Einbehalt der Mietkaution

Moderator: FDR-Team

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uwedd
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Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von uwedd »

Liebes Forum,

ich (Vermieter) habe folgendes Problem:

Unser als Steuersparmodell verkaufte Eigentumswohnung im Altbau unter Denkmalschutz konnten wir nun nach über 10 Jahren endlich verkaufen, nach dem die Zinsbindung abgelaufen ist!

Mitten im Verkaufsprozess meldete Mieterin nun Schimmel in der Wohnung. Es ist nun Wohnzimmer und Schlafzimmer von enormen Schimmelbefall betroffen. Daher haben wir im letzten Jahr ca. 1.200 EUR auf eigene Kosten aufgewendet und den Schaden zu beheben und den Heizkörper im Schlafzimmer zu versetzen.
Mit einer anderen Mieterin vorher hatten wir keine Schadenmeldung bezüglich Schimmel in diesem Ausmaß! Hier war nur im Schlafzimmer leichter Schimmel unter dem Fenster feststellbar. Der Schaden wurde meines Wissens mit Chemie und entsprechender Wandfarbe behoben. Aus dem Grund haben wir im Zuge der Sanierung auch den Heizkörper unter das Fenster versetzt.

Nach dem wir den Schaden behoben hatten, meldete sich die Mieterin ca. 6 Monate nach Sanierung im letzten Jahr erneut. Gleiches Schadenbild wie vor der Sanierung der Außenwand! Nun jedoch auf im Wohnzimmer!

Nun wird die Grundbuchumschreibung zum 01.07. auf den Käufer erfolgt sein. Dieser ist Profi und wird die Wohnung auf eigene Kosten sanieren. Mit der Mieterin existiert ein Aufhebungsvertrag auf Wunsch der Mieterin zum 31.05. über ihren Anwalt.
Die Mieterin gibt an, der Schaden ist durch einen baulichen Mangel begründet ohne den Beweis dafür anzuführen. Der Käufer der Wohnung hat "seinen" Bausachverständigen in Anwesenheit der Mieterin für eine Begehung und Prüfung beauftragt. Laut seiner Aussage liegt in der Wohnung kein baulicher Mangel vor.

Wir haben nun als Vermieter vor, die volle Mietkaution (2 Kaltmieten, ca. 360 EUR) einzubehalten. Damit wollen wir die unnütze Sanierungsmaßnahme aus dem Vorjahr wenigstens anteilig ausgleichen. Die Sanierung der Wohnung übernimmt der Käufer. Hierzu wurde natürlich der Kaufpreis für uns empfindlich um 3.000 EUR reduziert. Schaden für uns also: 1.200 EUR Sanierung + 3.000 EUR Kaufpreisreduzierung.

Wie verhalten wir uns als Vermieter nun korrekt zur Wohnungsrückgabe?

Wir haben vor ein Schreiben als Anlage zum Rückgabeprotokoll anzufertigen. Im Protokoll selbst wird der Mangel des Schimmelbefalls vermerkt und auf die Anlage verwiesen. Als Begründung legen wir die Rechnungen der Sanierung aus dem Vorjahr bei und vermerken, die Kaution als anteilige Kostenbeteiligung, einzubehalten und auf eine weitere Kostenbeteiligung jedoch verzichten. Weiterhin wird vermerkt, dass der Schimmelbefall bei der Wohnungsbegehung und Prüfung am tt.mm.2020 durch den Bausachverständigen nicht auf einen baulichen Mangel zurückzuführen war. Die gegenteilige Behauptung der Mieterin ist nicht weiter begründet.

Wir wollen gern verhindern, dass die Mieterin nun auch das Rückgabeprotokoll nicht unterschriebt.
Ein Anwalt lohnt sich leider nicht, weil die Kosten hierfür vermutlich die Kaution vollständig auffressen würden.

Die schlechteste Alternative wäre die Kaution doch auszuzahlen.

Vielen Dank für eine Handlungsempfehlung und Ratschlag.

