Wem kündigen?

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lottchen
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Wem kündigen?

Beitrag von lottchen »

Mieterin hat eine Wohnung gemietet und wohnt dort mit ihrem erwachsenen Sohn und einer Bekannten. Von den Nachbarn hört der Vermieter dass die Mieterin verstorben sei. Einige Tage später meldet sich die Bekannte beim Vermieter und bestätigt den Tod der Mieterin. Die Bekannte und der Sohn würden gern dort wohnen bleiben. Erben der Mieterin wären ihre 2 Söhne, der zweite Sohn hat kein Interesse an der Wohnung. Der Vermieter erhält keinen Totenschein, keine Erklärung des Sohnes dass er das Mietverhältnis der Mutter übernehmen will (und das der zweite Sohn darauf verzichtet), der Vermieter hat keinerlei Kontakt mit beiden Söhnen (er kennt nur die vermutlichen Namen). Miete kommt auch nicht mehr (das Jobcenter zahlte früher). Wenn die fehlenden 2 Monate Miete zusammen sind - wem muss der Vermieter kündigen? Vorsichtshalber der Mieterin (von der er ja nicht 100%-ig weiß, dass sie wirklich verstorben ist)? Dem wahrscheinlich dort wohnenden Sohn als wahrscheinlichen Erben (dem kann er ja zumindest Post zustellen)? Dem zweiten Sohn kann er nicht kündigen da er keinerlei Kontaktdaten hat? Würde eine Räumungsklage gegen einen der Söhne (also dem dort wohnenden) ausreichen? Der Vermieter kann ja auch nur raten ob die Söhne das Erbe angenommen oder ausgeschlagen haben. Oder kann er das beim Nachlassgericht erfahren?
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ExDevil67
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von ExDevil67 »

Ich würde mir hier als Vermieter fachkundigen Rat holen um sicher zu gehen das man die "richtigen" Personen verklagt und nicht eine böse Überraschung erlebt. Die droht afaik wenn der Gerichtsvollzieher im Rahmen der Räumung über die Bekannte stolpert und zu dem Ergebnis kommt das er dabei ist die "falsche" Person zu räumen. Dann wird er nämlich die Räumung abbrechen und man darf sich selber um Klärung kümmern. Also ggf eine komplett neue Klage einreichen. Und das dürfte in Summe teurer werden als sich jetzt fachkundig beraten zu lassen.
hambre
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von hambre »

Erben der Mieterin wären ihre 2 Söhne, der zweite Sohn hat kein Interesse an der Wohnung.
Es kommt nicht darauf an, wer Erbe ist.
Nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB ist der in der Wohnung lebende Sohn in das Mietverhältnis eigetreten.
Wenn die fehlenden 2 Monate Miete zusammen sind - wem muss der Vermieter kündigen?
Dem in der Wohnung lebenden Sohn.
Vorsichtshalber der Mieterin (von der er ja nicht 100%-ig weiß, dass sie wirklich verstorben ist)?
Es kann nicht schaden, zusätzlich auch der Mieterin zu kündigen.
Würde eine Räumungsklage gegen einen der Söhne (also dem dort wohnenden) ausreichen?
Die Räumungsklage muss gegen alle in der Wohnung lebenden Personen eingereicht werden, also auch gegen die Bekannte, obwohl sie nicht Mieterin ist.
RM
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von RM »

hambre hat geschrieben: 03.03.21, 17:57... Es kommt nicht darauf an, wer Erbe ist.
Stimmt... und Antwort auf die Titelträger "Wem kündigen" lautet grundsätzlich und immer: sämtlichen Mietern.
hambre hat geschrieben: 03.03.21, 17:57 Nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB ist der in der Wohnung lebende Sohn in das Mietverhältnis eigetreten.
Nicht falsch, nur zu kurz gedacht...
Nach dem Sachverhalt wohnt eine weitere Person in der Wohnung. Es wird daher festzustellen sein, ob diese Person nach § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB ebenfalls in das Mietverhältnis eingetreten ist. Das Kriterium ist die gemeinsame Haushaltsführung mit der verstorbenen Mieterin.
lottchen
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von lottchen »

