Mieterhöhung einer Sozialwohnung um fast 20%

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Pinocchio
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Mieterhöhung einer Sozialwohnung um fast 20%

Beitrag von Pinocchio »

Hallo zusammen,

ist der Vermieter berechtigt eine Sozialwohnung um fast 20% zu erhöhen auf Grund einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung?
Muss diese nicht gestaffelt werden?
Wie ist hier die Rechtslage?

Liebe Grüße
lerchenzunge
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Re: Mieterhöhung einer Sozialwohnung um fast 20%

Beitrag von lerchenzunge »

da das Stichwort "Wirtschaftlichkeitsberechnung" fiel, gehe ich von einer vor 2003 geförderten Wohnung aus, bei der eine Kostenmiete vorliegt?
dem Grunde nach kann sich dann die Miete in jeder Weise "grenzenlos" ändern, wenn die Kosten sich ändern. Es wäre insoweit vorrangig zu prüfen, ob wirklich die Kosten um "fast 20%" gestiegen sind, bzw. was hierfür Grund war und ob dies so richtig berechnet wurde.

Im übrigen sei am Rande darauf hingewiesen, dass auch auf dem freien Wohnungsmarkt eine Mietsteigerung von bis zu 20% (bzw. in einigen Kommunen 15%) innerhalb von drei Jahren zulässig ist, falls in den letzten drei Jahren keine Erhöhung stattfand also ggf. auch schlagartig fast 20% auf einmal (solange die Miete weiterhin unterhalb der Grenzen bleibt, die durch Mietdeckel bzw. Vergleichsmieten bestimmt werden)
Tastenspitz
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Re: Mieterhöhung einer Sozialwohnung um fast 20%

Beitrag von Tastenspitz »

Oder anders gesagt. Aus der bloßen Tatsache, dass es 20% sind kann man noch keine Unzulässigkeit ableiten. Dazu bedarf es mehr.
Wer für generelle Geschwindigkeitsbegrenzungen auf Autobahnen ist, hebe bitte den rechten Fuß.
Für individuelle Rechtsberatung bitte "ALT" und "F4" auf der Tastatur gleichzeitig drücken.
Spezi
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Re: Mieterhöhung einer Sozialwohnung um fast 20%

Beitrag von Spezi »

Wurde denn die Wirtschaftlichkeitberechnung der Mieterhöhungserklärung beigefügt ?
Ich denke, insbesondere die Position Kapitalkosten sollte da besonders gepfüft werden, da die Zinsen sich ja oindenletzten Jahren eher ermäßigt statt erhöht haben. Zum Vergleich sollte man sich die Wirtschaftlichkeitberechnung welche der jetzigen Miete zugrunde lag,, benutzen. Wenn diese nicht schon vorgelegt wurde, sollte man eine Kopie anfordern.

Die Bundesländer haben leider jeweils eigene Wohungsbindungsgesetze, welche die Kostenmiete regeln.
In dem Gesetz für NRW steht zum Beispiel:
§ 8a
Ermittlung der Kostenmiete und der Vergleichsmiete
(1) Bei der Ermittlung der Kostenmiete ist von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlichgeförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnungfür den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). In derWirtschaftlichkeitsberechnung darf für den Wert der Eigenleistung, soweit er 15 vom Hundert der Gesamtkostendes Bauvorhabens nicht übersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; für den darüberhinausgehenden Betrag darf angesetzt werdena) eine Verzinsung in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erststellige Hypotheken, sofern die öffentlichenMittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind,b) in den übrigen Fällen eine Verzinsung in Höhe von 6,5 vom Hundert.
Ein Service des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutzsowie des Bundesamts für Justiz ‒ www.gesetze-im-internet.de- Seite 4 von 13 -
(2) Bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, ist beider Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach §72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes genehmigt worden ist.
(3) Ändern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigungder Durchschnittsmiete nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die laufenden Aufwendungen(Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmietean die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete. Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen giltSatz 1 nur, soweit sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; als Erhöhung derAufwendungen gilt auch eine durch Gesetz oder Rechtsverordnung zugelassene Erhöhung eines Ansatzes in derWirtschaftlichkeitsberechnung.
(4) Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen, die bis zur Anerkennung der Schlussabrechnung,spätestens jedoch bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit eintritt, bedarf die Erhöhung derDurchschnittsmiete nach Absatz 3 der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die Genehmigung wirkt auf denZeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen, längstens jedoch drei Monate vor Stellung eines Antragsmit prüffähigen Unterlagen zurück; der Vermieter kann jedoch eine rückwirkende Mieterhöhung nur verlangen,wenn dies bei der Vereinbarung der Miete vorbehalten worden ist.
(5) Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Miete für die einzelnen Wohnungen unterangemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesondere von Lage, Ausstattungund Zuschnitt zu berechnen (Einzelmiete). Der Durchschnitt der Einzelmieten muss der Durchschnittsmieteentsprechen.
(6) Ändern sich in den Fällen der Vergleichsmiete (§ 8 Abs. 3) nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel die laufenden Aufwendungen, so ändert sich die Vergleichsmiete um den Betrag, der anteilig auf die Wohnung entfällt. Absatz 3 Satz 2 gilt entsprechend.
(7) Die nach den Absätzen 1 bis 6 sich ergebende Einzelmiete oder Vergleichsmiete zuzüglich zulässigerUmlagen, Zuschläge und Vergütungen ist das zulässige Entgelt im Sinne des § 8 Abs. 1 oder 3.
(8) Das Nähere über die Ermittlung des zulässigen Entgelts bestimmt die Rechtsverordnung nach § 28.

§ 8b Ermittlung der Kostenmiete in besonderen Fällen
(1) Wird die Kostenmiete nach Ablauf von sechs Jahren seit Bezugsfertigkeit der Wohnungen ermittelt, dürfenbei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung laufende Aufwendungen, insbesondere Zinsen für dieEigenleistungen, auch dann angesetzt werden, wenn sie in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung nichtoder nur in geringerer Höhe in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf ihren Ansatzganz oder teilweise verzichtet worden ist.
(2) Die Bewilligungsstelle kann zustimmen, dass demselben Eigentümer gehörende Gebäude mit öffentlichgeförderten Wohnungen, die bisher selbständige Wirtschaftseinheiten bildeten, oder mehrere bisherigeWirtschaftseinheiten zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden, sofern die Gebäude oderWirtschaftseinheiten in örtlichem Zusammenhang stehen und die Wohnungen keine wesentlichen Unterschiedein ihrem Wohnwert aufweisen. In die neue Wirtschaftlichkeitsberechnung sind die bisherigen Gesamtkosten,Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen zu übernehmen. Die sich hieraus ergebende neueDurchschnittsmiete bedarf der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die öffentlichen Mittel gelten als fürsämtliche Wohnungen der neuen Wirtschaftseinheit bewilligt.
(3) Die Bewilligungsstelle kann zustimmen, dass eine Wirtschaftseinheit aufgeteilt wird. Ist eineWirtschaftseinheit nach Satz 1 aufgeteilt worden, ist insbesondere Wohneigentum an öffentlichgeförderten Wohnungen einer Wirtschaftseinheit oder eines Gebäudes begründet worden, sindWirtschaftlichkeitsberechnungen jeweils für die neuen Wirtschaftseinheiten, für die Gebäude oder für dieeinzelnen Wohnungen aufzustellen. Absatz 2 Satz 2 bis 4 gilt entsprechend.
Man muss sich natürlich das Wohnungsbindungsgesetz des betreffenden Bundeslandes ansehen, da dort teilweise andere Regelungen stehen können .
Gruß Spezi
Pinocchio
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Re: Mieterhöhung einer Sozialwohnung um fast 20%

Beitrag von Pinocchio »

@ lerchenzunge
Ja so wie ich es gehört habe ist es eine geförderte Miete.
Danke für die kompetente Antwort und Grüße.

@Spezi
Nach meinem Wissen wurde eine solche Wirtschaftlichkeitberechnung auch vorgelegt und ich werde die einzelnen Posten, besonders Kapitalkosten, Ihr zur Prüfung anraten.
Auch Dir meinen herzlichen Dank für Deine Mühe!

Viele Grüße
lerchenzunge
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Re: Mieterhöhung einer Sozialwohnung um fast 20%

Beitrag von lerchenzunge »

ich spekuliere einfach mal: könnte es sein, dass das Gebäude vor 32 Jahren (also etwa 1989) errichtet wurde? Die Pauschale für Instandhaltungskosten, die für die Kostenmiete angesetzt werden dürfen, steigt stufenweise mit dem Alter des Gebäudes. Bei einem Alter von 22 bis 31 Jahre waren es im vergangenen Jahr 11,14 pro m^2 und Jahr, bei einem Alter von 32 Jahren und mehr sind es dieses Jahr 14,92 EUR pro m^2 und Jahr, jeweils abzüglich 1,30 (letztes Jahr) bzw. 1,36 (dieses Jahr), sofern eine Kleinreparaturklausel vorhanden ist. Das sind dann bis zu 34% mehr. Natürlich stellt Instandhaltung nur eine Komponente der Kostenmiete dar, es wäre aber durchaus denkbar, dass dadurch schon ein wesentlicher Teil der 20% Erhöhung, von denen hier die Rede ist, erklärbar wäre?
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