Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Moderator: FDR-Team
Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Stellen wir uns vor: mehreren Parteien eines Mietshauses fallen bei der Jahres-NK-Abrechnung die deutlich gestiegene Kosten auf, insbesondere für Hausmeister (den keiner je sieht) und Gebäudereinigung (die praktisch nie geschieht, außer bei Luxussanierung nach Auszug eines Mieters).
Die meisten Mieter bezahlen die errechneten Nachzahlungen, jedoch ausdrücklich unter Vorbehalt. Die verlangte Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen lehnen sie hingegen ab. Zugleich schreiben sie der von den Eigentümern eingesetzten Hausverwaltung und bitten um Belegeinsicht oder ggf. um Zusendung der Unterlagen (der Hauptsitz der Verwaltung ist mehrere 100km entfernt).
Doch die Hausverwaltung reagiert einfach nicht.
Schärfere Schreiben nützen nichts, bei Anrufen wird gesagt, man werde sich kümmern.
Es passiert aber: Nichts. (Die unbezahlten Nachzahlungen bei den betreffenden Mietern werden aber ebenfalls nicht angemahnt)
Nun frage ich mich: wenn eine Verwaltung es schafft, das über 12 Monate hinauszuzögern, ist dann die Einspruchsfrist verstrichen? Oder wird diese Frist durch die ersten Schreiben und Widersprüche quasi gestoppt?
Und wenn in der Zwischenzeit die nächste Jahresabrechnung kommt, kann man dann ggf. erneute Nachzahlungsforderungen ablehnen, mit Verweis auf das noch ungeklärte Vorjahr in gleicher Sache?
Danke und Grüße
T.
Die meisten Mieter bezahlen die errechneten Nachzahlungen, jedoch ausdrücklich unter Vorbehalt. Die verlangte Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen lehnen sie hingegen ab. Zugleich schreiben sie der von den Eigentümern eingesetzten Hausverwaltung und bitten um Belegeinsicht oder ggf. um Zusendung der Unterlagen (der Hauptsitz der Verwaltung ist mehrere 100km entfernt).
Doch die Hausverwaltung reagiert einfach nicht.
Schärfere Schreiben nützen nichts, bei Anrufen wird gesagt, man werde sich kümmern.
Es passiert aber: Nichts. (Die unbezahlten Nachzahlungen bei den betreffenden Mietern werden aber ebenfalls nicht angemahnt)
Nun frage ich mich: wenn eine Verwaltung es schafft, das über 12 Monate hinauszuzögern, ist dann die Einspruchsfrist verstrichen? Oder wird diese Frist durch die ersten Schreiben und Widersprüche quasi gestoppt?
Und wenn in der Zwischenzeit die nächste Jahresabrechnung kommt, kann man dann ggf. erneute Nachzahlungsforderungen ablehnen, mit Verweis auf das noch ungeklärte Vorjahr in gleicher Sache?
Danke und Grüße
T.
Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
QuelleVon einer Verweigerung der Belegeinsicht seitens des Vermieters ist auszugehen, wenn
der Vermieter das Ersuchen des Mieters zur Einsichtnahme schriftlich ablehnt.
der Vermieter nicht auf die schriftliche Aufforderung des Mieters innerhalb eines angemessenen Zeitraums (2 Wochen) reagiert (AG Charlottenburg, Urteil v. 25.7.2001, Az.: 221 C 191/01).
der Vermieter dem Mieter Belege vorenthält.
die Belege nicht geordnet vorliegen (OLG Oldenburg, Urteil v. 18.10.2007, Az.: 6 W 28/07).
dem Mieter zu wenig Zeit für die Einsichtnahme bereitgestellt wird (AG München NZM 06, 929).
der Vermieter die Einsichtnahme anderweitig vereitelt.
Folgen der Verweigerung
Kann der Mieter nicht ganzheitlich von seinem Einsichtsrecht Gebrauch machen, weil der Vermieter ihm dieses verweigert, steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht jedweder Nachzahlungen (§273 BGB; BGH, Beschluss v. 10.04.2019, Az.: VIII ZR 250/17 GE 2019, 727) oder sogar der laufenden Vorauszahlungen zu (BGH, Beschluss v. 22.11.2011, Az.: VIII ZR 38/11 GE 2012, 825).
Der Mieter kann also nicht nur Nachzahlungen im kommenden Jahr verweigern, sondern auch die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurück behalten, bis ihm Einsicht gewährt wird. Aber Achtung: Wenn die Einsicht dann gewährt wird und sich die Nebenkostenabrechnung als richtig herausstellt, sind alle ausstehenden Zahlungen zu leisten, auch nachträglich. Man sollte also vermeiden, das zurückbehaltene Geld anderweitig auszugeben, denn das steht weiterhin dem Vermieter zu.
Alles Weitere finden Sie unter dem Link.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -
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Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Einfache Frage: warum sollte die von den Eigentümern eingesetzte Hausverwaltung denn irgendeinem Mieter überhaupt Einsicht in irgendwelche Belege verschaffen?