Im BGB steht aber, dass der dort lebende Sohn in den Vertrag eintritt. Nur wenn er dies ablehnt würde die Bekannte eintreten. Jedenfalls lese ich diesen Paragrafen so. Der Sohn hat nichts abgelehnt, also ist er Mieter geworden und die Bekannte nicht würde ich denken.
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Hanomag
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von Hanomag »

Weil die Überschrift so schön passt, kapere ich mal diesen Thread zur Klärung des Sachverhaltes zu folgendem Beispiel:

Eine Wohnung wird an ein unverheiratetes Paar vermietet. Nach dessen Trennung erklärt sich der in der Wohnung verbleibende Mann zur Fortführung des Mietverhältnisses bereit. Da dies nicht schriftlich fixiert wird und im Mietvertrag nach Jahren immer noch beide Partner stehen, stellt sich die Frage an wen eine notwendig gewordene fristlose Kündigung zu adressieren ist?
Heiko66
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von Heiko66 »

Nach dessen Trennung erklärt sich der in der Wohnung verbleibende Mann zur Fortführung des Mietverhältnisses bereit.
Wenn beide Hauptmieter waren, ändert eine einseitige Erklärung ohne das der Vermieter dieser annimmt nichts am Mietverhältnis.
Hanomag
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von Hanomag »

Heiko66 hat geschrieben: 08.03.21, 20:12Wenn beide Hauptmieter waren, ändert eine einseitige Erklärung ohne das der Vermieter dieser annimmt nichts am Mietverhältnis.
Wenn der Vermieter im Bewusstsein, dass er das getrennte Pärchen eh nicht mehr zusammen bringen kann, einfach den Auszug hingenommen hat, den Mietvertrag unverändert ließ und auch nirgendwo eine schriftlich Vereinbarung über Auszug getroffen wurde, stellt sich nach Ablauf mehrerer Jahre die Frage, wer nun der Mieter ist?

M. E. dürfte dies doch nun der verbliebene Mieter sein, zumal der Vermieter mündlich die Fortführung akzeptiert hat.
hambre
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von hambre »

Wenn der Vermieter im Bewusstsein, dass er das getrennte Pärchen eh nicht mehr zusammen bringen kann, einfach den Auszug hingenommen hat, den Mietvertrag unverändert ließ und auch nirgendwo eine schriftlich Vereinbarung über Auszug getroffen wurde, stellt sich nach Ablauf mehrerer Jahre die Frage, wer nun der Mieter ist?
Die Frage stellt sich nicht, da beide noch Mieter sind.

Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass er die offenen Mieten und weitere anfallende Kosten auch vom ausgezogenen Mieter einfordern kann.
Hanomag
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von Hanomag »

Danke für Deinen wohl geschätzten Rat.
hambre hat geschrieben: 08.03.21, 22:21
Wenn der Vermieter im Bewusstsein, dass er das getrennte Pärchen eh nicht mehr zusammen bringen kann, einfach den Auszug hingenommen hat, den Mietvertrag unverändert ließ und auch nirgendwo eine schriftlich Vereinbarung über Auszug getroffen wurde, stellt sich nach Ablauf mehrerer Jahre die Frage, wer nun der Mieter ist?
Die Frage stellt sich nicht, da beide noch Mieter sind.

Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass er die offenen Mieten und weitere anfallende Kosten auch vom ausgezogenen Mieter einfordern kann.
Das habe ich fast vermutet. Dann müsste das Kündigungsschreiben sicher auch an beide Personen in der fragliche Wohnung adressiert werden. Die neue Anschrift der Ausgezogenen ist ohnehin nicht mehr bekannt.

Könnte der Vermieter auch dann auf die Ausgezogene zugreifen, wenn er sie handschriftlich in seiner Ausfertigung des Mietvertrags gestrichen hätte?

