Hallo zusammen,
folgender fiktiver Fall:
Mieter A bekommt von Vermieter B eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008.
Diese Abrechnung ist aufgrund 2er Rechenfehler, sowie einigen falschen Daten sowohl für A als auch für einen objektiven Dritten nicht nachvollziehbar.
Daraufhin wurde der Abrechnung Widersprochen.
Dieser Wiederspruch wird aber von B nicht anerkannt, da lt. Aussage von B keine Fehler in der Abrechnung vorliegen.
Was kann Mieter A nun tun?
Ein fiktives Beispiel für unkorrekte Daten:
"...es sind in der Zeit vom 01.01.2008 bis 31.12.2008 (Abrechnungsperiode Heizungskosten + Wasserkosten 26.01.2008 - 18.01.2008) folgende Betriebskosten entstanden..."
Frage 1. wäre ob der Zeitraum so gemischt werden dürfte und welcher Zeitraum dann für die gezahlten Nebenkosten angerechnet werden müsste (in diesem Fall würden die Zahlungen von Febr.08 bis Dez.08 berücksichtigt)
Des weiteren könnte man schon aus dem Abrechnungszeitraum für die Heiz. und - Wasserkosten sehen, dass hier ein falsches Jahr angegeben wurde....
Wie ist die Rechtslage?
Gruß
Nebenkostenabrechnung
Moderator: FDR-Team
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Volker Kles
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Hallo,
Bei einer nicht nachvollziehbaren Betriebskostenabrechnung (ist sie wirklich nicht nachvollziehbar?) liegt ein Formmangel vor, der die gesamte BK-Abrechnung unwirksam macht. Das ist so, als läge sie überhaupt nicht vor. Wird sie innerhalb der 12-Monatsfrist (bei BK-Abrechnung 2008 also bis 31.12.2009) nicht nachvollziehbar korrigiert, ist der Mieter von jeder Nachzahlung befreit.
Ich kenne einen Fall, in dem der Vermieter einen Wassermischpreis berechnete, indem er die Zählergebühr und Abwassergrundgebühr nicht nachvollziehbar in den Kubikmeterpreis einrechnete. Als die 12-Monats-Frist verstrichen war, verweigerte der Mieter eine Nachzahlung und bekam recht.
Nur mal am Rande: Bei gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe und Wohnungen) muß der Gewerbeanteil vorab nachvollziehbar herausgerechnet werden, z.B.: Müllabfuhr insgesamt € 1.000,--, davon für Zahnarztpraxis € 250,--, verbleiben auf die Mieter umzulegen € 750,--. Wenn es jedoch heißt: Müllabfuhr € 750,--, ist das nicht nachvollziehbar und es liegt ein Formmangel vor. Konsequenz wie oben beschrieben.
Bei einer nicht nachvollziehbaren Betriebskostenabrechnung (ist sie wirklich nicht nachvollziehbar?) liegt ein Formmangel vor, der die gesamte BK-Abrechnung unwirksam macht. Das ist so, als läge sie überhaupt nicht vor. Wird sie innerhalb der 12-Monatsfrist (bei BK-Abrechnung 2008 also bis 31.12.2009) nicht nachvollziehbar korrigiert, ist der Mieter von jeder Nachzahlung befreit.
Ich kenne einen Fall, in dem der Vermieter einen Wassermischpreis berechnete, indem er die Zählergebühr und Abwassergrundgebühr nicht nachvollziehbar in den Kubikmeterpreis einrechnete. Als die 12-Monats-Frist verstrichen war, verweigerte der Mieter eine Nachzahlung und bekam recht.
Nur mal am Rande: Bei gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe und Wohnungen) muß der Gewerbeanteil vorab nachvollziehbar herausgerechnet werden, z.B.: Müllabfuhr insgesamt € 1.000,--, davon für Zahnarztpraxis € 250,--, verbleiben auf die Mieter umzulegen € 750,--. Wenn es jedoch heißt: Müllabfuhr € 750,--, ist das nicht nachvollziehbar und es liegt ein Formmangel vor. Konsequenz wie oben beschrieben.
