Quadratmeterberechnung Mietwohnung

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Mike R.
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Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Mike R. »

Hallo Miteinander

ein großes (ursprüngliches) Einfamilienhaus wurde vor mehr als 24 Jahren nach Auszug der Kinder in eine Mietwohnung und Wohnung des Vermieters gewandelt, ohne das große bauliche Veränderungen umgesetzt wurden. D. h., betritt man das Haus durch den gemeinsamen Eingang kann man direkt in die nicht abgeschlossene Wohnung des Vermieters laufen. Geht man die Treppe rauf, läuft man am WC der (vermieteten) Oberwohnung vorbei und kommt dann durch eine normale Wohnungstür in die vermieteten Räume, zu denen aber auch das außen liegende WC gehört.
Anfallende Kosten für Strom, Wärme etc. wurden in der Vergangenheit einfach hälftig geteilt, Gebäudeversicherung und Grundsteuer waren kein Thema, nachdem mietvertraglich nicht vereinbart. Die Grenze für Kleinreparaturen lag bei 100 DM / 51,... €, war aber nie Thema, auch weil die Mieter viele Aufgaben (eigentlich) des Vermieters übernahmen. Nachdem ein freundschaftliches Verhältnis zw. Mieter und Vermieter bestand/besteht, war derlei nie ein Problem.

Nachdem die Vermieter "alt" werden, versucht der Sohn nun diese zu "entlasten". Fordert schriftlich von den Mietern mehrere 1000 € Nachzahlung an Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Zudem erwartet er das Hochsetzen der Kleinreparaturen auf 150 €, versteht darunter aber selbst Reparaturen an Fenstern und anderen Einrichtungen. (Unterschwellig wurde schon mit Kündigung gedroht, "in einem "zerstrittenen" 2Parteien Haus wäre das durchaus leicht") Die Quadratmeter der Wohnung scheinen überraschend zu variieren. Zunächst "verschwanden" einige Quadratmeter, nun scheint die Wohnung wieder zu "wachsen".

Hat jemand Erfahrung mit dem Verlangen des Sohnes Grundsteuer und Gebäudeversicherung zu verlangen? Bei jährlichen Nebenkostenabrechnungen ist doch normalerweise eine solche Forderung schnell verjährt. (Unabhängig der nicht existenten diesbezüglichen Vereinbarung)

Die m² müssten sich eigentlich auch recht schnell bestimmen lassen: Probleme bereiten nur der Balkon (mit 50 oder 25% berücksichtigen, nicht überdacht) sowie der Hausflur. Der Sohn rechnet Treppenhaus und außenliegendes WC voll mit ein. Wie wird dieses richtig berücksichtigt, oder liegt er etwa schon richtig?

Gruß

Mike
Dankeschön
Mike R.
CruNCC
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von CruNCC »

Maßgeblich ist der Mietvertrag. Dieser kann nicht einseitig geändert werden.
Die Quadratmeter der Wohnung scheinen überraschend zu variieren. Zunächst "verschwanden" einige Quadratmeter, nun scheint die Wohnung wieder zu "wachsen".
In welchem Zusammenhang?
ktown
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von ktown »

Liebes FDR-Mitglied,

wie Sie sicher in unserer Juriquette (=Forenregeln) gelesen haben, darf hier keine individuelle Rechtsberatung in einem konkreten Fall erfolgen. Sie helfen dem Forum und erleichtern dem Moderatoren-Team die Arbeit, wenn Sie eine Fragestellung zur allgemeinen Rechtslage herausarbeiten, die für Sie von Relevanz ist.

Weitere Konkretisierungen zur unseren Forenregeln finden sich neben der Juriquette in der Moderationsleitline oder in dem Beitrag "Was ist erlaubt"?

Fragen dazu können Sie jederzeit im Forum für Mitgliederinformation u. Support stellen.

Wenn sie eine individuelle Beratung wünschen, dann hilft ihnen diese Seite.
Mike R.
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Mike R. »

Hallo ktown, danke für den Hinweis.

