Erhaltungs- oder anschaffungsnaher Aufwand

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Hanomag
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Erhaltungs- oder anschaffungsnaher Aufwand

Beitrag von Hanomag » 10.01.19, 16:32

Ein langsamer Freizeithandwerker kauft sich ein Zweifamilienhaus und beginnt sofort mit der Renovierungsarbeiten, die sich über das ganze Haus erstrecken. Innerhalb eines Jahres stellt er eine Wohnung fertig, bezieht diese und renoviert vielleicht etwas baumüde geworden an der zweiten (Dachgeschoss-) Wohnung weiter. Da die Kosten der Renovierung bereits im ersten Jahr knapp an die 15-%-Grenze herankommen, rechnet er diese bereits im ersten Jahr zum anschaffungsnahen Aufwand und macht für die zu vermietende Dachgeschosswohnung - neben den anteiligen Finanzierungskosten - anteilig auch die lineare Abschreibung von 2 % geltend. Dies wird vom Finanzamt unter dem Vorbehalt der Nachprüfung akzeptiert.

Der Bauherr, inzwischen Familienvater geworden, hat noch weniger Zeit und kommt noch langsamer voran, macht aber jedes Jahr vierstellige Summen als anschaffungsnahen Aufwand geltend. Die Steuerbescheide erhalten jedes mal den Vermerk "Vorbehalt der Nachprüfung". Nachdem der Bauherr gehört hat, dass sich die 15-%-Regelung nur auf die ersten drei Jahre erstrecken darf, macht er im 6. Jahr aus dem anschaffungsnahem Aufwand Erhaltungsaufwendungen. Zu seiner Freude wird dies vorbehaltlos akzeptiert.

Nun stellt das FA vor dem Hintergrund der unter Vorbehalt stehenden Steuererklärungen noch vor Abgabe der nächsten Steuererklärung die Vermietungsabsicht der DG-Wohnung in Frage und fordert alternativ die ultimative Vorlage einer Fertigstellungsanzeige. Da der Bauherr die Wohnung tatsächlich fertiggestellt hat, macht er nun für das 6. und letzte Jahr Erhaltungsaufwendungen geltend und bittet gleichzeitig das FA um die Änderung der anschaffungsnahen Aufwandes der Jahre 4 und 5 hin zum Erhaltungsaufwand. Dies wird abgelehnt und gleichzeitig wird zum Ausdruck gebracht, dass die hohe Steuererstattung für das 5. Jahr fälschlicherweise zu Stande gekommen ist.

Zu meinem besseren Verständnis stelle ich nun Frage, ob die Auslegung des FA richtig ist?

funny
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Re: Erhaltungs- oder anschaffungsnaher Aufwand

Beitrag von funny » 11.01.19, 07:14

ich denke das FA bezieht sich auf das BMF-Schreiben vom 18.07.2003 Randziffer 31.

Zitat:

3.3. Sanierung in Raten

Aufwendungen für Baumaßnahmen innerhalb eines Veranlagungszeitraumes oder Wirtschaftsjahres sind Herstellungskosten i. S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, wenn die Baumaßnahmen zwar für sich gesehen noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung führen, wenn sie aber Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich planmäßig in zeitlichem Zusammenhang über mehrere Veranlagungszeiträume erstreckt und die insgesamt zu einer Hebung des Standards führt (Sanierung in Raten). Von einer Sanierung in Raten ist grundsätzlich auszugehen, wenn die Maßnahmen innerhalb eines Fünfjahreszeitraumes durchgeführt worden sind.
Lieben Gruss
funny
Der Charakter eines Menschen lässt sich leicht daran erkennen, wie er mit Leuten umgeht, die nichts für ihn tun können.
William Lyon Phelps, amerik. Schriftsteller, 1865 - 1943

Hanomag
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Re: Erhaltungs- oder anschaffungsnaher Aufwand

