Gemieteter Kellerraum ist Durchgangszimmer

[Oli2712]

A lebt in einem schwierigen Mietverhältnis, Vermieterin ist eine ältere Dame (B, deutlich über 80) mit verschiedenen gesundheitlichen Problemen, die überwiegend psychischer Natur sind, Die B hat sich nach außen als Eigentümerin dargestellt und über einen Makler einen Mieter gesucht.

Gemietet ist eine Einliegerwohnung in einem recht unübersichtlichen, teilunterkellerten Gebäude mit ca. 250-300 Quadratmetern Grundfläche. und einer unbekannten Zahl an Wohnungen, vermutlich sind es 3 oder 4.

Aktueller Streitpunkt ist der gemietete Kellerraum.

Der Kellerraum wurde bei der Besichtigung mit dem Makler nicht gezeigt, dieser war dann aber bei Vertragsabschluss Vertragsbestandteil.

Mit dem Raum gibt es zwei Probleme:

1. Es handelt sich um ein Durchgangszimmer, der dahinterliegende gefangene Raum (ein ehemaliger Heizöllagerraum) wird jedoch nicht mehr als solcher benutzt. Allerdings befinden sich dort die Möglichkeit, den Füllstand eines Heizölaußentanks abzulesen, der Hauptwasserzähler und ein Absperrventil für die Gartenbewässerung

2. Im gemieteten Raum selbst befinden sich 2 Stromzähler, der für die gemietete Wohnung und ein weiterer, über den der Stromverbrauch der Vermieterin abgerechnet wird, sowie Schränke mit Sicherungen für die gemietete Wohnung, für die von der Vermieterin genutzten Wohnung und für eine weitere Wohnung ("Ferienwohnung).

Nach etwa 2 Jahren wurde festgestellt, dass der Keller regelmäßig von Dritten betreten wird (Heizöllieferant, Schornsteinfeger, Heizungswartungsdienst, Ableser der Wasserwerk, der "Gärtner", der für 10 Euro je Stunde schwarz diverse Hilfstätigkeiten ausführt.

In diesem Zusammenhang wurde festgestellt, dass der Schlüssel für den gemieteten Kellerraum auch für den dahinterliegenden ehemaligen Heizöllagerraum passt und darüber hinaus auch um separat liegenden Heizungsraum passt.

Quasi jeder beauftragte Handwerker betritt ohne vorherige Ankündigung gegenüber A den gemieteten Kellerraum,

Für Wohnung und Kellerraum ist ein einheitlicher Mietvertrag geschlossen, etwas besonderes zum Zutritt ist nicht vereinbart worden. Er kann nur aus dem Flur des Kellers betreten werden.

Der A hat, nachdem ihm gegenüber eingeräumt wurde, dass der Kellerraum regelmäßig betreten wird, das Türschloss mit einem Steckschloss gesichert. Die B ist der Meinung, das gehe nicht an, es sei ja schließlich ihr Haus und außerdem brauche sie ständig Zugang zu dem Raum, es könne ja immer mal eine Sicherung ausgelöst werden. Der A ist der Meinung, dass dies nicht sein Problem sei, er wolle nicht, dass ständig Dritte Zugang zu seinem gemieteten Keller erlangen, er werde vorübergehend das Steckschloss entfernen, behalte sich jedoch vor, dieses nach der in Aussicht gestellten Heizöllieferung wieder anzubringen.

Bei der Wohnungsübernahme wurden allgemein keine Schlüsselübergabe dokumentiert. Die Wohnung war im Zeitpunkt der Übergabe offen und in der Küche lagen diverse Schlüssel, von denen einige der Haustür zugeordnet werden konnte. Eines der Schlösser wurde dann getauscht, da für dieses Schloss nur ein einziger Schlüssel vorgefunden wurde und der Schlüsseldienst angegeben hat, hierfür ohne Duplikat keinen Zweitschlüssel herstellen zu können.

Hat A das Recht, den gemieteten Kellerraum gegen Betreten zu sichern? Oder hat B das Recht, ständig den gemieteten ohne Vorankündigung zu betreten.

[Froggel]

Die B ist der Meinung, das gehe nicht an, es sei ja schließlich ihr Haus und außerdem brauche sie ständig Zugang zu dem Raum, es könne ja immer mal eine Sicherung ausgelöst werden.

Damit liegt die Vermieterin falsch. Wenn der Kellerraum mitvermietet, also Teil der Mietwohnung ist, muss jeder, der in den Raum dahinter möchte, sich zunächst beim Mieter anmelden und einen Termin ausmachen. Wenn die Vermieterin das nicht will, muss sie dem Mieter entweder einen anderen Kellerraum zuweisen, um ihre mietvertraglichen Pflichten zu erfüllen, oder sie muss die Sicherungskästen verlegen lassen, wenn man da denn unbedingt dran will. Für den dahinter liegenden Raum gilt weiterhin die Anmeldepflicht.
Indem jeder sich ungefragt Zutritt zum geschützten, mitgemieteten Raum verschaffen kann, verstößt die Vermieterin gegen eine ihrer Hauptpflichten aus dem Mietvertrag:

§ 535 BGB
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Ein Kellerraum, der durch andere betretbar ist, ist dem Mieter nicht überlassen.

