Verkauf in Eigentumswohnungen geteiltes Mehrfamilienhaus

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Mope
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Verkauf in Eigentumswohnungen geteiltes Mehrfamilienhaus

Beitrag von Mope » 02.12.19, 21:48

A hat mit seinem Bruder 1990 ein Mehrfamilienhaus gekauft, modernisiert und bereits vor über 20 Jahren in 4 Eigentumswohnungen geteilt, wobei jedem Bruder je ½ an jeder Eigentumswohnung gehören, jeder Bruder also an 4 Wohneinheiten hälftig beteiligt ist.
2020, also 30 Jahre später, wollen die Brüder das Haus bzw. die 4 Wohnungen verkaufen.
A sieht die Gefahr, dass das Finanzamt trotz der langen Haltefrist einen gewerblichen Grundstückshandel unterstellt.

Die Brüder sehen 3 Varianten den Verkauf umzusetzen:
1. Das komplette Haus, bestehend aus 4 Eigentumswohnungen, wird in einem Vertrag komplett an einen einzigen Käufer/Investor verkauft.
2. Das Haus wird in einem einzigen Notartermin an bis zu 4 Einzelkäufer verkauft, eventuell, wenn dies geht oder sinnvoll ist, in einem einzigen Vertrag, in dem geregelt ist, welcher Käufer welches Sondereigentum zum welchem Preis erwirbt.
3. Es werden Einzelverträge für die einzelnen Wohnungen mit 4 unterschiedlichen Käufer geschlossen.

Variante 3 geht keinesfalls:
Nach 30 Jahren, in denen das Gebäude bereits zu ca. 60 % abgeschrieben wurde und bei den eingetretenen Wertsteigerungen seit 1990, dürften Verkaufspreis und Veräußerungsgewinn sehr eng zusammen liegen, also der Verkaufspreis fast vollständig der Steuer unterliegen.

Wie sind die Varianten 1 und 2 zu beurteilen ?
Sind diese ein steuerlich unerheblicher einziger Verkaufsvorgang (private Vermögensverwaltung) oder gilt, zumindest bei Variante 2, die gleiche Problematik wie bei Punkt 3 und lässt sich diese Problematik (wie) umgehen ?

Danke.

Mope

ExDevil67
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Re: Verkauf in Eigentumswohnungen geteiltes Mehrfamilienhaus

Beitrag von ExDevil67 » 03.12.19, 07:33

Was spricht so explizit gegen Variante 3? Was soll dort zu einer anderen steuerlichen Beurteilung als bei den Varianten 1 und 2 führen?

So oder so, durch die erfolgte Teilung wird man das Haus als ganzes eh nicht mehr verkauft bekommen. Auch bei Variante 1 wird der Kaufgegenstand aus den 4 einzelnen Wohnungen bestehen. Bei einem Käufer für alles könnte ich mir noch vorstellen das man dort nur einen Kaufvertrag unterschreibt und ggf die Gebühren für den Notar etwas günstiger ausfallen wenn er die aus dem Kaufpreis aller Wohnungen berechnet und nicht für jede Wohnung getrennt rechnet. Anders beim Grundbuch. Da wird für jede Wohnung einzeln das Grundbuch geändert werden müssen, also dürften dort auch für jede Wohnung einzeln die Gebühren anfallen.

Opa
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Re: Verkauf in Eigentumswohnungen geteiltes Mehrfamilienhaus

Beitrag von Opa » 03.12.19, 09:08

Ich sehe auch keinen großen Unterschied zwischen den 3 Varianten.
Nach 30 Jahren, in denen das Gebäude bereits zu ca. 60 % abgeschrieben wurde und bei den eingetretenen Wertsteigerungen seit 1990, dürften Verkaufspreis und Veräußerungsgewinn sehr eng zusammen liegen, also der Verkaufspreis fast vollständig der Steuer unterliegen.
Welche Steuerart befürchtet man denn? ESt. sehe ich überhaupt nicht.

khmlev
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Re: Verkauf in Eigentumswohnungen geteiltes Mehrfamilienhaus