Von der Antwort auf diese Frage hängt auch die Antwort ab auf die Frage
weder irgendwelche Schreiben noch "Widersprüche" können eine Frist stoppen.
Nein.
Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Zugleich schreiben sie der von den Eigentümern eingesetzten Hausverwaltung und bitten um Belegeinsicht oder ggf. um Zusendung der Unterlagen (der Hauptsitz der Verwaltung ist mehrere 100km entfernt).
Natürlich müssen die Mieter ihre Einsichtsansprüche bei den jeweiligen Vermietern geltend machen.
Wo die Hausverwaltung ihren Sitz hat , ist erst mal nicht relevant.
Nach dem bisher geschilderten Sachverhalt haben die Mieter kein Zurückbehaltungsrecht !! Die Zahlung mit Vorbehalt bewirkt im Grunde nichts, wenn sich die Richtigkeit der Abrechnungen herausstellen sollte.
Gruß Spezi
Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Wenn die Abrechnung von der Hausverwaltung erstellt und verschickt wurde, und sie im Anschreiben auch sich als Ansprechpartner für Rückfragen sowie die Einspruchsfristen benennt, dann wendet man sich wohl an sie, und nicht an den Vermieter. Genau für solche Dinge (u.a.) hat er die Verwaltung ja eingesetzt.
Und wenn diese Verwaltung weit entfernt ihren Sitz hat und dort die Akten und Belege für den Vermieter lagert, dann ist das selbstverständlich relevant, denn dann muss sie Kopien der Belege etc dem Mieter zusenden.
Und wenn diese Verwaltung weit entfernt ihren Sitz hat und dort die Akten und Belege für den Vermieter lagert, dann ist das selbstverständlich relevant, denn dann muss sie Kopien der Belege etc dem Mieter zusenden.
Zuletzt geändert von tony am 21.06.21, 12:41, insgesamt 2-mal geändert.
Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Antwort an froggel: Danke für die Infos!
Ich habe allerdings auch das hier gefunden, Urteil von 2019:
https://boer-niessing.de/durchsetzbarke ... -beachten/
"(...) Bloßes Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage des Mieters sei nicht ausreichend, eine Verweigerung als gegeben zu begründen. Grundsätzlich müsse nämlich der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreiben nicht von sich aus tätig werden. Entscheidend sei, dass es sich bei einer Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld des Vermieters handele."
Ich habe allerdings auch das hier gefunden, Urteil von 2019:
https://boer-niessing.de/durchsetzbarke ... -beachten/
"(...) Bloßes Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage des Mieters sei nicht ausreichend, eine Verweigerung als gegeben zu begründen. Grundsätzlich müsse nämlich der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreiben nicht von sich aus tätig werden. Entscheidend sei, dass es sich bei einer Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld des Vermieters handele."
Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Wer wird wohl eine nicht bezahlte Nachzahlung der Abrechnung einklagen, der Eigentümer oder die Hausverwaltung ?
Vertragspartner ist nicht der Bevollmächtigte des Vermieters sondern der Vermieter. Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, muss man seinen Vertragspartner informieren und seinen Anspruch dort geltend machen.
Der Link und das Urteil betreffen nicht die Frage, wer für die Einsichtnahme sorgen muss. Dort war keine Hausverwaltung zwischengeschaltet.
Vertragspartner ist nicht der Bevollmächtigte des Vermieters sondern der Vermieter. Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, muss man seinen Vertragspartner informieren und seinen Anspruch dort geltend machen.
Der Link und das Urteil betreffen nicht die Frage, wer für die Einsichtnahme sorgen muss. Dort war keine Hausverwaltung zwischengeschaltet.
Gruß Spezi
Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Na ja, aber wenn die nicht reagiert, würde ich mich trotzdem an den Vermieter wenden, denn der ist der Vertragspartner. Im Zweifelsfall hat er sich also darum zu kümmern, dass man die Belege erhält.tony hat geschrieben: ↑21.06.21, 10:57 Wenn die Abrechnung von der Hausverwaltung erstellt und verschickt wurde, und sie im Anschreiben auch sich als Ansprechpartner für Rückfragen sowie die Einspruchsfristen benennt, dann wendet man sich wohl an sie, und nicht an den Vermieter. Genau für solche Dinge (u.a.) hat er die Verwaltung ja eingesetzt.
QuelleDie Rechnungsbelege liegen beim Steuerberater oder bei der Hausverwaltung
Notfalls muss der Vermieter die Belege holen oder er muss es dem Mieter ermöglichen, die Abrechnungsbelege bei seinem Steuerberater oder der Hausverwaltung einzusehen. Ihr Mieter muss sich bei der Einsichtnahme vor Ort nicht mit Kopien zufrieden geben und kann auf Vorlage der Originalbelege pochen.
