Klausel Schönheitsreparaturen

Moderator: FDR-Team

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webmaster76
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Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von webmaster76 »

Hallo an euch,

hier noch einmal das Thema Schönheitsreparaturen. In einem Mietvertrag sei wirksam vereinbart, dass der Mieter M für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dort ist zudem festgehalten, dass die Immobilie komplett vor Bezug renoviert wurde mit Verweis auf das Übergabeprotokoll. Im Übergabeprotokoll steht wieder, dass die komplette Immobilie vor Bezug renoviert wurde mit dem Zusatz, dass darunter zu verstehen ist, dass die Wände, Fenster innen und Türen gestrichen wurden. M und V unterschreiben den Mietvertrag und das Übergabeprotokoll.

Nun würde der Mietvertrag von M gekündigt. M sagt dem V, dass er keinerlei Renovierungen übernehmen wird. V verweist auf die Vereinbarungen im Mietvertrag und Übergabeprotokoll. M argumentiert dagegen, dass zwei Innentüren nachweislich nicht gestrichen waren (anhand von Fotos) und auch die Heizkörper nicht als renoviert genannt wurden und bei Übergabe auch nicht waren. Zudem waren an den Türen Gebrauchsspuren (im Protokoll festgehalten) und in einem Raum waren noch Bohrlöcher vorhanden. Außerdem war in einem Raum die Holzdecke nicht gestrichen.

Kann M nun tatsächlich argumentieren, dass die Immobilie eben unrenoviert übergeben wurde? Müsste z.B. eine Holzwendeltreppe auch gestrichen worden sein, damit alles als renoviert gilt?

hambre
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Re: Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von hambre »

Kann M nun tatsächlich argumentieren, dass die Immobilie eben unrenoviert übergeben wurde?
M kann viel einfacher damit argumentieren, dass die Klausel unwirksam ist.

Eine eigentlich wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen zusammen mit einer Endrenovierungsklausel führt aufgrund des Summierungseffektes dazu, dass beide Klauseln unwirksam sind.

Froggel
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Re: Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von Froggel »

hambre hat geschrieben:
13.05.20, 08:44
Eine eigentlich wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen zusammen mit einer Endrenovierungsklausel führt aufgrund des Summierungseffektes dazu, dass beide Klauseln unwirksam sind.
Von einer Endrenovierungsklausel war gar nicht die Rede, sondern nur davon, dass der VM am Ende der Mietzeit eine Renovierung verlangt. Das kann zum Beispiel auch dann der Fall sein, wenn der Mieter lange genug in der Wohnung wohnt, dass er bei gültiger Klausel während der Wohnzeit hätte renovieren müssen, es aber nicht getan hat. In dem Fall hätte der Vermieter einen Anspruch darauf, dass sein Mieter renoviert, wenn keine Endrenovierungsklausel existiert.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Wohnung tatsächlich in einem renovierten Zustand übergeben wurde. Wenn es Gebrauchsspuren des Vormieters gab, ist das schon nicht mehr der Fall. Eine Teilrenovierung ist gleichzustellen mit unrenoviert.
..., eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Da sich die Vornahme der während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen, zu denen der Mieter durch die Schönheitsreparaturklausel verpflichtet werde, nicht auf nach Mietbeginn entstehende Abnutzungsspuren beschränken ließe, sei – so der BGH mit seinem Urteil vom 18.03.2015 – die von der früheren Rechtsprechung befürwortete Anknüpfung an den Ablauf von Renovierungsfristen nach Beginn des Mietverhältnisses nicht geeignet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung zu verhindern.
Folgende allgemein gehaltene Grundsätze für die Einordnung sind der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 jedoch zu entnehmen:

- Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt
- Es muss nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden werden.
- Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum
- Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.
- Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht.
Quelle für beide Zitate
Die nicht geschlossenen Löcher in der Wand zeugen jedenfalls nicht von einer Renovierung. Je nachdem, wie stark die im Protokoll vermerkten Gebrauchsspuren waren, können sie ebenfalls ein Indiz für eine nichtrenovierte Wohnung sein. Auch die in einem Raum sichtbar nicht gestrichene Decke weist darauf hin.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -

webmaster76
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Re: Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von webmaster76 »

