Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

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USAreisender2
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Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von USAreisender2 » 01.01.19, 17:49

Folgender hypothetischer Fall...

Ein Mieter zieht Ende 2016 in ein Mietobjekt ein. Dort sagt er im Gespräch mit dem Vermieter, als es auf die Kabelfernsehdosen in der Wohnung kommt, dass er diese nicht nutzen wird. Der Mieter geht davon aus, dass diese nicht geschaltet sind, so war es in allen vorherigen Mietverhältnissen, da waren die Dosen "tot". Der Mieter hat zu diesem Zeitpunkt auch keinen Fernseher. 2016 gibt es eine knappe Rückzahlung der Nebenkosten, eine genaue Abrechnung ist dem Vermieter zu kompliziert und der Mieter verlangt in Absprache auch keine. Die Nebenkostenabrechnung für 2017 kommt erst Ende November 2018, das Mietverhältnis ist da zu Ende Februar 2019 gekündigt. In der Nebenkostenrechnung 2017 taucht ein happiger Betrag von über 100 Euro für "Breitbandkabelanschluss" auf. Der Vermieter redet sich raus, das stünde im Mietvertrag. Das ist ein Standard-Mietvertrag, dort stehen auch viele andere Dinge, welche nicht zutreffen (Sauna, Schwimmbad, ...). Dadurch dass dies die erste Nebenkostenabrechnung ist, bei der dies auffällt, wird der Betrag für 2018 auch noch einmal fällig.

1) Ist die Kostenübernahme durch den Mieter zwingend, allein durch das Vorhandensein von Anschlussdosen in der Wohnung und durch die lapidare Auflistung von Kosten für eine Sat-/TV-Anlage (ohne entsprechende Markierung/Kennzeichnung und es ist auch keine Sat-Anlage, sondern eine TK-Anlage von einem Kabelanbieter, mit dem der Mieter keinen Vertrag hat) im Mietvertrag? Oder kann der Mieter argumentieren, dass es schließlich auch weder Schwimmbad und Sauna oder Sandkästen im Haus gäbe und er nicht dahin informiert wurde, dass die Anlage im Betrieb und kostenpflichtig ist. Schließlich hätte der Mieter dann den Vermieter darauf hinweisen können, einen Sperrfilter installieren zu lassen, womit der Anschluss nicht mehr kostenpflichtig gewesen wäre.

2) Kann der Vermieter die Installation eines Sperrfilters für den restlichen Mietzeitraum von 2 Monaten verweigern und trotzdem die Kosten umlegen?

3) Ganz generell und unabhängig davon: Wie kann ein Mieter ohne "Schufaschaden" zu nehmen, die Miete der letzten 2 Monate zurückhalten und mit der Kaution verrechnen um bei einem eventuellen Rechtsstreit das Finanzierungs-Risiko zu senken? Es geht dem Mieter explizit nicht darum, gerechtfertigte Forderungen des Vermieters nicht zu zahlen (gegebenenfalls auch den nicht genutzten und völlig überteuerten "Breitbandkabelanschluss", wenn das die Rechtslage ist), sondern zu verhindern, dass ungerechtfertigte Forderungen verrechnet werden. Das aufzulösen ist erfahrungsgemäß teuer und hinterher hat der Mieter zwar "Recht", hat aber letztlich nur die unberechtigte Forderung des Vermieters an Rechtsanwalt und Gericht "umgeleitet". Oder hat ein Mieter in geordneten finanziellen Verhältnissen gegenüber einem Vermieter bei Auszug grundsätzlich die "Arschkarte"?

Vielen Dank im voraus.

SusanneBerlin
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Re: Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von SusanneBerlin » 01.01.19, 17:59

1. und 2.: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Anschlussdose auf Wunsch des Mieters zu sperren. Die Mitteilung des Mieters, er werde den Kabelanschluss nicht nutzen, ist rechtlich ohne Wirkung.

Es hätte einer Vereinbarung bedurft, damit der Mieter keine Kabelgebühren bezahlen muss. Die Vereinbarung hätte der Mieter aber höchstwahrscheinlich nicht bekommen. Der Vermieter hätte sagen können: "Nehmen Sie die Wohnung mit kostenpflichtigem Kabelanschluss oder lassen Sie es. Ich kann auch an jemand anders vermieten."

3. Die Forderung des Vermieters auf Bezahlung der Kabelgebühren ist berechtigt.

Bestrittene Forderungen dürfen der Schufa nicht gemeldet werden. Bestreitet der Mieter die Forderung gegenüber dem Vermieter und meldet der Vermieter es trotzdem, kann der Mieter von der Schufa verlangen, dass der Eintrag zu löschen ist. Wird die Rechtmäßigkeit der Forderung gerichtlich festgestellt, kann der Vermieter die offene Forderung (wieder) der Schufa melden.
Grüße, Susanne

USAreisender2
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Re: Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von USAreisender2 » 01.01.19, 20:18

Zum Zeitpunkt der letzten zwei Monate sind die Mietforderungen an sich formal aber erst einmal berechtigt. Zahlt der Mieter nun muss er jedoch damit rechnen, dass der Vermieter unberechtigten Forderungen (Kabel außen vor, der Mieter sieht hier potentiell andere, unberechtigte Forderungen) später mit der Kaution verrechnet. Dagegen dann vorzugehen ist finanziell unsinnig, weil die Kosten des Rechtsstreits die Höhe der unberechtigten Forderung vermutlich übersteigen werden.