Beitrag von Hanomag » 11.01.19, 11:35

Danke für Deinen Beitrag,

den die Formulierung meines Steuerratgebers beinhaltet. Doch lassen mich die weiteren Ausführungen dazu zweifeln. Daher zitiere ich mal den betreffenden Beitrag:
Steuertipps der akad. Arbeitsgemeinschaft hat geschrieben:Nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG ist nur solcher Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand zu berücksichtigen, der innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt wird. Das bedeutet:
Die Dreijahresgrenze gilt strikt. Vermieter dürften also ein Gestaltungsrecht haben und können ziemlich genau das Ende des Dreijahreszeitraums abwarten und erst danach mit umfangreichen Renovierungen / Modernisierungen beginnen. Die 15 %-Grenze dürfte dann keine Rolle spielen.
Bei einer Sanierung in Raten über mehrere Jahre ist die Dauer der Gesamtmaßnahme maßgeblich. Denn alles, was einheitlich geplant und durchgeführt wird, gilt als eine Baumaßnahme. Somit dürfen einzelne Bauarbeiten nicht für sich als Erhaltungsaufwand gewertet werden, auch wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre stattfinden und aufwandsmäßig unter der 15 %-Grenze liegen (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 31). Die Finanzverwaltung prüft darüber hinaus sogar über einen Zeitraum von fünf Jah ren, ob eine Sanierung in Raten vorliegt. Gleiches gilt, wenn Sie nach der Anschaffung eines Mehrfamilienhauses nacheinander Wohnung für Wohnung renovieren. Auch hier gelten alle einzelnen Baumaßnahmen als eine einzige Maßnahme (BFH-Urteil vom 30.7.1991, IX R 123/90, BStBl. 1992 II S. 30).
Maßgeblich ist, welche Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren ausgeführt wurden. Dagegen ist es nicht relevant, ob die Baumaßnahmen bis zum Ende des Dreijahreszeitraums abgeschlossen sind. Ebenso wenig ist von Bedeutung, ob Aufwand angefallen ist, also Rechnungen bezahlt wurden.
Wird eine Maßnahme erst im vierten Jahr nach der Anschaffung der Immobilie abgeschlossen, werden die bis zum Ablauf des dritten Jahres durchgeführten Arbeiten in die 15 %-Grenze einbezogen (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 20.11.2012, Az. III B - S 2211 - 2/2005 - 2). Das Finanzministerium Berlin engt mit seiner Auslegung den Gestaltungsspielraum ein. Eine verzögerte Fertigstellung von Maßnahmen kann die Entstehung anschaffungsnaher Herstellungskosten danach nicht mehr verzögern.
Diese Formulierung lässt m. E. offen, ob - auch bei einer länger andauernden Renovierung - nur die Aufwendungen der ersten drei Jahre als anschaffungsnaher Aufwand zu behandeln sind. Mir geht es nicht darum, ob anschaffungsnah oder nicht, sondern um die Absetzung als Erhaltungsaufwendungen nach dem dritten Jahr.

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Re: Erhaltungs- oder anschaffungsnaher Aufwand

Beitrag von bavarian tax collector » 11.01.19, 15:13

Da sind zwei unterschiedliche Sachen im Spiel!

1. Anschaffungsnaher Aufwand im Sinne §6 Abs.1 Nr. 1a EStG:
Feste Drei-Jahres-Frist!

2. Sanierung auf Raten sind Herstellungskosten nach §255 Abs.2 HGB:
Das hat nichts mit dem §6 Abs.1 Nr.1a EStG zu tun! Können jederzeit anfallen!

Bei dem beschriebenen Sachverhalt klingeln bei mir noch zwei weitere Alarmglocken, die abzuprüfen wären!

1. Bei der offenbar recht umfangreichen Renovierung stellt sich die Frage, ob nicht eine objektive Funktionsuntüchtigkeit vorliegt, die ebenfalls zu AHK nach §255 Abs.2 HGB führen würden!

2. Würde man auch dies verneinen, stellt sich als nächstes die Frage, ob nicht im Rahmen der zuletzt verschärften Rechtsprechung des BFH zu Einkünfteerzielungsabsicht bei Leerstand, nicht eben diese verneint werden könnte.

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Re: Erhaltungs- oder anschaffungsnaher Aufwand

Beitrag von Hanomag » 12.01.19, 17:56

Herzlichen Dank für Deinen Beitrag.
bavarian tax collector hat geschrieben:Da sind zwei unterschiedliche Sachen im Spiel!

1. Anschaffungsnaher Aufwand im Sinne §6 Abs.1 Nr. 1a EStG:
Feste Drei-Jahres-Frist!

2. Sanierung auf Raten sind Herstellungskosten nach §255 Abs.2 HGB:
Das hat nichts mit dem §6 Abs.1 Nr.1a EStG zu tun! Können jederzeit anfallen!
Nach dem studieren des Abs. 2 §255 des HGB bin ich der Ansicht, dass er für diesen Fall nicht zutrifft, weil der Vermögensgegenstand weder hergestellt, noch erweitert oder wesentlich über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehend verbessert wurde.

Wenn also die Sanierung auf Raten nur für Herstellungskosten nach §255 Abs.2 HGB in Frage kommt, dann kann es m. E. nur anschaffungsnaher Aufwand im Sinne §6 Abs.1 Nr. 1a EStG sein. Leider war mir bisher nicht klar das das zwei verschiedene Dinge sind und deshalb ging ich davon aus, dass die Sanierung auf Raten bzw. die Fünf-Jahresfrist auch dem § 6 Abs. 1 EStG zuzuordnen seien.
bavarian tax collector hat geschrieben:Bei dem beschriebenen Sachverhalt klingeln bei mir noch zwei weitere Alarmglocken, die abzuprüfen wären!

1. Bei der offenbar recht umfangreichen Renovierung stellt sich die Frage, ob nicht eine objektive Funktionsuntüchtigkeit vorliegt, die ebenfalls zu AHK nach §255 Abs.2 HGB führen würden!

2. Würde man auch dies verneinen, stellt sich als nächstes die Frage, ob nicht im Rahmen der zuletzt verschärften Rechtsprechung des BFH zu Einkünfteerzielungsabsicht bei Leerstand, nicht eben diese verneint werden könnte.
Beides trifft nicht zu, bzw. wegen dem 2. Punkt wurde die Sache ja auch unter den Vorbehalt der Nachprüfung gestellt.

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