Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Moderator: FDR-Team

Foerster
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Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Foerster »

Hallo,

meine Frage betrifft eine Mieterhöhung an einem fiktiven Beispiel.
Die Miete einer 100 qm-Wohnung in einer Region mit einer Kappungsgrenze von 15% beträgt
1000, -- Euro. (also 10,-- Euro/qm)
Mindestens In den letzten 3 Jahren gab es keine Mieterhöhung.
Nun möchte der Vermieter den Mietpreis um 200,-- Euro erhöhen. (Dazu sei ergänzend
angenommen, dass er formal nicht fordert, sondern um Einverständnis bittet. Was
ggf. als quasi Vorstufe zu einen Mieterhöhungsverlangen zu verstehen sein könnte)
Der entsprechende Mietspiegel besagt:
- durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete/qm: 8,50,-- Euro
- untere Grenze: 7,-- Euro
- obere Grenze 10,50 Euro
Könnte der Vermieter bei dem Sachverhalt die Miete erhöhen, evtl. auch nur auf 10,50 Euro / qm?

Dank für Antworten
ktown
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von ktown »

Was will den jetzt nun. Um 200.- oder nur um 50.- erhöhen?
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe
Jutta
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Jutta »

Ich würde mal sagen, einvernehmlich vereinbaren läßt sich sehr vieles, wohl auch die Erhöhung um 200 EUR.

Aber warum sollte der Mieter dem zustimmen?
Offensichtlich liegt der Preis doch schon am oberen Ende des Mietspiegels, d.h. ob das Maximum mit 10,50 EUR pro qm mit einem ordentlichen Erhöhungsverlangen erreicht werden kann, liegt an den Ausstattungsmerkmalen der Wohnung / der Struktur des Mietspiegels.

Als Mieter sollte man also das formelle Erhöhungsschreiben abwarten und dann schauen, ob alles korrekt ist und demgemäß entscheiden.
Gruß
Jutta
Foerster
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Foerster »

Hallo ktown,

er möchte 200 E. (Das mit den 50 E. war mein Gedanke, ob das als denkbar möglich wäre.)

@ Jutta,
ja, vereinbaren lässt sich vieles. Doch wenn z. B. 4 Studis drin wohnen, die nicht viel haben,
ist der Spielraum eben ziemlich gering.
Jutta hat geschrieben: 21.03.21, 18:56 ob das Maximum mit 10,50 EUR pro qm mit einem ordentlichen Erhöhungsverlangen erreicht
werden kann, liegt an den Ausstattungsmerkmalen der Wohnung / der Struktur des Mietspiegels.
Ich habe die betreffenden Merkmale (Wohngegend/Austattung etc.) in den Mietspiegel der Stadt
eingegeben, und da kam eben das raus, was ich geschrieben habe.
Nach meinem (Laien-)Verständnis - abgesehen von einem Mietereinverständnis - wäre gar keine
Mieterhöhung möglich, weil er ja, wie du schreibst, ja auch jetzt schon am oberen Ende des
Mietspiegels liegt.
Meine Frage also, liege ich da richtig?
Vielleicht kam das Schreiben nach dem Motto: Probieren geht über studieren? Keine Ahnung. Es gibt
nur den Hinweis, die Miete sei nicht mehr angemessen, für vergleichbare Wohnungen würde mehr bezahlt,
was den Daten des Mietspiegels widerspricht, da der durchschnittliche Preis deutlich darunter liegt.
Zuletzt geändert von Foerster am 21.03.21, 19:51, insgesamt 3-mal geändert.
Spezi
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Spezi »

Die Miete einer 100 qm-Wohnung in einer Region mit einer Kappungsgrenze von 15% beträgt
1000, -- Euro. (also 10,-- Euro/qm)
Soll dies Beschreibung der jetzt bestehenden Miethöhe sein ?
Und es gibt keine weiteren MIetflächen oder einen Garten/Abstellplatz/Garage ?
Dann besteht also die höchst mögliche Erhöhung auf 100 m² X 10,50 € = 1050,00 €. Das wären 50,00 €.
Nun werden aber 200 € ohne weitere Begründung vorgeschlagen. Das wäre eine nicht einseitig durchsetzbare Forderung.

