Versteuerung Mieteinnahmen bei unverheirateten Paaren

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Stephan1
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Versteuerung Mieteinnahmen bei unverheirateten Paaren

Beitrag von Stephan1 »

Folgender fiktiver Fall:

A und B (nicht verheiratet) kaufen gemeinsam ein Haus (sind je zu 1/2 im Grundbuch eingetragen). Person A nimmt dafür ein Darlehen auf und bezahlt damit den Kaufpreis. Person B bringt nichts ein. Dieses Haus vermieten sie nun.

Die erste Frage ist eher mietrechtlicher Natur, da sie aber auch evtl. steuerliche Auswirkungen hat, möchte ich sie vorab stellen: Kann A (mit mündlicher Zustimmung von B) alleine als Vermieter der Immobilie gegenüber den Mietern auftreten oder ist es zwingend erforderlich, dass beide Eigentümer im Mietvertrag benannt werden?

Nun zu den steuerlichen Fragen:
1. Fällt beim Hauskauf Schenkungssteuer an?
2. Müssen die Mieteinnahmen zwingend A und B jeweils zu 50 % zugeordnet werden oder kann z.B. auch A 100 % der Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung angeben und B gibt nichts an? Ist es dafür von Belang, ob nur A als Vermieter (s.o.) auftritt oder A und B gemeinsam im Mietvertrag stehen?
3. Können die vollen Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden, oder ist es ein Problem, dass A und B Eigentümer sind, aber das Darlehen auf A läuft?
4. Könnte auch B 100 % der Mieteinnahmen und 100% der Darlehenszisen (obwohl das Darlehen auf A läuft) in seiner Steuererklärung angeben und A behandelt die Mieteinnahmen gar nicht in seiner Steuererklärung?
5. Sind A und B, was die Aufteilung der Mieteinnahmen und der Darlehenszinsen auf die einzelnen Personen angeht, flexibel und könnten es z.B. jedes Kalenderjahr anders machen?

Jutta
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Re: Versteuerung Mieteinnahmen bei unverheirateten Paaren

Beitrag von Jutta »

Meiner Meinung nach ist damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entstanden. Ohne weiteren Vertrag hält dann jeder 50 %. Aber wenn es um einen so großen Wert (Haus) und noch dazu um eine vermietete Immobilie geht, sollte man sich unbedingt ein paar Gedanken dazu machen und einen Vertrag aufsetzen. Kann man beim Notar machen, kann man aber auch selber machen. Darin sollte man festlegen, um was es geht, wer welche Werte einbringt, wer mit wieviel Prozent beteiligt ist, wie die Auflösungsbedingungen sind und was im Erbschaftsfall passiert.
Da im Grundbuch die Beteiligung zu 50 % feststeht, sollte dies auch die Beteiligung in der GbR sein.
Sinnvoll wäre gewesen, dass der Kredit auf die GbR lautet und die Tilgungsraten von den Mieten gezahlt werden. Es sollte aber auch möglich sein, dass der Kredit steuerlich für das Haus zählt, wenn er nur auf A lautet, indem A den Kredit ja der GbR zur Verfügung stellt.

Mietrechtlich ist es formlos möglich, dass die Eigentümer sich so bevollmächtigen, dass nur einer mit der ganzen Verwaltung und Vermietung in Erscheinung tritt.

Steuerrechtlich muss die GbR dem Finanzamt gemeldet werden (hier werden auch die Beteiligungs-Prozente bekannt gegeben). Und dann muss jedes Jahr die "gesonderte und einheitliche Feststellung" abgegeben werden. Daraus ergibt sich das zu versteuernde Einkommen der GbR, das dann anteilig wieder in der persönlichen Steuererklärung von A und B Einzug hält.

Zu empfehlen: ein eigenes Bankkonto für die GbR und der Gang zum Steuerberater zumindest im ersten Jahr. Man kann sich den Steuerberater sparen, aber dafür wäre es sinnvoll, man hat schon mal für sich selber die Steuererklärung für eine vermietete Immobilie gemacht (wegen der Abschreibungssätze und der Form, wie Miete, Nebenkosten und Werbungskosten angegeben werden müssen) und man beschäftigt sich mit den Grundsätzen einer GbR.
Gruß
Jutta

Stephan1
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Re: Versteuerung Mieteinnahmen bei unverheirateten Paaren

Beitrag von Stephan1 »

Danke, damit sind eigentlich alle Fragen geklärt. Ist es wirklich sicher, dass wenn der Kredit auf A läuft, er steuerrechtlich trotzdem als Kredit der Eigentümergemeinschaft betrachet werden kann?

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