Beim Ursprung handelt es sich um einen vor einiger Zeit "abgeschlossenen" Fall. In diesem wurden die Mieter aber nach der Devise "Wenn ihr nicht spurt, dann Kündigung" zu den Wünschen des Sohnes "bekehrt". Der Bericht darüber war der Aufreger bei einem Treffen am letzten Wochenende, nachdem er ziemlich dem "Bauchrechtsempfinden" widerspricht. Mein Post hier dient mehr der Prüfung ob mein Bauch dabei recht hat.
CruNCC hat geschrieben: 25.01.21, 12:57
Die Quadratmeter der Wohnung scheinen überraschend zu variieren. Zunächst "verschwanden" einige Quadratmeter, nun scheint die Wohnung wieder zu "wachsen".
In welchem Zusammenhang?
Im Mietvertrag wurden ca. 110 m² genannt, der "abgeschlossene Wohnbereich" hat aber nur knapp unter 90 m², dazu das "außenliegende" WC etwa 3 m². Der Balkon wird seit der Zusatzvereinbarung mit etwa 16 m² (volle Fläche) und das Treppenhaus mit etwa 14 m² (ebenso volle Fläche) berücksichtigt. Meines Wissens nach "darf" der Balkon aber nur mit 25 - 50 % berücksichtigt werden. (Die Voraussetzungen sind mir entfallen) und das Treppenhaus, nachdem es keinen Abschluss zu den Räumlichkeiten des Vermieters gibt auch nur eingeschränkt bis gar nicht. Liege ich damit falsch?
CruNCC hat geschrieben: 25.01.21, 12:57 Maßgeblich ist der Mietvertrag. Dieser kann nicht einseitig geändert werden.
Mit Zwängen einen Mieter ein zu schüchtern ist oft leichter als es sein sollte....

Gruß
Mike
Dankeschön
Mike R.
Froggel
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Froggel »

Mit wem wurde der Mietvertrag geschlossen, mit dem Sohn oder dessen Eltern? Sind die Eltern die Vermieter, muss der Sohn eine Vollmacht von ihnen erhalten, um an ihrer Stelle Forderungen an die Mieter stellen zu können. Ansonsten sind die Forderungen nichtig. Grundsätzlich kann sich der Sohn aber auch mit einer Vollmacht nicht über geltende Gesetze hinwegsetzen.

Wie eine Wohnfläche berechnet wird, ist nicht ganz eindeutig. Bei sozialem Wohnungsbau wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung* berechnet, bei einer anders finanzierten Immobilie wird meist auf eine allgemein übliche Berechnungsart zurückgegriffen. Das Treppenhaus hat in der Wohnflächenberechnung aber regelmäßig nichts zu suchen, Terrassen und Balkone nur anteilig.

Was die Betriebsnebenkosten angeht, gilt auch wieder das, was im Vertrag geschrieben steht. Wenn diese vertraglich nach § 556 BGB nach § 2 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden, schließt das die anteilige Grundsteuer und Gebäudeversicherung mit ein, wie der Betriebskostenverordnung zu entnehmen ist. Sie kann aber nicht für Jahre nachgefordert werden, sondern nur bei der aktuellen Betriebskostenabrechnung mit aufgeführt werden (§ 556 Abs.3 BGB). Ist die Zahlung von Betriebsnebenkosten nicht vertraglich vereinbart, dürfen sie m.E. auch gar nicht gefordert werden. Selbst das »konkludente Handeln«, das bei Zahlungen von Betriebsnebenkosten durch den Mieter ohne Verpflichtung dazu häufig angeführt wird, führt nicht automatisch dazu, dass sie auch weiterhin gezahlt werden müssen. Maßgeblich ist, was im Vertrag vereinbart wurde.
Wurde also mietvertraglich die Übernahme der Betriebsnebenkosten durch die Mieter nach § 2 BetrKV vereinbart, schließt das Versicherungen und Grundsteuer mit ein. Wurden die Nebenkosten dagegen separat im Vertrag aufgezählt und Versicherung und Grundsteuer finden dort keine Erwähnung, sind diese auch nicht zu zahlen. Wurden Nebenkosten im Vertrag gar nicht erwähnt, sind die Mieter von der Zahlungspflicht der Nebenkosten meiner Ansicht nach entbunden.

