Schönheitsreparaturen und Mietvertrag

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webmaster76
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Schönheitsreparaturen und Mietvertrag

Beitrag von webmaster76 » 21.01.19, 14:08

Hi @all,

hier mal zwei hypothetische Fragen:

1. Schönheitsreparaturen: Mieter M und Vermieter V schließen am 01.01.2019 einen Mietvertrag. Darin ist vereinbart, dass M die Wohnung in mangelfreiem und unrenoviertem Zustand erhält. In einem anderen Passus wäre vereinbart, dass M bei Auszug alle Schönheitsreparaturen auszuführen hat und wenn er dies nicht tut anteilig seit der letzten fachgerechten Schönheitsreparatur bezahlen muss. In Hinsicht auf BGH VIII ZR 277/16 aus 08/2018: muss der M hier überhaupt etwas machen außer Bohrlöcher stopfen und besenrein übergeben?

2. Mietvertrag: der V ist nicht Eigentümer der Wohnung sondern lediglich Hauptmieter. Der M soll also Untermieter sein. Ergeben sich dadurch dem M Nachteile gegenüber einen direkten Mietvertrag mit dem Eigentümer? Beispiel: könnte V gegenüber dem Eigentümer einfach die Wohnung mit geeigneter Frist kündigen und damit steht der M im Regen? Schließlich hat er ja mit dem Eigentümer kein Vertragsverhältnis? Könnte der V damit den "Kündigungsschutz" des M aushebeln? Was wenn der Eigentümer dem V wegen Eigenbedarf kündigt, greift dies dann auf den M durch? Alles unter der Annahme, dass Eigentümer und V jeweils GmbHs sind.

Auf Einschätzungen freue ich mich!

webmaster76
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Re: Schönheitsreparaturen und Mietvertrag

Beitrag von webmaster76 » 21.01.19, 15:24

Nochmals zu 2., um das Problem näher zu beschreiben:

Die Wohnung W gehört dem Eigentümer E (sei es eine Firma oder Privatperson). W wird an GmbH HM vermietet. HM vermietet mit Wissen und Billigung von E die Wohnung an Herrn UM.

UM befürchtet nun, dass dieses Konstrukt darin begründet ist, dass der E einfacher den UM wieder los wird, wie wenn er direkt an UM vermieten würde. Beispiel: E kündigt nach Gewerbemietrecht den HM mit Frist von 3 Monaten (da so im Mietvertrag vereinbart). Zwar besteht das Mietverhältnis zwischen HM und UM weiter, der UM muss aber dennoch nach diesen 3 Monaten aus der Wohnung raus sein. Der E hat sich also den Umweg über den (vorgeschobenen) Eigenbedarf gespart inkl. evtl. Prozess mit u.U. mehrmonatiger Laufzeit. Der HM wäre dem UM zwar schadensersatzpflichtig, könnte aber mit dem E im Hintergrund entsprechende Regelungen treffen. Wäre allemal billiger als die Variante über "Eigenbedarf" inkl. Gericht. Zudem hätte die GmbH vielleicht sogar die Kaution ins Stammkapital übernommen womit am Ende weit unter 10.000€ von der GmbH zu holen wären...

Ist diese Befürchtung des UM berechtigt oder übersieht er etwas?

Froggel
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Re: Schönheitsreparaturen und Mietvertrag

Beitrag von Froggel » 21.01.19, 21:47

1)
Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.
Das dürfte auch in diesem Fall gelten. Der Mieter ist mMn nicht zu einer Renovierung verpflichtet und kann die Wohnung unrenoviert übergeben.
2) Kündigt der Eigentümer dem Vermieter oder der Hauptmieter dem Eigentümer, verliert mit Ende der Kündigungszeit der Untermieter das Besitzrecht am Mietobjekt. Der Hauptmieter würde zwar schadensersatzpflichtig werden, sollte er seinem Mieter nicht entsprechend kündigen, dennoch darf der Untermieter die Mietsache nicht mehr nutzen. Der Eigentümer muss, wenn die Kündigung von seiner Seite ausgeht, zwar auch einen Räumungstitel gegen Mieter und Untermieter beantragen, den würde er aber auch erhalten. Jede Weigerung, das Mietobjekt weiter in Besitz zu behalten, würde nur zu weiteren Kosten führen, die der Eigentümer dem sich sperrenden Untermieter auferlegen kann.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -

webmaster76
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Re: Schönheitsreparaturen und Mietvertrag

Beitrag von webmaster76 » 22.01.19, 09:33

Danke schon mal für die Einschätzung.

Zu 2.) das haben meine Recherchen ebenfalls ergeben. Solch ein Konstrukt scheint darauf ausgelegt, dass der Eigentümer schnell auf seine Immobilie zugreifen möchte (z.B. bei einem Verkauf oder um einen unliebsamen Mieter loszuwerden). Wie man weiß ist eine Immobilie am Markt schnell mal 20-30t€ weniger wert, wenn noch ein (evtl. sogar sperriger) Mieter drin wohnt. So kann der Eigentümer relativ schnell und ohne die einengenden Bestimmungen aus den Wohnraummietbestimmungen den Mieter vor die Türe setzen.
Ob der Hauptmieter dem Untermieter in diesem Fall wirksam wegen berechtigtem Interesse kündigen kann sei mal dahingestellt. Das "Maximum" was der Mieter bei seiner schnellen Suche nach neuem Wohnraum wohl rausholen kann ist der Schadensersatz durch den Hauptmieter für Makler, Möbelwagen, etc. Dürfte deutlich überschaubarer sein als den o.g. Abstrich machen zu müssen...

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