ExDevil67
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von ExDevil67 »

Beratung im Einzelfall dürfen wir hier nicht leisten. Da werden Sie wohl doch einen Anwalt bemühen müssen. AFAIK bieten auch alternativ entsprechende Eigentümerverbände Hilfestellung in solchen Fragen.

Ansonsten, bei mir als Mieter würden Sie mit dem Ansinnen auf Granit beißen. Und so wie ich die Rechtssprechung einschätze dürfte sich das auch wirklich als Granit und nicht als Gips entpuppen.

uwedd
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von uwedd »

Auf Grund der geringen Kaution macht ein Anwalt wirtschaftlich keinen Sinn. Im Zweifel verzichten wir dann auf den Einbehalt der Kaution.

Diese Aussage ist dennoch hilfreich für mich. Welche Gründe rechtfertigen denn zweifelsfrei den Einbehalt der hinterlegten Kaution?

lottchen
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von lottchen »

uwedd hat geschrieben:
11.05.20, 15:14
Welche Gründe rechtfertigen denn zweifelsfrei den Einbehalt der hinterlegten Kaution?
Wenn mit "Einbehalt" gemeint ist, dass der Mieter sie nicht zurückbekommt:
- Mietschulden
- Schulden aus Betriebskostenabrechnungen
- verlorene Schlüssel
- nicht oder nicht fachgerecht durchgeführte Schönheitsreparaturen (wenn rechtswirksam vertraglich vereinbart)
- Reparaturen für Schäden in der Wohnung (eingetretene Türen, Brandlöcher im Fußboden...)
- Entsorgung von Möbeln/Müll des Mieters durch den Vermieter
......

Und auch dann nicht einfach pauschal die gesamte Mietkaution, sondern den Anteil, der dem Vermieter nachweislich zusteht. Und bei vielen Punkten muss dem Mieter erst mal eine (Nach)Frist gesetzt werden und erst danach darf er andere Firmen damit beauftragen bzw. selber in Aktion treten.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

uwedd
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von uwedd »

Den Hergang habe ich oben geschildert. Massiver Schimmelbefall in zwei Räumen der 2-Raum Wohnung. Das kann der Mieter unmöglich selbst beheben. Schon gar nicht für 360 EUR Kaution die Hinterlegt sind. Der Schaden, den wir dadurch bereits heben beläuft sich auf ca. 4.200 EUR.

lottchen
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von lottchen »

Mieter sagt: Ich bin nicht Schuld
Vermieter sagt: Mieter ist Schuld
Richter sagt: Gutachter beauftragen
Bezahlen tut das derjenige, der den Rechtsstreit verliert.
Ehe es hier überhaupt zu einer Gerichtsverhandlung kommen könnte wird der neue Eigentümer die Wohnung saniert haben. Was soll der Gutachter da noch vor Ort rausfinden was die Meinung des Vermieters untermauert und den Richter beeindruckt? So mal rein praktisch gedacht...
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Celestro
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von Celestro »

Man müßte dem Mieter beweisen, dass sein Wohnverhalten den Schimmel verursacht hat. Also durch fehlendes / falsches Lüften ... Wäsche im Wohnzimmer ohne Lüftung trocknen etc. ... der Nachweis dürfte sich schwer erbringen lassen.

lottchen
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von lottchen »

So ein Fehlverhalten kann man so gut wie nie nachweisen. Das EInzige was man nachweisen kann (zumindest bei einer Zentralheizung) ist falls der Mieter überhaupt nicht heizt. Sieht man ja auf der Abrechnung.
Ansonsten kann man als Vermieter nur nachweisen, dass baulich keine Mängel existieren, keine Wärme- bzw. Kältebrücken existieren, die Fenster ordnungsgemäß verglast und eingebaut sind, der richtige Putz an der Wand ist u.ä. Der Gutachter würde sicher auch mal eine Berechnung machen, wo sich der Taupunkt in der Außenwand befindet. Und wenn das alles passt dann kann nur Fehlverhalten des Mieters die Ursache sein.
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uwedd
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von uwedd »

Die Nachweisführung ist teuer mit unklarem Ausgang. Bei einer Summe von 360 EUR Kaution von der wir hier sprechen ist der Aufwand in keiner Weise gerechtfertigt. Die Dame zieht nun endlich aus und wir haben Ruhe.

