Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

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Grantaire
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Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von Grantaire »

Hallo liebe Experten, wie würde ein solcher Fall evtl. ausgehen:

Nehmen wir mal an, ein Mieter zieht in eine Wohnung und einigt sich mit dem Vermieter, erstmal nur die Hälfte der Kaution zu zahlen, weil er den vollen Betrag nicht stemmen kann. Nach wenigen Monaten teilt er dem Vermieter mündlich mit, dass er aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Wohnung bleiben kann (liegt nicht an der Wohnung). Quasi mit der Mitteilung zieht der Mieter auch schon aus. Der Vermieter kennt die Gründe und akzeptiert diese, weist aber darauf hin, dass eine schriftliche Kündigung benötigt wird und die Kaution mit Mietausfall verrechnet wird, bis ein neuer Mieter gefunden ist / bzw. im Rahmen der Kündigungsfrist.
Eine schriftliche Kündigung erfolgt nicht, auch keine Wohnungübergabe. Die Schlüssel landen mit Zettel, auf dem um Rückzahlung der Kaution gebeten wird, im Briefkasten. Da die Wohnung in Ordnung ist, akzeptiert der Vermieter auch das, bittet nochmals um schriftliche Kündigung. Dann steht die Wohnung zwei Monate leer, was den Wert der gezahlten Kaution übersteigt.

Nach Monaten folgt ein Schreiben vom Anwalt des Mieters mit Forderung von Rückzahlung der vollen im Mietvertrag genannten Kaution, obwohl diese nie voll bezahlt wurde.

Gehen wir außerdem davon aus, dass alle etwas blauäugig waren und nichts davon (außer Mietvertrag und Anwaltsschreiben) schriftlich festgehalten wurde. Die Kaution wurde außerdem bar gezahlt und anschließend vom Vermieter auf ein Sparbuch gelegt. Somit besteht auch hier kein Nachweis über die gezahlte Höhe.

Wenn der Mieter kein Gespräch zur persönlichen Klärung annimmt, welche Möglichkeiten hätte nun der Vermieter?

- Akzeptieren, dass manchen Menschen jeden Fehler ausnutzen und zahlen, um keinen weiteren Ärger zu haben? Muss er dann auch noch mit den gegnerischen Anwaltskosten rechnen?

- Dem gegnerischen Anwalt selbst die eigene Version der Angelegenheit darlegen? Macht es irgendeinen Sinn, als Privatperson mit dem gegnerischen Anwalt zu kommunizieren?

- Selbst einen Anwalt nehmen? Wie ist es da mit den Kosten? Diese könnten wahrscheinlich schnell den Streitwert überschreiten. Werden die nur vom Gegner übernommen, wenn es vor Gericht geht? Hat das überhaupt Aussicht zu irgendeiner Klärung, wenn es auf Aussage gegen Aussage hinausläuft?

- Es auf ein Verfahren ankommen lassen? Wird sowas bei einem eher geringen Streitwert (knapp vierstellig) überhaupt verhandelt?

Oder was sonst? Gesucht wird eine ausgewogene Lösung zwischen Aufwand, Kosten und Rechtsempfinden.
Froggel
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Re: Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von Froggel »

Grantaire hat geschrieben: 29.04.22, 16:50Macht es irgendeinen Sinn, als Privatperson mit dem gegnerischen Anwalt zu kommunizieren?
Ein Anwalt ist zunächst einmal nur eine Person, die die Interessen ihres Klienten vertritt. Das heißt weder, dass der Klient hier im Recht oder im Unrecht ist, sondern dass der Anwalt lediglich das tut, womit der Mieter ihn beauftragt hat.
Hat man als Vermieter lediglich die Möglichkeit, mit dem Anwalt zu kommunizieren, weil der Mieter auf keine Kontaktversuche reagiert, schreibt man eben an den Anwalt, dass der Mietvertrag aufgrund fehlender schriftlicher Kündigung nach § 568 BGB bisher weiter besteht und der Mieter demgemäß mit der Miete seither im Rückstand liegt. Daran ändern auch die in den Briefkasten eingeworfenen Schlüssel nichts, da das keine rechtswirksame Übergabe der Wohnung ist (Landgericht Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 2. Juli 1987, Az.: 1 S 609/86). Somit ist die Wohnung weder rechtswirksam gekündigt noch ordnungsgemäß übergeben worden.