*Berechnung nach Wohnflächenverordnung:
Lichte Raumhöhe: 200 cm und mehr 100 % der Fläche werden angerechnet
Lichte Raumhöhe: 100 cm bis 199 cm 50 %
Balkon, Terrasse, Loggia, Dachgarten 25%, in Ausnahmefällen bis zu 50 %
Schwimmbäder, unbeheizte Wintergärten und sonstige Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind 50 %
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Hanomag »

Froggel hat geschrieben: 25.01.21, 16:13Wie eine Wohnfläche berechnet wird, ist nicht ganz eindeutig. Bei sozialem Wohnungsbau wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung* berechnet, bei einer anders finanzierten Immobilie wird meist auf eine allgemein übliche Berechnungsart zurückgegriffen.
Die Anwendung verschiedene Berechnungsarten macht doch keinen Sinn, wenn es sich um vergleichbaren Wohnraum handelt. Wie soll man da Mietangebote vergleichen können? Auf welcher Berechnungsart basiert der Mietspiegel? Wo ist da die Basis einerVergleichbarkeit.
Froggel hat geschrieben: 25.01.21, 16:13Das Treppenhaus hat in der Wohnflächenberechnung aber regelmäßig nichts zu suchen, ...
Da hab ich aber meine Bedenken. Wenn z. B. im Treppenhaus des Dachgeschosses neben der Treppe ein breiter Flur verläuft, der nur vom Bewohner des Dachgeschosses genutzt wird, dann gehört dieser Flur m. E. zur Wohnfläche der DG-Wohnung. Ich würde Deine Aussage bejahen, wenn Du vom Treppenloch geschrieben hättest.
Froggel
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Froggel »

Hanomag hat geschrieben: 02.02.21, 21:40 Die Anwendung verschiedene Berechnungsarten macht doch keinen Sinn, wenn es sich um vergleichbaren Wohnraum handelt. Wie soll man da Mietangebote vergleichen können? Auf welcher Berechnungsart basiert der Mietspiegel? Wo ist da die Basis einerVergleichbarkeit.
Da es hier um die Betriebsnebenkostenberechnung geht, ist die Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen eher nebensächlich. Im Grunde muss, wenn der Vermieter im gleichen Haus wohnt, die Wohnfläche des gesamten Hauses in die Nebenkostenberechnung auf gleicher Basis herangezogen werden (also nicht nur die qm der Mietwohnung), um zu einem vernünftigen Ergebnis zu kommen. Auch hier ist das Treppenhaus ein Gemeinschaftsbereich, der nicht in der Berechnung dem Mieter zugeschlagen werden kann.
Hanomag hat geschrieben: 02.02.21, 21:40 Da hab ich aber meine Bedenken. Wenn z. B. im Treppenhaus des Dachgeschosses neben der Treppe ein breiter Flur verläuft, der nur vom Bewohner des Dachgeschosses genutzt wird, dann gehört dieser Flur m. E. zur Wohnfläche der DG-Wohnung. Ich würde Deine Aussage bejahen, wenn Du vom Treppenloch geschrieben hättest.
Wäre der Flur ab Treppenhaus nur durch eine abschließbare Tür erreichbar, sodass dieser tatsächlich nur durch die obere Partei genutzt werden kann, würde ich Ihnen zustimmen. Da es sich hierbei aber um eine offene Fläche handelt, müsste im Mietvertrag m.E. der Flur als Mietfläche extra erwähnt werden. Ansonsten ist das wie mit einem normalen Mehrparteienhaus zu handhaben, wo Treppenhaus und Flurabsatz nicht mit zur Mietsache gehören. Das lässt sich schon aus der Definition einer Mietwohnung erkennen (hier in Deutschland ist so ziemlich alles geregelt :lol: ):
Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.
§ 181 BewG
Ein offener Flurbereich gehört demnach nicht zu der zur Miete heranzuziehenden Fläche, so wenig wie die Treppe, da diese zum selbstständigen Zugang gehören und nicht zur Wohnung.
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Hanomag »