Scheinbar bewegen wir uns bei einem vollständigen Einbehalt der Mietkaution auf sehr dünnem Eis. Noch mehr Kosten zu unseren Lasten möchte ich wegen 360 EUR nicht riskieren. Das Risiko erscheint mir zu groß, dass die Sache dann doch nach hinten los geht.

Wir hatten einen Bausachverständigen in der Wohnung (siehe Einleitung). Der konnte keine baulichen Mängel feststellen. Das ist jedoch noch längst kein gerichtlich verwertbares Gutachten.
Selbst wenn der Schaden behoben ist, wenn es dann später zu einem Gutachten nach Weisung des Gerichtes kommt, ist längst nicht gesagt, dass der Richter für uns als Vermieter entschiedet und die Klage der Mieterin auf Auszahlung der Mietkaution abweist. Insofern sie klagt aber ich traue ihr jedes unlogische und unwirtschaftliche Verhalten zu ...
Die Dame hat von innen mit einem Ventilator die Fenster getrocknet und trocknet ihre Wäsche im Schlafzimmer. Da fehlt es seitens der Mieterin auch an Einsicht und entsprechendem Verstand dem Sachverhalt zu folgen.

Jutta
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von Jutta »

Die Kaution ist ja wirklich nicht groß.

Wie ist denn das Verhältnis zur Mieterin? Man könnte etwas auf den Putz hauen (Sachverständige war da / teure Sanierung / Kaufpreisminderung / etcpp) und ankündigen, wenn sie dem Kautionseinbehalt schriftlich zustimmt, keine weiteren Schritte einzuleiten. Zumindest das kann man versuchen. Und wenn sie nicht unterschreiben will, dann ein zweites Übergabeprotokoll herausziehen nur mit Zählerständen/Schlüssel/das nötigste halt und dazu sagen, dass man sich dann noch anwaltlich beraten lassen wird.

Ist die Mieterin denn wenigstens solvent?
Gruß
Jutta

winterspaziergang
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von winterspaziergang »

Vorweg kann das Forum weder Rechtsberatung und noch weniger eine Einschätzung der konkreten Situation bieten (und darf es auch nicht)
Allgemein
uwedd hat geschrieben:
11.05.20, 14:55

Mitten im Verkaufsprozess meldete Mieterin nun Schimmel in der Wohnung. Es ist nun Wohnzimmer und Schlafzimmer von enormen Schimmelbefall betroffen. Daher haben wir im letzten Jahr ca. 1.200 EUR auf eigene Kosten aufgewendet und den Schaden zu beheben und den Heizkörper im Schlafzimmer zu versetzen.
Mit einer anderen Mieterin vorher hatten wir keine Schadenmeldung bezüglich Schimmel in diesem Ausmaß! Hier war nur im Schlafzimmer leichter Schimmel unter dem Fenster feststellbar.

