Baulasteintragung seitens Bauamt ohne Zustimmung

[joschijoschi]

Folgender fiktiver Fall:
Ein Bauherr aus BW plant ein Hausbau auf seinem Grundstück. Aufgrund sehr geringer GFZ und GRZ benötigt er Befreiungen, weil er GFZ und GRZ überschreiten muss. Laut Bebauungsplan kann ein Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten errichtet werden. Das Bauamt stellt die Befreiung nur unter der Bedingung in Aussicht, dass der Bauherr nur ein Einfamlienhaus baut, also mit einer Wohneinheit.
Da der Bauherr auf den guten Willen des Bauamts angewiesen ist, reicht er den Bauantrag mit einem Einfamilienhaus ein, in der Hoffnung, irgendwann später eine Einliegerwohnung ausbauen zu können.
Nun erhält er die Baugenehmigung mit entsprechenden Befreiungen aber folgender Anmerkung:

""Die Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten wird gemäß §72 Abs. 2 LBO ins Baulastenverzeichnis eingetragen."

Der Bauherr möchte dies verhindern. Er hat selbst keine derartige Baulast unterschrieben.
Folgende Fragen:

Kann ein Bauamt als Bedingung bzw. Gegenleistung für eine Befreiung von GFZ und GRZ so eine Eintragung gegen den Willen des Bauherren oder Grundstücksbesitzers eintragen?

Falls ja, ist das Bauamt bei der Auswahl solcher Bedingungen an irgendwelche Verordnungen oder Regeln gebunden?

Eigentlich ist es ja völlig widersinnig, einem Bauherren ein größeres, als im BP vorgesehenes Haus zu genehmigen, dann aber mit weniger Wohneinheiten. Eine Änderung des BP seitens der Gemeinde ist nicht geplant, es handelt sich um eine alte Baulücke, städteplanerische Gründe für eine Beschränkung auf eine Wohneinheit sind nicht erkennbar, es handelt sich um ein Grundstück mit insg. 1000 qm Fläche und ein Haus mit 250 qm Wohnfläche. Ausreichende Anzahl von Stellplätzen wären auf dem Grundstück auch für 2 Wohneinheiten nachweisbar.

Wäre in diesem Fall der Widerspruch zu diesem einen Punkt erfolgversprechend?

Wie ist die Rechtslage

[ktown]

Das werden sie wohl nicht verhindern können:

In das Baulastenverzeichnis sind auch einzutragen, soweit ein öffentliches Interesse an der Eintragung besteht,
2.
Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte.

Da die Vorgabe vom Bauamt dahingehend auf eine Wohneinheit beschränkt ist, kann die Behörde diese Eintragung fordern.

Genau deshalb

irgendwann später eine Einliegerwohnung ausbauen zu können

sind solche Eintragungen sinnvoll.

Ein Widerspruch hätte zur Folge, dass die Baugenehmigung wieder entzogen wird.

[joschijoschi]

Ein Widerspruch hätte zur Folge, dass die Baugenehmigung wieder entzogen wird.

Nach meinem Kenntnisstand kann gegen einen einzelnen Teil der Baugenehmigung Widerspruch eingelegt werden, ohne dass die anderen Elemente und die Genehmigung an sich davon berührt werden.

Was in jedem Fall bleibt ist die Frage, ob das Bauamt völlige Freiheit bei solchen "Bedinungen" hat.

Vielleicht könnte ja auch ein Bauamt auf die Idee kommen, dass der Bauherr nur noch kalt duschen darf, quasi als "Gegenleistung oder Strafe" für eine erteilte Befreiung. Man trägt dann ins Baulastenbuch ein, dass keine Warmwasserleitung verlegt werden darf. Ist natürlich Ironie, aber es muss ja irgendwelche Spielregeln geben, wonach sich solche Beschränkungen richten. Es ist doch vollkommen unlogisch, dass man ohne das Bauamt (und ohne notwendige Befreiungen) ein kleines Haus mit 2 Wohneinheiten bauen darf. Wenn man aber ein großes genehmigt bekommt, dann als Ausgleich nur noch eine Wohneinheit realisieren soll.

[ktown]

Vielleicht könnte ja auch ein Bauamt auf die Idee kommen, dass der Bauherr nur noch kalt duschen darf, quasi als "Gegenleistung oder Strafe" für eine erteilte Befreiung.

Dies sind keine baurechtlichen Aspekte.

aber es muss ja irgendwelche Spielregeln geben,

Ja die gibt es. Alles was baurechtlich notwendig ist, kann durch die Baubehörde dort eingetragen werden.

Es ist doch vollkommen unlogisch, dass man ohne das Bauamt (und ohne notwendige Befreiungen) ein kleines Haus mit 2 Wohneinheiten bauen darf.

Wieso ist das unlogisch? Man muss halt nur die GFZ und die GRZ einhalten.

Wenn man aber ein großes genehmigt bekommt, dann als Ausgleich nur noch eine Wohneinheit realisieren soll.

