Pachtrecht für Pferdestall

[Martin1966]

Hallo zusammen,

ich bin neu hier und wusste nicht in welchen Thread ich dies hier einstellen soll.

Wir haben seit 05/2012 mündlich einen Pferdestall mit Wiesen gepachtet.
Nur zur privaten Nutzung.

monatlicher Betrag 150,-€ für Pacht
+ monatl. Stromkosten (5,-€ Pauschale) vom Verpächter errechnet Wir haben damals bei Einzug gefragt ob er einen Zähler installieren könnte, was er als nicht nötig empfand
weil er weiß wie viel Strom vom Vorbesitzer verbraucht wurde.
+ monatl. 5,-€ Pauschal für Wasser

Wir haben 2013 nach Rücksprache und schriftlicher Zustimmung mit dem Verpächter einen Abreite-platz auf unsere Kosten gebaut.
Wir hatten damals gefragt ob wir ihn nach verlassen Beendigung des pachten wieder auf unsere Kosten entfernen müssen.
Der Verpächter hat schriftlich geäußert, er darf stehen bleiben.

Letztes Jahr wurde festgestellt das wir über den Winter sehr viel mehr Strom verbrauchen (beheizbare Tränke-becken)
was der Verpächter anscheinend nicht mit eingerechnet hatte. Denn diese gehen nicht über ein Thermostat und laufen durchgängig nach einschalten
ab ca. November durch.
Was wir nicht wussten.
Man hat sich hier geeinigt (Pauschale auf 25,-€ pro Monat erhöht) und auf unsere Kosten wurden Thermostate eingebaut.
Auch in Absprache mit dem Verpächter wurde ein Stromzähler eingebaut.
Unsere anfallenden Stromkosten werden nun über diesen verrechnet.
Dieses wird heuer im März das erste mal sein. (Genau 1 Jahr nach Einbau)

Das Problem ist nun,
dass der Verpächter mit Begründung auf der von 2012 bis jetzt angefallenen hohen Kosten durch den laufenden Stallbetrieb die Stallmiete um 25,-€ (16,6%) bis zum 01. April erhöhen will.

Meine Fragen nun:

Darf er diese Erhöhung so durchführen?
Was ist wenn wir dies nicht akzeptieren da es unbegründet ist und die Pacht beenden oder er sie dann?
Hat er dann die Investitionskosten des Abreite-Platzes an uns rück zu erstatten? (Prozentual)

Ich wäre hier um eine erste Einschätzung sehr dankbar.

Freundliche Grüße

Martin

[Tastenspitz]

Da es sich nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum handelt, gelten diese diversen Schutzvorschriften hier nicht:

Darf er diese Erhöhung so durchführen?

Ja. Auch ohne Begründung.

Was ist wenn wir dies nicht akzeptieren da es unbegründet ist und die Pacht beenden oder er sie dann?

Dann kann der Verpächter fristgerecht kündigen. Wenn keine Frist vereinbart ist, dürfte das nach BGB 584 dann zum Ende des Kalenderjahres sein.

Hat er dann die Investitionskosten des Abreite-Platzes an uns rück zu erstatten?

Nein.

[Martin1966]

Da es sich nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum handelt, gelten diese diversen Schutzvorschriften hier nicht:

Darf er diese Erhöhung so durchführen?

Ja. Auch ohne Begründung.

Was ist wenn wir dies nicht akzeptieren da es unbegründet ist und die Pacht beenden oder er sie dann?

Dann kann der Verpächter fristgerecht kündigen. Wenn keine Frist vereinbart ist, dürfte das nach BGB 584 dann zum Ende des Kalenderjahres sein.

Hat er dann die Investitionskosten des Abreite-Platzes an uns rück zu erstatten?

Nein.

Danke für die Antworten.
Ich hätte noch einige.

Wie ist es dann mit unserem Kündigungsrecht?
Dürfen wir durch die Erhöhung fristlos kündigen oder auch nur bis Ende zum Kalenderjahr?
Fristgerecht sind dann es 3 Monate?
Darf er dann wann immer wer will erhöhen?

Können wir aufgrund der Situation einen schriftlichen Pachtvertrag verlangen?

Gruß
Martin

[PurpleRain]

Darf er diese Erhöhung so durchführen?

