Hausordnung 10 Monate nach Einzug

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Joki
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Hausordnung 10 Monate nach Einzug

Beitrag von Joki »

In einem Haus mit 5 ETW sind 4 Wohnungen vermietet und eine Wohnung steht leer.
Vor 10 Monaten wurden die Mietverträge gemacht und in diesen steht:
„Hausordnung

Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Eigentumswohnung, gilt die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft auch rechtsverbindlich für den Mieter in der jeweils gültigen Fassung. „
Diese lag beim Unterschreiben des Mietvertrages nicht vor und konnte demnach auch nicht zur Kenntnis genommen werden.
Die Aufgabe, wie Mülldienst, Winterdienst, Straßenreinigung wurden von einem Hausmeister übernommen, die Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf alle 5 Parteien umgelegt und anstandslos bezahlt.
Der Hausmeister und die WEG haben sich jetzt getrennt und jetzt wurde nach 10 Monaten eine Hausordnung erstellt.
Diese beinhaltet:
11. Reinigen und Pflegen der Außenanlagen/Vorgarten
12. Winterdienst
Die Ersträumung von Schnee und Eis erfolgt über einen Dienstleister an 7 Tagen die Woche im Zeitraum vom 01. November bis zum 31. März eines jeden Jahres.
Die Schnee- und Eisräumung am Tage erfolgt über die Hausgemeinschaft. Entsprechende Informationen sind am schwarzen Brett ausgehangen.
Meine Fragen:

1.
Eine nachträglich erstellte Hausordnung ist doch eine Ergänzung des Mietvertrages und kann doch nur persönlich gegen Unterschrift ausgehängt werden oder irre ich mich?
2. Können die o.a. Arbeiten so auf die Mieter übertragen werden oder müssen Ausführungsbestimmunen dazu, was bedeutet Winterdienst Schneeschieben, Streuen wann wo?
Mülldienst, wann, wer, Müllplan? Muß doch die WEG erstellen.
Was passiert wenn sich die Mieter nicht einigen? Danach sieht es

Danke für eine Antwort und Diskussion.
fodeure
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Re: Hausordnung 10 Monate nach Einzug

Beitrag von fodeure »

Joki hat geschrieben: 23.10.21, 13:101.
Eine nachträglich erstellte Hausordnung ist doch eine Ergänzung des Mietvertrages und kann doch nur persönlich gegen Unterschrift ausgehängt werden oder irre ich mich?
Ja, du irrst dich in diesem Fall, da
Joki hat geschrieben: 23.10.21, 13:10Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Eigentumswohnung, gilt die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft auch rechtsverbindlich für den Mieter in der jeweils gültigen Fassung. „
Das bedeutet, daß die WEG jederzeit die Hausordnung ändern kann und diese Änderung dann auch für den Mieter gilt.
Joki hat geschrieben: 23.10.21, 13:102. Können die o.a. Arbeiten so auf die Mieter übertragen werden
Ja, allerdings ist die Formulierung mehr als unglücklich, denn ein Eigentümer kann auf diese Weise nicht zum Winterdienst verpflichtet werden.
Joki hat geschrieben: 23.10.21, 13:10oder müssen Ausführungsbestimmunen dazu, was bedeutet Winterdienst Schneeschieben, Streuen wann wo?
Nein.
Joki hat geschrieben: 23.10.21, 13:10Mülldienst, wann, wer, Müllplan?
Muß doch die WEG erstellen.
Das muß aber nicht in direkt in der Hausordnung stehen.
Joki hat geschrieben: 23.10.21, 13:10Was passiert wenn sich die Mieter nicht einigen?
Worüber sollen die Mieter einig sein? Ist aber auch egal, da es nicht relevant ist.
hambre
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Re: Hausordnung 10 Monate nach Einzug

Beitrag von hambre »

Können die o.a. Arbeiten so auf die Mieter übertragen werden
Nein.

Solche Dinge können nicht über die Hausordnung geregelt werden. Dazu ist eine einvernehmliche Vertragsänderung erforderlich.
ktown
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Re: Hausordnung 10 Monate nach Einzug

Beitrag von ktown »

Mir fällt es auch schwer zu glauben, dass man über solch eine pauschale Formulierung das Mietvertragrecht so leicht aushebeln kann.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe
Evariste
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Re: Hausordnung 10 Monate nach Einzug

Beitrag von Evariste »

Wenn es sich um eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag handelt, ist diese ziemlich sicher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil so ein generelles "Durchreichen" von WEG-Beschlüssen an den Mieter den Mieter entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben benachteiligen würde.

