Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

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hannes7890
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Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von hannes7890 »

Frage:
Ein geerbtes gänzlch verwohntes Einfamilienhaus mit 60 qm, aus dem Jahre 1959 wird
mit Energieausweis mietgünstig vermietet.
Der Mieter verpflichtet sich im Mietvertrag unter sonstiges:
Das Haus wird auf eigene Kosten saniert und renoviert.
Der Vermieter verzichtet darauf auf die Kündigung bei Eigenbedarf.
Der Mieter verzichtet bei eigener Kündigung auf sämtlich Ansprüche seiner Sanierungs-Renovierungskosten.
Nachweislich war die Ölheizung beim Mietvertag schon defekt.
Nach anderhalb Jahren meldet der Mieter die Heizung ist defekt.
Als Vermieter ist man verpflichtet die Heizung sofort auf eigene Kosten instandzusetzen.
Der Vermieter weist das zurück und verweist auf den Mietvertrag.
Plötzlich ein Schreiben vom Amtsgericht.
Beschluss
Einstweilige Verfügung

Der Antragsgegner wird angewiesen, die Heizung-und Warmwasserversorgung für die Wohnung des Antragssteller
wiederherzustellen.

Wie ist die Rechtslage?

Mit freundliche Grüßen

HM
hm

ktown
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von ktown »

Wer bekam das Schreiben?
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

hannes7890
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von hannes7890 »

Das Schreiben bekam der Vermieter.
hm

Jutta
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von Jutta »

Anstelle des Vermieters wäre ich sofort beim Rechtsanwalt.
Er muss prüfen, wie der Mietvertrag damals formuliert wurde.
Ich denke, es wäre schon möglich, individualvertraglich alle Instandhaltungspflichten auf den Mieter abzuwälzen, aber die Gegenleistung muss dem entsprechen. Und bei einer defekten Heizung kommt man sicher schnell in den Bereich, dass die Gegenleistung (= verbilligte Miete) nicht mehr als angemessen angesehen wird. Vor allem evtl. auch die Formulierung, dass der Mieter bei Auszug keinen Anspruch auf irgendeine Entschädigung hat.

Also: vom Rechtsanwalt prüfen lassen (den man sinnvollerweise schon vor Abschluss des Vertrages gefragt hätte) und danach kann man die Entscheidung treffen, ob man die Heizung selbst reparieren läßt, oder gegen das Amtsgericht Widerspruch macht.
Gruß
Jutta

ktown
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von ktown »

Meines Erachtens, nach dem hier beschriebenen, fällt der Einbau einer neuen Heizung nicht unter Sanierung und/oder Renovierung. Eine neue Heizung ist eindeutig eine Modernisierung.
Was mich nur wundert. Wenn es eine einstweilige Verfügung vom Amtsgericht gibt, dann sind vorab schon so einige Vorgänge gelaufen.
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karli
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von karli »

ktown hat geschrieben:Meines Erachtens, nach dem hier beschriebenen, fällt der Einbau einer neuen Heizung nicht unter Sanierung und/oder Renovierung. Eine neue Heizung ist eindeutig eine Modernisierung.
Von einer neuen Heizung war nicht die Rede.
Wenn du kritisiert wirst, dann mußt du irgend etwas richtig machen, denn man greift nur denjenigen an, der den Ball hat. (Bruce Lee)
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hambre
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von hambre »

Bei der Reparatur einer Heizung handelt es sich weder um eine Sanierung noch um eine Renovierung. Daher ist der Vermieter verpflichtet, die Heizungs- und Warmwasserversorgung wiederherzustellen.