Naja halt nur unter der Beschränkung von einer Wohneinheit.

Nach meinem Kenntnisstand kann gegen einen einzelnen Teil der Baugenehmigung Widerspruch eingelegt werden, ohne dass die anderen Elemente und die Genehmigung an sich davon berührt werden.

Da dies aber eine Abweichung vom B-Plan beinhaltet, hat es halt diese Konsequenz.

[ralph12345]

Wie groß sind denn die GRZ + GFZ konkret?

Logisch erscheint das nicht. Die GRZ+GFZ soll ja eigentlich sicherstellen, dass unversiegelte Grünfläche erhalten bleibt und vom Erscheinungsbild eine mehr oder weniger aufgelockerte Bebauung entsteht. Das ist durch eine Einliegerwohnung bzw. die Aufteilung in Wohneinheiten nicht berührt. Wenn sie aber nur wegen der Einliegerwohnung deutlich größer bauen, dann halt doch. Von daher macht es vermutlich Sinn, das vor Ort mit dem Beamten mal zu klären, was seine Beweggründe sind und ob man seine Intentionen nicht auch anders eine Lösung herbeiführen kann.

Wer weiß, vielleicht will das Bauamt auch an der GRZ+GFZ im Prinzip festhalten, sieht aber für das konkrete Grundstück, dass das ein größeres Einfamilienhaus ausschließen würde, weil das Grundstück selbst mit 1000m^2 bei der winzigen GRZ zu klein ist? Also ermöglicht das Bauamt das über die Befreiung. Mit der geplanten Einliegerwohnung suggeriert der Antragsteller aber, dass es im Grunde auch mit der kleinen GRZ für ein Einfamlienhaus ohne die zweite Wohnung ganz locker gereicht hätte und die Ausnahmegenehmigung gar nicht nötig wäre. Oder anders gesagt: Das Bauamt möchte verhindern, dass es verschaukelt wird, wenn der Bauherr da auf die Tränendrüse drückt, sein Einfamlienhaus wäre am Ende zu klein. Was waren denn die genannte Gründe im Antrag auf Befreiung?

[joschijoschi]

Wer weiß, vielleicht will das Bauamt auch an der GRZ+GFZ im Prinzip festhalten, sieht aber für das konkrete Grundstück, dass das ein größeres Einfamilienhaus ausschließen würde, weil das Grundstück selbst mit 1000m^2 bei der winzigen GRZ zu klein ist? Also ermöglicht das Bauamt das über die Befreiung. Mit der geplanten Einliegerwohnung suggeriert der Antragsteller aber, dass es im Grunde auch mit der kleinen GRZ für ein Einfamlienhaus ohne die zweite Wohnung ganz locker gereicht hätte und die Ausnahmegenehmigung gar nicht nötig wäre. Oder anders gesagt: Das Bauamt möchte verhindern, dass es verschaukelt wird, wenn der Bauherr da auf die Tränendrüse drückt, sein Einfamlienhaus wäre am Ende zu klein. Was waren denn die genannte Gründe im Antrag auf Befreiung?

Die Befreiung muss man ja nicht begründen, die Notwendigkeit ergibt sich aus den Plänen, die man einreicht. Wie ein Haus mit GRZ 0,2 und GFZ 0,3 auf einem 1000 qm Grundstück aussieht, wenn aber nur 460 qm zur Berechnung herangezogen werden, kann sich jeder vorstellen. Vor allem, wenn sämtliche Nachbarhäuser entsprechend größer sind und im Übrigen auch alle mit Einliegerwohnung.

Es geht ja neben der rein juristischen Betrachtung auch um die Sinnhaftigkeit. Das Haus darf ja nun in der entsprechenden Größe 9 x 14 Meter mit einem Vollgeschoss errichtet werden, durch Hanglage im UG noch mit Wohnräumen und im DG mit Kniestock, aber insgesamt mit 250 qm Wohnfläche. Nur warum darf darin nur eine Wohnung entstehen? Welchen Sinn macht es, dass der Bauherr hier mit seiner Frau und einem Kind alleine auf dieser Fläche wohnt und nicht die Möglichkeit hat, eine Einliegewohnung zu vermieten, irgendwann zieht der Sohn aus, dann ist man nur noch zu zweit. Es wäre doch städteplanerisch erher nachvollziehbar, wenn das Bauamt dem Bauherr als Bedinungung für das größere Haus die Einliegerwohnung zur Auflage machen würde. Nach dem Motto: "Wenn wir dir schon ein großes Haus ermöglichen, dann wohne gefälligst nicht mit deiner Frau im Luxus auf 250 qm, sondern schaffe Wohnraum für andere.

[ktown]

Vor allem, wenn sämtliche Nachbarhäuser entsprechend größer sind und im Übrigen auch alle mit Einliegerwohnung.

Was natürlich eindeutig bewiesen werden kann, dass diese die GRZ und GFZ überschritten haben!

[ralph12345]

wenn aber nur 460 qm zur Berechnung herangezogen werden

Warum das?

