Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

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acidi
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Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von acidi » 28.01.19, 10:01

Hier sind doch ganz schlaue Leute.

Nehmen wir mal folgenden Fall an.

Mieter M zieht nach ordnungsgemäßer Kündigung zum 30.06.2017 aus der Wohnung aus. Es haben nie Mietschulden bestanden.
Auf dem Übergabeprotokoll vom 29.06.2017 ist eine mängelfreie Übergabe protokolliert.
Auf mündliche Nachfrage wann mit der Kaution zu rechnen sei, erfolgte die Aussage, so bis Ende August 2017, wobei die Hälfte einbehalten werden würde für evtl. Nk-Abrechnungen.
Der Abrechnungszeitraum läuft vom 01.02.2017 bis 31.01.2018.
Trotz mittlerweile mehrerer schriftlicher (Einschreiben) Aufforderungen, die Kaution auszubezahlen, reagiert der Vermieter V nicht und stellt sich tot.
Die mit dem letzten Schreiben vom Mieter M gestzte Frist zur Auszahlung der Kaution endet am 31.01.2018. Es ist davon auszugehen, dass V sich auch hier nicht rühren, geschweige denn zahlen wird.

Wie wäre jetzt hier das bestmögliche Vorgehen?
Die Nk-abrechnung müsste doch spätestens zum 31.01.2019 beim Mieter eingegangen sein, damit der Vermieter noch Forderungen stellen kann, richtig? Davon mal abgesehen ob es rechtmäßig sein kann, für einen Zeitraum von 5 Monaten die volle Kaution einzubehalten.... zumal diese Nk-Abrechnung, so sie denn eingehen wird, eh angezweifelt wird (umfasst Sanierungszeitrum und Heizung, Wasser, Strom während der Sanierung des MFH auf die Mieter umzulegen wäre äußerst fraglich)
Soll Mieter am 01.02.2019 einen Termin beim Mieterverein anfragen und die schreiben noch ein mal, soll Mieter besser gleich zum Anwalt ohne Mieterverein, oder soll Mieter selber evtl einen Mahnbescheid beantragen, oder sollte Mieter am besten gleich selber Klage erheben?
Mieter ist es nämlich langsam wirklich leid....!

Celestro
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von Celestro » 28.01.19, 11:05

Deshalb kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006).

https://deutschesmietrecht.de/kaution/5 ... ehalt.html
Aber auch nur dann.

acidi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von acidi » 28.01.19, 11:45

Aber auch nur dann.
Ja, weiß man halt nicht. Könnte ja sein dass eine Nachforderung besteht. Aber für 5 Monate in Höhe von 1000 Euro? das möchte ich mal sehen.
Antworten bzw Ideen zum weiteren Vorgehen hast du nicht?

SusanneBerlin
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von SusanneBerlin » 28.01.19, 12:11

acidi hat geschrieben:
Aber auch nur dann.
Ja, weiß man halt nicht. Könnte ja sein dass eine Nachforderung besteht. Aber für 5 Monate in Höhe von 1000 Euro? das möchte ich mal sehen.
Wenn die Frist zum Erstellen der NK-Abrechnung abgelaufen ist, spielt es keine Rolle mehr, in welcher Höhe das Einbehalten der Kaution gerechtfertigt gewesen wäre, da dem Vermieter keine Nachzahlung mehr zusteht.
Antworten bzw Ideen zum weiteren Vorgehen hast du nicht?
Die 4 Tage bis zum Ablaufen der Frist könnte man jetzt auch noch warten.

Anschließend die Kaution in voller Höhe zurückfordern.

Ob mit oder ohne Mieterverein, mit oder ohne Anwalt, nochmal per einfachen Brief oder Einwurfeinschreiben oder gerichtlichen Mahnbescheid oder gleich direkt Klage, muss der Mieter selbst entscheiden.

Es kommt darauf an, wie man den Vermieter einschätzt. Wenn man denkt, dass der Vermieter auf Schreiben nicht reagieren wird, kann man sich die Briefe sparen. Wenn man denkt, dass der Vermieter einem gerichtlichen Mahnbescheid widersprechen wird, könnte man direkt klagen.

Wenn der VM dem gerichtlichen Mahnbescheid nicht widerspricht, hat der Gläubiger einen gerichtlichen Titel in der Hand, kann dem VM einen Vollstreckungsbescheid zustellen lassen und kann die Forderung vollstrecken.