Nun läßt die Frage den Kündigungsschutz aber offen.
Bekanntlich gibt es da Ausnahmen z.B bei Zweifamilienhäusern, wenn der Vermieter die zweite Wohung bewohnt. Das sollte man prüfen.
Gruß Spezi
Foerster
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Foerster »

Hallo Spezi,

nein, es gibt keine Garage, Abstellplatz oder eine ähnliche andere Nutzfläche.
Es ist ein normales Mietshaus. Dem Eigentümer gehören mehrere Häuser in der Gegend.
Spezi
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Spezi »

Nun lese ich eben
Doch wenn z. B. 4 Studis drin wohnen
Ist das denn ein Vertrag mit 4 Mietern oder ist es 1 Vertrag mit 3 Untermietern.
§ 553 Abs, 2 BGB lautet:
Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
Die jetzige Miete könnte also auch einen solchen Zuschlag enthalten, so dass man nicht von 1000€ ausgehen kann.
Gruß Spezi
Jutta
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Jutta »

Spezi hat geschrieben: 21.03.21, 20:10 Nun lese ich eben
Doch wenn z. B. 4 Studis drin wohnen
Ist das denn ein Vertrag mit 4 Mietern oder ist es 1 Vertrag mit 3 Untermietern.
§ 553 Abs, 2 BGB lautet:
Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
Die jetzige Miete könnte also auch einen solchen Zuschlag enthalten, so dass man nicht von 1000€ ausgehen kann.
Ich würde sagen, das spielt keine Rolle, da es ja ein bestehender Vertrag ist. Das oben zitierte greift, wenn in einem bestehenden Vertrag ein Untermieter aufgenommen werden soll.
Foerster hat geschrieben: 21.03.21, 19:49 Es gibt
nur den Hinweis, die Miete sei nicht mehr angemessen, für vergleichbare Wohnungen würde mehr bezahlt,
Das glaube ich sogar. Bei mir ist es auch so, bei Neuvermietung kann ich deutlich mehr bekommen, als der Mietspiegel abbildet.

Den Mietern kann man eigentlich nur empfehlen, das Schreiben freundlich abzulehnen mit dem Hinweis auf den Mietspiegel. Falls man damit den Vermieter verärgert unbedingt in Zukunft besonders genau auf (über-)pünktliche Mietzahlung achten, um keine Angriffsfläche für eine Kündigung zu bieten.
Gruß
Jutta
Spezi
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Spezi »

Ich würde sagen, das spielt keine Rolle, da es ja ein bestehender Vertrag ist. Das oben zitierte greift, wenn in einem bestehenden Vertrag ein Untermieter aufgenommen werden soll.
Nur rede ich gar nicht von einem neuen Vertrag, sondern davon wie sich die bisherige Miete zusammen setzen KÖNNTE.

Ob es nun ein Vertrag mit einem Mieter (da ja nur von einem Erhöhungschreiben die Rede ist) oder alle 4 Hauptmieter sind, wurde nicht beantwortet.
Wenn man schon ein Forum bemüht um Ratschläge zu erhalten, sollte auch ein klarer Sachverhalt geschildert werden.
Mieten können sich aus viele Besonderheiten zusammen setzen.
Die Regelung des § 553 BGB war nur ein Beispiel, genau sowie die Frage nach Garten/Garage usw.
Da gibt es noch mehr Dinge die Bedeutung haben können.

