Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

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Matinee
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Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von Matinee »

Hallo,
folgender hypothetischer Fall sei gegeben:
parallel zu einer Mieterhöhung der Nettomiete für ein insgesamt gemietetes EFH (s. viewtopic.php?t=291595) möchte die per Erbe neue Vermieterin von nun an zusätzliche Betriebsnebenkosten in Rechnung stellen. Vorher wurden diese vom früheren Vermieter selbst bezahlt.

Die Nebenkosten zahlt der Mieter bislang allesamt direkt an die erhebenden Stellen, also z.B. Gas an den Versorger, Müllentsorgung an die Kommune usw.

Die neue Vermieterin fordert mit einem Schreiben von Ende Dezember die Kosten für
- Kaminkehrer
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherungen (Wohngebäude und Haftpflicht)

Sie fordert diese bereits für 2022 angefallenen Kosten.

Sind die Ansprüche dem Grunde nach gerechtfertigt und auch für die bereits 2022 angefallenen Kosten oder erst ab den 2023 anfallenden Kosten?

Danke,

Matinee
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von ExDevil67 »

Was steht denn im Mietvertrag zum Thema Nebenkosten? Wenn vereinbart aber bisher vom Vermieter nicht abgerechnet, Glück gehabt.
hambre
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von hambre »

Matinee hat geschrieben:Sind die Ansprüche dem Grunde nach gerechtfertigt und auch für die bereits 2022 angefallenen Kosten oder erst ab den 2023 anfallenden Kosten?
Die Kosten sind grundsätzlich umlegbar.

Ob sie im konkreten Fall umgelegt werden können, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.
Elektrikör
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von Elektrikör »

Und ich DENKE, daß wenn die Kosten ab z. B. November 2022 erhoben werden soll, auch nur die Kosten AB November 2022 zu zahlen sind (wenn für das Jahr 2022 vom VM an z. B. die Versicherung schon bezahlt, dann eben anteilig für die letzten 2 Monate)
Alles hier von mir geschriebene stellt meine persönlichGanzFürMichAlleineMeinung dar
Falls in einer Antwort Fragen stehen, ist es ungemein hilfreich, wenn der Fragesteller diese auch beantwortet
Matinee
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von Matinee »

Es handelt sich um einen Muster-Mietvertrag, der sich "Einheitsmietvertrag" nennt.

Unter dem Punkt "Miete" steht, dass neben der Miete Betriebskosten i.S. d. Anl. 3 zu §27 der 2. Berechnungsverordnung in ihrer jeweiligen Fassung vom Mieter anteilig zu bezahlen sind.
Dann kommt eine lange Auflistung von Beispielen, die u.a. "Grundsteuer", "Schornsteinreinigung" und "Sach- und Haftpflichtversicherung" nennt.

Also hat der Mieter Pech bzw. bisher Glück gehabt?

Die neue Vermieterin stellt mit Schreiben von Ende Dezember "Betriebskosten des abgelaufenenen Jahres 2022" in Rechnung, die sie direkt auf ihr Konto haben will. Faktisch ist das also wohl schon bezahlt. Der Kaminkehrer kommt immer im Februar, der wird wahrscheinlich nicht über 10 Monate warten auf sein Geld.
ExDevil67
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von ExDevil67 »

Matinee hat geschrieben: 08.01.23, 14:35 Also hat der Mieter Pech bzw. bisher Glück gehabt?
Das wäre gut möglich.
ktown
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von ktown »

Moderationsbeitrag
Der Mieter sollte sich an den örtlichen Mieterverein wenden und nicht sein Heil in einem Forum suchen.
lottchen
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von lottchen »

Dir Forderungen der neuen Vermieterin scheinen berechtigt zu sein.
Ich empfehle, Beiträge unserer Forentrolle BäckerHD, FelixSt und Dieter_Meisenkaiser konsequent zu ignorieren!
Matinee
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von Matinee »

Danke an alle Beteilgten.

Die Frage der Rechtmäßigkeit der nachträglichen Erhebung von bereits bezahlten Nebenkosten aus 2022, die noch von der alten Vermieterin absichtlich getragen wurden (wie in vielen Vorjahren, aus Kulanz, aber sicher absichtlich) muss dann vielleicht offen bleiben.