Der Keller muss dem Mieter zu Beginn des Mietvertrags grundsätzlich trocken, leer und sauber übergeben werden. Mieter müssen deshalb altes Gerümpel in ihrem gemieteten Kellerraum nicht akzeptieren und können den Vermieter auffordern, alte Möbel, rostige Fahrräder, leere Kartons oder andere Überbleibsel zu entfernen. Ebenso wenig darf der Vermieter den Mietkeller als Lagerraum für eigene Gegenstände oder als Lagerstätte für Baumaterialien während eines Umbaus oder einer Modernisierung nutzen. Ist der Keller als Teil der Wohnung mitvermietet, gehört er zur Mietsache. Der Mieter hat deshalb an dem Keller das alleinige Nutzungsrecht.

Der Mietkeller muss also wie jeder andere Mietraum zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig geräumt sein. Ist er das nicht, erfüllt der Vermieter einen Teil seiner mietvertraglichen Verpflichtungen nicht und der Mieter hat nicht nur einen Anspruch darauf, dass der Keller vom Vermieter geräumt wird, sondern kann bis dahin auch die Miete mindern.

Quelle

[Spezi]

Der Kellerraum wurde bei der Besichtigung mit dem Makler nicht gezeigt, dieser war dann aber bei Vertragsabschluss Vertragsbestandteil.

Wie kam es dazu, warum hat der Mieter auf die Besichtung verzichtet ?
Und aus dem Mietvertrag ergibt sich der überlassende Durchgangskellerraum durch welchen Text ?
Wo durch ist sicher, daß der überlassene Durchgangskellerraum der Kellerraum laut Mietvertrag ist ?

[Oli2712]

Der Kellerraum wurde bei der Besichtigung mit dem Makler nicht gezeigt, dieser war dann aber bei Vertragsabschluss Vertragsbestandteil.

Wie kam es dazu, warum hat der Mieter auf die Besichtung verzichtet ?
Und aus dem Mietvertrag ergibt sich der überlassende Durchgangskellerraum durch welchen Text ?
Wo durch ist sicher, daß der überlassene Durchgangskellerraum der Kellerraum laut Mietvertrag ist ?

Im Exposé und bei der Besichtigung der Wohnung mit dem Makler war keine Rede von einem Kellerraum.

Im Mietvertrag ist der Raum als "Kellerraum 1" bezeichnet worden, Nach Einzug wurde gefragt, wo dieser ist, da war es dann "der vorna an der Treppe". Dort steckte auch außen der passende Schlüssel.

Es ist auch nach Meinung der Vermieterin der richtige Raum

[Spezi]

Im Mietvertrag ist der Raum als "Kellerraum 1" bezeichnet worden,

Und wie soll man sich dies vorstellen ? Ist mir zu pauschal beschrieben. Ist der Name nicht in einem Satz eingebunden ?
Gibt es da eine Aufzählung aller zur Mietsache gehörenden Räume oder ist der Raum irgendwie extra benannt ? Wie ?

Wenn der Raum auch beleuchtbar ist: Wird der Stromverbrauch über den Wohnungzähler gemessen oder ist dies Gemeinschaftsstrom ?

[Froggel]

Im Mietvertrag ist der Raum als "Kellerraum 1" bezeichnet worden,

Und wie soll man sich dies vorstellen ? Ist mir zu pauschal beschrieben. Ist der Name nicht in einem Satz eingebunden ?
Gibt es da eine Aufzählung aller zur Mietsache gehörenden Räume oder ist der Raum irgendwie extra benannt ? Wie ?

Wenn der Raum auch beleuchtbar ist: Wird der Stromverbrauch über den Wohnungzähler gemessen oder ist dies Gemeinschaftsstrom ?

Das ist alles irrelevant, wenn der Keller im Mietvertrag aufgeführt ist. Um alles andere muss sich die Vermieterin kümmern. Der Mieter hat laut Mietvertrag einen Anspruch auf einen Kellerraum und der muss abschließbar sein. Wie die Vermieterin das nun bewerkstelligt, ist ihr Problem. Sie könnte, wenn möglich, auch in den vorhandenen Durchgangskellerraum eine Wand einziehen und eine abschließbare Tür dort anbringen. Wenn sie die entstandene Kammer dem Mieter zuweist, ist dem Vertrag Genüge getan.

[Oli2712]

Im Mietvertrag ist der Raum als "Kellerraum 1" bezeichnet worden,

Und wie soll man sich dies vorstellen ? Ist mir zu pauschal beschrieben. Ist der Name nicht in einem Satz eingebunden ?
Gibt es da eine Aufzählung aller zur Mietsache gehörenden Räume oder ist der Raum irgendwie extra benannt ? Wie ?

Wenn der Raum auch beleuchtbar ist: Wird der Stromverbrauch über den Wohnungzähler gemessen oder ist dies Gemeinschaftsstrom ?

Es handelt sich um einen normalen Formularmietvertrag, so wie etwa diesen:

https://www.yumpu.com/de/document/view/ ... in-dorsten

Es werden die 2 1/2 Zimmer aufgezählt, Küche, Bad und Flur, außerdem auch "Kellerraum 1". Über welchen Zähler das Kellerlicht läuft, ist nicht nachvollziehbar.