Mietanpassung an den Mietspiegel

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ichwilleswissen
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Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von ichwilleswissen »

Hallo Zusammen,

der Vermieter beabsichtigt die Miete auf Summe x zu erhöhen.
Das Erhöhungsverlangen wird gemäß 558 a BGB unter anderen nach dem gültigen Mietspiegel der Stadt X begründet. Das Erhöhungsverlangen wird von der Mieter schriftlich zugestimmt.

Insoweit alles gut und in Ordnung.

1,5 Jahre später erscheint ein neuer Mietspiegel der Stadt X Aus dem neuen Mietspiegel der Stadt X zu entnehmen, dass die Nettokaltmiete nicht mehr übereinstimmend mit der das Erhöhungsverlangen festgelegte Nettokaltmiete.

Vermieter angeschrieben mit der bitte die Nettokaltmiete an der neue Mietspiegel der Stadt X anzupassen. Wie erwartet lehnt er alles ab.

Weiterhin kommt noch dazu, dass eine kleine Wohnflächenabweichung (1,8 m²) vorhanden ist.

Für sachdienliche Hinweise danke ich im Voraus.

MfG

hambre
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von hambre »

Aus dem neuen Mietspiegel der Stadt X zu entnehmen, dass die Nettokaltmiete nicht mehr übereinstimmend mit der das Erhöhungsverlangen festgelegte Nettokaltmiete.
Das heißt, dass die neue Miete laut Mietspiegel niedriger ist als die Miete des vorhergehenden Mietspiegels?
Vermieter angeschrieben mit der bitte die Nettokaltmiete an der neue Mietspiegel der Stadt X anzupassen. Wie erwartet lehnt er alles ab.
Welchen Grund sollte der Vermieter auch für eine Senkung der Miete haben?
Weiterhin kommt noch dazu, dass eine kleine Wohnflächenabweichung (1,8 m²) vorhanden ist.
Und was willst Du damit sagen?
Für sachdienliche Hinweise danke ich im Voraus.
Der Mieter hat keinen Anspruch auf Senkung der Miete.

ichwilleswissen
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von ichwilleswissen »

Ja na klar, dass die Miete niedriger ist. Ich meinte damit das die Zustimmung nach alter Mietspiegel erfolgte daher sollte der Vermieter eine Anpassung vornehmen...

MfG

hambre
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von hambre »

Das Mietrecht des BGB beinhaltet nur Regelungen für Mieterhöhungen durch den Vermieter, jedoch keine Regelungen für eine Mietsenkung durch den Mieter.

Aus dem Umstand, dass de aktuelle Miete höher liegt als der Mietspiegel entsteht daher kein Recht für den Mieter auf Mietsenkung.

ichwilleswissen
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von ichwilleswissen »

das ist mir auch klar, aber eine höhere nettokaltmiete weil der Vermieter keine Anpassung beabsichtigt, muss ich definitiv nicht akzeptieren. Umgekehrt muss ich auch akzeptieren wenn der Vermieter jedes 2 Jahr eine Aktualisierung vornimmt, natürlich Grundlage immer der gültige Mietspiegel. Ich schließe schon jetzt nicht aus, dass der Mieterhöhungsverlangen teil nichtig ist.

MfG

hambre
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von hambre »

aber eine höhere nettokaltmiete weil der Vermieter keine Anpassung beabsichtigt, muss ich definitiv nicht akzeptieren.
Wie kommst Du jetzt darauf?

Wenn ich die Frage richtig verstanden habe, dann möchte der Mieter 1,5 Jahre nach der letzten Mieterhöhung eine Senkung der Miete, weil der neu erschienene Mietspiegel eine niedrigere Miete ausweist als der vorherige.

Einen solchen Anspruch hat der Mieter nicht.

cmd.dea
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von cmd.dea »

ichwilleswissen hat geschrieben:
07.06.20, 09:06
das ist mir auch klar,
Nein, das ist Ihnen ganz offensichtlich nicht klar.
aber eine höhere nettokaltmiete weil der Vermieter keine Anpassung beabsichtigt, muss ich definitiv nicht akzeptieren.


Doch, müssen Sie, weil Sie an den geltenden Vertrag gebunden sind.
Umgekehrt muss ich auch akzeptieren wenn der Vermieter jedes 2 Jahr eine Aktualisierung vornimmt,
Das müssen Sie, weil es hierfür ein Gesetz gibt, dass das so anordnet (umgekehrt nicht).
natürlich Grundlage immer der gültige Mietspiegel. Ich schließe schon jetzt nicht aus, dass der Mieterhöhungsverlangen teil nichtig ist.
Die Frage ist obsolet, weil Sie der Mieterhöhung zugestimmt haben. Die Zustimmung ist eine einvernehmliche Vertragsänderung, ob das Erhöhungsverlangen inhaltlich richtig war und vor Gericht erfolgreich gewesen wäre, ist damit egal.

BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 234/18 - 1. Leitsatz:

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande

ichwilleswissen
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von ichwilleswissen »

cmd.dea hat geschrieben:
07.06.20, 10:33
Die Frage ist obsolet, weil Sie der Mieterhöhung zugestimmt haben. Die Zustimmung ist eine einvernehmliche Vertragsänderung, ob das Erhöhungsverlangen inhaltlich richtig war und vor Gericht erfolgreich gewesen wäre, ist damit egal.

BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 234/18 - 1. Leitsatz:

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande
Wie schon gesagt Mieterhöhung zugestimmt aber nicht für den neuen Mietspiegel (feine unterschied)...

BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 234/18 wäre hier überhaupt nicht anwendbar

MfG

Froggel
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von Froggel »

ichwilleswissen hat geschrieben:
07.06.20, 21:01
Wie schon gesagt Mieterhöhung zugestimmt aber nicht für den neuen Mietspiegel (feine unterschied)...
Das ist kein feiner Unterschied, weil der Mietspiegel nicht zustimmungspflichtig ist, sondern lediglich die Mieterhöhung. Der Mietspiegel wird von Städten und Gemeinden herausgegeben und bildet nur eine Leitlinie, an der sich Mieter und Vermieter orientieren können (nicht müssen, solange es nicht um Wuchermiete oder eine übertriebene Mieterhöhung geht). Es ist dabei egal, ob der Mietspiegel im Nachhinein sinkt oder steigt. Maßstab für die Mieterhöhung ist der zur Zeit geltende Mietspiegel.
Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt hat, gilt die Miete als vom Mieter anerkannt. Das würde sogar dann gelten, wenn der Vermieter die Miete ohne die notwendige Begründung erhöhen möchte und der Mieter dem zustimmt. Genau das steht auch in dem Leitsatz, den Sie offenbar nicht akzeptieren wollen. Will der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren, darf er die erhöhte Miete gar nicht erst bezahlen.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -

cmd.dea
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von cmd.dea »

ichwilleswissen hat geschrieben:
07.06.20, 21:01
Die Frage ist obsolet, weil Sie der Mieterhöhung zugestimmt haben. Die Zustimmung ist eine einvernehmliche Vertragsänderung, ob das Erhöhungsverlangen inhaltlich richtig war und vor Gericht erfolgreich gewesen wäre, ist damit egal.

BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 234/18 - 1. Leitsatz:

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande
Wie schon gesagt Mieterhöhung zugestimmt aber nicht für den neuen Mietspiegel (feine unterschied)...

BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 234/18 wäre hier überhaupt nicht anwendbar

MfG
Das Urteil bezieht sich darauf, dass Sie dem derzeitigen Mietvertrag zugestimmt haben und an diesen gebunden sind. Sie haben überhaupt nicht verstanden, worum es geht.

Im Übrigen erschließt sich nicht, welchen Zweck Sie hier überhaupt in dem Forum verfolgen. Sie haben keinerleis juristische Kenntnisse, was man an ihren Beiträgen unschwer ersehen kann, ignorieren aber die Rechtslage, die Ihnen nun schon mehrfach mitgeteilt wurde. Wenn Sie es ohnehin meinen, besser zu wissen, warum schreiben Sie hier überhaupt?

Im Hinblick auf Ihre vollständige Beratungsresistenz schlage ich daher folgende Vorgehensweise vor.

Wennn Sie der unumstößlichen Auffassung sind, dass Sie und nur Sie recht haben, dann erheben Sie Klage vor Ihrem örtlichen Amtsgericht gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Mietherabsenkung. Alternativ behalten Sie den Differenzbetrag zum neuen Mietspiegel ein. Dann wird der Vermieter recht schnell auf die Mietzahlung klagen oder, ein kleinwenig (aber nicht viel) später auf Räumung.

Dann können Sie ja dem Richter Ihre Theorien mitteilen, die Sie hier vertreten und werden damit ganz sicher auf offene Ohren stoßen.

Danach können Sie dann im Unterforum Zwangsvollstreckungsrecht weiter Ihre Theorien verbreiten zur Frage, wie man die Räumungsvollstreckung hinausschiebt.

Manchen ist halt nicht anders zu helfen.

hambre
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von hambre »

Wie schon gesagt Mieterhöhung zugestimmt
Das reicht aus, damit die neue erhöhte Miete gezahlt werden muss.
aber nicht für den neuen Mietspiegel (feine unterschied)...
Das ist irrelevant.

Spezi
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von Spezi »

Im Eröffnungsbeitrag steht:
Das Erhöhungsverlangen wird gemäß 558 a BGB unter anderen nach dem gültigen Mietspiegel der Stadt X begründet. Das Erhöhungsverlangen wird von der Mieter schriftlich zugestimmt.
Daraus ergibt sich nicht, dass dieser Mietspiegel die Mieterhöhung auch begründet hat.
Ich halte es für ungewöhnlich, dass sich die Miete in einem späteren Mietspiegel gesenkt hat.
Hat sich der Vermieter seine Mieterhöhung damals mit einem falschen Mietspiegel begründet und den Mieter also getäuscht ?
Gruß Spezi

cmd.dea
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von cmd.dea »

Spezi hat geschrieben:
08.06.20, 15:50
Hat sich der Vermieter seine Mieterhöhung damals mit einem falschen Mietspiegel begründet und den Mieter also getäuscht ?
Das wird vermutlich eher nicht relevant sein.

