Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Rechtsgeschäfte des täglichen Lebens, Kaufrecht für Käufer und Verkäufer, Werkvertragsrecht

Moderator: FDR-Team

Antworten
Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

Ein Vermieter V habe naturgemäß einige Mietwohnungen, außerdem einen Vertrag mit dem Handwerker H über die jährliche Wartung der dort vorhandenen Heizungen.

Der Hersteller der Heizungen schreibt für die jährliche Wartung einen turnusmäßigen Austausch bestimmter Verschleißteile vor, die vom Handwerker natürlich extra berechnet werden würden, aber schlußendlich von den Mietern des V im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bezahlt werden müssten.

An die Vorschriften des Herstellers hält sich der Handwerker aber nicht. Wenige Wochen nach der Wartung fällt eines der Geräte aus. Die Reparatur besteht allein in dem nachgeholten Austausch der dafür vorgesehenen Verschleißteile. Weitere Arbeiten sind zur Instandsetzung nicht nötig.

Der Vermieter weigert sich, den H für die Reparatur zu bezahlen, keine Anfahrt, Arbeit, Teile, gar nichts. Er argumentiert folgendermaßen:

Aus Sicht des Vermieters ist die Reparatur eine Nacherfüllung der mangelhaft durchgeführten Wartung, für die der Handwerker höchstens die Materialkosten und den zusätzlichen Arbeitslohn für den Austausch, nicht aber Anfahrtskosten zu fordern hätte.

Durch den Geräteausfall wird aber der wartungsbedingte Austausch, dessen Kosten der Vermieter auf seinen Mieter hätte abwälzen können, stattdessen zur Reparatur, die der Vermieter selbst bezahlen muss.

Es entsteht dem Vermieter folglich ein Schaden in Höhe der gesamten angefallenen Reparaturkosten, zusammengesetzt aus Materialkosten, die er dem Mieter andernfalls hätte berechnen können, sowie des Arbeitslohns für den Austausch, der eigentlich schon bei der Wartung hätte anfallen müssen, und dann ebenfalls vom Mieter bezahlt worden wäre.

Daran ist der Handwerker schuld, er muss dem Vermieter diesen Schaden ersetzen. Da der Schaden gerade in der Höhe der Rechnung von H besteht, verkürzt V das Erstattungsverfahren, indem er die Rechnung des H nicht bezahlt.

Hat der Vermieter irgendeinen Denkfehler gemacht?

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 22188
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von ktown »

Meines Erachtens gehört das Thema eher hier hin, anstatt im Schadens- u. Produkthaftungsrecht.
Oder?

Folgende Frage noch: Wie stellt der Handwerker die turnusmäßigen Wartungen in Rechnung. Sind die einzelnen Verschleißteile explizit aufgeführt, oder handelt es sich um Pauschalen die die Verschleißteile beinhalten?
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

ktown hat geschrieben:Meines Erachtens gehört das Thema eher hier hin, anstatt im Schadens- u. Produkthaftungsrecht.
Oh, Verzeihung. Ich dachte "Schadens- u. Produkthaftungsrecht", weil die Weigerung des V mit einem Schadensersatzanspruch begründet wird.
ktown hat geschrieben:Folgende Frage noch: Wie stellt der Handwerker die turnusmäßigen Wartungen in Rechnung. Sind die einzelnen Verschleißteile explizit aufgeführt, oder handelt es sich um Pauschalen die die Verschleißteile beinhalten?
Danke für das Interesse :)

Für die Wartung gilt: Die Arbeitszeit wird durch eine Wartungspauschale abgegolten, die Teile wären explizit aufgeführt worden, wenn sie im Rahmen einer Wartung verbaut werden würden. Das wird nur ungern gemacht, weil der Ein- und Ausbau aufwendig ist, und man die extra Arbeitszeit ja nicht bezahlt bekäme.

Die Reparatur wird rein nach Aufwand berechnet, kann also auch bezüglich des Werklohns beliebig teuer werden.

Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

Dank der Rückfrage von ktwon erkenne ich schon einen Denkfehler des V :)

Nämlich, dass für die Nacherfüllung von vornherein kein Anspruch auf Vergütung der Arbeitszeit bestanden hätte, deren Bezahlung ja pauschal vereinbart war.

Interessant bleibt es für mich wegen der Frage nach den Materialkosten.

Tastenspitz
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 19783
Registriert: 05.07.07, 07:27
Wohnort: Daheim

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Tastenspitz »

Nun, die Frage ist ob die Teile bei der Wartung getauscht und berechnet wurden. Falls nur berechnet und nicht getauscht könnte man auch über Betrug nachdenken.
Keinesfalls zahlt man die Teile doppelt wenn die nur einmal verbaut wurden - egal wann.
Wer für generelle Geschwindigkeitsbegrenzungen auf Autobahnen ist, hebe bitte den rechten Fuß.
Für individuelle Rechtsberatung bitte "ALT" und "F4" auf der Tastatur gleichzeitig drücken.

Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

Hallo Tastenspitz,

für die "Wartung" wurde ausschließlich Arbeitszeit berechnet. Der V ist aber der Ansicht, dass er nicht auch nur ein einziges Mal die Teile zahlen muss.

Die Begründung ist, dass er so gestellt sein will, wie wenn der H die Wartung korrekt durchgeführt hätte. Was der H unstrittig nicht getan hat.

Wenn der H die Wartung korrekt durchgeführt hätte, dann wäre die Heizung nicht kaputt gegangen, und V hätte keinerlei Reparaturkosten gehabt. So will V gestellt werden.

Tastenspitz
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 19783
Registriert: 05.07.07, 07:27
Wohnort: Daheim

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Tastenspitz »

Rainer Dynszis hat geschrieben:Der Hersteller der Heizungen schreibt für die jährliche Wartung einen turnusmäßigen Austausch bestimmter Verschleißteile vor, die vom Handwerker natürlich extra berechnet werden würden, aber schlußendlich von den Mietern des V im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bezahlt werden müssten
Also gehen die Teile extra und sind zu bezahlen, wenn die verbaut wurden. Die Teilerechnung ist dann der Wartung zuzuschlagen und entsprechend abzurechnen, weil
Rainer Dynszis hat geschrieben:er so gestellt sein will, wie wenn der H die Wartung korrekt durchgeführt hätte.
.
Man kann sich auch den ersten, nicht korrekt ausgeführten Termin gutschreiben lassen und dann die Wartung + Teile zusammen berechen lassen und zahlen wenn es denn erforderlich scheint.
Rainer Dynszis hat geschrieben:Der V ist aber der Ansicht, dass er nicht auch nur ein einziges Mal die Teile zahlen muss.
Das ist dann Meinungsfreiheit. :wink:
Wer für generelle Geschwindigkeitsbegrenzungen auf Autobahnen ist, hebe bitte den rechten Fuß.
Für individuelle Rechtsberatung bitte "ALT" und "F4" auf der Tastatur gleichzeitig drücken.

Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

Hallo Tastenspitz,

auf diese Idee bin ich noch nicht gekommen, aber ich bin mir nicht sicher, ob ich Dich richtig verstanden habe. Würde das dann konkret so aussehen:

Handwerker H hatte dem Vermieter V bereits zwei Rechnungen geschrieben, eine für Wartung, die (z.B.) auf 01/2014 datiert ist, und eine Reparaturrechnung mit Leistungsdatum 02/2014. Die Zahlung der zweiten Rechnung will der V verweigern. Jetzt verabreden H und V, dass man beide Rechnungen verschwinden lässt, und stattdessen eine dritte Rechnung schreibt, worin als Positionen nur die Arbeitszeit der Wartung, sowie das Material der Reparatur aufgeführt werden. Diese neue Rechnung erhält die Überschrift "Rechnung für Wartung" und muss allein vom Mieter bezahlt werden, weil alle berechneten Leistungen als Wartungsleistungen ausgewiesen sind.

Auf diese Weise werden Vermieter und Mieter so gestellt, wie sie gestellt gewesen wären, wenn der Handwerker von Anfang an richtig gearbeitet hätte.

Habe ich das richtig verstanden? Wenn ja, welches Leistungsdatum würde auf der Rechnung stehen?

Tastenspitz
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 19783
Registriert: 05.07.07, 07:27
Wohnort: Daheim

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Tastenspitz »

Verschwinden ist schon mal böse. Der H erstellt eine Gutschrift über die beiden fehlerhaften Rechnungen und schreibt eine neue, korrekte über die Wartung und die nachträglich verbauten Teile.
Leistungsdatum kann dabei jeweils das Datum der Leistung sein. Wo ist das Problem?
Wer für generelle Geschwindigkeitsbegrenzungen auf Autobahnen ist, hebe bitte den rechten Fuß.
Für individuelle Rechtsberatung bitte "ALT" und "F4" auf der Tastatur gleichzeitig drücken.

Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

Hallo Tastenspitz,

das Problem ist, dass die Leistungserbringung in 02/2014 konkret und ausschließlich durch den Ausfall der Heizung veranlasst wurde, und ohne den Ausfall der Heizung eben nicht stattgefunden hätte. So etwas ist ohne jeden Interpretationsspielraum als Reparatur einzustufen, die grundsätzlich nicht vom Mieter bezahlt werden muss.

