Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Wegerecht

[Lucky]

K1 und K2 könnten auch als GbR gemeinsam kaufen. Dann haben Sie Brucheilseigentum z.B. Je zur Hälfte oder je nach Grundstücksgröße auch 60:40 - wie auch immer.
Sofort nach dem Kaufvertrag beurkunden die beiden Käufer eine Teilungserklärung nach Pharagraf 3 WEG um es in 2 Eigentumswohnungen aufzuteilen. Baulich werden werden es natürlich 2 Häuser, aber auf einem gemeinsamen Grundstück. Jeder bekommt für "sein" Grundstück das SNR (Sondernutzungsrecht) und der gemeinsame Weg bleibt Gemeinschaftseigentum.
Der Vorteil hierbei ist, dass jeder für sein SE (Sondereigentum) ein eigenes Grundbuchblatt bekommt, das jeder unabhängig vom anderen belasten kann.
Das ist zwar nur die zweitbeste Lösung, aber dafür die schnellste.
MfG
Lucky

[CruNCC]

K1 und K2 könnten auch als GbR gemeinsam kaufen. Dann haben Sie Brucheilseigentum je zur Hälfte oder je nach Grundstücksgröße auch 60:40 - wie auch immer.

Entweder ist man als GbR im Grundbuch eingetragen oder als Bruchteilseigentümer. Bruchteilseigentümer sind keine GbR.

[hambre]

Das ist zwar nur die zweitbeste Lösung, aber dafür die schnellste.

Was an der Lösung schneller gehen soll, leuchtet mir nicht ein. Schließlich ist zusätzlich eine Teilungserklärung erforderlich, über deren genauen Inhalt sich K1 und K2 erst einmal einigen sollten. Eine WEG ist gegenüber einer Realteilung der Grundstücke mit enigen Nachteilen verbunden.

was Sie leider nicht erklärt haben ist, wie bei einem ungeteilten Grundstück jeder sofort das kaufen soll, was er am Ende haben möchte?

Ich verstehe das Problem nicht. Natürlich geht so etwas und wenn der beauftragte Notar das nicht hinbekommt, dann sollte man sich einen anderen suchen.

[Jupp03/11]

Es sollte richtig zitiert werden. Das kommt nicht von mir.

[hggord]

Liebe Experten,

nehmen wir an, dass in unserem Fall die Käufer das ungeteilte Grundstück erworben haben.
Der Kaufvertrag ist vollständig abgewickelt. Die Teilungsvermessung ist beauftragt, aber noch nicht im Kataster eingetragen.

Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit in nur einer weiteren Beurkundung, die Teilung und die Wegerechtseintragung vorgenommen werden können. Die Parteien sind sich über den Inhalt der weiteren Vereinbarungen einig.

Den Käufern liegt die Information vor, dass hierfür "die neuen Flurstücksnummern" bekannt sein müssen. Ansonsten müsste man noch einmal zum Notar.
Trifft das zu?

Die aktuellen Eigentümer sind an einer zügigen Beurkundung interessiert, wollen aber nicht doppelte (eigentlich ja nun bald dreifache) Beurkundungskosten auslösen.
Interessant wäre auch, ob für beide Beurkundungen die gleichen Gebühren anfallen (falls man diesen Weg wählt) oder ob eine Beurkundung teurer ist als die andere.

Da die Bearbeitungszeiten in den Katasterämtern nach Auskunft des Vermessers sehr lang sind
(6 Monate bis 1 Jahr) kann mit der Bebauung nicht so lange gewartet werden, bis der Vorgang dort erledigt ist. Dies wäre wegen der Finanzierungskosten auch nicht wirtschaftlich. Dies bedeutet auch, dass sich bis dahin der Grundstückwert durch Bebauung sicherlich mindestens verdoppelt haben wird.

Vielen Dank für die Hinweise

[khmlev]

Wenn an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern keine Veränderungen anstehen, dann ist lediglich noch eine Dienstbarkeit bzgl. des Wegerechtes im Grundbuch einzutragen. Hierzu empfiehlt es sich aber die katasteramtliche Fortschreibung abzuwarten. Die Unterschriften unter der Eintragungsbewilligung müssen vom Notar beglaubigt werden. Unterzeichnen muss der Eigentümer des dienenden Grundstückes.

