Eigengenutze Immobilien Spekulationssteuer

[PaulchenP]

Hallo zusammen,

A hat in 11.2019 den Kaufvertrag zu einer Wohnimmobilie unterzeichnet. Ende 01.2020 ist der Kaufpreis fällig und wurde bezahlt, in 02.2020 wurde die Immobilie vom Verkäufer B an A übergeben. Einzug des A war der 31.3.2020, seitdem lebt er dort.
Nun soll die Immobilie in 2021 wieder veräußert werden.

Gilt diese Nutzung als reine Eigennutzung und ist der Gewinn aus einem Verkauf durch A damit steuerfrei, oder gibt es ein Problem, weil B zwischen Vertragsunterzeichnung und Hausübergabe darin gewohnt hat? Ein Mietverhältnis bestand nicht.

Seht mir bitte diese, für manche als sinnfrei erscheinende Frage nach. Ich habe mich selbstverständlich vorher im Netz informiert, aber bei solchen Summen weiß ich vorher gerne genau über mögliche Stolpersteine bescheid.

Danke euch.

[Jutta]

Etwas Suche im I-Net und man sieht, dass diese Eigennutzung nicht reicht:
"Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn:

eine Immobilie beim Verkauf länger als zehn Jahre Eigentum war.
eine Immobilie mindestens zwei Jahre und das angebrochene Jahr, in der sie veräußert wird, selbst genutzt wurde."

(https://ratgeber.immowelt.de/a/spekulat ... teuer.html)

Demnach wäre ein steuerfreier Verkauf erst möglich ab 01.01.2023

In dieser Fundstelle heißt es
"Damit sind die geforderten Kriterien bereits erfüllt, wenn der Verkäufer seine Immobilie im mittleren Jahr durchgängig und in den anderen beiden Jahren jeweils für einen Tag – also den letzten sowie den ersten Tag im jeweiligen Jahr – nutzt."

(https://www.haufe.de/finance/steuern-fi ... 15874.html)

Danach wäre also ein Verkauf irgendwann 2022 schon okay.

[PaulchenP]

Diese Quelle habe ich auch gefunden. Hier scheint man, wenn auch sehr unübersichtlich formuliert, von teilweise vermieteten Immobilien auszugehen. Betrachte man die Grafik im Artikel wird es deutlicher.

Eine andere Quelle https://www.financescout24.de/wissen/ra ... ionssteuer zeigt auch auf, dass die reine Eigennutzung einen steuerfreien Verkauf erlaubt. Bleint für mich die Frage, gibt es eine Frist zwischen Beurkundung des Vertrages und dem Eigentumsübergang bzw Einzug des Käufers, damit von reiner Eigennutzung gesprochen werden darf.

[Hertha1892]

Das Problem ist durchaus, dass zwischen Eigentumsübergang und Veräußerung, genau gesagt im Jahr der Veräußerung und den (zwei) vorangegangenen Jahren das Haus nicht AUSSCHLIESSLICH zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Auch eine unentgeltliche Überlassung an Dritte ist schädlich, solange es sich nicht um Kinder handelt, denen gegenüber man unterhaltspflichtig ist.

Grüße Hertha1892

[PaulchenP]

In Paragraph 23 EStG heißt es: [...]Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden[...]

Wenn ich Herthas Ausführung folge, würde eine ausschließliche Eigennutzung nur erfüllt sein, wenn am Tag der Vertragsbeurkundung auch Eigentumsübergang und Einzug des Käufers erfolgen würde?!
Gibt es hier keine praxisnahe Interpretation der Finanzbehörden? In der Regel kann ein Käufer ja erst nach Eigentumsübergang die Immobilie nutzen, dem geht zumeist die grundbuchliche Auflassung zur Sicherung des Rechtsgeschäftes und danach die Kaufpreiszahlung voraus. Selten dürfte dies an einem Tag passieren.

