Vertragsabwicklung klappt nicht

[Altbauer]

Frau X möchte ihr Haus verkaufen. Sie wird handelseinig mit Herrn Y.

Beim Notar unterschreiben beide einen Kaufvertrag , hier ein paar Details:
- Der Notar trägt eine Auflassungsvormerkung ein
- Zahlung des Kaufpreises zum 1.September 2016 auf ein vereinbartes Konto
- Übergabe der Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises bis spätestens 15.September 2016

Frau X schaut am 2. September auf das Konto : der Kaufpreis ist nicht eingegangen.
Dabei bleibt es auch weiterhin.
Frau X versucht Herrn Y zu kontaktieren. Weder per Telefon noch per e-Mail kommt eine
Kommunikation zustande. Ein Brief an die Anschrift von Herrn Y bleibt ohne Antwort.
Frau X fährt zur Wohnadresse von Herrn Y und erfährt von den Nachbarn, dass man ihn schon
wochenlang nicht mehr gesehen hat. ( Er taucht auch nicht mehr auf)

Frau Y macht sich nun Sorgen.
Da ist nun einmal der Kaufvertrag, der trotz nicht eingegangener Zahlung noch gültig ist !
Sie kann das Haus also nicht etwa anderweitig verkaufen.
An einem anderweitigen Verkauf hindert sie obendrein die Auflassungsvormerkung.

Frage : 1) Was kann Frau X jetzt unternehmen, um den Vertrag zu lösen (ohne Mitwirkung von Herrn Y)
2) Wie hätte der Vertrag gestaltet werden müssen, um Frau X nach Nichterfüllung de Vertrages durch Herrn Y
zügig aus dem Vertrag herauszukommen und wieder frei über ihr Haus verfügen zu können ?

[SusanneBerlin]

2) Stand doch bereits im anderen thread, lesen müssen Sie schon selber.

[Altbauer]

besten Dank

2) Stand doch bereits im anderen thread, lesen müssen Sie schon selber.

Sofern Sie davon ausgehen : " im Vertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren " (hab ich in der Tat gelesen),
So wäre noch die Frage, wem gegenüber der Rücktritt zu erklären wäre !
(Der Vertragspartner ist nicht erreichbar ).

Mir fällt da die folgende Vertragsgestaltung ein :
1)" Zahlung erfolgt über Notaranderkonto"
2)".... Wenn die Zahlung bis zum genannten Termin nicht erfolgt ist, kann die Verkäuferin die Löschung
der Auflassungsvormerkung sofort verlangen und durchführen lassen."

Wäre das für Frau X hilfreich ?

[SusanneBerlin]

Der Rücktritt ist dem Vertragspartner gegenüber zu erklären, also dem Käufer. Der Beweisbarkeit wegen ist die schriftliche Form, zugestellt mit Einwurfeinschreiben, zu bevorzugen. Es ist das Problem des Käufers, wenn er seine Post nicht liest.

Der Notar würde in den Vertrag ein Kapitel einfügen und diesem Kapitel die Überschrift "Rücktrittsrecht" geben. Darunter wäre dann zu lesen, unter welchen Bedingungen das Rücktrittsrecht ausgeübt werden kann.

[Lucky]

Antwort zu Frage1: Rücktritt vom Kaufvertrag (ggf. durch öffentlich Zustellung) und die Auflassungsvormerkung auf dem Klageweg aus dem Grundbuch bringen.

Antwort zu Frage 2: eine sog. "Schubladenlöschung" in den Kaufvertrag einbauen. Damit kann die AV auch ohne Mitwirkung des Käufers wieder gelöscht werden, falls dieser nicht zahlt. (Machen Notare aber meines Wissens eher ungern).
MfG
Lucky

[Altbauer]

Vielen Dank für die Beiträge !

Antwort zu Frage 2: eine sog. "Schubladenlöschung" in den Kaufvertrag einbauen. Damit kann die AV auch ohne Mitwirkung des Käufers wieder gelöscht werden, falls dieser nicht zahlt. (Machen Notare aber meines Wissens eher ungern).
MfG
Lucky

so etwas hatte ich mir auch schon gedacht und deswegen auch an die Zahlung über das Notaranderkonto gedacht.
Da kann nämlich der Notar zweifelsfrei feststellen, dass tatsächlich nicht gezahlt wurde und entsprechend handeln.