Jetzt sind wir an der richtigen Stelle, Thema Teilrenovierung vs. Renovierung.
webmaster76 hat geschrieben:
12.05.20, 13:03
komplette Immobilie vor Bezug renoviert wurde mit dem Zusatz, dass darunter zu verstehen ist, dass die Wände, Fenster innen und Türen gestrichen wurden
Kann M unter dieser Einschränkung nun argumentieren, dass die Immobilie ja nur teilrenoviert ist? Es ist ja "nur" die Rede von den Wänden, der Fenster und der Türen. Die Böden (Laminat) waren bei der Übergabe schon > 20 Jahre alt (mit den entsprechenden Gebrauchsspuren), von den Heizkörpern war gar keine Rede, die Wendeltreppe ist noch im Urzustand usw.
V würde sich in dem Zusammenhang vorstellen, dass M zumindest die Decken und Wände und die Innentüren streicht (also in dem Zustand übergibt wie übernommen).

Also: nur Teilrenovierung oder vollständig?

ktown
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Re: Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von ktown »

Hier gibt es absolut keinen Grund darüber nachzudenken, ob eine oder keine Teil- oder sonst irgendeine Renovierung vorlag.
webmaster76 hat geschrieben:
12.05.20, 13:03
M und V unterschreiben den Mietvertrag und das Übergabeprotokoll.
ist Vertragsgrundlage und damit hat der Mieter den Zustand als renoviert akzeptiert. Alle Einwände die nun im Nachgang von ihm vorgebracht werden, sind nutzlos.
Wieso sollte dem Mieter dieses Recht, was einem Vermieter nicht gewährt wird, hier eingeräumt werden?
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
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Spezi
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Re: Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von Spezi »

Nachdem der Mietvertrag schon das Grundsätzliche enthalten soll, also dort eine Bestätigungsklausel steht und nur die Details in dem Übergabeprotokoll könnte man an § 309 ZIffer 12b BGB denken:
12. (Beweislast)
eine Bestimmung, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere indem er
a) diesem die Beweislast für Umstände auferlegt, die im Verantwortungsbereich des Verwenders liegen, oder
b) den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt;
Buchstabe b gilt nicht für Empfangsbekenntnisse, die gesondert unterschrieben oder mit einer gesonderten qualifizierten elektronischen Signatur versehen sind;
Gruß Spezi

hambre
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Re: Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von hambre »

Von einer Endrenovierungsklausel war gar nicht die Rede, sondern nur davon, dass der VM am Ende der Mietzeit eine Renovierung verlangt.
Auf welcher Grundlage verlangt denn der Vermieter am Ende der Mietzeit eine Renovierung, wenn es keine Endrenovierungsklausel gibt?

webmaster76
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Re: Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von webmaster76 »

hambre hat geschrieben:
20.05.20, 22:35
Auf welcher Grundlage verlangt denn der Vermieter am Ende der Mietzeit eine Renovierung, wenn es keine Endrenovierungsklausel gibt?
Im Mietvertrag wäre vereinbart, dass verschiedene Räume i.d.R. zu bestimmten Zeitpunkten zu streichen sind. Würde dies nicht erledigt, muss dies zur Übergabe nachgeholt worden sein.

ktown
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Re: Klausel Schönheitsreparaturen

Beitrag von ktown »

webmaster76 hat geschrieben:
25.05.20, 13:52
hambre hat geschrieben:
20.05.20, 22:35
Auf welcher Grundlage verlangt denn der Vermieter am Ende der Mietzeit eine Renovierung, wenn es keine Endrenovierungsklausel gibt?
Im Mietvertrag wäre vereinbart, dass verschiedene Räume i.d.R. zu bestimmten Zeitpunkten zu streichen sind. Würde dies nicht erledigt, muss dies zur Übergabe nachgeholt worden sein.
und wieso kommt man dann zu dieser Erkenntnis
webmaster76 hat geschrieben:
12.05.20, 13:03
In einem Mietvertrag sei wirksam vereinbart, dass der Mieter M für die Schönheitsreparaturen zuständig ist.
Man sollte den Sachverhalt mal einem Anwalt für Mietrecht vorlegen.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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