[joschijoschi]

LBO: für die Berechnung der Geschossfläche und Grundfläche darf du nur der Teil des Grundstücks zur Berechnung hinzugezogen werden, der innerhalb der Baulinie liegt.

[ralph12345]

LBO Baden Württemberg? Da kann ich nichts dazu finden. Oder steht das im B-Plan?

Wie gesagt, ich würde das Gespräch mit dem Bauamt suchen. Hinter jedem Bebauungsplan steht eine Idee. Die war hier offenbar, eine Einzelhausbebauung mit bis zu zwei WE. Wen das selbst auf einem 1000m^2 großen Grundstück nicht realisierbar ist, dann stimmt doch was an der Planung nicht... Oder ist das ein Randgrundstück, was dadurch über den Rand der Baugrenzen gerutscht ist? Wäre ansich ja absurd, dass noch als Bauland zu verkaufen mit der GRZ, die effektiv dann ja bei ca 0,1 liegt. Wenn man sich die Baunutzungsverodnung so ansieht, fängt die bei 0,2 als unterste Grenze an, in Kleinsiedlungsgebieten.

[Azik]

Die Befreiung muss man ja nicht begründen, die Notwendigkeit ergibt sich aus den Plänen, die man einreicht. ...

Hier muss ich widersprechen.
Aus den Plänen ergibt sich, dass man eine Befreiung braucht. Aber die Begründung, warum die Behörde die Befreiung zulassen sollte, ergibt sich daraus üblicherweise gerade nicht. Die Tatsache, dass man nunmal ein größeres Haus bauen will, als im Bebauungsplan eigentlich zugelassen wird, ist auch keine Begründung für eine Befreiungsentscheidung. Wenn dem so wäre, wären alle Größenbeschränkungen von vornherein nutzlos, wenn sie durch einen einfachen Bauwunsch ausgehebelt wären.

Welche Voraussetzungen vorliegen müssen, um eine Befreiung zuzulassen und welche Voraussetzungen daher auch per Auflagen oder Bedingungen durch die Behörde sichergestellt werden können, können Sie in § 31 Abs. 2 BauGB nachlesen. Im Ergebnis wird man sich mit den Zielen der Bebauungsplanfestsetzung, von der befreit werden soll, auseinander setzen müssen. Dies erfordert eine detaillierte Auseinandersetzung mit dem Bebauungsplan, seiner Begründung und der eingereichten Planung, was auf einem Forum nicht möglich ist.

[MGH]

Ohne die genauen Sachverhalte zu kennen, ist es hier schwierig, über den Sinn bestimmter Auflagen nachzudenken.

Der Bauherr hat durch seinen Bauantrag akzeptiert, das er die Befreiung wohl nur bekommt, wenn er sich auf eine Wohnung beschränkt. Er muss ja nicht so groß bauen und bräuchte dann auch evtl keine Befreiung mehr... Das das Bauaumt dann "Werkzeuge" verwendet, um den (ja einvernehmlich) beantragten und genehmigten Zustand auch dauerhaft zu halten, ist dann doch nur legitim.

Wenn er der Meinung ist, auch 2 Wohnungen müssen genehmigungsfähig sein, sollte er nen entsprechenden Bauantrag einreichen und dann gegen die Ablehnung klagen.....

Wenn die Nachbarn auch alle ne Einliegerwohnung haben, sollte grundsätzlich (bei vergleichbaren Voraussetzungen) auch beim Bauherrn ne Einliegerwohnung zulässig sein. Wenn die Nachbarn aber ihre Wohnungen nicht genehmigt haben, könnte der Fingerzeig "... der hat aber auch!..." dazu führen, das die Behörde dem Nachbarn nette Liebesbriefe schreibt... und man weniger Freunde in der Nachbarschaft hat...

Das die Zahl der Wohnungen beschränkt wird, kann durchaus gut begründbar sein. Die Zahl der Wohnungen gehört auch zu den Beurteilungskriterien nach §34 BauGB (Art und Maß der Nutzung). Und bei mehr Wohnungen brauche ich mehr Stellplätze, also mehr versiegelte Flächen...
Die konkrete Beurteilung müssen wir hier aber den Fachleuten vor Ort überlassen... Es ist dem Bauherrn ja möglich, einen Fachanwalt mir der Prüfung der Rechtmäßigkeit zu beauftragen.

Auflagen sind nach den Verwaltungsgesetzten i.d.R. nur insoweit zu begründen, wie Sie den Antragsteller oder Dritte belasten. Die Baulasteintragung belastet im Rechtssinne nicht selbst, da Sie nur den beantragten und genehmigten Zustand "dokumentiert".
Da Befreiungen regelmäßig auch nachbarschützend sind, wären sie zu begründen, wenn der Nachbar nicht zugestimmt (z. B. den Plan unterschrieben) hat.

Das die Behörde in Verfahren verschiedene Punkte prüft und abwägt muss nicht ausdrücklich in der Genehmigung ausformuliert begründet werden. In der Ablehnung dann eher schon.