Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

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Florian87
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Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Florian87 »

Hallo!

Folgendes Szenario: In einer Wohnung gibt es genau zwei Hauptmieter (und keine anderen Mieter).

Einer der beiden Mieter muss aus persönlichen Gründen ausziehen und möchte kündigen. Der Vermieter antwortet darauf, dass es rechtlich nur möglich sei, wenn beide Hauptmieter kündigen, Teilkündigungen seien nicht möglich.

Infolgedessen erfolgt eine Kündigung der Hauptmieter A und B, wobei B mitteilt, gerne dort weiterwohnen zu wollen. Als Antwort erfolgt die Bestätigung der Kündigung beider Hauptmieter mit dem Hinweis, dass es keinen neuen Vertrag für B geben werde.

Nun stellen sich die Fragen:
- Ist der Hinweis der Vermieter überhaupt korrekt, dass es rechtlich nur möglich sei, dass beide Parteien gemeinsam kündigen?
- Wenn nein, wie sieht es dann unter diesem Aspekt mit einer Rücknahme der Kündigung durch B aus, da der Vermieter falsche rechtliche Tatsachen suggerierte?

Vielen Dank!
lottchen
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von lottchen »

Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist ist die Aussage des Vermieters korrekt. Es müssen beide ausziehen (ggf. einer den anderen auf Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung verklagen) wenn der Vermieter nicht bereit ist den Mieter, der wohnen bleiben will, einen neuen Mietvertrag anzubieten.
Nachdem jetzt beide gekündigt haben werden auch beide ausziehen müssen. Wie gesagt es besteht kein Anspruch darauf, dass einer einen neuen alleinigen Vertrag bekommt. Das hat der Vermieter auch vorher nicht zugesichert. Jedenfalls steht in der Schilderung nichts davon.
GS
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von GS »

Hallo Florian87,
Florian87 hat geschrieben: 07.08.22, 16:24 [...]
- Ist der Hinweis der Vermieter überhaupt korrekt, dass es rechtlich nur möglich sei, dass beide Parteien gemeinsam kündigen?
- Wenn nein, wie sieht es dann unter diesem Aspekt mit einer Rücknahme der Kündigung durch B aus, da der Vermieter falsche rechtliche Tatsachen suggerierte?
Zur ersten Frage: mM nein. Wobei niemand vom Vermieter verlangen kann, das wissen zu müssen. Gegenfrage: Was steht dazu im Mietvertrag?
Zur zweiten Frage: Der Vermieter ist nicht der Sachwalter des Mieters in Rechtsfragen. Was, wenn der Vermieter das im Aufenblick der Frage sogar selbst geglaubt hat, später aber in den Mietvertrag und - mindestens genauso wichtig - ins Gesetz geblickt hat? Was der Mieter B besser auch getan hätte.

Langer Schreibe kurzer Sinn: Mieter B hat sich vom Vermieter, aber evtl. auch von Mieter A hinter die Fichte führen lassen, und das ohne rechtliche Handhabe (kein Recht auf Rücknahme einer wirksam ausgesprochenen Kündigung).

Gruß
von GS
Zuletzt geändert von ktown am 07.08.22, 17:38, insgesamt 1-mal geändert.
Grund: Zum letzten Mal. Nutzen Sie, zur besseren Lesbarkeit, die korrekte Zitatfunktion. Nur so ist ein direkter Rückgriff auf den Ursprungsthread möglich.
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FM
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von FM »

Das hätte man so machen können, dass beide Mieter bleiben und eben nur der eine die Gesamtmiete bezahlt. Der andere haftet bei Ausfällen aber trotzdem - und eben deshalb ist dem Vermieter ein Wegfall einer Person nicht ohne seine Zustimmung zumutbar, dann hat er weniger Sicherheit.

Hat sich aber erledigt, da ja beide gekündigt haben.
Froggel
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Froggel »

