Befristeter Mietvertrag oder nicht?

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constanze
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Befristeter Mietvertrag oder nicht?

Beitrag von constanze »

Vermieter A hat vor Jahren eine Wohnung gekauft. Die Wohnung war vermietet. Eine tolle Mietetin (B) und ein gutes Verhältnis zwischen Mieterin und Vermieter.
Leider ist Mieterin B verstorben. Nach umfangreicher Renovierung will Vermieter A erneut vermieten. Allerdings will der Sohn nach dem Studium einziehen. Dies dauert noch mindestens 4 Jahre. Eine neue Mieterin (C) ist schnell gefunden. Mündlich ist alles abgesprochen und C hat mit der Zeitspanne auch kein Problem (sie ist selbst noch jung und weiss nicht, was passiert)
Nun ist die Frage was für ein Mietvertrag Vermieter A aufsetzen soll? Befristet, um sicher zu gehen, dass es bei Eigenbedarf keine Probleme bzw. Verzögerungen gibt? Eine Kündigung seitens der Mieterin vor Ablauf der Frist wäre aber kein Problem. Es geht nicht darum C zu binden. Nur kann man C mündlich natürlich viel zusichern. Es sollte auch Sicherheit bestehen und ordentlich gemacht sein. Eine Option zur Verlängerung falls der Sohn dich woanders landet sollte natürlich auch vermerkt sein.

SusanneBerlin
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Re: Befristeter Mietvertrag oder nicht?

Beitrag von SusanneBerlin »

Hallo,
Nun ist die Frage was für ein Mietvertrag Vermieter A aufsetzen soll?
Die Entscheidung kann ihm keiner abnehmen, wir können hier nur schreiben, was möglich ist.

Option 1: Befristeter Mietvertrag ist bis zur Dauer von 4 Jahren ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung möglich. Der Grund der Befristung muss im Vertrag angegeben werden. Man kann der Mieterin ein Kündigungsrecht während der Laufzeit der Befristung geben. Die Befristung später wegfallen lassen und den Vertrag in einen unbefristeten umwandeln ist auch kein Problem. Es ist nicht möglich: die Befristung immer wieder stückweise zu verlängern bis der Sohn sich entschieden hat.

Option 2: unbefristeter Vertrag. Der Vermieter kann wegen Eigenbedarf kündigen und hätte dann eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, nach 5 Jahren des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 6 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate.
Die Mieterin kann immer mit 3-monatiger Frist kündigen.

Wir können Ihnen hier keine Mietverträge aufsetzen, das wäre eine unzulässige Rechtsberatung. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist in dieser Konstellation (Sohn benötigt die Wohnung) berechtigt, nur sollte man die Kündigung durch einen Fachkundigen formulieren lassen wenn man befürchtet, dass der Mieter die Wohnung nicht widerstandslos aufgibt. Denn Formfehler können eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen, auch wenn der Eigenbedarf an sich berechtigt wäre.
Grüße, Susanne

zimtrecht
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Re: Befristeter Mietvertrag oder nicht?

Beitrag von zimtrecht »

constanze hat geschrieben:Eine Option zur Verlängerung falls der Sohn dich woanders landet sollte natürlich auch vermerkt sein.
Muss man nicht - ist im BGB geregelt:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

lottchen
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Re: Befristeter Mietvertrag oder nicht?

Beitrag von lottchen »

Letztendlich können Formfehler nicht nur eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen sondern auch ein falsch formulierter befristeter Vertrag. Beides kann dazu führen, dass der Mieter nicht auszieht und rausgeklagt werden muss. Also das ist eigentlich egal.
Man könnte einfach einen normalen Vertrag aufsetzen, dort schon mal reinschreiben, dass der Mieterin bekannt ist, dass der Sohn nach Abschluß des Studiums dort einziehen wird. Das hat jetzt nicht wirklich eine rechtsverbindliche Relevanz, aber wenn man dann zum Tag X die EIgenbedarfskündigung rausschickt kann der Mieter zumindest nicht behaupten völlig überrascht zu sein und daher irgendwelche Härte geltend machen wollen.
4 Jahre sind eine lange Zeit. Wenn der Junior ein Auslandsjahr oder ein Sabatical Year dazwischenschiebt oder ein paar Mal das Studienfach wechselt oder das Studium gar nicht beendet oder dann gar nicht in dieser Stadt wohnen will oder der Mieter schon lange ausgezogen ist oder...oder...oder sind alle Vereinbarungen eh hinfällig. Man sollte vielleicht nach 3 Jahren schauen, wie jetzt der Stand der Dinge bei Mieter und Vermieter ist, dann weiß der Sohn auch eher, ob und wann genau er die Wohnung braucht und dann ist immer noch Zeit genug für eine saubere Eigenbedarfskündigung.

Wenn der Sohn die Wohnung unvorhergesehen dann plötzlich doch schon nach 1 Jahr benötigt steht er auch ziemlich doof da, wenn auf 4 Jahre befristet wurde und nur dem Mieter ein vorzeitiges Kündigungrecht eingeräumt wurde. Und wenn vertraglich während der 4 Jahre ein beidseitiges Kündigungsrecht bestehen soll, dann braucht man nun wieder gar nicht befristen. Befristung macht m.M. nach nur Sinn, wenn man jetzt schon weiß, dass am Tag X die Wohnung für den Sohn tatsächlich auch benötigt wird.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

constanze
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Re: Befristeter Mietvertrag oder nicht?

Beitrag von constanze »

Danke... der Aspekt, dass der Eigenbedarf auch plötzlich eintreten könnte spricht dann doch für unbefristet mit (informativem) Zusatz. Es sollen ja für beide Seiten klare und faire Verhältnisse herrschen.

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