[PaulchenP]

Es brauchte den Denkanstoß, hier habe ich etwas passendes gefunden:
https://www.haufe.de/finance/haufe-fina ... 28708.html

Dort heißt es

...
Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung befreit sind Wirtschaftsgüter, die

vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung (1. Alternative) oder
im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative)

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
...

und dann weiter

...
Selbstnutzung vom Anschaffungszeitpunkt bis zur Veräußerung (1. Alternative)

Eigennutzung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung bedeutet nach Auffassung der Finanzverwaltung in diesem Zusammenhang grundsätzlich Eigennutzung vom Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums auf den Steuerpflichtigen bis zum Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums auf den Käufer. Da unter dieser Voraussetzung die 1. Alternative praktisch kaum erfüllbar wäre, soll ein Leerstand vor Beginn der Eigennutzung unschädlich sein, wenn er mit der beabsichtigten Eigennutzung in Zusammenhang steht, z. B. Leerstand wegen notwendiger Renovierung. Desgleichen ist auch ein Leerstand zwischen Beendigung der Eigennutzung und Veräußerung des Gebäudes unschädlich, wenn der Steuerpflichtige die unbedingte Veräußerungsabsicht nachweisen kann.
...

Übergang wirtschaftlichen Eigentums ist demnach die "Schlüsselübergabe" und nicht die Kaufvertragsbeurkundung?!

[hambre]

Gilt diese Nutzung als reine Eigennutzung

Ja

und ist der Gewinn aus einem Verkauf durch A damit steuerfrei,

Ja

oder gibt es ein Problem, weil B zwischen Vertragsunterzeichnung und Hausübergabe darin gewohnt hat?

Nein

Das Problem ist durchaus, dass zwischen Eigentumsübergang und Veräußerung, genau gesagt im Jahr der Veräußerung und den (zwei) vorangegangenen Jahren das Haus nicht AUSSCHLIESSLICH zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Warum sollte das ein Problem sein? Es reicht aus, wenn die Wohnimmobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbstgenutzt wurde. Eine Mindestdauer ist in § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG für diesen Fall nicht gefordert. Vielmehr steht dort gekürzt auf den für diesen Fall relevanten Teil;
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung [...] und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken [...] genutzt wurden

Wenn ich Herthas Ausführung folge, würde eine ausschließliche Eigennutzung nur erfüllt sein, wenn am Tag der Vertragsbeurkundung auch Eigentumsübergang und Einzug des Käufers erfolgen würde?!

Nein, @Hertha1892 liegt da falsch. Eine Anschaffung im steuerrechtlichen Sinn ist nicht die Unterzeichnung des Kaufvertrages, sondern der Übergang von Kosten, Nutzen und Lasten. Die Anschaffung erfolgte daher in 02.2020. Eine kurze Übergangszeit bis zum Einzug ist unschädlich.

[Hertha1892]

Wenn Nutzen und Lastenübergang, wie es idR im Kaufvertrag geregelt ist, entweder am Tag nach Kaufpreiszahlung oder aber am Monatsersten nach Kaufpreiszahlung erfolgt ist und der Verkäufer danach noch in dem Gebäude gewohnt hat, sind die Voraussetzung für eine steuerfreie Veräußerung nicht gegeben.

Im Eingangsbeitrag steht, die Immobilie wurde in 2/2020 übergeben (=Übergang von Nutzen und Lasten) und in 3/2020 ist der Verkäufer ausgezogen.

Das ist keine alleinige Nutzung i. S. d. §23 EStG.

Grüße Hertha1892

[PaulchenP]

Ich schrieb in 03.20 ist der Käufer A eingezogen. Dabei habe ich zu wenig präzisiert, der Verkäufer B ist zum Zeitpunkt der Eigentumsübergabe in 02.20 bereits ausgezogen.

[hambre]

Ich schrieb in 03.20 ist der Käufer A eingezogen. Dabei habe ich zu wenig präzisiert, der Verkäufer B ist zum Zeitpunkt der Eigentumsübergabe in 02.20 bereits ausgezogen.

Dann bleibt es dabei, dass der Verkauf steuerfrei ist.

[Hertha1892]

Korrekt. Dann ist es steuerfrei. Kleine Details sind im Recht meist wichtig.

Grüße Hertha1892

[PaulchenP]

Ich danke euch.