GS hat geschrieben: 07.08.22, 17:14Langer Schreibe kurzer Sinn: Mieter B hat sich vom Vermieter, aber evtl. auch von Mieter A hinter die Fichte führen lassen, und das ohne rechtliche Handhabe.
Damit sind Sie auf dem Holzweg. Der Vertrag ist auf beide Mieter ausgestellt und kann damit nur von beiden Mietern gemeinsam gekündigt werden. Beide Mieter sind laut § 421 BGB Gesamtschuldner und damit sind beide an den Vertrag gebunden wie auch der Vermieter. Der Vermieter kann schließlich auch nicht einzelne Parteien aus dem Vertrag kündigen, sondern muss beide Parteien gemeinsam kündigen, wenn er den Mietvertrag aus irgendwelchen (rechtlich zulässigen) Gründen kündigen will.
Mit einer Teilkündigung würde sich der Vermieter sowieso ins eigene Fleisch schneiden, da er dann bei Mietausfällen nur noch einen Mieter als Ansprechpartner hätte. Wird der Vertrag dagegen nicht wirksam gekündigt, einer der Partner bleibt in der Wohnung und zahlt seine Miete nicht mehr, kann der Vermieter die ausbleibenden Mietzahlungen vom anderen Vertragspartner verlangen. Das geht sogar so weit, dass der ausgezogene Partner, der Interesse an einer Kündigung des Mietvertrages hat, ein einklagbares Recht darauf hat, dass auch der andere Mieter kündigt, um das (gemeinsame) Mietverhältnis zu beenden.

Einzige Ausnahmen, die eine getrennte Kündigung zulassen:
- Es wurde von vornherein vertraglich vereinbart, dass eine Mietpartei ausscheiden und die andere wohnen bleiben kann, oder
- der Vermieter und beide Mieter einigen sich einvernehmlich, dass eine Partei aus dem Vertrag entlassen wird und die andere bleiben kann, oder
- bei einer Scheidung wird die Wohnung einem der Ehepartner in einem Wohnungszuweisungsverfahren von einem Richter zugewiesen.

In allen anderen Fällen führt nur eine gemeinsame Kündigung zur Beendigung des Mietvertrages.
Zuletzt geändert von Froggel am 07.08.22, 22:33, insgesamt 1-mal geändert.
Ich bin kein Jurist.
- alle Angaben ohne Gewähr -
Evariste
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Evariste »

GS hat geschrieben: 07.08.22, 17:14 Zur ersten Frage: mM nein.
Naja, eigentlich stimmt das schon, was der Vermieter gesagt hat.

Eine Kündigung als vertragbeendende einseitige Willenserklärung ist nur wirksam, wenn sie von beiden Mietern kommt.

Die Mieter haben allerdings vermutlich nicht das gemeint, sondern einfach, dass A aus dem Vertrag entlassen wird und der Vertrag mit B weiterläuft. Das wäre dann eine Vertragsanpassung, der der Vermieter zustimmen muss. Aber eben keine Kündigung.
GS
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von GS »

@froggel
@evariste
Danke für die Lektionen. Bin weder gelernter Mieter noch Vermieter, geschweige denn Jurist, und hätte mich besser rausgehalten aus dem Thema. War reines Bauchgefühl, was ich da geschrieben habe, und entsprechend auch das Ergebnis. :mrgreen:

Grüße
von GS
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Florian87
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Florian87 »

Erst einmal danke für die Antworten.

Neue Fragen meinerseits:
1. Ist es rechtlich lediglich möglich, beide zu kündigen, oder rechtlich sogar wirklich von Nöten?
2. Wie sieht es aus, wenn eine der Parteien einen GdB - Grad der Behinderung von mind. 50% hat und daher als schwerbehindert klassifiziert ist?
FM
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von FM »

Florian87 hat geschrieben: 13.08.22, 20:09 1. Ist es rechtlich lediglich möglich, beide zu kündigen, oder rechtlich sogar wirklich von Nöten?
Es haben doch beide gekündigt. Und ja, das ist nötig.
2. Wie sieht es aus, wenn eine der Parteien einen GdB - Grad der Behinderung von mind. 50% hat und daher als schwerbehindert klassifiziert ist?
Kündigungsschutz wegen Schwerbehinderung gibt es im Arbeitsrecht, aber nicht im Mietrecht.
Aber auch im Arbeitsrecht verbietet die Schwerbehinderung nicht, dass der Behinderte selbst kündigt (und das war hier beim Mietverhältnis der Fall: "Infolgedessen erfolgt eine Kündigung der Hauptmieter A und B").
Niemand2000
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Niemand2000 »

FM hat geschrieben: 13.08.22, 20:26Kündigungsschutz wegen Schwerbehinderung gibt es im Arbeitsrecht, aber nicht im Mietrecht.
Allerdings gibt es den https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html#Abs1:S1
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Dummerchen »

Niemand2000 hat geschrieben: 13.08.22, 20:40Allerdings gibt es den https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html#Abs1:S1
Ja und?
Was soll der hier bewirken? Dass der Mietvertrag unwirksam wird?
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Froggel »