Wenn man gerichtliche Schritte geht, sollte man aber einen Beleg dafür haben, dass man dem Vermieter vorher eine Zahlungsaufforderung geschickt hat und eine Frist gesetzt hat. Sonst könnte der VM mit sofortiger Anerkennung reagieren und man bleibt auf den Gerichtskosten sitzen.
Grüße, Susanne

acidi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von acidi » 28.01.19, 12:37

Vielen Dank, damit kann ich was anfangen.

webmaster76
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von webmaster76 » 28.01.19, 15:34

Hier sind ein paar Jahreszahlen durcheinander geraten denke ich. Ich gehe davon aus, dass:

1. die Übergabe am 29.06.2018 stattgefunden hat
2. der Abrechnungszeitraum vom 01.02.2018 bis 31.01.2019 läuft

Richtig? Wir reden also von der NK-Abrechnung 2018/2019? Für die hat der Vermieter nämlich bis zum 31.01.2020 Zeit, um sie dem Mieter vorzulegen (ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode), wenn er Nachforderungen geltend macht. Wenn es in der Vergangenheit zu Nachzahlungen durch den Mieter kam, kann der Vermieter einen geeigneten Teil der Kaution zur Sicherung einbehalten. Er müsste aber aus meiner Sicht zumindest mal auf die Schreiben des Mieters reagieren und aufschlüsseln, warum er wie viel der Kaution einbehält. Und den Rest nach spätestens(!) 6 Monaten überweisen.

Ist der Mieter schon Mitglied im Mieterverein, so kann er sich dort für schmales Geld i.d.R. beraten und ein Schreiben aufsetzen lassen. Reagiert der Vermieter darauf auch nicht, wird er wohl um den Gang zum Anwalt nicht herumkommen, um am Ende nicht in einen Fallstrick zu geraten.

acidi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von acidi » 28.01.19, 16:08

Ähm, das ist schon richtig. Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2017. Vor 1,5 Jahren. Und seitdem stellt der VM sich tot. Keinerlei Reaktion mehr.
Bezüglich Nachforderungen aus Nk-Abrechnung. Das MfH wurde zum 01.02.2017 an den VM verkauft, der erste Abrechnungszeitraum beginnt am 01.02.2017 und endet am 31.01.2018. Da sind aber Sanierungszeiträume drin, wo Heizungen nicht an die Heizkostenverteiler angeschlossen waren, Baumaschinen über den Allgemeinstrom betrieben wurden, Wasser für Bauarbeiten genutzt wurde... die Sanierungsarbeiten waren zum Zeitpunjt 30.06.2017 noch nicht abgeschlossen. Egal welche Nk-Abrechnung da jetzt noch in den nächsten 3 Tagen kommen sollt e(so sie denn kommt) würde angezweifelt werden, einfach weil davon auszugehen ist (und die Erfahrungen die der Mieter mit dem Vermieter gemacht hat, deuten daruaf hin) dass der Vermieter kackendreist die Verbrauchskosten während der Sanierung auf die Mieter umlegen wird.

acidi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von acidi » 28.01.19, 16:13

Also nochmal:
Mietvertrag Ende: 30.06.2017.
Abrechnungszeitraum: 01.02.2017 - 31.01.2018.
Bisher: keine Reaktion, nichts, gar nichts, trotz mehrmaliger nachgewiesener Anschreiben (Einschreiben)
Und NKA 01.02.2017 bis 31.01.2018 (wobei hier 5/12 bzw. bis 30.06.2017 maßgeblich ist) ist auch noch nicht zugegangen. 3 Tage hat er noch.
Ich denke, 19 Monate nach Beednigung des Mietvertrages und keinerlei Reaktion sind genug, um da mal mehr Druck reinzubringen.