Bei zwei ungezahlten Monatsmieten kann man seinen Mieter fristlos kündigen, d.h. das sollte so langsam (endlich mal schriftlich) nachgeholt werden, damit der Mietvertrag auch gesetzeskonform beendet ist, und hat damit gleich die Begründung, die bisher gezahlte Kaution einzubehalten.
Möchte der Mieter diese zurück haben, müsste er klagen, wobei er nicht nur beweisen müsste, dass er ordnungsgemäß gekündigt hat, sondern auch, dass er die Kaution in voller Höhe gezahlt hat, wenn er die volle Summe verlangt (beweisen muss der, der etwas will). In diesem Fall, wenn der Sachverhalt wie beschrieben ist, dürfte der Mieter m.E. vor Gericht allerdings verlieren. Ich sehe hier auch keine Grundlage, warum der Vermieter die Anwaltskosten übernehmen sollte. Er hat den Anwalt weder bestellt noch hat der Mieter mit dem Vermieter vernünftig kommuniziert, um die Kosten so gering wie möglich zu halten (Schadensminderungspflicht). Stattdessen hat der Mieter einen Anwalt beauftragt, bevor er selbst zur Klärung des Ganzen beigetragen hat.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -
hambre
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Re: Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von hambre »

Grantaire hat geschrieben:Akzeptieren, dass manchen Menschen jeden Fehler ausnutzen und zahlen, um keinen weiteren Ärger zu haben?
Diese Aussage verstehe ich nicht so ganz. Die Fehler hat doch ausschließlich der Mieter gemacht.
Grantaire hat geschrieben:Muss er dann auch noch mit den gegnerischen Anwaltskosten rechnen?
Nein, da der Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution nicht in Verzug war.
Grantaire hat geschrieben:Dem gegnerischen Anwalt selbst die eigene Version der Angelegenheit darlegen?
Ja, man sollte dem Anwalt eine Kautionsabrechnung zukommen lassen, denn darauf hat der Mieter einen Anspruch.
Grantaire hat geschrieben:Macht es irgendeinen Sinn, als Privatperson mit dem gegnerischen Anwalt zu kommunizieren?
Ja, das macht durchaus Sinn und man sollte in der Antwort auch direkt die Zahlung des nicht durch die Kaution gedeckten Mietausfalls fordern.
Grantaire hat geschrieben:Selbst einen Anwalt nehmen?
Kann man machen.
Grantaire hat geschrieben:Wie ist es da mit den Kosten? Diese könnten wahrscheinlich schnell den Streitwert überschreiten. Werden die nur vom Gegner übernommen, wenn es vor Gericht geht?
Richtig, die Kosten müssen vom Mieter nur dann übernommen werden, wenn es zum Prozess kommt und der Mieter verliert. Wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist, dann bleibt man selbst in so einem Fall auf den Kosten sitzen.
Grantaire hat geschrieben:Hat das überhaupt Aussicht zu irgendeiner Klärung, wenn es auf Aussage gegen Aussage hinausläuft?
Bei Aussage gegen Aussage kommt es in einem Zivilprozess immer darauf an, wer was beweisen muss. Da ist der Vermieter in einer viel besseren Position als er glaubt. Eine Klage des Mieters halte ich bei der dargestellten Sachlage für aussichtslos.
Grantaire hat geschrieben:Es auf ein Verfahren ankommen lassen?
Ja
Wird sowas bei einem eher geringen Streitwert (knapp vierstellig) überhaupt verhandelt?
Es gibt keinen Mindeststreitwert. Auch wenn man sich nur über 1€ streitet wird das verhandelt. Es gibt lediglich Mindestprozesskosten.
Grantaire
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Re: Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von Grantaire »

Froggel hat geschrieben: 29.04.22, 20:20
Bei zwei ungezahlten Monatsmieten kann man seinen Mieter fristlos kündigen, d.h. das sollte so langsam (endlich mal schriftlich) nachgeholt werden, damit der Mietvertrag auch gesetzeskonform beendet ist, und hat damit gleich die Begründung, die bisher gezahlte Kaution einzubehalten.
Vielen Dank für die ausführliche Antwort und die Links und Urteile! Super Hinweise! :daumenhoch
Das klingt ja erstmal wirklich so, als wäre dem Vermieter hier wenig Vorwurf zu machen. Das hatte ich bisher nicht so positiv gesehen, weil er ja auch keine Nachweise geführt hat hinsichtlich fehlender Kaution bzw. Kündigung. Auch scheint er ja bisher nichts hinsichtlich der fehlenden Mieten unternommen zu haben. Bzw. er hat das Verhalten des Mieters stillschweigend akzeptiert.
Auch das er nun mal die Kündigung aussprechen sollte ist ein guter Hinweis! Also Kündigung rückwirkend oder jetzt raus damit als wäre nichts gewesen?
Wobei damit auch eine neue Frage aufkommt, ob es problematisch für diesen Fall ist, wenn er die verlassene, aber ungekündigte Wohnung nach einer Weile Leerstand wieder vermietet hat?
Grantaire
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Re: Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von Grantaire »

