Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Moderator: FDR-Team

M4X1 M4RC37
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Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von M4X1 M4RC37 »

Hallo Zusammen,

Ich komme aus dem öffR und habe vom Mietrecht keine Ahnung.

Ich habe mit meiner ehemaligen Vermieterin zurzeit einen Streit über die Höhe der Nebenkostenabrechnung. Ich bin dabei darauf gestoßen, dass die Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter explizit im Mietvertrag geregelt werden müssen, damit dieser zur Zahlung verpflichtet wird.
In meinem Mietvertrag findet sich diesbezüglich folgender Passus:

"Die Kaltmiete beträgt monatlich XX,XX€. Die Nebenkostenvorauszahlung beläuft sich auf XX,XX€. Nach Ablauf des Jahres wird eine Nebenkostenabrechnung erstellt. Die Kaution beträgt XX,XX€. Die Wohnung wird möbliert vermietet."

Ich lese daraus höchstens konkludent, dass ich als Mieter die Nebenkosten zu tragen habe. Man könnte es aber auch anders auslegen, wie seht ihr das?

Außerdem: Kann sie mir für die Möbel einen Betrag veranschlagen, ohne das hier im Mietvertrag genannt zu haben?

Außerdem hat sie mir die Heizungswartung und eine Wasseraufbereitung sowie den Schornsteinfeger in die Abrechnung gehauen. Angenommen, ich muss die NK zahlen, darf sie die Positionen überhaupt berechnen?

Wie seht ihr hier die Rechtslage?

Einen riesen Dank schon jetzt für eure Hilfe!
ktown
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von ktown »

Bezüglich dessen was in den NK abgerechnet werden darf schauen sie bitte in den §2 BetrKV.
M4X1 M4RC37 hat geschrieben: 11.01.21, 14:54Ich lese daraus höchstens konkludent, dass ich als Mieter die Nebenkosten zu tragen habe. Man könnte es aber auch anders auslegen, wie seht ihr das?
Wie anders? Mieter zahlt Betrag x als Vorauszahlung und am Ende des Jahres wird abgerechnet.
M4X1 M4RC37 hat geschrieben: 11.01.21, 14:54Kann sie mir für die Möbel einen Betrag veranschlagen, ohne das hier im Mietvertrag genannt zu haben?
Abgerechnet werden kann nur das was im Mietvertrag vereinbart wurde.
M4X1 M4RC37 hat geschrieben: 11.01.21, 14:54 Angenommen, ich muss die NK zahlen, darf sie die Positionen überhaupt berechnen?
Sie die erste Antwort.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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M4X1 M4RC37
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von M4X1 M4RC37 »

"Die Wohnung ist möbliert vermietet"

wäre beispielsweise eine solche Vereinbarung oder eben gerade nicht?
ktown
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von ktown »

Also ich kann in diesem Satz keine Summe erkennen. Aber das ist mein ganz private Meinung. :wink:
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hambre
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von hambre »

Ich lese daraus höchstens konkludent, dass ich als Mieter die Nebenkosten zu tragen habe.
Ich lese das nicht nur konkludent, sondern sogar ausdrücklich.
Man könnte es aber auch anders auslegen
Wie denn?
Außerdem hat sie mir die Heizungswartung und eine Wasseraufbereitung sowie den Schornsteinfeger in die Abrechnung gehauen. Angenommen, ich muss die NK zahlen, darf sie die Positionen überhaupt berechnen?
Ja, darf sie
Kann sie mir für die Möbel einen Betrag veranschlagen, ohne das hier im Mietvertrag genannt zu haben?
Wo wird der Betrag für die Möbel denn veranschlagt?
M4X1 M4RC37
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von M4X1 M4RC37 »

In der NK-Abrechnung. Im Metvertrag steht außer dem o.g. Satz nichts weiter.
lottchen
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von lottchen »

Nebenkosten können umgelegt werden wenn die Umlage vertraglich vereinbart wurden. Hier scheinen die Nebenkosten im Vertrag nicht einzeln aufgeführt zu sein und ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (wo die einzeln aufgelistet sind) gibt es wohl auch nicht. Dann wird es schwierig für den Vermieter. Was genau umgelegt werden kann geht dann nämlich nicht aus dem Vertrag hervor. Wenn man das bestreitet bleibt aber die Frage ob die Nebenkosten dann pauschal zu bezahlen sind (wenn es mit korrekter Abrechnung Geld zurück gibt schießt man sich dann ins eigene Knie).
M4X1 M4RC37 hat geschrieben: 11.01.21, 14:54 Kann sie mir für die Möbel einen Betrag veranschlagen, ohne das hier im Mietvertrag genannt zu haben?