Froggel hat geschrieben: 03.02.21, 00:06 Da es hier um die Betriebsnebenkostenberechnung geht, ist die Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen eher nebensächlich. Im Grunde muss, wenn der Vermieter im gleichen Haus wohnt, die Wohnfläche des gesamten Hauses in die Nebenkostenberechnung auf gleicher Basis herangezogen werden (also nicht nur die qm der Mietwohnung), um zu einem vernünftigen Ergebnis zu kommen.
Das habe ich nur geschrieben, weil sich Deine vorhergehende Aussage
Wie eine Wohnfläche berechnet wird, ist nicht ganz eindeutig. Bei sozialem Wohnungsbau wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung* berechnet, bei einer anders finanzierten Immobilie wird meist auf eine allgemein übliche Berechnungsart zurückgegriffen. Das Treppenhaus hat in der Wohnflächenberechnung aber regelmäßig nichts zu suchen, Terrassen und Balkone nur anteilig.
auch nicht nur auf eine Wohnung oder ein Haus bezieht.
Froggel hat geschrieben: 03.02.21, 00:06Auch hier ist das Treppenhaus ein Gemeinschaftsbereich, der nicht in der Berechnung dem Mieter zugeschlagen werden kann.
Hanomag hat geschrieben: 02.02.21, 21:40Da hab ich aber meine Bedenken. Wenn z. B. im Treppenhaus des Dachgeschosses neben der Treppe ein breiter Flur verläuft, der nur vom Bewohner des Dachgeschosses genutzt wird, dann gehört dieser Flur m. E. zur Wohnfläche der DG-Wohnung. Ich würde Deine Aussage bejahen, wenn Du vom Treppenloch geschrieben hättest.
Froggel hat geschrieben: 03.02.21, 00:06Wäre der Flur ab Treppenhaus nur durch eine abschließbare Tür erreichbar, sodass dieser tatsächlich nur durch die obere Partei genutzt werden kann, würde ich Ihnen zustimmen. Da es sich hierbei aber um eine offene Fläche handelt, müsste im Mietvertrag m.E. der Flur als Mietfläche extra erwähnt werden. Ansonsten ist das wie mit einem normalen Mehrparteienhaus zu handhaben, wo Treppenhaus und Flurabsatz nicht mit zur Mietsache gehören. Das lässt sich schon aus der Definition einer Mietwohnung erkennen (hier in Deutschland ist so ziemlich alles geregelt :lol: ):
Ich denke an eine Fall, wo der Vermieter im Erdgeschoss und der Mieter im Dachgeschoss wohnen. Vom Hauseingang führt neben der Treppe ein Flur zur Wohnung des Vermieters und zum Treppenaufgang des Mieters. Zusätzlich geht der Vermieter über diesen Flur zu einem außerhalb der Wohnung liegenden Raum (Kinderzimmer oder Büro) und einem Gäste-WC. Im relativ breiten Flur steht darüber hinaus seine Garderobe mit Schuhschrank. Beim Mieter im Dachgeschoss ist es ähnlich, nur dass kein anderer durch seinen Flur gehen muss. Ich glaube, dass die nachfolgende Definition einer Wohnung nach § 181 BewG das Hinzurechnen dieser Räume nicht ausschließt:
Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.
Froggel hat geschrieben: 03.02.21, 00:06Ein offener Flurbereich gehört demnach nicht zu der zur Miete heranzuziehenden Fläche, so wenig wie die Treppe, da diese zum selbstständigen Zugang gehören und nicht zur Wohnung.
Dann kann der Vermieter die breiten Flure für sich beanspruchen, um dort irgendwelche Dinge zu lagern. Dies, weil diese Flächen nicht - wie Du schreibst - "zu der zur Miete heranzuziehenden Fläche" gehören würden. Der Vermieter müsste dann dafür nicht einmal einen höheren Anteil an Betriebskosten übernehmen. Wenn er sie allerdings dem Mieter per Mietvertrag zuschreibt, kann er sie sicher auch zur Berechnung des Betriebskostenanteils heranziehen. Dann frage ich mich allerdings, ob sein Treppenflur, den der Mieter zwangsläufig durchläuft, auch berücksichtigt werden muss?
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Froggel »

Hanomag hat geschrieben: 03.02.21, 14:31 Der Vermieter müsste dann dafür nicht einmal einen höheren Anteil an Betriebskosten übernehmen.
Doch natürlich. Diese Fläche ist offen begehbar und zwar für jeden, der das Haus betritt. Damit bleiben die Betriebskosten beim Vermieter. Ansonsten müsste er oben eine Wohnungstür einbauen, sodass der Flur der Wohnung zugerechnet werden kann (und zwar auch hier nur der Flur, nicht die Treppe).
Aber letztendlich wird das wohl ein Richter klären müssen, wenn der Vermieter so wenige Einsicht zeigt, das Treppenhaus mit einberechnet und der Mieter das nicht zahlen will. Vom Gesetz her finde ich die Sache ziemlich eindeutig. Möglicherweise sieht ein Richter das ja anders.
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Spezi »

Diese Fläche ist offen begehbar und zwar für jeden, der das Haus betritt. Damit bleiben die Betriebskosten beim Vermieter.