Auch hier vielen Dank für die ausführliche Stellungnahme!
hambre hat geschrieben: 29.04.22, 20:46
Grantaire hat geschrieben:Akzeptieren, dass manchen Menschen jeden Fehler ausnutzen und zahlen, um keinen weiteren Ärger zu haben?
Diese Aussage verstehe ich nicht so ganz. Die Fehler hat doch ausschließlich der Mieter gemacht.
Wie oben beschrieben, das hatte ich erstmal gar nicht so gesehen. Der Vermieter hat ja hier ziemlich laufen lassen, ohne die Kündigung schriftlich einzufordern oder die fehlenden Mieten zu verlangen. Auch dass er die Kaution für die Mieten behält hat er nur mündlich vereinbart.
hambre hat geschrieben: 29.04.22, 20:46
Grantaire hat geschrieben:Muss er dann auch noch mit den gegnerischen Anwaltskosten rechnen?
Nein, da der Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution nicht in Verzug war.
Also fehlende Kündigung = kein Verzug?
hambre hat geschrieben: 29.04.22, 20:46
Grantaire hat geschrieben:Dem gegnerischen Anwalt selbst die eigene Version der Angelegenheit darlegen?
Ja, man sollte dem Anwalt eine Kautionsabrechnung zukommen lassen, denn darauf hat der Mieter einen Anspruch.
Das wäre also nochmal eine detaillierte Auflistung, welche Kosten/Kaltmieten mit der Kaution verrechnet wurden, bis ein neuer Mieter für die Wohnung gefunden wurde?
hambre hat geschrieben: 29.04.22, 20:46
Grantaire hat geschrieben:Macht es irgendeinen Sinn, als Privatperson mit dem gegnerischen Anwalt zu kommunizieren?
Ja, das macht durchaus Sinn und man sollte in der Antwort auch direkt die Zahlung des nicht durch die Kaution gedeckten Mietausfalls fordern.
Grantaire hat geschrieben:Selbst einen Anwalt nehmen?
Kann man machen.
Grantaire hat geschrieben:Wie ist es da mit den Kosten? Diese könnten wahrscheinlich schnell den Streitwert überschreiten. Werden die nur vom Gegner übernommen, wenn es vor Gericht geht?
Richtig, die Kosten müssen vom Mieter nur dann übernommen werden, wenn es zum Prozess kommt und der Mieter verliert. Wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist, dann bleibt man selbst in so einem Fall auf den Kosten sitzen.
Grantaire hat geschrieben:Hat das überhaupt Aussicht zu irgendeiner Klärung, wenn es auf Aussage gegen Aussage hinausläuft?
Bei Aussage gegen Aussage kommt es in einem Zivilprozess immer darauf an, wer was beweisen muss. Da ist der Vermieter in einer viel besseren Position als er glaubt. Eine Klage des Mieters halte ich bei der dargestellten Sachlage für aussichtslos.
Grantaire hat geschrieben:Es auf ein Verfahren ankommen lassen?
Ja
Wird sowas bei einem eher geringen Streitwert (knapp vierstellig) überhaupt verhandelt?
Es gibt keinen Mindeststreitwert. Auch wenn man sich nur über 1€ streitet wird das verhandelt. Es gibt lediglich Mindestprozesskosten.
Vielen Dank für diese Einschätzungen. Das hat sehr dabei geholfen, den passenden Blickwinkel zu finden. Auch wenn der Vermieter alles hätte wesentlich deutlicher dokumentieren können, will er ja erstmal nichts (nicht mal die fehlenden Mieten), sondern eigentlich nur nicht noch draufzahlen müssen. Wenn man es so betrachtet, dass der Mieter nachweisen muss, dass ordentlich gekündigt hat und dass er die volle Kaution bezahlt hat, sieht es schon gar nicht mehr so schlecht aus für den Vermieter. Er kann zwar auch nicht nachweisen, dass er keine Kündigung bekommen hat und er ist auch der fehlenden Kautionshälfte nicht hinterhergelaufen, aber scheinbar muss er das auch nicht, sofern er einfach nur diese Forderung abschmettern will.
hambre
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Re: Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von hambre »