Ja. Auch ohne Begründung.

Als Ergänzung: Eine Erhöhung der Pacht ist nur mit einer Änderungskündigung, also einer rechtlich zulässigen und fristgerechten Kündigung mit dem Angebot zur Fortsetzung zu geänderten Konditionen, möglich.
Das erklärt auch, was passiert, wenn das Angebot abgelehnt wird.

[Martin1966]

Da es sich nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum handelt, gelten diese diversen Schutzvorschriften hier nicht:

Darf er diese Erhöhung so durchführen?

Ja. Auch ohne Begründung.

Was ist wenn wir dies nicht akzeptieren da es unbegründet ist und die Pacht beenden oder er sie dann?

Dann kann der Verpächter fristgerecht kündigen. Wenn keine Frist vereinbart ist, dürfte das nach BGB 584 dann zum Ende des Kalenderjahres sein.

Hat er dann die Investitionskosten des Abreite-Platzes an uns rück zu erstatten?

Nein.

Danke für die Antworten.
Ich hätte noch einige.

Wie ist es dann mit unserem Kündigungsrecht?
Dürfen wir durch die Erhöhung fristlos kündigen oder auch nur bis Ende zum Kalenderjahr?
Fristgerecht sind dann es 3 Monate?
Darf er dann wann immer wer will erhöhen?

Können wir aufgrund der Situation einen schriftlichen Pachtvertrag verlangen?

Gruß
Martin

Hallo nochmals,

hat eventuell noch jemand Antworten auf meine Fragen?
Grüße
Martin

[Tastenspitz]

Wie ist es dann mit unserem Kündigungsrecht?
Dürfen wir durch die Erhöhung fristlos kündigen oder auch nur bis Ende zum Kalenderjahr?
Fristgerecht sind dann es 3 Monate?
Darf er dann wann immer wer will erhöhen?

Langsam.
Der VERpächter möchte mehr Geld. Bedeutet - er macht eine fristgerechte Änderungskündigung, welche (nach BGB 584) nach Pachtjahresende wirksam wird. Bis dahin ändert sich gar nix.
Dasselbe gilt für eine Kündigung durch den Pächter. Bis dahin läuft es wie gehabt.
Wenn man in dem Beispiel vom Pachtbeginn zum 01.05. ausgeht endet ein Pachtjahr wohl immer am 30.04. weshalb das dann ein Erhöhungsbegehren erst ab Mai 2017 erlauben würde.
Erhöhen kann der VERpächter somit auch immer nur einmal jährlich, weil er eben das als Änderungskündigung formulieren muss und der Pächter muss diesen neuen (auch mündlichen) Vertrag nicht eingehen wenn es ihm zu teuer wird.
Anbieten würde sich vielleicht aufgrund der Investition mit dem VERpächter zu reden und einen längerfristigen Vertrag schriftlich zu machen. Dort könnte man zB. auch Pachterhöhungen begrenzen und und und....
Man muss sich halt einig werden und sich vertragen. Daher heißt das Ding auch Vertrag.

[Martin1966]

Wie ist es dann mit unserem Kündigungsrecht?
Dürfen wir durch die Erhöhung fristlos kündigen oder auch nur bis Ende zum Kalenderjahr?
Fristgerecht sind dann es 3 Monate?
Darf er dann wann immer wer will erhöhen?

Langsam.
Der VERpächter möchte mehr Geld. Bedeutet - er macht eine fristgerechte Änderungskündigung, welche (nach BGB 584) nach Pachtjahresende wirksam wird. Bis dahin ändert sich gar nix.
Dasselbe gilt für eine Kündigung durch den Pächter. Bis dahin läuft es wie gehabt.
Wenn man in dem Beispiel vom Pachtbeginn zum 01.05. ausgeht endet ein Pachtjahr wohl immer am 30.04. weshalb das dann ein Erhöhungsbegehren erst ab Mai 2017 erlauben würde.
Erhöhen kann der VERpächter somit auch immer nur einmal jährlich, weil er eben das als Änderungskündigung formulieren muss und der Pächter muss diesen neuen (auch mündlichen) Vertrag nicht eingehen wenn es ihm zu teuer wird.
Anbieten würde sich vielleicht aufgrund der Investition mit dem VERpächter zu reden und einen längerfristigen Vertrag schriftlich zu machen. Dort könnte man zB. auch Pachterhöhungen begrenzen und und und....
Man muss sich halt einig werden und sich vertragen. Daher heißt das Ding auch Vertrag.