Also darf man vermuten, dass irgendwas nicht ok ist und die Wohnung unsaniert zur Schimmelbildung neigt. Dass die Vormieter "nur" leichten Schimmel am Fenster hatten und nicht "in dem Ausmaß" bestätigt es eher, als dass es widerlegt, dass hier ein baulicher Mangel nicht auszuschließen ist.
Nach dem wir den Schaden behoben hatten, meldete sich die Mieterin ca. 6 Monate nach Sanierung im letzten Jahr erneut. Gleiches Schadenbild wie vor der Sanierung der Außenwand! Nun jedoch auf im Wohnzimmer!
Und was soll der zeitliche Abstand aussagen und das Ausrufezeichen bedeuten?
Wir haben nun als Vermieter vor, die volle Mietkaution (2 Kaltmieten, ca. 360 EUR) einzubehalten. Damit wollen wir die unnütze Sanierungsmaßnahme aus dem Vorjahr wenigstens anteilig ausgleichen.
wieso unnütz? offenbar war (wieder) ein Schimmel vorhanden und wenn man saniert hat, dann hat doch der beauftragte Fachmann auch den Bedarf gesehen, oder nicht?
Die Sanierung der Wohnung übernimmt der Käufer. Hierzu wurde natürlich der Kaufpreis für uns empfindlich um 3.000 EUR reduziert. Schaden für uns also: 1.200 EUR Sanierung + 3.000 EUR Kaufpreisreduzierung.
was nicht besagt, dass das an einem Fehlverhalten der Mieterin liegt
Wie verhalten wir uns als Vermieter nun korrekt zur Wohnungsrückgabe?
Diese Frage darf man hier nicht beantworten und es wäre auch mehr als unklug auf irgendwelche Aussage auf einem Forum zu vertrauen.
Wir haben vor ein Schreiben als Anlage zum Rückgabeprotokoll anzufertigen. Im Protokoll selbst wird der Mangel des Schimmelbefalls vermerkt und auf die Anlage verwiesen. Als Begründung legen wir die Rechnungen der Sanierung aus dem Vorjahr bei und vermerken, die Kaution als anteilige Kostenbeteiligung, einzubehalten und auf eine weitere Kostenbeteiligung jedoch verzichten. Weiterhin wird vermerkt, dass der Schimmelbefall bei der Wohnungsbegehung und Prüfung am tt.mm.2020 durch den Bausachverständigen nicht auf einen baulichen Mangel zurückzuführen war. Die gegenteilige Behauptung der Mieterin ist nicht weiter begründet.
wieso sollte die Mieterin das begründen? Die Wohnung hat mit dem Schimmel unzweifelhaft einen Schaden, den der VM beheben muss. Nun liegt es an ihm darzulegen, wieso das an der Mieterin liegen soll.
Wir wollen gern verhindern, dass die Mieterin nun auch das Rückgabeprotokoll nicht unterschriebt.
dazu kann man aber niemand verpflichten
Ein Anwalt lohnt sich leider nicht, weil die Kosten hierfür vermutlich die Kaution vollständig auffressen würden.
wenn man so sicher ist, dass es das (genauso unbewiesene) Fehlverhalten der Mieterin ist, würde im Fall dass man den Rechtsstreit gewinnt, diese auch die Kosten zahlen müssen
Die schlechteste Alternative wäre die Kaution doch auszuzahlen.
und welche wäre weniger schlecht?
Vielen Dank für eine Handlungsempfehlung und Ratschlag.
falsche Frage hier im Forum. Beides ist als Rechtsberatung nicht erlaubt.

ktown
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von ktown »

Liebes FDR-Mitglied,

wie Sie sicher in unserer Juriquette (=Forenregeln) gelesen haben, darf hier keine individuelle Rechtsberatung in einem konkreten Fall erfolgen. Sie helfen dem Forum und erleichtern dem Moderatoren-Team die Arbeit, wenn Sie eine Fragestellung zur allgemeinen Rechtslage herausarbeiten, die für Sie von Relevanz ist.

Weitere Konkretisierungen zur unseren Forenregeln finden sich neben der Juriquette in der Moderationsleitline oder in dem Beitrag "Was ist erlaubt"?

Fragen dazu können Sie jederzeit im Forum für Mitgliederinformation u. Support stellen.

Wenn sie eine individuelle Beratung wünschen, dann hilft ihnen diese Seite.

lottchen
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Re: Einbehalt der Mietkaution

Beitrag von lottchen »

Nochmal wegen der Übergabe: Natürlich kann man von der Mieterin verlangen, dass sie im Protokoll unterschreibt, dass da und da Schimmel in dem und dem Umfang vorhanden ist. Sie soll ja nicht bestätigen, dass sie Schuld ist. Sie soll nur den Zustand der Wohnung bestätigen. Dann kann man sich später immer noch überlegen, ob man deshalb Forderungen gegen sie geltend machen will. Wenn im Protokoll nichts dazu drinnen steht dann gilt die Einheit als vertragsgemäß übergeben und die Sache ist gegessen.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!

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