Sofern sich an den Eigentumsverhältnissen etwas ändert, weil die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer nunmehr den Grundbesitz unter sich aufteilen, ist noch ein Übertragungsvertrag zu beurkunden. Hierzu bedarf es lediglich eines Lageplanes auf dem die Grundstücke und das Wegerecht eingezeichnet ist. Die "neuen" Flurstücksnummern müssen nicht zwingend bekannt sein. Für den Übertragungsvertrag fallen im Grunde fast noch einmal Notargebühren in Höhe des Kaufvertrages an sowie vermutlich auch Grunderwerbsteuer. Die nach erfolgter Fortschreibung erforderliche Identitätsfeststellung kann grundsätzlich aufgrund Vollmacht durch einen Notarmitarbeiter erfolgen; die Kosten hierfür sind deutlich niedriger.

Wie bereits weiter vorne geschrieben, ist dieses Prozedere Alltagsgeschäft für den Notar. Daher empfiehlt es sich dies direkt mit einem Notar zu besprechen. Ein Forum ist hier nur bedingt bis gar nicht geeignet, weil die Forenteilnehmer den genauen Sachverhalt und die sich daraus ergebenden notwendigen Schritte nicht wirklich ermitteln können.

[hggord]

Danke für den Hinweis.

Hier wird dann wohl ein Übertragungsvertrag erforderlich, da am Ende jeder Miteigentümer sein Teilstück im alleinigen Eigentum haben will.
Derzeit besteht Bruchteilseigentum, das der späteren flächenmäßigen Aufteilung entspricht.
Wegen § 7 Abs. 1 GrEStG fällt hoffentlich keine zweites mal die Grunderwerbssteuer an?
http://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__7.html

Die "neuen" Flurstücksnummern müssen nicht zwingend bekannt sein. Für den Übertragungsvertrag fallen im Grunde fast noch einmal Notargebühren in Höhe des Kaufvertrages an sowie vermutlich auch Grunderwerbsteuer. Die nach erfolgter Fortschreibung erforderliche Identitätsfeststellung kann grundsätzlich aufgrund Vollmacht durch einen Notarmitarbeiter erfolgen; die Kosten hierfür sind deutlich niedriger.

Dieser Hinweis ist sehr interessant.
Natürlich werden die Eigentümer eine Beratung beim Notar durchführen. Aber es ist immer schön, wenn man vorher schon mal allgemeine Informationen hat.

[CDS]

Bei all den bisherigen Beiträgen fehlt meines Erachtens noch ein kleines Detail was dem "Soll alles schnell und in einem Aufwasch gehen" deutliche Knüppel zwischen die Beine werfen könnte:

Ich würde meinen, man kann die Teilung eines Grundstückes nur dann vornehmen wenn einem dieses auch gehört.
Da wäre ein kleiner Haken, denn "gehören" tut einem das Grundstück dann, wenn es im Grundbuch steht, und eine Eigentumsüberschreibung bedarf erst eine Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt.
Das bedeutet, hier gehen nochmal entspannte 4-8 Wochen ins Land bevor an eine Teilung zu denken ist.
Gleichzeitig können auch Grundschulden in diesem Zeitraum nur mit der Zustimmung des Vorbesitzers eingetragen werden.

Der Ablauf ist:

Beurkundung des Verkaufes -> Meldung des Verkaufes ans FA -> FA übersendet Käufer Fragebogen zur steuerlichen Bewertung -> Bogen wird zurückgeschickt und bearbeitet -> Steuerbescheid wird erstellt -> Grunderwerbssteuer wird bezahlt -> Irgendwann ergeht die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Wie das mit einem Bauantrag für ein Grundstück aussieht das noch nicht im Kataster erfasst ist kann ich nicht sagen ....

Ich würde einem Bauherren dem es aus Finanzierungsgründen hier "Eilt" eher von dem Projekt abraten.

[khmlev]

... Der Kaufvertrag ist vollständig abgewickelt. Die Teilungsvermessung ist beauftragt, aber noch nicht im Kataster eingetragen. ... Derzeit besteht Bruchteilseigentum, das der späteren flächenmäßigen Aufteilung entspricht.

@CDS die teilenden Eigentümer scheinen ja bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein.