Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

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hggord
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Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von hggord » 24.01.13, 16:19

Liebe Experten,
zu folgendem fiktiven Fall interessiert mich die Rechtslage.

K kauft von V ein Grundstück. V hatte das Grundstück über einen Makler (M) angeboten.
M bietet das Grundstück dem K provisionspflichtig an. Der Kaufvertrag kommt zustande.

Nun kann V den Vertrag nicht erfüllen, weil er entgegen seiner Verpflichtung keine Lastenfreiheit herstellen kann.
(Vorerbenvermerk in Abt. II wird nicht gelöscht).

Daraufhin will K vom Kaufvertrag zurücktreten.

K hat an den Makler die Provision bezahlt und vertragsgemäß die fälligen Notargebühren gezahlt.

Für die Betrachtung soll davon ausgegangen werden, dass K zum Rücktritt berechtigt war und dieses Recht ordnungsgemäß ausgeübt wurde. Ferner soll davon ausgegangen werden, dass die Maklerprovision als verdient gilt.

Kann K wegen der Kosten (Provision und Notargebühren) Schadenersatz von V einfordern?

Wie ist die Rechtslage?


Edit: Gemeint sind natürlich die Notargebühren (Beitrag geändert)

khmlev
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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von khmlev » 24.01.13, 17:32

Dazu müsste erst einmal ein Schaden eingetreten sein und zweitens müsste sich jemand schadensersatzpflichtig gemacht haben. Beides ist im Moment nicht zu erkennen.
Gruß
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hggord
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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von hggord » 24.01.13, 20:33

Das betrifft genau die zwei Punkte, die mich bewegen.

1. Hat V sich dadurch schadensersatzpflichtig gemacht, in dem er sich vertraglich verpflichtet hat ein lastenfreies Grundstück zu verschaffen und dies nun nicht erfüllen kann.
K will wegen Nichteinhaltung dieser Verpflichtung zurücktreten.

2. Sind die nun verlorenen Ausgaben für Makler und Notar ein Schaden, für den nach aktueller Rechtslage der V zu haften hat?

Ich verstehe die Antwort so ,dass dies nicht der Fall sein soll.

Jupp03/11
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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von Jupp03/11 » 24.01.13, 20:41

Sind Nacherben die Kinder -minderjährig?- des Verkäufers und was wurden bei dem Notartermin für Aussagen gemacht von dem Verkäufer und dem Makler? Hat der Notar gefragt, ob die Geschichte Nacherbenzustimmung abgeklärt ist? Welche Erklärungen befinden sich insoweit im KV?

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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von hggord » 24.01.13, 21:15

Vorerbin sei die Großmutter. Nacherben seien der Vater der Eigentumerin und dessen Geschwister. ersatzerben sind blutmäßige Erben.
Der Vermerk ist vermutlich nur deswegen noch eingetragen, weil man bei der Umschreibung auf die Enkelin die Gebühren für den Notar nicht bezahlt hatte.

Im Vertrag steht in der Beschreibung des Kaufgegenstands am Ende: "Die Löschung der Belastung ist beantragt worden und wird auf Kosten des Verkäufers von diesem herbeigeführt werden."

Unter "Sachmängelhaftung" steht: Der V ist verpflichtet den Grundbesitz frei von im Grundbuch in Abt. II und iii eingetragenen Belastungen und Beschränkungen zu verschaffen.

V hat im Termin angegeben, dass das nur eine Formalie sei. Für den M war sowieso immer nur alles "gar kein Problem". Er hat aber auch nie was versprochen.

Der Kaufpreis wird erst nach Löschung der Belastungen fällig.

Hintergrund der Probleme ist angeblich ein fehlerhafter Erbschein.

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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von Jupp03/11 » 24.01.13, 22:01

Im Vertrag steht in der Beschreibung des Kaufgegenstands am Ende: "Die Löschung der Belastung ist beantragt worden und wird auf Kosten des Verkäufers von diesem herbeigeführt werden."

Wenn dieser Satz wortwörtlich so im Vertrag steht, ist der Notar dran, unabhängig von der weiteren Haftung des Verkäufers.

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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von khmlev » 25.01.13, 09:42

Jupp03/11 hat geschrieben:Im Vertrag steht in der Beschreibung des Kaufgegenstands am Ende: "Die Löschung der Belastung ist beantragt worden und wird auf Kosten des Verkäufers von diesem herbeigeführt werden."

Wenn dieser Satz wortwörtlich so im Vertrag steht, ist der Notar dran, unabhängig von der weiteren Haftung des Verkäufers.
Dieser Schlussfolgerung kann ich mich nicht anschließen :!:

So schnell schießen die Preußen im Übrigen nicht .... :ironie:

In Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und des gesamten Vertragsinhaltes wird man m.E. vermutlich eher zum Ergebnis kommen müssen, dass dies keine Tatsachen-Bescheinigung des Notars ist, sondern dass es sich hierbei lediglich um eine Wiedgabe des Sachstandes zum Zeitpunkt der Beurkundung handelt. Im Übrigen wird deutlich gemacht, dass die Löschung vom Verkäufer herbeigeführt wird. Aber selbst wenn es eine Tatsachen-Bescheinigung des Notars sein sollte, hat er lediglich bescheinigt, dass ein Antrag gestellt wurde. Es wurde durch den Notar nicht bescheinigt, dass der grundbuchliche Vollzug des Antrages sichergestellt ist. Da im Kaufvertrag weiterhin vereinbart wurde, dass der Kaufpreis erst nach Löschung dieser Belastung im Grundbuch fällig wird, wäre selbst eine fehlerhafte Tatsachen-Bescheinigung des Notars hinsichtlich des Löschungsantrages m.E. unschädlich, weil sie für die Fälligkeit des Kaufpreises und der Verpflichtung des Verkäufers zur Lastenfreistellung nicht relevant ist. Ich kann eine schuldhafte Verletzung der Amtspflichten des Notars bisher nicht erkennen.
Gruß
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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von hggord » 25.01.13, 10:18

Falls es von Bedeutung ist:

Der Satz steht so im Vertrag. Allerdings ist nicht der den Kaufvertrag beurkundende Notar mit der Löschung beauftragt und hat dies auch nicht selbst beantragt. Vielmehr ist damit ein anderer vom V beauftragter Notar befasst. Das war K auch aus den Vorgesprächen und aus dem Beurkungstermin bekannt.

Aber eigentlich sollte es in meinem fiktiven Fall vor allem um die Frage des Anspruchs auf Schadenssersatzes gegen V gehen, wenn dieser nun nicht wie vereinbart Lastenfreiheit herstellen kann. Dabei soll davon ausgegangen werden, dass K wegen Nichterfüllung ordnungsgemäß zurücktritt. Sind die Maklerprovision und die Notargebühren nun Aufwendungen, die ersetzt werden müssen?

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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von khmlev » 25.01.13, 11:12

Müssen tut V auf Grund des Rücktritts grundsätzlich gar nichts... :roll:

Wenn der Käufer die Maklerprovision und die Notargebühren als seinen Schaden geltend macht und der Verkäufer akzepiert dies nicht, dann entscheidet im Zweifel ein Gericht inwieweit die Notargebühren und die Maklerprovision vom Verkäufer als Schadensersatz zu erstatten sind.
Gruß
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Re: Maklerprovision und Notargebühren als Schadensersatz

Beitrag von spraadhans » 28.01.13, 10:09

Ein Schaden liegt nach der Differenzhypothese ja nun eindeutig und bezifferbar vor und dieser Schaden ist dem Käufer ursächlich durch eine Pflichtverletzung des Verkäufers entstanden.

Fraglich wäre hier also nur noch, ob sich der Verkäufer hinsichtlich des Vertretenmüssens entlasten kann, was eher unwahrscheinlich ist.

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