Spezi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von Spezi » 28.01.19, 19:28

Ähm, das ist schon richtig. Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2017. Vor 1,5 Jahren. Und seitdem stellt der VM sich tot. Keinerlei Reaktion mehr.
Bezüglich Nachforderungen aus Nk-Abrechnung. Das MfH wurde zum 01.02.2017 an den VM verkauft, der erste Abrechnungszeitraum beginnt am 01.02.2017 und endet am 31.01.2018.
Das wirft eher Fragen auf, insbesondere der Satz:
Das MfH wurde zum 01.02.2017 an den VM verkauft, der erste Abrechnungszeitraum beginnt am 01.02.2017 und endet am 31.01.2018.
Gab es vor dem 1.2.2017 keine Abrechnungen ?
Wieso soll der ERSTE Abrechungszeitraum am 1.2.2017 beginnen ?
Der Verkauf ändert nicht den Abrechungszeitraum !
Wie war der Abrechungszeitraum vor dem Verkauf ?
Gruß Spezi

acidi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von acidi » 28.01.19, 20:03

Für die Heizkosten vom 1.4. bis 31.3. und für die Betriebskosten vom 1.1. - 31.12. Die letzten Abrechnungen hat der Mieter für den Zeitraum 1.9.15 (Einzug) bis 31.3.16 für die Heizkosten und 1.9.15 bis 31.12.15 für die betriebskosten erhalten. Danach ist von der ehemaligen Eigentümerin keine Abrechnung mehr erfolgt. Zum 1.2.17 wurde das Haus dann verkauft und der neue Eigentümer wollte den Abrechnungszeitraum mit dem 1.2.17 starten lassen.
Für Zeiten vorher kann er es nicht, da es keine Übergabe mit der ehemaligen Eigentümerin gab.
Ja, das wirft noch mehr Fragen auf, aber nehmt es mal so hin, dass er die ehemalige Eigentümer so richtig genatzt hat. Die ca 400 km entfernt, hier Hausverwaltung und da hat er dann noch bevor der Kaufvertrag unterzeichnet war, unter Vorspiegeln falscher Tatsachen die Schlüssel für sie leerstehendes Wohnungen ergaunert und sofort mit den Sanierungsmassnahmen angefangen. Woraufhin die ehemalige Eigentümer sämtliche Zahlungen an die Versorger eingestellt hat. Er sich aber da auch nicht angemeldet hat, sodass Ende März die Hausbewohner Post von den Netzen bekamen, dass aufgrund des Zahlungsrückstandes in 7 Tagen Gas und Wasser abgestellt werden würden.
Jedenfalls kam für den Zeitraum 1.4.16 bis 31.3.17 bzw 1.1.16 bis 31.12.16 und darüber hinaus auch keine Abrechnung der ehemaligen Eigentümerin mehr.
Der Mieter könnte ein Buch schreiben, wirklich. Zb mieterhöhungsverlangen um 35 bis 72 Prozent (beim langjährigen mieter) mit zustimmungsfrist 7 Tage bis zum nächsten 1.
Über Drohungen, Erpressungen usw. Gefakte Qm um den Höchstsatz vom Amt zu bekommen, obwohl die Wohnung 20 qm kleiner ist.
Das mit der Kaution ist nur die Spitze des Eisbergs.
Jedenfalls möchte der Mieter einfach nur sein Geld zurück bekommen.
Ach und bevor jemand fragt das die Kaution von der Verwaltung am den neuem Eigentümer ging, liegt dem Mieter schriftlich vor.

acidi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von acidi » 29.01.19, 09:52