Also ist der Mieter hier rechtlich klar nachteilig gestellt, korrekt? Die Miete muss erst einmal gezahlt werden, sonst Schufaeintrag zum Zeitpunkt der Wohnungssuche. Und dann anschließend damit leben müssen, dass sich der Vermieter an der Kaution selbst bedient.

Oder gibt es einen rechtlich korrekten Weg zu sagen "Stopp, hier stehen zwar noch zwei Mieten aus, aber die noch zu zahlenden Mietkosten + berechtigte Nebenkosten entsprechen ca. der Kaution, daher lieber Vermieter komm aktuell mit der Kaution klar." Anschließend zahlt der Mieter selbstverständlich alle berechtigten Forderungen, aber eben nicht mehr. Kann die Miete ohne drohenden Schufaeintrag zurückgehalten werden, wenn klar absehbar ist, dass der Vermieter eine unzulässige Verrechnung von streitbaren Forderungen mit der Kaution vornehmen wird und die berechtigten Forderungen zzgl. Miete sich ca. mit der Kaution decken?

Vielen Dank.

SusanneBerlin
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Re: Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von SusanneBerlin » 01.01.19, 20:51

Also ist der Mieter hier rechtlich klar nachteilig gestellt, korrekt? Die Miete muss erst einmal gezahlt werden, sonst Schufaeintrag zum Zeitpunkt der Wohnungssuche.
Soweit ich gehört habe, löscht die Schufa unberechtigt gemeldete Forderungen relativ zügig. Außerdem kann der umzugswillige Mieter sich auch einen Schufa-Auszug erstellen lassen, bevor er den Streit mit dem Vermieter beginnt.

Wenn der Mieter der Meinung ist, dass mit der Betriebskostenabrechnung unberechtigte Kosten abgerechnet wurden und er bei richtiger Abrechnung Geld zurückbekommen müsste, hat er ein Jahr Zeit, die Abrechnung zu bestreiten und das Geld zurückzufordern. Der Mieter kann sich also auch zuerst eine neue Wohnung suchen und anschließend gegen die überhöhte Betriebskostenabrechnung vorgehen.

Ohne Zustimmung des Vermieters, darf der Mieter nicht aufgrund nach Meinung des Mieters falsche Betriebskostenabrechnung mit fälligen Mieten verrechnen. Zahlt der Mieter keine Miete mehr, dann wären Schufa-Einträge berechtigt.
Dagegen dann vorzugehen ist finanziell unsinnig, weil die Kosten des Rechtsstreits die Höhe der unberechtigten Forderung vermutlich übersteigen werden.
Wieso ist es unsinnig, sich gegen unberechtigte Forderungen zu wehren? Wenn der Mieter recht behält und das Gericht erkennt, dass der Vermieter unberechtigt zu hohe Betriebskosten verlangt hat, werden dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

Unsinnig ist es, "auf gut Glück" den Vermieter zu verklagen ohne sich vorher zu versichern, dass der Vermieter tatsächlich falsch abgerechnet hat.
Oder gibt es einen rechtlich korrekten Weg zu sagen "Stopp, hier stehen zwar noch zwei Mieten aus, aber die noch zu zahlenden Mietkosten + berechtigte Nebenkosten entsprechen ca. der Kaution, daher lieber Vermieter komm aktuell mit der Kaution klar."
Der Mieter darf nicht die Mietzahlung aussetzen und den Vermieter auf die Kaution verweisen. Die Miete ist bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen.

Der korrekte Weg ist, dem Vermieter substantiierte Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung vorzutragen. Hat der Vermieter kein Einsehen, dann ist der Rechtsweg der korrekte Weg. Rechtsweg heißt: Zahlungsklage beim Amtsgericht auf Rückzahlung der zuviel bezahlten Betriebskosten.
Grüße, Susanne

USAreisender2
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Re: Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von USAreisender2 » 01.01.19, 22:32