Abgesehen davon, dass der Mieter sich jederzeit Einblick in den Mietspiegel verschaffen kann, ist das Erhöhungsbegehren schon vom Rechtscharakter her ausschließlich ein formelles Begründungsmittel. Es muss überhaupt nicht inhaltlich richtig sein, um Wirksamkeit zu erzeugen. Seine Aufgabe besteht einzig darin, dem Mieter mitzuteilen, auf welcher Grundlage der VM die Erhöhung errechnet, gerade damit dieser die Angaben prüfen und ggf. nicht oder nur teilweise zustimmen kann. Das Gesetz gibt hier also dem Mieter gerade auf, die Angaben zu prüfen, so dass man sich, wenn man das unterlassen hat, nicht auf die Kausalität zum Irrtum berufen kann.

Hinzu kommt die Doppelnatur des Erhöhungsverlangens. Denn sie ist, neben der Grundlage für die Zustimmungsklage, zugleich ein schlichtes Vergleichsangebot iSd § 145 BGB, das der Mieter annimmt. Hier muss sich aber jeder selbst darum bemühen, die Grundlagen seiner Vertragsschlussentscheidung festzustellen. Und wer sich irrt, weil er selbst meint, die Durchschnittsmiete sei höher, aber nicht einmal nachgesehen hat, wird hier kaum anfechten können.

Naja, und dann muss der Mieter natürlich auch noch die Arglist beweisen, also den Vorsatz des VM, den M gerade durch die Täuschung zur Zustimmung zu verleiten. Auch das dürfte alleine schon aus dem Grunde, weil der VM weiß, dass der Mieter den Mietspiegel überall einsehen kann, kaum greifen. Insgesamt ist der Vorsatznachweise äußert problematgisch und der VM kann immer mit einem einfachen Fehler argumentieren.

Aber, das sollte anzuerkennen sein, eine Anfechtung nach § 123 BGB ist tatsächlich rein rechtlich nicht zwingend ausgeschlossen. Ich persönlich würde, da das Erhöhungsverlangen ja hier gerade mit einer bestimmten Miethöhe begründet wurde und man diese jerzeit nachsehen konnte, dem sehr geringe Chancen einräumen.

hambre
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von hambre »

Ich halte es für ungewöhnlich, dass sich die Miete in einem späteren Mietspiegel gesenkt hat.
Da zum 01.01.2020 der in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB genannte Zeitraum von vier auf sechs Jahre verlängert wurde, ist es durchaus denkbar, dass ein aktueller Mietspiegel eine niedrigere Vergleichsmiete ausweist als der der vorherige Mietspiegel.

ichwilleswissen
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Re: Mietanpassung an den Mietspiegel

Beitrag von ichwilleswissen »

Spezi hat geschrieben:
08.06.20, 15:50
Im Eröffnungsbeitrag steht:
Das Erhöhungsverlangen wird gemäß 558 a BGB unter anderen nach dem gültigen Mietspiegel der Stadt X begründet. Das Erhöhungsverlangen wird von der Mieter schriftlich zugestimmt.
Daraus ergibt sich nicht, dass dieser Mietspiegel die Mieterhöhung auch begründet hat.
Ich halte es für ungewöhnlich, dass sich die Miete in einem späteren Mietspiegel gesenkt hat.
Hat sich der Vermieter seine Mieterhöhung damals mit einem falschen Mietspiegel begründet und den Mieter also getäuscht ?
Vorab, die Angelegenheit ist nicht von mir, sondern ich helfe die Person XX

Nein der Vermieter hat nicht getäuscht, wie schon gesagt habe das Mieterhöhungsverlangen ist völlig in Ordnung.
Insoweit ist das auch richtig, dass die Person XX das Mieterhöhungsverlangen in volle Höhe zugestimmt hat.

Die Person XX hat aber gedacht weil des Mietspiegels der Stadt X in dem Schreiben erwähnt worden war, wäre das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung. Als ich das ganze Überprüfte, stellte sich heraus, dass das nicht der Fall ist. Schon damals wurde die Nettokaltmiete viel zu hoch angesetzt. Seit dem ist der Mietspiegel 2018/2019 (außer Kraft) seit 01.01. der Mietspiegel 2020 in Kraft.

Wie schon gesagt habe Vermieter angeschrieben Miete zu hoch also gerügt. Die Antwort war mir klar, abgelehnt.

Über eine Feststellungklage wegen der derzeitige Miethöhe (Nettokaltmiete) nach Mietspiegel 2020 könnte man nachdenken, oder?. Zwischen Nettokaltmiete Mietspiegel 2016/2017 = 320,00 € und Nettokaltmiete Mietspiegel 2020 = 262,41 € hat immer hin eine prozentuale Abweichung 17,997%

MfG

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