Zum Frageteil 1 :

Der Rücktritt ist dem Vertragspartner gegenüber zu erklären, also dem Käufer. Der Beweisbarkeit wegen ist die schriftliche Form, zugestellt mit Einwurfeinschreiben, zu bevorzugen. Es ist das Problem des Käufers, wenn er seine Post nicht liest.

und

Antwort zu Frage1: Rücktritt vom Kaufvertrag (ggf. durch öffentlich Zustellung) und die Auflassungsvormerkung auf dem Klageweg aus dem Grundbuch bringen.

Was würdet Ihr schätzen, wie lange Frau X dann auf dem Klageweg brauchen würde, um die Auflassungsvormerkung aus dem
Grundbuch wieder heraus zu bringen ? Immer unter der Voraussetzung, dass der Vertragspartner nicht mehr auftaucht !

[SusanneBerlin]

so etwas hatte ich mir auch schon gedacht und deswegen auch an die Zahlung über das Notaranderkonto gedacht.
Da kann nämlich der Notar zweifelsfrei feststellen, dass tatsächlich nicht gezahlt wurde und entsprechend handeln.

Der Notar handelt so oder so erst nachdem Erklärungen abgegeben wurden (hier wäre die Erklärung des Käufers nötig, dass er der Rücktritt der Verkäuferin wirksam ausgeübt wurde und er der Löschung der Auflassungsvormerkung zustimmt) oder wenn nach erfolgter Klage der Verkäuferin ein Gerichtsurteil vorliegt, dass die Auflassungsvormerkung zu löschen ist.

Das Notaranderkonto dient zum Schutz des Käufers, nämlich weil der Notar dem Verkäufer das Geld erst auskehrt, nachdem die Immobilie geräumt und an den Käufer übergeben wurde.

Der Notar darf von sich aus nicht einfach die Rückabwicklung einleiten, bloß weil die Rücktrittsbedingungen vorliegen. Der Rücktritt muss auch erklärt werden und entweder vom Käufer angenommen worden sein oder die Rückabwicklung durch Gerichtsurteil zugesprochen worden sein!

[freemont]

besten Dank

2) Stand doch bereits im anderen thread, lesen müssen Sie schon selber.

Sofern Sie davon ausgehen : " im Vertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren " (hab ich in der Tat gelesen),
So wäre noch die Frage, wem gegenüber der Rücktritt zu erklären wäre !
(Der Vertragspartner ist nicht erreichbar ).

Mir fällt da die folgende Vertragsgestaltung ein :
1)" Zahlung erfolgt über Notaranderkonto"
2)".... Wenn die Zahlung bis zum genannten Termin nicht erfolgt ist, kann die Verkäuferin die Löschung
der Auflassungsvormerkung sofort verlangen und durchführen lassen."

Wäre das für Frau X hilfreich ?

Von Rücktritt ist da nichts zu lesen.

Das Notariat hat ja Empfangsvollmacht für alle Willenserklärungen, die dem Vertragspartner gegenüber abzugeben sind. Das sollte ganz am Ende der Urkunde stehen.

Es könnte sich hier um eine auflösende Bedingung nach § 158 II BGB handeln:

(2) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer auflösenden Bedingung vorgenommen, so endigt mit dem Eintritt der Bedingung die Wirkung des Rechtsgeschäfts; mit diesem Zeitpunkt tritt der frühere Rechtszustand wieder ein.

Ist die Zahlung also nicht erfolgt, müsste der Notar ohne weiteres handlungsfähig sein.

[Lucky]

Der Notar darf von sich aus nicht einfach die Rückabwicklung einleiten, bloß weil die Rücktrittsbedingungen vorliegen. Der Rücktritt muss auch erklärt werden und entweder vom Käufer angenommen worden sein oder die Rückabwicklung durch Gerichtsurteil zugesprochen worden sein!

oder aufgrund der Schubladenlöschung im Kaufvertrag. (Nachdem der Notar zuvor den Käufer schriftlich per Einschreiben darüber informiert und vier Wochen Frist gesetzt hat). Ist das Einschreiben nicht zustellbar, wird der Notar ein zweites Schreiben an die im Kaufvertrag genannte Käuferadresse versenden - und das gilt dann auf jeden Fall als zugestellt.
MfG
Lucky

[Altbauer]

Herzlichen Dank für die Beiträge

Gruß
Altbauer