Zusätzlich zur Kaltmiete? Würde ich verneinen.
M4X1 M4RC37 hat geschrieben: 11.01.21, 14:54 Außerdem hat sie mir die Heizungswartung und eine Wasseraufbereitung sowie den Schornsteinfeger in die Abrechnung gehauen. Angenommen, ich muss die NK zahlen, darf sie die Positionen überhaupt berechnen?
Das sind umlagefähige Kosten. Ja. Wenn die Umlage im Vertrag rechtsgültig vereinbart ist. Mit Wasseraufbereitung ist das Material für eine Entkalkungsanlage gemeint?
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M4X1 M4RC37
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von M4X1 M4RC37 »

In der Abrechnung steht z.B. "XY-Wasseraufber."

Ich habe keine Ahnung, wie so diese Position zustande kommt...

Ich fordere aber auf jeden Fall die Belege an.
Zuletzt geändert von ktown am 11.01.21, 16:06, insgesamt 1-mal geändert.
Grund: Klarnamen entfernt
lottchen
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von lottchen »

Das könnten die Kosten für das Regeneriersalz einer Wasserenthärtungsanlage sein. Belege zeigen lassen ist immer gut.

Zitat:
Mietvertrag muss Vereinbarung über Betriebskosten enthalten
Für eine wirksame Umlage können die umzulegenden Positionen entweder ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein oder im Mietvertrag auf § 2 BetrKV Bezug genommen werden. Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Februar 2016 reicht es auch aus, im Mietvertrag niederzulegen, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auf jeden Fall muss der Mietvertrag eine eindeutige Vereinbarung enthalten.
aus: https://www.haufe.de/immobilien/verwalt ... 95010.html
Danach könnte die Formulierung aus dem Mietvertrag eventuell reichen um die Nebenkosten umlagefähig zu machen.
Zuletzt geändert von lottchen am 11.01.21, 16:08, insgesamt 1-mal geändert.
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M4X1 M4RC37
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von M4X1 M4RC37 »

Was sich natürlich daraus auch ergibt: Wie sieht es denn mit der Abrechnung von 2018 aus (v. 27.12.2019), könnte man da die Kosten für die Möbel auch noch zurück verlangen oder wäre das schon verjährt?
Mope
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von Mope »

Bei der Möblierung geht es der Vermieterin vermutlich NICHT darum später einen zusätzlichen Betrag für die Möbel zu erhalten.
Der Hinweis zur Möblierung ist dafür erforderlich, dass man eventuell Schäden an den Möbel geltend machen kann, aber vor allen Dingen darum, um die Mietpreishöhe zu rechtfertigen, falls hier die ortsübliche Vergleichsmiete, die für unmöblierte Wohnungen gilt, deutlich überschritten wird.
Auch kann die Vermieterin dem Finanzamt gegenüber besser glaubhaft machen, dass die Ausgaben für die Einrichtung steuerlich geltend gemacht werden sollen.
daidokoro
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von daidokoro »

Hallo,
Zum diesem Thema finde ich folgende Frage auch interessant:

Mieter haben ja das Recht auf Belegeinsicht. Was ist aber eigentlich mit Zahlungsbelegen gemeint? Reicht es, dass die einzelnen Rechnungen mit einem Stempel "Bezahlt" versehen sind? Oder gelten als Zahlungsbelege nur Kontoauszüge?

Ein Beleg wie dieser hier (Siehe beigefügtes Bild):

https://Forenregelnbeachten

zählt nicht als Zahlungsbeleg, oder?
Der Mieter könnte demnach die Kontoauszüge verlangen. Wie lautet eure Meinung diesbezüglich?