Vielen Dank für die Antwort und noch einen einen schönen Tag!

LG
Martin

[RM]

... Erhöhen kann der VERpächter somit auch immer nur einmal jährlich, weil er eben das als Änderungskündigung formulieren muss...

Sorry, aber das ist einfach nur Unsinn.

Eine Miet- oder Pachterhöhung ist eine Änderung des bestehenden Vertrags, die durch Angebot und Annahme - genau wie beim Abschluss eines Vertrag - vereinbart wird. Eine derartige Vereinbarung können die Parteien selbstverständlich jederzeit und beliebig oft abschließen.

[Martin1966]

... Erhöhen kann der VERpächter somit auch immer nur einmal jährlich, weil er eben das als Änderungskündigung formulieren muss...

Sorry, aber das ist einfach nur Unsinn.

Eine Miet- oder Pachterhöhung ist eine Änderung des bestehenden Vertrags, die durch Angebot und Annahme - genau wie beim Abschluss eines Vertrag - vereinbart wird. Eine derartige Vereinbarung können die Parteien selbstverständlich jederzeit und beliebig oft abschließen.

Könnten Sie mir bitte sagen welche Kündigung- Änderungsfrist der Verpächter einhalten muss.
Langt ein Email per Einschreiben mit Hinweis auf die Änderung?
Der mündliche Vertag wurde 05/2012 abgeschlossen.

Grüße
Martin

[PurpleRain]

Eine Miet- oder Pachterhöhung ist eine Änderung des bestehenden Vertrags, die durch Angebot und Annahme - genau wie beim Abschluss eines Vertrag - vereinbart wird.

Wenn Sie den SV lesen, werden Sie feststellen, dass es hier um den Fall geht, bei dem das Angebot einer Pachterhöhung nicht angenommen wird.
Nach Ihrer Darstellung wäre eine Pachterhöhung dann nicht mehr möglich.

[RM]

Eine Miet- oder Pachterhöhung ist eine Änderung des bestehenden Vertrags, die durch Angebot und Annahme - genau wie beim Abschluss eines Vertrag - vereinbart wird.

Wenn Sie den SV lesen, werden Sie feststellen, dass es hier um den Fall geht, bei dem das Angebot einer Pachterhöhung nicht angenommen wird.
Nach Ihrer Darstellung wäre eine Pachterhöhung dann nicht mehr möglich.

Richtig erkannt... Einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gibt es nur im Wohnraummietrecht. In allen anderen Fällen muss man für eine Mieterhöhung entweder schon beim Vertragsabschluss Regelungen vereinbaren oder sich später in jedem Einzelfall einigen. Kommt es nicht zu einer Einigung, gibt es keine Mieterhöhung.

Selbstverständlich kann der Vermieter jederzeit fristgerecht kündigen und er kann, wenn es ihm eine persönliche Genugtuung verschaffen sollte, dem Mieter/Pächter die verweigerte Mieterhöhung als Grund für die Kündigung sogar schriftlich geben.

[Martin1966]

Eine Miet- oder Pachterhöhung ist eine Änderung des bestehenden Vertrags, die durch Angebot und Annahme - genau wie beim Abschluss eines Vertrag - vereinbart wird.

Wenn Sie den SV lesen, werden Sie feststellen, dass es hier um den Fall geht, bei dem das Angebot einer Pachterhöhung nicht angenommen wird.
Nach Ihrer Darstellung wäre eine Pachterhöhung dann nicht mehr möglich.

Richtig erkannt... Einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gibt es nur im Wohnraummietrecht. In allen anderen Fällen muss man für eine Mieterhöhung entweder schon beim Vertragsabschluss Regelungen vereinbaren oder sich später in jedem Einzelfall einigen. Kommt es nicht zu einer Einigung, gibt es keine Mieterhöhung.

Selbstverständlich kann der Vermieter jederzeit fristgerecht kündigen und er kann, wenn es ihm eine persönliche Genugtuung verschaffen sollte, dem Mieter/Pächter die verweigerte Mieterhöhung als Grund für die Kündigung sogar schriftlich geben.