Gruß
V.K.
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Jeder hat in seinem Leben auf sich selber achtzugeben
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juggernaut
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normalerweise darf der abrechnungszeitraum nicht "gemischt" werden, wenn es nicht vereinbart ist (man kann aber durchaus für unterschiedliche betriebskostenarten auch unterschiedliche abrechnungszeiträume vereinbaren). ein solcher fall liegt hier aber wohl nicht vor.
es gibt aber die ausnahme der sog. karenzzeit, wenn sich abrechnungszeitraum des versorgers zwar nicht genau mit dem abrechnungszeitraum der nebenkosten deckt, aber alsbald nach ablauf des mietvertraglichen abrechnungszeitraums endet. nach - zugegebenermaßen bestrittener - ansicht kann der vermieter in einem solchen fall die gesamte rechnung einstellen (zum nachlesen: schmidt-futterer, 9., 556 rn 308).
das hielte ich bei einem abrechnungsdatum des versorgers per 18.01. für gegeben, wenn der mietvertragliche abrechnungszeitraum das kalenderjahr ist. denn das beharren auf genauen abrechnungsdaten würde ich im prozeß als übertriebene förmelei geißeln - wie sollen versorger bundesweit immer zum 1. eines jeden jahres (oder wegen mir zu einem jeden quartalsende) alle zähler ablesen?
es gibt aber die ausnahme der sog. karenzzeit, wenn sich abrechnungszeitraum des versorgers zwar nicht genau mit dem abrechnungszeitraum der nebenkosten deckt, aber alsbald nach ablauf des mietvertraglichen abrechnungszeitraums endet. nach - zugegebenermaßen bestrittener - ansicht kann der vermieter in einem solchen fall die gesamte rechnung einstellen (zum nachlesen: schmidt-futterer, 9., 556 rn 308).
das hielte ich bei einem abrechnungsdatum des versorgers per 18.01. für gegeben, wenn der mietvertragliche abrechnungszeitraum das kalenderjahr ist. denn das beharren auf genauen abrechnungsdaten würde ich im prozeß als übertriebene förmelei geißeln - wie sollen versorger bundesweit immer zum 1. eines jeden jahres (oder wegen mir zu einem jeden quartalsende) alle zähler ablesen?
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.
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donnerknall
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Bedeutet das, wenn ich z.B. zum 1.5 aus einem 2-Familienhaus ausziehe, der VM die Heizöltanks am 29.4. füllt, darf ich die Hälfte des Heizöls zahlen?Die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung von Nebenkosten nach dem so genannten Abflussprinzip hat der Bundesgerichtshof in einem weiteren verkündeten Urteil bejaht (VIII ZR 27/07).
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donnerknall
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Hallo,
andere Frage.
Die Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist somit also gegeben.
Dies sehe ich auch ein.
Wie sieht es jedoch mit den gezahlten Nebenkosten aus?
In welchem Zeitraum müssen diese denn angerechnet werden?
Angenommen in der NB Abrechnung stünden folgende Werte:
01.01.2008 - 31.12.2008
Abrechnungsperiode für Heizung und Wasser 26.01.2008 - 18.01.2009
Gezahlte Nebenkosten im voraus Febr.08 - Dez.08
Hier würde ich 3 unterschiedliche Zeiträume erkennen, bzw. in welchen Zeitraum müsste eigentlich die Nebenkostenvorauszahlung angerechnet werden?
Danke und Gruß
Dennis
andere Frage.
Die Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist somit also gegeben.
Dies sehe ich auch ein.
Wie sieht es jedoch mit den gezahlten Nebenkosten aus?
In welchem Zeitraum müssen diese denn angerechnet werden?