Wobei, der Mieter würde dadurch gleichzeitig der Hausverwaltung unterstellen, sie habe die Rechnungen mit einem "Bezahlt-Stempel" versehen nur um die Mieter auszutricksen.
Zuletzt geändert von ktown am 11.01.21, 18:50, insgesamt 1-mal geändert.
Grund: Link korrigiert
lottchen
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von lottchen »

M4X1 M4RC37 hat geschrieben: 11.01.21, 16:07 Was sich natürlich daraus auch ergibt: Wie sieht es denn mit der Abrechnung von 2018 aus (v. 27.12.2019), könnte man da die Kosten für die Möbel auch noch zurück verlangen oder wäre das schon verjährt?
Die BK-Abrechnung 2018 ist am 31.12.2020 verjährt. Wenn ich das richtig verstehe hat man sich in der BK-Abrechnung eine Position aufs Auge drücken lassen (Möbelmiete) die als Nebenkosten/Betriebskosten überhaupt nicht umlagefähig ist. Das Ganze wurde vom Mieter aber akzeptiert.
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M4X1 M4RC37
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von M4X1 M4RC37 »

Wäre der folgende Entwurf eines Anschreibens eine gute Möglichkeit, um das o.g. Problem zu lösen?:

"Sehr geehrte Frau XXX,
hiermit lege ich gegen die von Ihnen angefertigte Nebenkostenabrechnung vom 27.12.2019 (zugegangen am 31.01.2020) für den Abrechnungszeitraum 04.06.2018 – 31.12.2018 und die Nebenkostenabrechnung vom 30.12.2020 (zugegangen am 03.01.2021) für den Abrechnungszeitraum 01.01.2019 - 31.12.2019 über die Mietsache „XXX“ aufgrund diverser Unstimmigkeiten Widerspruch ein.
Zur genaueren Prüfung des Sachverhaltes und Aufstellung der Forderungen bitte ich um Übersendung von Kopien der der Abrechnung vom 30.12.2020 zugrundeliegenden Belege bis spätestens zum 25.01.2021 per Mail an XXX oder postalisch an die o.g. Adresse.
Ich stelle darüber hinaus hiermit bereits fest, dass die Möbelnutzung nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten gem. § 2 BetrKV gehört. Die Möbelnutzung ist vielmehr durch einen Möblierungszuschlag im Mietpreis zu veranschlagen. Eine entsprechende Vereinbarung über zusätzlich entstehende Kosten ist im Mietvertrag nicht zu finden. Ich fordere Sie daher auf, mir die dafür veranschlagten Beträge i.H.v. 138,00€ und 240,00€ bis spätestens zum 30.01.2021 auf das Ihnen bekannte Konto (XXX) zu erstatten.
Eine Mitteilung über das Ergebnis der Prüfung des Sachverhalts erhalten Sie dann, je nach Ergebnis, von mir oder meiner rechtlichen Vertretung bis spätestens zum 24.02.2021."
hambre
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Re: Nebenkostenabrechnungs-Chaos

Beitrag von hambre »

Was ist aber eigentlich mit Zahlungsbelegen gemeint?
Zum Beispiel ein Kontoauszug oder ein Überweisungsformular.
Wobei, der Mieter würde dadurch gleichzeitig der Hausverwaltung unterstellen, sie habe die Rechnungen mit einem "Bezahlt-Stempel" versehen nur um die Mieter auszutricksen.
Es geht letztlich darum, ob der in Rechnung gestellte Betrag z.B. noch um ein Skonto gekürzt wurde. Bei den allermeisten Dingen ist so etwas gar nicht möglich.
Aber bei einer Handwerkerrechnung für die Heizungszahlung ist durchaus denkbar, dass ein Skonto abgezogen wurde.

Ob man sich wegen solcher Dinge mit dem Vermieter streiten will, sei einmal dahingestellt.
Zur genaueren Prüfung des Sachverhaltes und Aufstellung der Forderungen bitte ich um Übersendung von Kopien der der Abrechnung vom 30.12.2020 zugrundeliegenden Belege bis spätestens zum 25.01.2021 per Mail an XXX oder postalisch an die o.g. Adresse.
Es besteht nur Anspruch auf Belegeinsicht, nicht jedoch auf Zusendung von Belegkopien. Man sollte daher einen Termin für die Belegeinsicht vereinbaren.
Ich fordere Sie daher auf, mir die dafür veranschlagten Beträge i.H.v. 138,00€ und 240,00€ bis spätestens zum 30.01.2021 auf das Ihnen bekannte Konto (XXX) zu erstatten.
Hat der Vermieter eine Erstattung oder eine Nachzahlung ermittelt?
Gesperrt