So und meine Überlegung jetzt....
Selbst wenn, also gesetzt den Fall, die vor dem Verkauf bestehenden Abrechnungszeiträume hätten auch nach dem Verkauf weiterhin bestand - dann müsste für die Betriebskosten 01.01.2017 bis 31.12.2017 gelten, dieser Zeitraum kann hier aber auch nicht mehr geltend gemacht werden, weil die zwölfmonatige Frist mit dem 31.12.2018 abgelaufen war. Für die Heizkosten, okay 01.04.17 bis 31.03.18, da hätte er dann noch Zeit bis 31.03.19. Allerdings hat er dann ein Problem mit der tatsächlichen Nutzerbezogenen Abrechnung, weil in dem Haus zwölf Wohnungen vorhanden sind, wo zum 01.04.2017 5 Wohnungen erst an die Zentralheizung angeschlossen waren, die restlichen Wohnungen nach und nach dazu gekommen sind, Stand 30.06. können es maximal 8 Wohnungen gewesen sein und der Rest wurde noch später angeschlossen. Während den Trocknungszeiten des neuen Wandputzes etc liefen die Heizkörper ohne HKV bei geöffneten Türen und Fenstern auf vollen Touren; das kriegt man doch überhaupt nicht ordnungsgemäß auf die Mietparteien runterberechnet, wie soll das gehen?
Na und selbst wenn bis zum 31.03.19 noch was käme; diese Abrechnung täte einen Zeitraum außerhalb der Heizperiode umfassen (01.04. bis 30.06.), wo soll da eine derartig hohe Nachzahlung herkommen, die den VM berechtigt, die Kaution in voller Höhe einzubehalten? Außer man versucht, den Mieter die Heizkosten für die leerstehenden, aber beheizten, weil in Sanierung befindlichen Wohnungen bezahlen zu lassen (und darauf würde es hinauslaufen, da nicht alle beheizten Wohnungen in dem Zeitraum mit HKV versehen waren).
Letztendlich geht's doch nur darum, dass dem Mieter seine Kaution ausbezahlt wird, weil der Vermieter weder Forderungen aus Mängeln, noch Forderungen aus Nebenkosten angemeldet hat und letzteres zum Einen aufgrund Fristablaufs und zum Anderen aufgrund Problemen bei der nutzerbezogenen Abrechnung auch nicht kann. Es ist eine Mietsicherheit, die den Vermieter vor Ausfällen schützen soll. Und wenn er auf die Mietsicherheit Anspruch erhebt, dann muss er darlegen, warum. Einfach so das Geld zu behalten ist nicht drin. Und wenn er nicht darlegt, warum er auf das Geld Anspruch erhebt, dann hat er es auszuzahlen.
Meine Frage ist hier ja auch nur gewesen, wie der Mieter am besten als nächstes vorgeht. Diese Frage ist mir beantwortet worden (danke nochmal an SusanneBerlin).
Ich kann das hier ja im Laufe der Zeit noch aktualisieren.

Spezi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von Spezi » 30.01.19, 09:42

Für die Heizkosten, okay 01.04.17 bis 31.03.18, da hätte er dann noch Zeit bis 31.03.19.
Ob und wie diese Rechnung dann aussieht kann zunächst dahin stehen.
Falls eine berechtigte Forderung besteht, könnte damit gegen die Kautionsrückzahlung aufgerechnet werden.
Wenn man vorher gerichtlich tätig werden will, sollte man auf keinen Fall die volle Kaution einklagen sondern einen Puffer lassen.

Alles einzubehalten wird der Vermieter nicht begründen können und mit dem Teilurteil
gewinnt man auch Klarheit ob Vollstreckungsmaßnahmen was bringen.
Gruß Spezi

webmaster76
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von webmaster76 » 30.01.19, 14:26

Spezi hat geschrieben: sondern einen Puffer lassen
In diesem Fall sehe ich das nicht. Die Nachforderungsfrist für den VM endet am 31.01.2019, danach kann er eben nichts mehr geltend machen. Somit könnte der M auf die volle Summe gehen. Der VM hat ja auch noch nicht mal im Ansatz begründet, warum er überhaupt etwas einbehält.

Da der VM aber so oder so nicht reagiert, wird dem M wohl nichts anderes übrig bleiben, als einen Anwalt/ein Gericht damit zu bemühen. Mit dem Risiko, am Ende auch noch auf den Kosten sitzen zu bleiben, wenn beim VM nichts (mehr) zu holen ist...

acidi
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von acidi » 28.03.19, 07:52

Update:

Klage wurde am 01.02.2019 erhoben.
Auch hierauf hat der VM nicht reagiert.
Gestern kam das Teil-Versäumnisurteil, in welchem drin steht, dass der VM die Kaution abzurechnen habe. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Jetzt hat er noch mal zwei Wochen Zeit, Einspruch zu erheben.
Und dann mal sehen. Es wird wahrscheinlich auf den Gerichtsvollzieher hinauslaufen.
Mieter fragt sich, wie man auf Gerichtspost einfach nicht reagieren kann.

SusanneBerlin
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Re: Kaution wird nicht ausgezahlt, Vermieter stellt sich tot

Beitrag von SusanneBerlin » 28.03.19, 08:00

Der Mieter hat nicht auf Auszahlung der Kaution geklagt, sondern auf Abrechnung der Kaution? :roll:

Teil-Versäumnisurteil soll wohl bedeuten, dass ein Teil der Klageanträge abgewiesen wurde? Welcher?
Grüße, Susanne

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