Aber was solls, ich will ja nichts wissen.
Gruß Spezi
Foerster
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Foerster »

Hallo spezi,

es ist ein Schreiben, das an alle vier, die dort wohnen, gerichtet ist.
Sorry, ich musste erst nachfragen, da ich selbst keiner aus diesem Personenkreis bin.
Foerster
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Foerster »

Jutta hat geschrieben: 21.03.21, 21:08 Den Mietern kann man eigentlich nur empfehlen, das Schreiben freundlich abzulehnen mit dem Hinweis auf den Mietspiegel. Falls man damit den Vermieter verärgert unbedingt in Zukunft besonders genau auf (über-)pünktliche Mietzahlung achten, um keine Angriffsfläche für eine Kündigung zu bieten.
Ja danke, das scheint mir, soweit ich das jetzt verstehe, das Sinnvollste zu sein.
Hanomag
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Hanomag »

Jutta hat geschrieben: 21.03.21, 21:08Bei mir ist es auch so, bei Neuvermietung kann ich deutlich mehr bekommen, als der Mietspiegel abbildet.
Das Problem ist häufig, dass sich die Miethöhe im Hause herum spricht und die Neumieter sich benachteiligt fühlen. Deshalb sehen sich in solchen Fällen viele Vermieter gezwungen bei den Bestandsmieten eine Anpassung vornehmen. Und dies wird vom Gesetzgeber im Großen und Ganzen sanktioniert.

Ich habe mir für eine Wohnung aus meinem Bestand den Mietspiegel der Gemeinde beschafft. Dort wird bei einer Spannbreite von 15 % entsprechend der Wohnungsgröße eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 610 € je Monat angegeben. Das heißt, ich könnte unter Außerachtlassung des Stellplatzes volle 15 % aufschlagen. Das wären (ohne Stellplatz) 700 € und somit gute 90 € mehr. Allerdings habe ich - bei so einem heftigen Aufschlag - die größten Bedenken bezüglich der Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter. Daher wurde die neu vermietete Wohnung "nur" um 50 € erhöht und die Bestandsmieten werden auch "nur" um 50 € angepasst.
lottchen
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von lottchen »

Foerster hat geschrieben: 21.03.21, 19:49 Ich habe die betreffenden Merkmale (Wohngegend/Austattung etc.) in den Mietspiegel der Stadt eingegeben ...
Es ist Sache des Vermieters den Mietern das vorzurechnen und damit nachzuweisen, dass die gewünschte Mieterhöhung rechtens ist.
Üblicherweise wird der Mittelwert als abzeptabel angesehen. Wenn ein Vermieter über den Mittelwert hinausgehen und sogar ganz an den oberen Spannwert herangehen möchte muss er schon mehrere wohnwerterhöhende Faktoren (die eben noch nicht in der Berechnung drinnen sind) aufführen um den oberen Spannwert verlangen zu können. Allein die Lage der Wohnung oder die Tatsache, dass es einen Balkon oder einen Aufzug gibt reicht dazu nicht, weil diese Punkte üblicherweise schon in der Berechnung an sich berücksichtigt sind. Wohnwerterhöhende Faktoren könnten sein (soweit nicht schon in der Berechnung drinnen): Gästebad, Gäste-WC, Maisonettewohnung, Stuckdecken, Bad mit Fenster, Fußbodenheizung, Park/See um die Ecke....

Als Mieter kann man entweder gar nicht reagieren oder höflich antworten, dass man der Meinung ist, dass die jetzt gezahlte Miete bereits am oberen Spannwert kratzt und somit keine weitere Erhöhung möglich ist. Dann kann man warten, was im "richtigen" Mieterhöhungsverlangen steht (so denn eins kommt). Darauf sollte man dann aber reagieren (und sich sicher sein, dass das jetzige Schreiben nicht schon eins ist).
Foerster hat geschrieben: 21.03.21, 19:49 Doch wenn z. B. 4 Studis drin wohnen, die nicht viel haben, ist der Spielraum eben ziemlich gering.
Das ist ein Punkt, der nun wirklich (rechtlich) nicht interessiert. Die Rechtmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist nicht vom Einkommen der Mieter abhängig.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!
winterspaziergang
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von winterspaziergang »