Wie verfährt man richtigerweise nach dem akzeptierten Auszug eines von zwei Vertragspartnern?
hambre
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von hambre »

Die neue Anschrift der Ausgezogenen ist ohnehin nicht mehr bekannt.
Dann sollte man sie durch eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt herausfinden.
Dann müsste das Kündigungsschreiben sicher auch an beide Personen in der fragliche Wohnung adressiert werden.
Die Kündigung an den ausgezogenen Mieter muss an dessen Anschrift geschickt werden.
Könnte der Vermieter auch dann auf die Ausgezogene zugreifen, wenn er sie handschriftlich in seiner Ausfertigung des Mietvertrags gestrichen hätte?
Das ist jetzt eine Frage der Taktik. Bei einer Kündigung könnte der verbliebene Mieter sich auf Unwirksamkeit berufen, wenn nicht beiden Mieter gekündigt wurde und der die Entlassung des ausgezogenen Mieters aus dem Mietvertrag nicht bewiesen werden kann. Wenn jedoch Forderungen an den ausgezogenen Mieter gestellt werden, dann argumentieren diese ggf. umgekehrt und man hat nur einen Mietvertrag in dem der ausgezogene Mieter gestrichen wurde. Das ist insgesamt eine etwas unglückliche Situation.
Wie verfährt man richtigerweise nach dem akzeptierten Auszug eines von zwei Vertragspartnern?
Man schreibt einen kurzen Änderungsvertrag, mit dem man den ausziehenden Mieter aus dem Mietvertrag entlässt. Der Änderungsvertrag muss vom Vermieter und von beiden Mietern unterschrieben werden.

Verpflichtet ist der Vermieter dazu übrigens nicht. Wenn der Vermieter den auziehenden Mieter nicht aus dem Mietvertrag entlassen will, dann sollte er sich aber die neue Anschrift geben lassen.
Hanomag
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von Hanomag »

&Hambre: Danke für den vorläufig guten Abschluss des Threads. Deine Antworten werden sicherlich auch vielen anderen weiterhelfen.
Hanomag
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von Hanomag »

hambre hat geschrieben: 09.03.21, 11:27Die Kündigung an den ausgezogenen Mieter muss an dessen Anschrift geschickt werden.
Hierzu habe ich eine abweichende Aussage in einem von mir abonnieren Werk (Rechtstipps) gefunden:
Ist Ihnen die neue Anschrift nicht bekannt, dürfen Sie die Kündigung für den ausgezogenen Mieter ebenfalls an die Adresse der Mietwohnung senden (LG Mannheim, Urteil vom 19.3.1997, 4 S 198/95, DWW 1997 S. 190).

Dasselbe gilt, wenn Sie im Mietvertrag vereinbart haben, dass sich Mieter gegenseitig zum Empfang von Kündigungen bevollmächtigen (BGH, Beschluss vom 10.9.1999, VIII ARZ 1/97, ZMR 1998 S. 17).
hambre
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von hambre »

Ist Ihnen die neue Anschrift nicht bekannt, dürfen Sie die Kündigung für den ausgezogenen Mieter ebenfalls an die Adresse der Mietwohnung senden (LG Mannheim, Urteil vom 19.3.1997, 4 S 198/95, DWW 1997 S. 190).
Das ist eine verkürzte Wiedergabe des Urteils. Das gilt nur dann, wenn der ausgezogene Mieter dem Vermieter seine neue Anschrift nicht mitgeteilt hat. Das trifft somit auf diesen Fall nicht zu, da hier der Vermieter die mitgeteilte Anschrift verloren hat.
Dasselbe gilt, wenn Sie im Mietvertrag vereinbart haben, dass sich Mieter gegenseitig zum Empfang von Kündigungen bevollmächtigen (BGH, Beschluss vom 10.9.1999, VIII ARZ 1/97, ZMR 1998 S. 17).
Gibt es denn so eine Vollmacht? Das kommt eher selten vor.
Hanomag
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Re: Wem kündigen?

Beitrag von Hanomag »

Ich wollte die zitierten Urteile nicht auf meinen Beispielsfall beschränken, sondern ganz allgemein als weitere Erläuterung zum Thema.
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