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gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 22.05.17, 08:35
von pidy05
Ein 50Jähriger kauft sich eine Hotelimmobilie und betreibt diese bis zu seinem 65 Lebensjahr. In die Rentenkasse wurde nicht eingezahlt. Der Wert der Immobilie soll der Alterssicherung dienen. Der Besitzer will nach Verkauf der Immobilie vom Verkaufserlös leben. Nun erfährt er, dass er den Verkaufserlös mit ca. 30 % versteuern müßte. Die als Alterssicherung gekaufte Immobilie würde durch den Verkauf stark gemindert. Der als Rente gedachte Erlös würde durch die 30 %ige Versteuerung des Verkaufserlöses minimiert. Der jetztige Besitzer muß nach Aufbrauch des Erlöses damit rechnen, am Ende seines Lebens Sozialhilfe in Anspruch nehmen zu müssen. Den Wert einer nicht gewerblichen Immobilie könnte er komplett für seine Rente aufbrauchen. Müßte nicht die als Alterssicherung angeschaffte Immobilie Vorrang vor Versteuerung haben? Das Hotel hat einen Wert zwischen 350.000 und 600.000 EUR.

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 22.05.17, 09:47
von Tom998
Wird die Immobilie nur an den Hotelbetreiber vermietet oder betreibt die Person den Hotelbetrieb selbst? Im ersten Fall sind die Haltefristen des § 23 EStG überschritten, so dass der Verkauf nach 15 Jahren steuerfrei möglich ist, wenn es sich denn tatsächlich um Privatvermögen handeln sollte. Ansonsten gilt halt der Grundsatz, dass Steuerpflicht besteht, wenn der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Steuerpflicht knüpft.
Die als Alterssicherung gekaufte Immobilie würde durch den Verkauf stark gemindert.
Wie mindert man denn eine Immobilie?
Der als Rente gedachte Erlös würde durch die 30 %ige Versteuerung des Verkaufserlöses minimiert.
Nicht der Erlös wird besteuert, sondern die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Erlös.
Müßte nicht die als Alterssicherung angeschaffte Immobilie Vorrang vor Versteuerung haben?
Nach der Logik sollte niemand mehr Einkommensteuer zahlen müssen, damit man sich Rücklagen für das Alter aufbauen kann, oder?

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 22.05.17, 13:13
von hawethie
hat da etwa einer gehandelt, ohne sich vorher bei jemandem zu erkundigen, der sich damit auskennt?

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 08:43
von pidy05
Die Immobilie wird vom Besitzer selbst betrieben. Der früher bestandene Gewerbebetrieb war zum Zeitpunkt des Kaufes seit 2 Jahren abgemeldet und ruhte ( Leerstand ). Die Kaufsumme beinhaltete keine MWSt., also kein gewerblicher Kauf. Mit Kauf wurde das Gewerbe angemeldet. Der Besitzer ist Einzelunternehmer und haftet mit seinem gesamten Privatvermögen. Ein Steuerberater behauptet, dass der gesamte Verkaufserlös zu 30 % Einkommenssteuer versteuert werden muss, nicht nur die Differenz zwischen Anschaffungskosten, Renovierungskosten und dem Erlös bei Verkauf.

Einkommensteuer, Gewerbesteuer, Umsatzsteuer wurden all die Jahre an den Staat gezahlt, unabhängig von der als Alterssicherheit gedachten Anschaffung der Immobilie.

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 09:05
von Tom998
Wenn schon ein Steuerberater involviert ist, der den Sachverhalt und sämtliche Zahlen exakt kennt, ist es natürlich sinnvoll, noch ein Laienforum hinzuzuziehen... :ironie:

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 11:45
von RGSilberer
Nicht alle hier im Forum sind Laien,
aber Du hast natürlich recht, solche Sachverhalte sind wenig geeignet für eine Fernanalyse per Forum.

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 11:53
von hambre
Die Immobilie gehört nicht zum Privatvermögen, sondern zum Betriebsvermögen, weil der Eigentümer sie ausschließlich für betriebliche Zwecke genutzt hat. Somit ist der Verkaufserlös steuerpflichtig. Die Steuer fällt anders als in den bisherigen Antworten dargestellt auf die Differenz zwischen Verkaufserlös und Buchwert an. Die zwischenzeitlich vorgenommene AfA muss daher auch versteuert werden. Darauf fallen dann aber bei 350-600T€ deutlich mehr als 30% an.
Den Wert einer nicht gewerblichen Immobilie könnte er komplett für seine Rente aufbrauchen.
Wenn er die Immobilie an einen Hotelbetreiber vermietet hätte, würde sie auch zum Privatvermögen gehören und somit wäre der Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig.
Müßte nicht die als Alterssicherung angeschaffte Immobilie Vorrang vor Versteuerung haben?
Nein.

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 13:47
von bavarian tax collector
hambre hat geschrieben: Darauf fallen dann aber bei 350-600T€ deutlich mehr als 30% an.
Jein, da wir den verbleibenden Buchwert nicht kennen und daher auch keine Aussage zu §16 Abs.4 EStG treffen können!

taxpert

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 17:04
von pidy05
Veräußerungspreis angenommen: 500.000
. / . Ak, EK, Buchwert : 120.000 Grund und Boden
./. : 116.000 Gebäude
. / . Freibetrag: : 45.000

verbleiben 219.000 zu versteuernde Einnahmen bei Verkauf

Bei einem höheren Verkaufserlös fallen entsprechend mehr Steuern an.

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 19:42
von SusanneBerlin
Schon versucht das Hotel zu verpachten? Wieviele Gästezimmer hat es denn?

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 20:19
von pidy05
10 Gästeappartements, 8 von 26 qm, 2 von 36 qm. 880qm Grund, Uninähe, hauseigener Parkplatz. 56 qm zusätzliche Verkehrsfläche ( z. B. als Frühstückraum ).

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 24.05.17, 20:37
von SusanneBerlin
Man kann den Betrieb verkaufen aber die Immobilie behalten und Pacht für das Hotel nehmen. Ich würde mal mit einem Steuerberater reden.

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 25.05.17, 07:59
von bavarian tax collector
Damit verschiebt man die steuerliche Belastung nur auf die nächste Generation! In meinem krassesten Fall stand die Enkelgeneration kurz vor der Privatinsolvenz, nur weil Opa und Mama Steuern sparen wollten!

taxpert

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 25.05.17, 08:28
von SusanneBerlin
Wenn er die Immobilie verkauft und sich von dem Erlös ein gutes Leben macht, bleibt auch nichts für die nächste Generation. Ob solche Erwägungen, der nächsten Generation ein Erbe zu hinterlassen, für den TE eine Rolle spielen, wissen wir nicht!

Re: gewerbliche Immobilie als Alterssicherung untauglich ?

Verfasst: 08.06.17, 11:25
von RGSilberer
bavarian tax collector hat geschrieben:Damit verschiebt man die steuerliche Belastung nur auf die nächste Generation! In meinem krassesten Fall stand die Enkelgeneration kurz vor der Privatinsolvenz, nur weil Opa und Mama Steuern sparen wollten!

taxpert
Sie müssen das Erbe ja nicht annehmen, wenn untern Strich nichts übrig bleibt.