Kosten bekannt sind.
Ist der 30.9 als fester Termin vereinbart oder ganz lose ca. usw.
In der „Gütevereinbarung“ steht:
Die anteilige Rückzahlung der Kaution X erfolgt bis zum xx.xx.xxxx. Die V behält für den Mietzeitraum y und z (2 Monate) einen Kautionsanteil iHv. 200€ für die NK/BK-Abrechnung ein. Die V lässt M eine NK/BKAbrechnung bis zum 01.10.2018 zukommen, hierbei gilt der Umlageschlüssel des Mietvertrags als Bestandsgrundlage.

Der V und M haben die „Gütevereinbarung“ unterschrieben und somit sehe ich V im Zugzwang. Ohne BK/NK-Abrechnung hat mMn der V kein Recht mehr die Kaution zurückzuhalten.
Sonst wäre der Passus mit der Frist ja sinnlos.

Edit:
Ich habe hierzu noch was im I-Net gefunden (Quelle:Textauszug)
§ 556 III Satz 4 BGB ist missverständlich: … „Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet“ … Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (Nebenkosten) ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen (§ 556 III BGB).

Was steht im Mietvertrag? Ungeachtet der gesetzlichen Regelung können die Parteien eine Teilabrechnung / Zwischenabrechnung mietvertraglich vereinbaren. Soweit der Mieter einheitliche Vorauszahlungen leistet, ist davon auszugehen, dass Teilabrechnungen als stillschweigend vereinbart ausgeschlossen sind.

Daraus sehe ich weiterhin die Pflicht des V die Zwischenabrechnung bis zur Frist durchzuführen.

revoman2006

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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von Spezi » 31.12.18, 11:08

Die anteilige Rückzahlung der Kaution X erfolgt bis zum xx.xx.xxxx. Die V behält für den Mietzeitraum y und z (2 Monate) einen Kautionsanteil iHv. 200€ für die NK/BK-Abrechnung ein. Die V lässt M eine NK/BKAbrechnung bis zum 01.10.2018 zukommen, hierbei gilt der Umlageschlüssel des Mietvertrags als Bestandsgrundlage.
Durch die x.xx. im ersten Satz läßt sich der Zusammemhang mit dem 1.10.2018 nicht erkennen.
Handelt es sich um eine Eigentumswohnung ?
Gruß Spezi

revoman2006
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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von revoman2006 » 03.01.19, 17:08

Spezi hat geschrieben:
Durch die x.xx. im ersten Satz läßt sich der Zusammemhang mit dem 1.10.2018 nicht erkennen.
Handelt es sich um eine Eigentumswohnung ?
Hallo,

dann vervollständige ich den Satz einfach mal. :wink:

Die anteilige Rückzahlung der Kaution iHv. 500€ erfolgt bis zum 01.07.2018. Die V behält für den Mietzeitraum April 2018 und Mai 2018 einen Kautionsanteil iHv. 200€ für die NK/BK-Abrechnung ein. Die V lässt M eine NK/BKAbrechnung bis zum 01.10.2018 zukommen, hierbei gilt der Umlageschlüssel des Mietvertrags als Bestandsgrundlage.

Die 500€ wurden auch fristgerecht überwiesen, es geht in diesem Fallbespiel nur um die restlichen 200€ bzw. um die nicht erstellte NK/BK-Abrechnung.

Es handelt sich um eine Wohnung in dem Haus der V.
Insgesamt wohnen dort zwei Mietparteien + V.

Gruß
revoman2006

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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von hambre » 03.01.19, 17:56

Die V lässt M eine NK/BKAbrechnung bis zum 01.10.2018 zukommen
Dabei handelt es sich offensichtlich um einen Schreibfehler, da es unmöglich ist, die Abrechnung für 2018 schon bis zum 01.10.2018 zu erstellen. Richtig müsste es daher offenbar heißen, dass die Abrechnung bis zum 01.10.2019 erstellt werden soll.

revoman2006
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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von revoman2006 » 03.01.19, 18:10

Hallo,

nein, es steht 01.10.2018 drin und ein Schreibfehler ist es nicht. Die V könnte doch auch zB von Juli bis Juni die NK/BK-Abrechnung machen?!? Kann der M ja auch nicht wissen, wie der Turnus von V ist, da er ja nur 2 Monate da nur gewohnt hat. Und sogar wenn der V von Jan bis Dez abrechnet, ist es mMn nicht M sein Problem, dann muss V halt eine Zwischenabrechnung erstellen. Oder ist meine Aussage falsch?
Gruß
revoman2006

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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von Spezi » 03.01.19, 20:41

Die Frage ist, was passiert wenn 2 Parteien eine Vereinbarung treffen, die nicht erfüllbar ist.

Man könnte den Vermieter höchstens zwingen eine vorläufige Abrechnung zu erstellen, welche die bis dahin bekannten Ausgaben berücksichtigt, ihn aber berechtigt die Abrechnung nachzubessern, wenn alle Zahlen endgültig vorliegen.
In die Abrechnung gehören alle in der Abrechnungsperiode angefallenen umlegbaren Betriebskosten. Wenn die Abrechnungsperiode also über den 1.10.2018 hinausgeht, gehören Kosten die danach anfallen auch in die Abrechnung.
Konsequenz: der Vermieter könnte folglich für solche noch nicht bekannte Kosten Sicherheitsbeträge zurückbehalten.
Gruß Spezi

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Re: Mietvertragsauflösung Güteeinigung

Beitrag von hambre » 04.01.19, 00:01

Die V könnte doch auch zB von Juli bis Juni die NK/BK-Abrechnung machen?!?
Die Abrechnungsperiode muss für die gesamte Wohnanlage einheitlich sein, daher kann er die Abrechnungsperiode nicht für diesen einzelnen Mieter frei wählen.
Kann der M ja auch nicht wissen, wie der Turnus von V ist, da er ja nur 2 Monate da nur gewohnt hat.
Das ändert aber nichts daran, dass sich der Vermieter offenbar geirrt hat.
Und sogar wenn der V von Jan bis Dez abrechnet, ist es mMn nicht M sein Problem, dann muss V halt eine Zwischenabrechnung erstellen. Oder ist meine Aussage falsch?
Ja, die Aussage ist falsch. Die Erstellung einer Zwischenabrechnung ist rechtlich nicht möglich.
es steht 01.10.2018 drin und ein Schreibfehler ist es nicht.
Und woher weiß der Mieter, dass es kein Schreibfehler ist? Wenn eine Vertragspartei eine nicht erfüllbare Zusage macht, dann kann es sich nach meiner Auffassung nur um einen Schreibfehler handeln. Präziser sollte man vielleicht sagen, dass der Vermieter sich bei der Zusage geirrt hat, denn möglicherweise hat er ja auch 2018 gesagt bevor er es geschrieben hat.

Nach meiner Auffassung kann der Vermieter seine Zusage nach § 119 BGB wegen Irrtums anfechten und dann gilt sie nicht.

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