Niemand2000 hat geschrieben: 13.08.22, 20:40
FM hat geschrieben: 13.08.22, 20:26Kündigungsschutz wegen Schwerbehinderung gibt es im Arbeitsrecht, aber nicht im Mietrecht.
Allerdings gibt es den https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html#Abs1:S1
Na ja, aber das passt nun so gar nicht auf diesen Fall. Zunächst müsste hier der Vermieter den Mietern gekündigt haben, was er nicht hat, und dann ist ein Behindertengrad von 50% absolut nicht ausreichend, um von Unzumutbarkeit zu sprechen.
Beide Mieter sind im Vertrag, wie ich bereits oben ausgeführt habe, Gesamtschuldner. Der Vertrag kann also nur dann gekündigt werden, wenn beide ihn kündigen (die wenigen Ausnahmen siehe oben).
Würde in diesem Fall nur eine Partei kündigen, ist die Kündigung unzulässig und entbindet die kündigende Partei nicht von der Zahlungspflicht der Miete. Und das wird sich auch dann nicht ändern, wenn jetzt plötzlich eine Horde Kinder, ein einäugiger Hund und eine alte Frau, die mit einem Bein im Grab steht, dort mit wohnen oder einem etwas anderes einfällt, was eine Unzumutbarkeit unterstreichen soll.
Ich bin kein Jurist.
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Niemand2000 »

Dummerchen hat geschrieben: 13.08.22, 23:53
Niemand2000 hat geschrieben: 13.08.22, 20:40Allerdings gibt es den https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html#Abs1:S1
Ja und?
Was soll der hier bewirken? Dass der Mietvertrag unwirksam wird?
Nein, ausführlicher beschrieben bei https://jurarat.de/schwerbehinderung-ku ... -vermieter
Froggel hat geschrieben: 13.08.22, 23:57
Niemand2000 hat geschrieben: 13.08.22, 20:40
FM hat geschrieben: 13.08.22, 20:26Kündigungsschutz wegen Schwerbehinderung gibt es im Arbeitsrecht, aber nicht im Mietrecht.
Allerdings gibt es den https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html#Abs1:S1
Na ja, aber das passt nun so gar nicht auf diesen Fall. Zunächst müsste hier der Vermieter den Mietern gekündigt haben, was er nicht hat, und dann ist ein Behindertengrad von 50% absolut nicht ausreichend, um von Unzumutbarkeit zu sprechen.
Beide Mieter sind im Vertrag, wie ich bereits oben ausgeführt habe, Gesamtschuldner. Der Vertrag kann also nur dann gekündigt werden, wenn beide ihn kündigen (die wenigen Ausnahmen siehe oben).
Würde in diesem Fall nur eine Partei kündigen, ist die Kündigung unzulässig und entbindet die kündigende Partei nicht von der Zahlungspflicht der Miete. Und das wird sich auch dann nicht ändern, wenn jetzt plötzlich eine Horde Kinder, ein einäugiger Hund und eine alte Frau, die mit einem Bein im Grab steht, dort mit wohnen oder einem etwas anderes einfällt, was eine Unzumutbarkeit unterstreichen soll.
Das bezog sich eher auf den Post vom TE wenn dem Schwerbehinderten die Wohnung gekündigt werden soll, da könnte der 574 möglicherweise zur Anwendung kommen
Florian87 hat geschrieben: 13.08.22, 20:092. Wie sieht es aus, wenn eine der Parteien einen GdB - Grad der Behinderung von mind. 50% hat und daher als schwerbehindert klassifiziert ist?
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Dummerchen »

Niemand2000 hat geschrieben: 14.08.22, 08:28 Nein, ausführlicher beschrieben bei https://jurarat.de/schwerbehinderung-ku ... -vermieter
Wie Froggel bereits geschrieben hat, gehört eine Menge mehr dazu, dass eine Kündigung aufgrund eines Härtefalls unzulässig ist. Da hilft auch die Meinung einer Studentin mit angestrebtem Master of Laws Abschluss, die sich angeblich bestens auskennt, nicht, die vergisst, den Begriff Härte näher zu erklären.
Nein, ein leergefegter Wohnungsmarkt ist keine Härte im Sinne des Kündigungsrechts.
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Ronald Reagan
40th president of US (1911 - 2004)
Niemand2000
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Re: Forderung nach gemeinsamer Kündigung bei 2 Hauptmietern rechtens?

Beitrag von Niemand2000 »

Sicher muss da sehr genau geprüft werden und nicht jede Schwerbehinderung bedeutet automatisch einen Härtefall ... https://www.lto.de/recht/hintergruende/ ... -pruefung/
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