Nehmen wir z. B. an, die WEG würde per Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung verbieten, dann wäre der Mieter dem direkt unterworfen und müsste einen vorhandenen Hund abschaffen. (So ein Beschluss wäre vielleicht sogar anfechtbar, aber nicht durch den Mieter, der keine Rechtsstellung in der WEG hat.)

Für die Unwirksamkeit genügt es, dass solche nicht akzeptablen Anwendungsfälle eintreten können. Eine sog. geltungserhaltende Reduktion (d.h. die Klausel gilt weiterhin, nur bestimmte Anwendungsfälle sind ausgenommen) hat der Gesetzgeber ausdrücklich ausgeschlossen (§ 306 Abs. 2 BGB).

Hier eine Klausel, die von einem Gericht so durchgewunken wurde (LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013 - 5 S 43/13). Man beachte die hervorgehobenen Teile, die machen den ganzen Unterschied:
1. Sofern es sich bei vermieteten Räumen um eine Eigentumswohnung handelt, gelten für das Mietverhältnis ausschließlich die in der Teilungserklärung oder in rechtsgültigen Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegten Bestimmungen über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere die Hausordnung, soweit diese den Mieter betreffen und diese von den Bestimmungen diese Vertrages abweichen. Der Vermieter hat dem Mieter die betreffenden Schriftstücke zur Kenntnis zu bringen.
2. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft - auch solche, die nach Abschluss des Mietvertrages ergehen - sind für den Mieter verbindlich und bewirken eine entsprechende Änderung oder Ergänzung des Mietvertrages, sofern sie die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Sie sind dem Mieter jeweils bekannt zu machen.
Zafilutsche
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Re: Hausordnung 10 Monate nach Einzug

Beitrag von Zafilutsche »

Das 1. Problem scheint doch zu sein, das der Mieter einen Mietvertrag unterschrieben hat, ohne Kenntnis der Hausordnung.
Joki hat geschrieben: 23.10.21, 13:10 ... auch rechtsverbindlich für den Mieter in der jeweils gültigen Fassung. „
Diese lag beim Unterschreiben des Mietvertrages nicht vor . ..
Wenn offenbar ein Vertragsentwurf nicht vollständig ist, dann fragt die Partei ( hier der potentielle. Mieter den potentiellen Vermieter nach den noch fehlenden Dokumenten (hier die aktuelle Fassung der Hausordnung)
Wenn der Vermieter diesen möglichen Vertragsanforderug (Bereitstellung für den potentiellen. Mieter) nicht zeitnah beikommt oder beikommen will, dann sollte man tunlichst sich selbst als Mieter den gefallen tun, und einen anderen Vertragspartner suchen, denn wenn die Grundlagen schon nicht i.O sind, wäre es naiv zu glauben das der Rest besser werden könnte.
Auf dem anderen Blatt würde stehen, ob die "Vereinbarten" Klauseln und Regeln rechtlich haltbar sind.
Bestimmte Forderungen könnten wie schon erwähnt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bedeuten. Das wäre im Einzefall in Abhängigkeit von der angewendeten Klausel zu prüfen, um gegen diesen Passus vorzugehen.
Bei manchen Staaten gilt derjenige als viel gefährlicher, der auf den Schmutz hinweist, als der, der ihn gemacht hat. [Freiheit f. Assange]
Evariste
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Re: Hausordnung 10 Monate nach Einzug

Beitrag von Evariste »

Zafilutsche hat geschrieben: 25.10.21, 00:20 Wenn offenbar ein Vertragsentwurf nicht vollständig ist, dann fragt die Partei ( hier der potentielle. Mieter den potentiellen Vermieter nach den noch fehlenden Dokumenten (hier die aktuelle Fassung der Hausordnung).
Kann man machen, ist aber rechtlich vor allem das Problem des Vermieters. Wenn er nicht sicherstellt, dass der Mieter Kenntnis von der Hausordnung erhalten kann, dann wird die Hausordnung kein Vertragsbestandteil. Siehe § 305 Abs. 2 BGB.
Zafilutsche hat geschrieben: 25.10.21, 00:20 dann sollte man tunlichst sich selbst als Mieter den gefallen tun, und einen anderen Vertragspartner suchen
Das kommt darauf an, wo die neue Wohnung liegt. In vielen Regionen ist man heilfroh, wenn man überhaupt eine schöne und bezahlbare Wohnung bekommt, da wird man wegen so was kein Fass aufmachen - der nächster Bewerber für die Wohnung wartet schon.
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