Schönheitsreparaturen

[Hanomag]

Zu diesem Thema enthalten die gängigen Mietverträge in der Regel folgende Formulierung:

(1) In der Miete sind keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert. Deshalb über­nimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten.
(2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Entfernen alter Tapeten, das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster von innen und der Außentüren von innen.
(3) Die Schönheitsreparaturen sind nach Zweck und Art der Mieträume regelmäßig fachge­recht auszuführen, wenn das Aussehen der Mieträume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Regel-Renovierungsfristen) der Fall:
 alle fünf Jahre: in Küchen, Bädern und Duschen
 alle acht Jahre: in Wohn-, Ess- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
 alle zehn Jahre: in Nebenräumen
Diese Fristen beginnen mit Einzug des Mieters bzw. dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt hat.

Die Mieter müssen m. E. auf jeden Fall nach obiger Formulierung handeln, wenn sie eine frisch renovierte Wohnung bezogen haben. Aber welche Verpflichtung haben sie mit dieser Formulierung, wenn für die Wohnung beim Einzug

a) leichter Renovierungsbedarf oder
b) sehr großer Renovierungsbedarf vorlag?

[Froggel]

In beiden Fällen wird die Renovierung hinfällig, sofern der Zustand im Übergabeprotokoll vermerkt ist. Leichter Renovierungsbedarf = nicht renoviert. Teilrenoviert gibt es nicht.

Folgende allgemein gehaltene Grundsätze für die Einordnung sind der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 jedoch zu entnehmen:

- Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt
- Es muss nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden werden.
- Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist
- Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.
- Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht.

Quelle

[Hanomag]

In beiden Fällen wird die Renovierung hinfällig, sofern der Zustand im Übergabeprotokoll vermerkt ist. Leichter Renovierungsbedarf = nicht renoviert. Teilrenoviert gibt es nicht.

Folgende allgemein gehaltene Grundsätze für die Einordnung sind der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 jedoch zu entnehmen:

- Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt
- Es muss nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden werden.
- Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist
- Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.
- Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht.

Quelle

Danke. Deine Quelle ist sehr gut. Ich denke, dass die Vertragsparteien im Vorfeld bezüglich des Zustandes der Wohnung zum Mietende eine Individualvereinbarung treffen können, nach der die Wohnung in vergleichbarem Zustand wie beim Einzug zurückgegeben werden muss.

[Froggel]

Ich denke, dass die Vertragsparteien im Vorfeld bezüglich des Zustandes der Wohnung zum Mietende eine Individualvereinbarung treffen können, nach der die Wohnung in vergleichbarem Zustand wie beim Einzug zurückgegeben werden muss.

Bei einer Individualklausel besteht immer die Gefahr, dass sich darin eine individuelle Verhandlung zwischen Mieter und Vermieter nicht erkennen lässt und sie somit wieder als Formularklausel gilt und damit ihre Wirksamkeit verliert. Auch muss dann der Zustand der Wohnung bei Übergabe genauestens festgehalten werden. Wie will man sonst bestimmen, dass die Wohnung wirklich im gleichen und nicht im besseren Zustand zurückgegeben wird? Der Mieter sieht es vielleicht anders als der Vermieter. So könnte auch diese Klausel nach § 307 BGB ungültig werden, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt bzw. die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Eine Alternative wäre (und damit ist man als Vermieter auf der sicheren Seite), dass man dem Mieter einen Ausgleich für eine erste Renovierung gibt, sei es ein entsprechender Mietnachlass, sei es die entsprechend anfallenden Kosten in bar begleichen. Das ist nach dem BGH gleichbedeutend damit, dass der Mieter in eine frisch renovierte Wohnung zieht, wodurch die genannten Klauseln wieder ihre volle Gültigkeit erhalten.

[Hanomag]

Bei einer Individualklausel besteht immer die Gefahr, dass sich darin eine individuelle Verhandlung zwischen Mieter und Vermieter nicht erkennen lässt und sie somit wieder als Formularklausel gilt und damit ihre Wirksamkeit verliert. Auch muss dann der Zustand der Wohnung bei Übergabe genauestens festgehalten werden. Wie will man sonst bestimmen, dass die Wohnung wirklich im gleichen und nicht im besseren Zustand zurückgegeben wird? Der Mieter sieht es vielleicht anders als der Vermieter. So könnte auch diese Klausel nach § 307 BGB ungültig werden, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt bzw. die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Wird eine solche individuelle Klausel im Mietvertrag anstelle der Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen niedergeschrieben oder kann dort auch nur auf eine Individualvereinbarung in einem separaten Schriftstück hingewiesen werden? Ich könnte mir vorstellen, dass sich für so eine Vereinbarung das Übergabeprotokoll anbieten würde. Dort, neben der Zustandsbeschreibung der Wohnung, würde sie sich gut machen.

[Froggel]

Ich könnte mir vorstellen, dass sich für so eine Vereinbarung das Übergabeprotokoll anbieten würde. Dort, neben der Zustandsbeschreibung der Wohnung, würde sie sich gut machen.

Das sieht das BGH ähnlich.

[Hanomag]

Ich könnte mir vorstellen, dass sich für so eine Vereinbarung das Übergabeprotokoll anbieten würde. Dort, neben der Zustandsbeschreibung der Wohnung, würde sie sich gut machen.

Das sieht das BGH ähnlich.

Herzlichen Dank für den Link, die dort stehende Leitsatzentscheidung des BGH ist ja recht passend. Entgegen Deiner Aussage könnte man schon vermuten, dass Du juristisch vorgebildet bist und/oder zumindest große Erfahrung in Sachen Mietrecht hast.

[Froggel]

Entgegen Deiner Aussage könnte man schon vermuten, dass Du juristisch vorgebildet bist und/oder zumindest große Erfahrung in Sachen Mietrecht hast.

Die Vermutung wäre falsch. Ich interessiere mich nur für gewisse Dinge und kann meist ganz gut recherchieren