Wenn man diese Reparatur zur Wartung umdeklariert, mit dem einzigen Ziel, dem Mieter eine Zahlungspflicht vorzuspiegeln, dann würde ich darin einen Betrug zu Lasten des Mieters sehen, und mich als Vemieter auf keinen Fall darauf einlassen.

hambre
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 6329
Registriert: 02.02.09, 13:21

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von hambre »

Ich weiß ja nicht, um was für ein Teil es da jetzt geht. Die Vorstellung, dass Teile der Heizung, deren turnusmäßiger Austausch vom Hersteller vorgeschrieben ist, grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, ist jedenfalls falsch. Von der Rechtsprechung werden nur verschleißanfällige Kleinteile (z.B. Dichtungen, Filter) als umlagefähig akzeptiert (z.B.: OLG Düsseldorf v. 8.6.2000, 10 U 94/99).

Dass die Lohnkosten nicht bezahlt werden müssen, ist glaube ich soweit unstrittig. Wenn es sich bei dem ausgetauschten Teil um ein verschleißanfälliges Kleinteil handelt, dann möchte sich der Vermieter um einen einstelligen Euro-Betrag streiten.

Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

hambre hat geschrieben:Wenn es sich bei dem ausgetauschten Teil um ein verschleißanfälliges Kleinteil handelt, dann möchte sich der Vermieter um einen einstelligen Euro-Betrag streiten.
Hallo hambre,

gehen wir mal davon aus, dass eine dreistellige Summe übrig bleibt, nachdem man die Reparaturrechnung komplett um den Arbeitslohn kürzt.

Du kannst natürlich recht haben, dass das nicht umlagefähig wäre, aber ich kann es nicht aus dem von Dir zitierten Urteil ableiten. Es wird ja in dem Urteil kein Maximalbetrag genannt, und "verschleißanfälliges Kleinteil" ist dehnbar. Dichtungen können zwar physikalisch große Durchmesser haben, sind aber unstrittig umlagefähige Kleinteile, und kosten im Heizungsbereich gern mal zweistellige Summen. Pro Stück. Anoden, Elektroden, Glühzünder sind sämtlich physikalisch kleine Verschleißteile, und kosten hoch zweistellige Summen. Das läppert sich schon zusammen.

Ronny1958
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 20562
Registriert: 19.08.05, 13:20
Wohnort: Zwischen Flensburg und Sonthofen

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Ronny1958 »

Umlagefähig sind die reinen Wartungskosten, die Reparatur (hierunter fällt mE auch der Austausch eines Verschleißteils) ist nicht umlagefähig.

Das ergibt sich mE sehr deutlich aus der Betriebskostenverordnung:

§ 1 Betriebskosten




(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
Das Bonner Grundgesetz ist unverändert in Kraft. Eine deutsche Reichsverfassung, eine kommissarische Reichs-Regierung oder ein kommissarisches Reichsgericht existieren ebenso wenig, wie die Erde eine Scheibe ist. (AG Duisburg 26.01.2006)

Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

Hallo Ronny1958,

ich persönlich fände es gut, wenn Du recht hättest. Das ändert aber nichts daran, dass Du hiermit:
Ronny1958 hat geschrieben:der Austausch eines Verschleißteils) ist nicht umlagefähig.
dem von hambre benannten OLG-Urteil direkt widersprichst. Ich sehe nicht, inwiefern das zielführend sein kann. Da steht ja wörtlich im Leitsatz 2:
Zu den Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage i.S. von § 7 II HeizKV zählen die Kosten der Wartung der Heizungsanlage einschließlich der Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen (z.B. Dichtungen, Filter, Düsen)

... ohne für diese beispielhafte Aufzählung auch nur irgendwelche Kriterien anzuführen. Verschleißteile können, müssen aber nicht umlagefähig sein, mehr kann ich der mir bekannten Rechtsprechung nicht entnehmen, und folglich scheint die Betriebskostenverordnung nicht wirklich wörtlich genommen zu werden.

Deshalb die Bitte: Solange nicht eindeutig nachgewiesen werden kann, dass verschleißanfällige Kleinteile zu zweistelligen Stückpreisen nicht umlagefähig sind, könnten wir dann vielleicht um des Arguments willen davon ausgehen, dass es geht? Und auf dieser Basis diskutieren, ob der Handwerker dann dem Vermieter auch die Materialkosten erlassen muss?

Rainer Dynszis
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 37
Registriert: 10.11.13, 13:40

Re: Reparaturkosten aufgrund mangelhafter Wartung

Beitrag von Rainer Dynszis »

Hallo nochmal,

der Klarheit halber möchte ich noch einmal anmerken, dass ich nicht der Vermieter bin.

Der Vermieter hat im übrigen auch kein Interesse an der Durchsetzung von Gewährleistungsrechten gegen den Handwerker. Der Vermieter hätte die Reparaturkosten gern als zweite Wartung vom Mieter erstattet bekommen.

Antworten