SusanneBerlin hat geschrieben:
Dagegen dann vorzugehen ist finanziell unsinnig, weil die Kosten des Rechtsstreits die Höhe der unberechtigten Forderung vermutlich übersteigen werden.
Wieso ist es unsinnig, sich gegen unberechtigte Forderungen zu wehren? Wenn der Mieter recht behält und das Gericht erkennt, dass der Vermieter unberechtigt zu hohe Betriebskosten verlangt hat, werden dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
Weil das nicht der Realität entspricht. Erstmal: die eigenen Anwaltskosten schon einmal nicht. Und: wäre alles so eindeutig, müsste man sich nicht streiten. Nicht selten kommt es zu Vergleichen. Die können sehr seltsam ausfallen. Und selbst wenn sie "gerecht" ausfallen: die Gerichtskosten landen dann mitnichten vollständig beim Vermieter, auch wenn substanziell das Recht des Mieters genauso hergestellt wurde, wie vorhergesehen. Dabei wurde dann jedoch lediglich das Geld anders verteilt. Es ist nicht mehr beim Vermieter, sondern beim Anwalt und Gericht. Dass die Kosten beim Vermieter noch wesentlich höher sind und der Vermieter im "Unrecht", davon hat der benachteiligte Mieter keinen Nutzen. Und um gleich auf das wohl kommende Argument "einem Vergleich muss man ja nicht zustimmen" zu antworten: nicht jeder ist Gerichts-geil und tut sich nervenaufreibende Dialoge an, inklusive entrüstende Lügengeschichten von geistig-verkommenen Vermietern. Mancher hat darauf einfach keine Lust...

Geld, welches der Vermieter gar nicht erst unberechtigt hat, muss sich der Mieter nicht in einem nervtötenden Prozess zurückholen. Und wie bemerkt, wirtschaftlich ist das ohnehin nicht.

Danke für die Antworten!

SusanneBerlin
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Re: Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von SusanneBerlin » 01.01.19, 22:59

Bitre, keine Ursache!

Die Anwaltskosten der obsiegenden Partei werden übrigens auch der unterliegenden Partei aufgebürdet.
Grüße, Susanne

hambre
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Re: Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von hambre » 03.01.19, 17:44

Wenn man den Vermieter für prozessfreudig hält, dann sollte man die letzten beiden Monatsmieten auf keinen Fall einbehalten. Die Rechtlage ist eindeutig und der Vermieter muss sich nicht auf die Kaution verweisen lassen. Der Vermieter kann also den Mieter auf Zahlung der letzten beiden Monatsmieten verklagen und dabei gleichzeitig die Kaution einbehalten. Einen solchen Prozess gewinnt der Vermieter mit einer Wahrscheinlichkeit von 100%.

webmaster76
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Re: Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von webmaster76 » 10.01.19, 07:31

USAreisender2 hat geschrieben:Die Nebenkostenabrechnung für 2017 kommt erst Ende November 2018
Der Vermieter hätte damit sogar bis zum 31.12.2018 Zeit damit gehabt.
USAreisender2 hat geschrieben:das Mietverhältnis ist da zu Ende Februar 2019 gekündigt.
Und wieso macht sich der Mieter dann aktuell die Sorgen wegen der Schufa? Er wird doch wohl schon längst einen neuen Mietvertrag haben?
USAreisender2 hat geschrieben:Der Vermieter redet sich raus, das stünde im Mietvertrag
Das Problem ist dabei, dass in Mehrparteienhäusern oft ein (im Gegensatz zu lauter Einzelverträgen) günstiger Mehrfachanschluss beim Betreiber gebucht wird. Diese Kosten hat der Eigentümer und Vermieter und gibt diese natürlich dann an den Mieter weiter auch wenn dieser ihn nicht nutzen möchte. Ist diese Umlage nun wie beschrieben im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter diese wohl oder übel bezahlen.

Der Mieter wird auch für einen Aufzug mitbezahlen müssen, den er nicht nutzen möchte (wenn er z.B. im EG wohnt).

Die Aufrechnung mit der Kaution kann sehr schnell ins Auge gehen, wenn der Vermieter den Gang zum Anwalt nicht scheut.

winterspaziergang
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Re: Nebenkosten welche, Kaution verrechnen

Beitrag von winterspaziergang » 10.01.19, 10:38

USAreisender2 hat geschrieben:...nicht jeder ist Gerichts-geil und tut sich nervenaufreibende Dialoge an, inklusive entrüstende Lügengeschichten von geistig-verkommenen Vermietern. Mancher hat darauf einfach keine Lust...
Den Beitrag um all die Pauschalitäten aus dem Reich von "hab ich mal gehört" bereinigt und zum Ausgangsbeitrag zurück:
Für unsachliche Polemik (siehe hervorgehobenes) ist keinerlei Anlass. Es ist nicht mal sachlich Anlass sich benachteiligt zu sehen.
Der Mieter ist einen Vertrag eingegangen. Wie er darauf kam, dass er einen bereit gestellten Anschluss und Teil der Mietsache nicht zahlen zu wollen, weiß nur er allein. Der Vermieter ist aufgrund seiner Äußerung, dass er den Anschluss nicht nutzen wolle, zu nichts verpflichtet.
Der Mieter muss dem Vertrag nachkommen. Er hat im Mietverhältnis einer pauschalen Abrechnung von Betriebskosten zugestimmt und kann nicht Jahre später darauf verweisen, wenn es nun darum geht, mietvertraglich vereinbarte Posten zu begleichen.

Der Mieter muss im Rahmen des Vertragsverhältnisses die Miete weiter zahlen, denn die Kaution ist nicht dazu gedacht, sie abzuwohnen oder berechtigte und schon gar nicht unberechtigte oder auch nur strittige Kosten zu begleichen.

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