Wäre diese Forderung rechtens für das eine bereits unter der vorigen Vermieterin bezahlte Jahr, könnte sie mit der gleichen Rechtsbegründung wohl sämtliche Vorjahre nachfordern? Käme mir seltsam vor. Nur mein Gedanke.

@ktown: Ist das eine zu wenig rechtlich relevante und eher strategische Frage, die deswegen nicht hierher gehört? Mir geht es allein um die rechtliche Beurteilung.
ExDevil67
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von ExDevil67 »

Das der Vermieter die Nebenkosten über das Jahr vorstreckt und erst dann abrechnet ist eigentlich üblich. Gut im Regelfall bekommt er auch monatlich Vorauszahlungen, aber zwingend erheben muss er die afaik nicht.

Vorjahre sehe ich entspannt, afair muss die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes erfolgen. Ausnahmen wenn der Vermieter nachweisen kann das nicht er es ist der eine Verzögerung zu verantworten hat. Das dürfte hier aber nicht der Fall sein.
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von Dummerchen »

Matinee hat geschrieben: 08.01.23, 21:00 Die Frage der Rechtmäßigkeit der nachträglichen Erhebung von bereits bezahlten Nebenkosten aus 2022, die noch von der alten Vermieterin absichtlich getragen wurden (wie in vielen Vorjahren, aus Kulanz, aber sicher absichtlich) muss dann vielleicht offen bleiben.
Wenn der Vermieter Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung geltend machen will, muss die Abrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres dem Mieter zugegangen sein. Die neue Vermieterin hat also noch einge Monate Zeit, um die Nebenkosten 2022 abzurechnen.
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hambre
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von hambre »

Matinee hat geschrieben:Die Frage der Rechtmäßigkeit der nachträglichen Erhebung von bereits bezahlten Nebenkosten aus 2022, die noch von der alten Vermieterin absichtlich getragen wurden (wie in vielen Vorjahren, aus Kulanz, aber sicher absichtlich) muss dann vielleicht offen bleiben.
Nein, das muss nicht offen bleiben. Diese Kosten sind umlegbar.
Matinee hat geschrieben:Wäre diese Forderung rechtens für das eine bereits unter der vorigen Vermieterin bezahlte Jahr, könnte sie mit der gleichen Rechtsbegründung wohl sämtliche Vorjahre nachfordern?
Nein, die Abrechnungen für die Vorjahre sind verfristet.
Matinee
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von Matinee »

O.K., danke.

Der Mieter bezahlt alle seine Nebenkosten sofort direkt an die erhebenden Stellen. Es gibt keine Vorauszahlungen an den Vermieter und keine jährliche Nebenkostenabrechnung.
Der Vermieter wird auch die eigentlich überflüssig selbst bezahlten Nebenkosten ganz normal sofort bezahlt haben. Wie für das eigene Haus, gleichzeitig damit.

Lassen sich die Vorschriften über Nebenkosten dann trotzdem analog anwenden, so dass diese Umstände keinen Unterschied machen?
ExDevil67
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von ExDevil67 »

Matinee hat geschrieben: 09.01.23, 16:18 Der Mieter bezahlt alle seine Nebenkosten sofort direkt an die erhebenden Stellen. Es gibt keine Vorauszahlungen an den Vermieter und keine jährliche Nebenkostenabrechnung.
Was allerdings beim Thema Grundsteuer nicht ganz einfach sein dürfte.
Der Gemeinde wird es letztlich egal sein wer die einzahlt, als Vermieter würde ich das aber selber erledigen damit ich Gewissheit habe das die Zahlungen fristgerecht erfolgen. Weil ich es bin der mögliche Versäumnisse des Mieters bei der Zahlung nämlich ausbaden muss. Und mögliche Änderungen gehen immer per Bescheid an den Eigentümer.
lottchen
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Re: Welche Nebenkosten für ein gemietetes Haus muss der Mieter ab wann tragen?

Beitrag von lottchen »

Die hoheitlichen Sachen MUSS der Vermieter zahlen. Er kann sie dann nur dem Mieter weiterberechnen. Beispiel Schornsteinfeger (wenn wir eine Gasheizung haben): die jährliche Gebühren fürs Prüfen/Messen/Fegen könnte der Mieter gleich selber bezahlen, die 2x in 7 Jahren stattfindende Feuerstättenschau muss der Vermieter bezahlen. Die kann der Vermieter dem Mieter nur weiterberechnen.
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