Foerster hat geschrieben: 21.03.21, 19:49
@ Jutta,
ja, vereinbaren lässt sich vieles. Doch wenn z. B. 4 Studis drin wohnen, die nicht viel haben,
ist der Spielraum eben ziemlich gering.
Der Spielraum ist so groß, wie es der Mietspiegel hergibt und der orientiert sich nicht am Einkommen der Mieter. Ist die Wohnung zu teuer, muss man ausziehen und sich was günstigeres suchen. Umgekehrt darf man auch mit 6stelligem Jahresgehalt eine günstige Wohnung bewohnen, ohne, dass deswegen allein eine Mieterhöhung machbar wäre.

:arrow: Das Einkommen des Mieters ist kein Bestandteil des Mietspiegels.

ebenso spielt das hier
Mindestens In den letzten 3 Jahren gab es keine Mieterhöhung.
nur dann eine Rolle, wenn eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist
Es gibt
nur den Hinweis, die Miete sei nicht mehr angemessen, für vergleichbare Wohnungen würde mehr bezahlt,
das allein wäre rechtlich unwirksam.

Dass nicht gefordert, sondern darum gebeten wird, ist reine Formsache oder eine höfliche Umschreibung der Forderung.
Foerster
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Re: Ersuchen um Mieterhöhung korrekt?

Beitrag von Foerster »

Hallo lottchen;
lottchen hat geschrieben: 23.03.21, 00:24 Als Mieter kann man entweder gar nicht reagieren oder höflich antworten, dass man der Meinung ist, dass die jetzt gezahlte Miete bereits am oberen Spannwert kratzt und somit keine weitere Erhöhung möglich ist. Dann kann man warten, was im "richtigen" Mieterhöhungsverlangen steht (so denn eins kommt). Darauf sollte man dann aber reagieren (und sich sicher sein, dass das jetzige Schreiben nicht schon eins ist).
So ist es auch geschehen wie von dir eingangs gesagt.

Die darauf folgende Antwort bezog sich nun nicht mehr auf eine "normale" Mieterhöhung, sondern darauf, dass Modernisierungsmaßnahmen bereits durchgeführt wurden - Erneuerung der Haustür, der Klingelanlage und der Briefkästen; und angekündigt sei: die Erneuerung der Fenster,
Deshalb erfolge eine Modernisierungsumlage auf die Mieter. Da man an einem angenehmen Mietverhältnis interessiert sei, schlage man (so ist es formuliert) eine Mieterhöhung um 130,-- Euro vor. Sollten die Mieter zustimmen, dann die Bitte, den monatlichen Dauerauftrag entsprechend anzupassen.

Nach dem, was ich im Netz "rumgelesen" habe - gehe ich da richtig? -, ist das überhaut kein wirksames Mieterhöhungs-Ersuchen nach Modernisierung. Es muss doch die Berechnungsgrundlage dargelegt werden, wie die "vorgeschlagenen" 130,-- Euro nun zustande kommen.
§ 559b
Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. 3§ 555c Absatz 3 gilt entsprechend.
Da ist nichts bezüglich der Höhe berechnet und mithin auch nichts erläutert.

(Zu den Fenstern noch eine hypothetische, grundsätzliche Spezialfrage.
Also unterstellt:
- jemand kauft ein Haus, das unter Denkmalschutz steht.
- Der vorherige Eigentümer hat die Fenster erneuert. Allerdings nicht so, wie es dem Denkmalschutz entspricht.
- Nun wird dem Hauskäufer bzw. neuen Vermieter auferlegt, die Fenster nach entsprechenden Denkmalschutz-Auflagen erneut auszutauschen. Könnte der jetzige Vermieter die Kosten dafür auf die Mieter umlegen?)
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