Beitrag von khmlev » 03.12.19, 09:57

ExDevil67 hat geschrieben:
03.12.19, 07:33
So oder so, durch die erfolgte Teilung wird man das Haus als ganzes eh nicht mehr verkauft bekommen.
Selbstverständlich können alle Eigentumswohnungen an einen Käufer verkauft werden und dadurch ist das "haus als ganzes" verkauft.
Mope hat geschrieben:
02.12.19, 21:48
A hat mit seinem Bruder 1990 ein Mehrfamilienhaus gekauft, modernisiert und bereits vor über 20 Jahren in 4 Eigentumswohnungen geteilt, ... wollen die Brüder das Haus bzw. die 4 Wohnungen verkaufen.
Die vom Bundesfinanzhof entwickelte "3-Objekte-Grenze", wonach der Verkauf von mehr als drei Wohnungen durch das das Finanzamt als gewerblichen Grundstückshandel eingestuft wird, dürfte hier nicht greifen, da es an dem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Anschaffung (/Modernisierung ?!) und Verkauf fehlt. Von einem engen zeitlichen Zusammenhangs spricht mann, wenn zwischen Anschaffung und/oder grundlegender Modernisierung und dem Verkauf nicht mehr als fünf Jahre vergangen sind.

Im Übrigen führt keine der im Eröffnungsbeitrag angedachten drei Möglichkeiten dazu, dass die "3-Objekte-Grenze" nicht greift. Man sollte den Sachverhalt in jedem Fall mit einem Steuerberater vor Vertragsabschluss besprechen.
Gruß
khmlev
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Mope
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Re: Verkauf in Eigentumswohnungen geteiltes Mehrfamilienhaus

Beitrag von Mope » 03.12.19, 13:05

Danke für eure Antworten.

Ich habe gestern Nacht das Internet nochmal "links" gemacht und es ist wohl wirklich so, dass die 3-Objekt-Grenze im vorliegenden Fall nicht greift, da die Immobilie etliche Jahre im Eigentum der Geschwister und zudem vermietet war.

Die meisten Berichte zu dem Thema "3-Objekt-Grenze" führen immer aus, dass eine 3-Objekt-Grenze bei dem Verkauf innerhalb von 5 Jahren greift. Dass aber auch die Anschaffung oder umfassende Modernisierung in genau diesen 5 Jahren erfolgen muss, wird nur in wenigen Berichten ausgeführt.

Im Klartext für mich:
Bei Haltedauer 10 Jahre und mehr bleibt ein Gewinn aus dem Immobilienverkauf steuerfrei, egal wie viele Objekte man verkauft.
Ein gewerblicher Handel liegt dann keinesfalls vor.

Nochmals Danke für Euer feed back.

Mope

PS. Einen Steuerberater im konkreten Fall nochmals zu kontaktieren und den Vorgang steuerlich abzusichern, werden die Geschwister sicherlich tun.

Mope
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Re: Verkauf in Eigentumswohnungen geteiltes Mehrfamilienhaus

Beitrag von Mope » 03.12.19, 13:05

Danke für eure Antworten.

Ich habe gestern Nacht das Internet nochmal "links" gemacht und es ist wohl wirklich so, dass die 3-Objekt-Grenze im vorliegenden Fall nicht greift, da die Immobilie etliche Jahre im Eigentum der Geschwister und zudem vermietet war.

Die meisten Berichte zu dem Thema "3-Objekt-Grenze" führen immer aus, dass eine 3-Objekt-Grenze bei dem Verkauf innerhalb von 5 Jahren greift. Dass aber auch die Anschaffung oder umfassende Modernisierung in genau diesen 5 Jahren erfolgen muss, wird nur in wenigen Berichten ausgeführt.

Im Klartext für mich:
Bei Haltedauer 10 Jahre und mehr bleibt ein Gewinn aus dem Immobilienverkauf steuerfrei, egal wie viele Objekte man verkauft.
Ein gewerblicher Handel liegt dann keinesfalls vor.

Nochmals Danke für Euer feed back.

Mope

PS. Einen Steuerberater im konkreten Fall nochmals zu kontaktieren und den Vorgang steuerlich abzusichern, werden die Geschwister sicherlich tun.

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