Was wäre in meinem Fall fristgerecht?

Grüße
Martin

[freemont]

...
Richtig erkannt... Einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gibt es nur im Wohnraummietrecht. In allen anderen Fällen muss man für eine Mieterhöhung entweder schon beim Vertragsabschluss Regelungen vereinbaren oder sich später in jedem Einzelfall einigen. Kommt es nicht zu einer Einigung, gibt es keine Mieterhöhung.

Selbstverständlich kann der Vermieter jederzeit fristgerecht kündigen und er kann, wenn es ihm eine persönliche Genugtuung verschaffen sollte, dem Mieter/Pächter die verweigerte Mieterhöhung als Grund für die Kündigung sogar schriftlich geben.

Ihr Hinweis war doch völlig richtig und sehr wichtig.

Es ist doch so, daß mit höchster Wahrscheinlichkeit die Kündigung folgt, wenn man nicht "freiwillig" auf die verhandelbare Erhöhung eingeht. Ob das dann eine Änderungskündigung sein wird ist fraglich, das Objekt könnte ganz verloren gehen.

Da bringt es gar nichts auf formalen Rechtspositionen zu beharren, ausser man will sowieso raus aus dem Pachtvertrag.

[Tastenspitz]

... Erhöhen kann der VERpächter somit auch immer nur einmal jährlich, weil er eben das als Änderungskündigung formulieren muss...

Eine derartige Vereinbarung können die Parteien selbstverständlich jederzeit und beliebig oft abschließen.

VERpächter - extra groß geschrieben um deutlich zu machen um was es hier geht. Sicher können - wenn sich die Vertragsparteien einig sind - die den Vertrag im Minutentakt ändern aber darum geht es hier nicht. Dem TE geht es nmE. primär darum zu wissen, ob der VERpächter einfach so erhöhen darf, wann er das darf und wie oft.
Meine Empfehlung nochmals

Anbieten würde sich vielleicht aufgrund der Investition mit dem VERpächter zu reden und einen längerfristigen Vertrag schriftlich zu machen.

Was wäre in meinem Fall fristgerecht?

Wenn man in dem Beispiel als Vertragsbeginn des Pachtjahres den 01.05. annimmt und in den BGB 584 sieht stellt man fest, dass man den Vertrag spätestens am 03.11.16 (Zugang) zum 30.04.17 kündigen muss.

[Martin1966]

... Erhöhen kann der VERpächter somit auch immer nur einmal jährlich, weil er eben das als Änderungskündigung formulieren muss...

Eine derartige Vereinbarung können die Parteien selbstverständlich jederzeit und beliebig oft abschließen.

VERpächter - extra groß geschrieben um deutlich zu machen um was es hier geht. Sicher können - wenn sich die Vertragsparteien einig sind - die den Vertrag im Minutentakt ändern aber darum geht es hier nicht. Dem TE geht es nmE. primär darum zu wissen, ob der VERpächter einfach so erhöhen darf, wann er das darf und wie oft.
Meine Empfehlung nochmals

Anbieten würde sich vielleicht aufgrund der Investition mit dem VERpächter zu reden und einen längerfristigen Vertrag schriftlich zu machen.

Dies ist geplant und wir warten auf Antwort des Verpächters. Wir wollen ja nicht den Stall (Pachtvertrag) auflösen nur die Erhöhung nicht akzeptieren.Er hatte uns per Email Einschreiben mitgeteilt dass er zu 01.April die Pacht erhöht. Dies vor 2 Wochen.
Was ich hier gelesen habe müsste er dann eine Änderungskündigung, rechtlich passend mit Änderung 6 Monate zum 30.April des folgenden Jahres schicken.
Somit wäre dieses Email Einschreiben wirkungslos (nicht rechtlich)

Was wäre in meinem Fall fristgerecht?

Wenn man in dem Beispiel als Vertragsbeginn des Pachtjahres den 01.05. annimmt und in den BGB 584 sieht stellt man fest, dass man den Vertrag spätestens am 03.11.16 (Zugang) zum 30.04.17 kündigen muss.

Das sind dann fast 6 Monate.


Grüße
Martin