Wieso bleiben die Kosten der Reinigung des Treppenhauses beim Vermieter ?
Natürlich kann der Vermieter die Kosten der Treppenhausreinigung mit der Betriebskostenabrechnung geltend machen, wenn die Umlage nach der Betriebskostenverordnung vereinbart wurde. Dort steht nämlich:
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
Gruß Spezi
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Froggel »

Spezi hat geschrieben: 03.02.21, 18:44 Wieso bleiben die Kosten der Reinigung des Treppenhauses beim Vermieter ?
Von der Reinigung war bis jetzt nicht die Rede. Bei einem Haus wie dem Genannten, gehe ich mal davon aus, dass die oberen Mieter sich selbst um die Reinigung kümmern, sodass solche Kosten gar nicht anfallen. Andernfalls dürfen solche Kosten natürlich auch dem Mieter angerechnet werden. Aber darum ging es gar nicht. Nach der Schilderung des TE bin ich davon ausgegangen, dass die Betriebsnebenkosten, die sich nach Quadratmetern der gemieteten Wohnung ermitteln, durch die Einberechnung des Treppenhauses erhöhen. Nur darauf habe ich mich bezogen.
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Re: Quadratmeterberechnung Mietwohnung

Beitrag von Hanomag »

Froggel hat geschrieben: 03.02.21, 20:28Nach der Schilderung des TE bin ich davon ausgegangen, dass die Betriebsnebenkosten, die sich nach Quadratmetern der gemieteten Wohnung ermitteln, durch die Einberechnung des Treppenhauses erhöhen. Nur darauf habe ich mich bezogen.
Das hast Du vollkommen richtig erkannt.
Hanomag hat geschrieben: 03.02.21, 14:31 Der Vermieter müsste dann dafür nicht einmal einen höheren Anteil an Betriebskosten übernehmen.
Hierbei hatte ich allerdings auch nur an den Flur im Dachgeschoss - der ausschließlich von den Bewohnern der Mietwohnung genutzt wird - gedacht, aber ...
Froggel hat geschrieben: 03.02.21, 15:27Doch natürlich. Diese Fläche ist offen begehbar und zwar für jeden, der das Haus betritt. Damit bleiben die Betriebskosten beim Vermieter. Ansonsten müsste er oben eine Wohnungstür einbauen, sodass der Flur der Wohnung zugerechnet werden kann (und zwar auch hier nur der Flur, nicht die Treppe).
obwohl Du hier den Flur zwischen Haustür und Wohnungstür/EG meinst, müsste der Vermieter faktisch auch nicht mehr übernehmen, weil diese Fläche - wie die anderen Nutzflächen des Hauses - keiner Wohnung direkt zugeordnet werden und daher eine Aufteilung nach dem Verteilerschlüssel Wohnfläche erfolgt. Das hieße: Mieter und Vermieter teilen sich über den Verteilerschlüssel die anteiligen Kosten (Steuer, Versicherungen usw.).
Froggel hat geschrieben: 03.02.21, 15:27Aber letztendlich wird das wohl ein Richter klären müssen, wenn der Vermieter so wenige Einsicht zeigt, das Treppenhaus mit einberechnet und der Mieter das nicht zahlen will. Vom Gesetz her finde ich die Sache ziemlich eindeutig. Möglicherweise sieht ein Richter das ja anders.
Ist eigentlich rechtlich geklärt, wie die Kostenaufteilung für Nutzflächen, die nur vom Vermieter genutzt werden, erfolgen muss? Wenn ich z. B. die Grundsteuer nach dem Verteilerschlüssel Wohnfläche aufteile, dann zahlen unter Umständen beide Parteen, obwohl nur eine Nutznießer ist.
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