Angenommen in der NB Abrechnung stünden folgende Werte:
01.01.2008 - 31.12.2008
Abrechnungsperiode für Heizung und Wasser 26.01.2008 - 18.01.2009
Gezahlte Nebenkosten im voraus Febr.08 - Dez.08
Hier würde ich 3 unterschiedliche Zeiträume erkennen, bzw. in welchen Zeitraum müsste eigentlich die Nebenkostenvorauszahlung angerechnet werden?
Danke und Gruß
Dennis
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juggernaut
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wenn die abrechnung sich über den zeitraum 01.01.-31.12. verhält, müssen auch die in diesem zeitraum gezahlten BKVZ berücksichtigt werden.
es würde sich in diesem fall aber um einen (nur) inhaltlichen, keinen formalen fehler handeln.
es würde sich in diesem fall aber um einen (nur) inhaltlichen, keinen formalen fehler handeln.
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.
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juggernaut
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da die abrechnung vom mieter unschwer nachgerechnet (und korrigiert) werden kann, ist sie grundsätzlich fällig und rechtzeitig im sinne des 556 III BGB (allerdings nur in der höhe, in der sie inhaltlich richtig ist).
gerade zum auffinden solcher fehler ist die abrechnung ja da.
soll heißen: ist trotz hinzurechnung der fehlenden BKVZ für januar immer noch ein nachzahlungsbetrag gegeben, wird dieser geschuldet (unterstellt, die abrechnung wäre ansonsten i.O.).
zur heizung hatte ich schon was geschrieben.
gerade zum auffinden solcher fehler ist die abrechnung ja da.
soll heißen: ist trotz hinzurechnung der fehlenden BKVZ für januar immer noch ein nachzahlungsbetrag gegeben, wird dieser geschuldet (unterstellt, die abrechnung wäre ansonsten i.O.).
zur heizung hatte ich schon was geschrieben.
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.
Hallo,
vielen Dank für die Information.
Eine weitere Konstellation hinsichtlich der Nebenkosten fällt mir noch ein...
Die Berechnung der Heizkosten wird mittels eines Wärmemengenzählers ermittelt.
Nun stellt sich für den Mieter nach einiger Recherche heraus, dass diese Geräte alle 5 Jahre neu geeicht bzw. ausgetauscht werden müssen.
Angenommen auf dem Zähler von Mieter A befindet sich ein kleiner gelber Aufkleber mit dem Datum 97, ist davon auszugehen, dass dieser Zähler eben von 1997 ist.
Kann Mieter A nun den angegebenen Wert des Zählers in Frage stellen mit der Begründung dass dieser nicht mehr geeicht ist und schon 2 mal hätte getauscht werden müssen?
Wie würde sich dies auf die NBK Abrechnung auswirken?
Kann Vermieter B die Kosten für die Neuanschaffung des Gerätes auf Mieter B umlegen, unter zugrundelegung der Tatsache, dass Mieter A zum 30.04 auszieht?
Danke und Gruß
vielen Dank für die Information.
Eine weitere Konstellation hinsichtlich der Nebenkosten fällt mir noch ein...
Die Berechnung der Heizkosten wird mittels eines Wärmemengenzählers ermittelt.
Nun stellt sich für den Mieter nach einiger Recherche heraus, dass diese Geräte alle 5 Jahre neu geeicht bzw. ausgetauscht werden müssen.
Angenommen auf dem Zähler von Mieter A befindet sich ein kleiner gelber Aufkleber mit dem Datum 97, ist davon auszugehen, dass dieser Zähler eben von 1997 ist.
Kann Mieter A nun den angegebenen Wert des Zählers in Frage stellen mit der Begründung dass dieser nicht mehr geeicht ist und schon 2 mal hätte getauscht werden müssen?
Wie würde sich dies auf die NBK Abrechnung auswirken?
Kann Vermieter B die Kosten für die Neuanschaffung des Gerätes auf Mieter B umlegen, unter zugrundelegung der Tatsache, dass Mieter A zum 30.04 auszieht?
Danke und Gruß
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