Grantaire hat geschrieben:weil er ja auch keine Nachweise geführt hat hinsichtlich fehlender Kaution bzw. Kündigung.
Das ist aber das Problem des Mieters, denn der Mieter trägt die Beweislast dafür, dass er die Kaution gezahlt hat und dass er gekündigt hat.
Grantaire hat geschrieben:Also Kündigung rückwirkend oder jetzt raus damit als wäre nichts gewesen?
Das würde ich nicht machen. Tatsächlich hast Du aufgrund Deiner Schadenminderungspflicht die Wohnung nach zwei Monaten neu vermietet.
Der Mieter erklärt ja über seinen Anwalt selbst indirekt, dass er das Mietverhältnis für beendet hält, denn warum sonst würde er die Kaution zurückfordern.
Grantaire
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Re: Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von Grantaire »

hambre hat geschrieben: 29.04.22, 21:58
Grantaire hat geschrieben:weil er ja auch keine Nachweise geführt hat hinsichtlich fehlender Kaution bzw. Kündigung.
Das ist aber das Problem des Mieters, denn der Mieter trägt die Beweislast dafür, dass er die Kaution gezahlt hat und dass er gekündigt hat.
Das musste ich tatsächlich mal vor Augen geführt bekommen :daumenhoch
Grantaire hat geschrieben:Also Kündigung rückwirkend oder jetzt raus damit als wäre nichts gewesen?
hambre hat geschrieben: 29.04.22, 21:58 Das würde ich nicht machen. Tatsächlich hast Du aufgrund Deiner Schadenminderungspflicht die Wohnung nach zwei Monaten neu vermietet.
Der Mieter erklärt ja über seinen Anwalt selbst indirekt, dass er das Mietverhältnis für beendet hält, denn warum sonst würde er die Kaution zurückfordern.
Die Schadenminderungspflicht hat der Vermieter also auch gegenüber sich selbst? Oder mindert er damit gewissermaßen auch den Schaden des Mieters, von dem er ja theoretisch die nicht gezahlte Miete verlangen könnte? Ich fand den Gedanken von Froggel nicht schlecht, dass der Vermieter mit dieser nachträglichen Kündigung zumindest irgendwie klare Verhältnisse schafft und gleichzeitig auch endlich mal schriftlich macht, warum er die Kaution behalten hat.
Auch wenn das Kind quasi schon im Brunnen ist, da er ja in gutem Glauben, dass der Mieter auch nichts böses will, dessen Verhalten bisher einfach geschluckt hat und die Wohnung zeitnah wieder vermietet hat. Nicht, dass der seltsame Mieter dann noch ankommt und sagt wenn es ja keine Kündigung gab hätte die Wohnung nicht wieder vermietet werden dürfen.
Theoretischer zeitlicher Aublauf: Auszug -> 2 Monate -> neue Vermietung -> vier Monate -> Rückforderung der Kaution per Anwalt

Aber vielleicht suche ich auch einfach immer noch zu sehr nach der Schuld des Vermieters, der es zwar leichter hätte, wenn es mehr schriftlich gäbe, aber der sich wohl doch eigentlich eher zurücklehen kann, da der Mieter mit seinen Forderungen in der Nachweispflicht ist.
hambre
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Re: Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von hambre »

Grantaire hat geschrieben:Oder mindert er damit gewissermaßen auch den Schaden des Mieters, von dem er ja theoretisch die nicht gezahlte Miete verlangen könnte?
Richtig
Grantaire hat geschrieben:Ich fand den Gedanken von Froggel nicht schlecht, dass der Vermieter mit dieser nachträglichen Kündigung zumindest irgendwie klare Verhältnisse schafft
Ich bleibe dabei, dass ich das nicht machen würde. Der Vermieter verhält sich damit widersprüchlich, da er die Wohnung bereits vor einigen Monaten wieder vermietet hat.
Grantaire hat geschrieben:und gleichzeitig auch endlich mal schriftlich macht, warum er die Kaution behalten hat.
Das sollte man natürlich machen, indem eine Kautionsabrechnung erstellt wird, womit auch gleich eine Gegenforderung aufgestellt wird. Die kann man ja etwas geschickt so formulieren, dass man das Mietverhältnis spätestens seit der Neuvermietung für beendet hält.
Grantaire hat geschrieben:Nicht, dass der seltsame Mieter dann noch ankommt und sagt wenn es ja keine Kündigung gab hätte die Wohnung nicht wieder vermietet werden dürfen.
Den Auszug des Mieters in Verbindung mit der Übergabe der Wohnung und der Einstellung der Mietzahlung kann man leicht als unberechtigte mündliche fristlose Kündigung durch den Mieter interpretieren. Den Mietausfall bis zur Neuvermietung macht man dann nicht als offene Miete, sondern als Schadenersatz geltend.
Grantaire
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Re: Mietkaution und Restmiete bei Auszug ohne Kündigung

Beitrag von Grantaire »

Auch für diese ausführlichen Antworten noch einmal vielen Dank! Ich denke, damit habe ich eine ganz gute Übersicht bekommen :daumenhoch
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