ExDevil67
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von ExDevil67 »

Jutta hat geschrieben:Ich denke, es wäre schon möglich, individualvertraglich alle Instandhaltungspflichten auf den Mieter abzuwälzen, aber die Gegenleistung muss dem entsprechen. Und bei einer defekten Heizung kommt man sicher schnell in den Bereich, dass die Gegenleistung (= verbilligte Miete) nicht mehr als angemessen angesehen wird. Vor allem evtl. auch die Formulierung, dass der Mieter bei Auszug keinen Anspruch auf irgendeine Entschädigung hat.
Als Gegenleistung vom Vermieter ist aber nicht "nur" eine Reduzierung der Miete vereinbart, sondern ein Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Da das aber quasi die einzige Kündigung ist die ein Vermieter aussprechen kann, ohne das eine Störung des Mietverhältnisses vorliegt, wird der Vertrag damit für den Vermieter unkündbar.
Da dürfte dann auch der Verzicht auf Entschädigung bei Kündigung durch den Mieter drin sein.

ktown
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von ktown »

karli hat geschrieben:
ktown hat geschrieben:Meines Erachtens, nach dem hier beschriebenen, fällt der Einbau einer neuen Heizung nicht unter Sanierung und/oder Renovierung. Eine neue Heizung ist eindeutig eine Modernisierung.
Von einer neuen Heizung war nicht die Rede.
OK ok ich bin bei 1959 fälschlicherweise davon ausgegangen, dass es hier nun eine neue Heizung geben kann. Liegt vermutlich daran, dass die EnEV Heizkessel vor 1978 nicht mehr zulässt.
Aber egal. Gehört eine Instandsetzung zu Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten?
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hambre
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von hambre »

Gehört eine Instandsetzung zu Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten?
Nein, Sanierungs- und Renovierungsarbeiten betreffen jeweils die Gebäudesubstanz, zu der eine Heizung nicht gehört.

ktown
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von ktown »

hambre hat geschrieben:
Gehört eine Instandsetzung zu Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten?
Nein, Sanierungs- und Renovierungsarbeiten betreffen jeweils die Gebäudesubstanz, zu der eine Heizung nicht gehört.
Dieser Meinung bin ich auch. :wink:
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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hannes7890
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von hannes7890 »

Versteht man nicht unter Sanierung die baulich-technische Wiederherstellung
oder Modernisierung des gesamten Hauses???
hm

SusanneBerlin
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von SusanneBerlin »

Hallo,

wenn ein Wohnhaus vermietet wird, schuldet der Vermieter ein zum "vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" (§ 535 BGB), also ein bewohnbares Haus. Ein Haus ohne Heizung ist im Winter unbewohnbar.

Ein Recht auf Mangelbeseitigung steht dem Mieter nicht zu, wenn er bei Vertragsabschluss den Mangel kannte (§ 536 BGB)

Die pauschale Formulierung im Mietvertrag "Der Mieter verpflichtet sich im Mietvertrag unter sonstiges:
Das Haus wird auf eigene Kosten saniert und renoviert." weist mMn.den Mieter nicht ausreichend darauf hin, dass keine funktionstüchtige Heizungsanlage vorhanden ist und dass das Haus daher in den Wintermonaten unbewohnbar ist.

Wußte der Mieter bei Vertragsschluss, dass die Heizungsanlage defekt ist und kann der Vermieter diese Kenntnis des Mieters belegen?
Grüße, Susanne

ktown
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von ktown »

hannes7890 hat geschrieben:Versteht man nicht unter Sanierung die baulich-technische Wiederherstellung
oder Modernisierung des gesamten Hauses???
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Hambre hat es deutlich aufgezeigt
hambre hat geschrieben:Nein, Sanierungs- und Renovierungsarbeiten betreffen jeweils die Gebäudesubstanz, zu der eine Heizung nicht gehört.
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Verpflichteter
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Re: Vermietung eines sanierungsbedürftigem Haus

Beitrag von Verpflichteter »

Hallo,

seit 1 1/2 Jahren vermietet, also seit August 2017.
Wie wurde im Winter 17/18 das Gebäude beheizt?

Hat der Vermieter ggf. für eine Ölheizung zu sorgen oder reichen drei elektrische Heizlüfter Stück 9,9€ aus dem Baumarkt.


MfG
uwe

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