Der Mieter kann sich also nun schriftlich unter Fristsetzung mit einer sachlichen Begründungfür die Unzumutbarkeit der Belegeinsicht am Sitz des Vermieters/Verwalters und gegen Kostenerstattung für eventuelle Kopien an den Vermieter wenden und dieser muss dafür sorgen, dass der Mieter sie bekommt. Sinnvoll ist bei solch einem Anliegen auch die Erwähnung, dass man sich bereits an die Hausverwaltung gewandt hat und keine passende Reaktion erfolgte. Gibt es dann immer noch keine Reaktion bzw. wird das verweigert, können die Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt werden.
Was Ihren Link betrifft, steht dort ebenfalls (und das trifft doch auf den von Ihnen genannten Fall zu):
Folglich wird bei solch einer Entfernung der Mieter daran gehindert, mal eben vorbeizuschneien, um Einsicht in die Belege zu erhalten. Und damit steht ihm wieder das Zurückbehaltungsrecht zu, wenn keine Reaktion des Vermieters kommt.Diese Grundsätze gelten jedoch dann nicht, wenn das Einsichtsrecht des Mieters nicht am Ort der Mietsache (also dem Stadt- oder Gemeindegebiet) ausgeübt werden kann. Bei einer zu weiten Entfernung zwischen der Wohnung und dem Ort, an dem die Belegeinsicht vorgenommen werden soll, ist der Vermieter verpflichtet, die Belege an die Mieter gegen Erstattung der Auslagen zu übersenden.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -
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Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Das Nichtreagieren wurde dort aber nicht als Ablehnung bewertet – und das dürfte ja auch gelten, wenn die Verwaltung ebenfalls nicht reagiert.
Gehen wir in meinem theoretischen Fall mal davon aus, dass der hypothetische Vermieter nie auf irgendwelche Schreiben oder sonstwas reagiert, also mutmaßlich auch hier nicht.
Muss man ihm dann also (gemäß obigem Urteil) einen Termin ankündigen, zu dem man erscheint? Und wenn dann keine Einsicht gewährt wird, ist die Verweigerung da?
Nur: was ist, wenn man die aktuelle Privatanschrift und Adresse des VM gar nicht kennt? Man ihn also weder anschreiben noch dort erscheinen kann?
Genügt es dann, bei der Verwaltung zu erscheinen? (Sofern diese zumindest ein Büro in der eigenen Stadt hat).
Und dann eben bei nicht gewährter Einsicht die Ablehnung juristisch in der Tasche zu haben?
Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Wieviele Stufen zurück darf man als Mieter prüfen?
Re: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung reagiert nicht auf Bitte um Belegeinsicht.
Wohnt der hypothetische Vermieter denn in der Nähe des Mieters? Liegt es also durchaus im Bereich des Möglichen, dass er sich die Belege zukommen lässt, damit die Mieter zu ihm fahren können, um die Belege einzusehen? Dann kann man es so handhaben.tony hat geschrieben: ↑21.06.21, 21:16 Gehen wir in meinem theoretischen Fall mal davon aus, dass der hypothetische Vermieter nie auf irgendwelche Schreiben oder sonstwas reagiert, also mutmaßlich auch hier nicht.
Muss man ihm dann also (gemäß obigem Urteil) einen Termin ankündigen, zu dem man erscheint? Und wenn dann keine Einsicht gewährt wird, ist die Verweigerung da?
Ich selbst würde so vorgehen: Vermieter nachweislich anschreiben mit Hinweis auf fehlende Reaktion der Hausverwaltung, Fristsetzung, bis zu der man Einsicht in die Belege bekommt, dazu entsprechende Paragrafen und Gerichtsurteile, die den Anspruch auf Einsicht des Mieters in die Belege unterstreichen und den Hinweis auf die Konsequenzen (=Nutzung des Zurückbehaltungsrechts nach §273 BGB), wenn nicht reagiert wird und man auch nicht die Gelegenheit bekommt, die Unterlagen beim eventuell näher wohnenden Vermieter einzusehen. Wohnt der Vermieter tatsächlich näher, kann man auch gleich Terminvorschläge machen. Gleichen Brief würde ich zeitgleich in Kopie an die Hausverwaltung schicken. Das funktioniert natürlich nur, wenn man die Anschrift des Vermieters kenn. Ansonsten bleibt es alles an der Hausverwaltung hängen. Mehr kann man als Mieter kaum tun und ich denke, dass auch kein Gericht mehr von dem Mieter verlangen wird, wenn dann immer noch keiner reagiert.
Letztendlich ist es egal, ob der Vermieter veranlasst, dass die Belege zu ihm überführt werden, damit der Mieter sie bei ihm einsehen kann, oder ob er veranlasst, dass die Hausverwaltung sich endlich kümmert. Ab einem gewissen Punkt (wie z.B. über 30 km Entfernung zur Belegseinsicht) ist es dem Mieter unzumutbar, sich weiter krumm zu machen, um zu seinem gesetzlichen Recht zu kommen. Man könnte das natürlich auch einklagen, aber ich denke, über das Zurückbehaltungsrecht kommt man schneller und für alle Parteien günstiger zu einem Ergebnis.
Ich bin kein Jurist.
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