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Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 12.11.19, 14:53
von Rolf22
Mieter M hinterlässt beim Auszug diverse Schäden in der Wohnung. Voraussichtlich reicht die hinterlegte Kaution nicht aus, um diese zu beseitigen. Ist der Vermieter berechtigt, auch evtl. anfallende Guthaben aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen zwecks Schadensregulierung einzubehalten?

Re: Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 12.11.19, 15:00
von lottchen
Welcher Vermieter macht das in dieser Situation nicht? Aufrechnung erklären und fertig.

Re: Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 12.11.19, 15:29
von Celestro
lottchen hat geschrieben:
12.11.19, 15:00
Welcher Vermieter macht das in dieser Situation nicht?
Die Frage ist nicht, wer macht das (oder nicht), sondern ob der VM dazu berechtigt ist. Meines Erachtens nach ist er das nicht.

Re: Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 12.11.19, 15:47
von Altbauer
https://www.immobilienscout24.de/eigent ... recht.html

Ich würde mal den Begriff "Vermieterpfandrecht" ins Spiel bringen.

Außerdem ist natürlich anzuraten, die hinterlassenen Schäden gerichtsfest zu dokumentieren.
(Zeugen hinzuziehen, evtl. Gutachten erstellen lassen, Fotos)

Re: Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 12.11.19, 17:02
von lottchen
Warum sollte der Vermieter nicht zur Aufrechnung seiner Forderung gegen das Guthaben berechtigt sein? Die Aufrechnung seiner Forderung gegen die Auszahlung der Kaution hat er ja hoffentlich auch erklärt.

Re: Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 12.11.19, 19:58
von ktown
Dazu sollte die Forderung stichaltig sein. Schaden ist nicht gleich Schaden und jede Partei hat einen anderen Blick auf den Sachverhalt.

Re: Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 13.11.19, 07:20
von webmaster76
Der Vermieter hat für die Betriebskostenabrechnung 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode Zeit. In den meisten Fällen wäre dies der 31.12.2020. Sprich: V ist hier nicht unter Zeitdruck. Er kann die Schäden erst einmal "in Ruhe" beseitigen (lassen) und sehen, was oberhalb der Kaution übrig bleibt. Das fordert er von M ein und erst wenn dieser die Zahlung verweigert macht er sich Gedanken über die Aufrechnung mit evtl. Rückzahlungen aus den Nebenkosten.

Der V sollte jedoch genau prüfen, welche Schäden nicht mehr durch eine normale Abnutzung gedeckt sind und welchen Anteil an der Behebung er ansetzen kann.

Re: Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 13.11.19, 07:31
von ktown
webmaster76 hat geschrieben:
13.11.19, 07:20
Der V sollte jedoch genau prüfen, welche Schäden nicht mehr durch eine normale Abnutzung gedeckt sind und welchen Anteil an der Behebung er ansetzen kann.
Jep und genau das meine ich. :wink: Wäre nicht der erste VM der meint, dass alles als Schaden zu betrachten ist und 1:1 vom Mieter zu tragen ist. :lachen:

Re: Mieter hinterlässt Schäden

Verfasst: 14.11.19, 13:54
von cmd.dea
Rolf22 hat geschrieben:
12.11.19, 14:53
Mieter M hinterlässt beim Auszug diverse Schäden in der Wohnung. Voraussichtlich reicht die hinterlegte Kaution nicht aus, um diese zu beseitigen. Ist der Vermieter berechtigt, auch evtl. anfallende Guthaben aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen zwecks Schadensregulierung einzubehalten?
Grundsätzlich ist das möglich, da die Forderungen gleichartig sind und kein Aufrechnungsverbot besteht (vor Gericht müsste man den Anspruch dann ggf. beweisen). Es sind aber 2 Dinge zu beachten:

1. Handelt es sich bei den "Schäden" zB um nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen oder Pflichten im Zuge der Rückgabe (Reinigung, Rückbau), muss er den Mieter vorher gem. § 281 BGB auffordern, bevor er den Schadenersatzanspruch geltend machen kann. Bei sonstigen Substanzschäden kann man sofort aufrechnen.

2. Es gilt dennoch die 6-monatige Verjährungsfrist des § 548 BGB ab Rückerhalt der Wohnung. Entsteht also ein Guthaben des Mieters erst danach (durch die Abrechnung), wäre der eigene Anspruch verjährt und nicht mehr aufrechenbar (§ 390 BGB).

Davon macht § 215 BGB zwar eine Ausnahme, aber nur dann, wenn sich die beiden Forderungen zu irgendeinem Zeitpunkt einmal unverjährt gegenübergestanden haben. Da Guthaben aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen erst mit der Abrechnungserstellung entstehen bzw. deren Zugang beim Mieter, muss das also innerhalb von 6 Monaten nach Rückerhalt der Wohnung geschehen.