Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

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Stan78
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Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von Stan78 » 23.12.17, 15:11

Hallo,

ich hätte ein paar Fragen zu folgendem hypothetischen Sachverhalt.

Eine Hauseigentümergemeinschaft besteht aus 8 Parteien, 4 Wohnungen sind vermietet, 4 werden von den Eigentümern bewohnt.
Seit einigen Jahren nimmt die Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung zu.

Die Hausgeldabrechnungen verschieben sich immer weiter nach hinten, obwohl der Beirat regelmäßig eine zügige Abrechnung anmahnt. Derzeit (Ende 2017) warten die Eigentümer immer noch auf die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2016. Von einem Eigentümer wurde bereits schriftlich eine Frist zur Fertigstellung gesetzt, die inzwischen verstrichen ist, ohne dass der Hausverwalter reagiert hat.

Weiterhin häufen sich Mängel am Gebäude, deren Reparatur verschleppt wird. Am schwerwiegendsten ist ein Mangel im Aufbau der 4 Dachterrassen der oberliegenden Wohnungen, über den der Hausverwalter bereits vor 3 Jahren informiert worden ist. Ein Gutachter hat diese Mängel damals bestätigt, weitere Maßnahmen haben aber nicht stattgefunden. Seit 6 Monaten ist es nun so weit, dass es in einer unterliegenden Wohnung an der Decke feucht ist. Nach mehrfachem Insistieren des betroffenen Bewohners hat der Verwalter nun einen Kostenvoranschlag erstellen lassen, nach dem eine Totalsanierung der Terrasse für 10 000 € notwendig ist. Um die übrigen 3 Terrassen kümmert er sich weiterhin nicht.

Der Verwaltervertrag hat noch eine Laufzeit von 2 Jahren.

Nun die Fragen:
1. Berechtigt die beschriebene Situation zu einer Abberufung des Hausverwalters und Kündigung des Vertrages?
2. Können die Eigentümer selber eine Eigentümerversammlung einberufen? Wenn ja, wie sind die formalen Voraussetzungen und müssen sie den Verwalter dazu einladen?
3. Ist der Hausverwalter regresspflichtig für den Schaden, der durch seine Untätigkeit entstanden ist?
4. Die Vermieter können die Nebenkosten für 2016 gegenüber ihren Mietern nicht abrechnen und laufen Gefahr, sich mit Rückzahlungsforderungen der Nebekostenvorauszahlungen konfrontiert zu sehen. Ist hierfür der Hausverwalter regresspflichtig?

Danke und weihnachtliche Grüße,
Stan


Verpflichteter
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von Verpflichteter » 24.12.17, 13:00

Hallo

4. verstehe ich nicht.

Warum sollte eine Rückforderung einen Schaden verursachen.

Als Eigentümer und Vermieter sehe ich mir die Unterlagen der Gemeinschaft an und erstelle anhand deren eine Nebenkostenabrechnung für meine Mieter.

MfG
uwe

ExDevil67
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von ExDevil67 » 24.12.17, 13:50

Natürlich verursacht eine Rückforderung einen Schaden.
Wenn ich als Vermieter meinem Mieter die kompletten Nebenkostenvorauszahlungen erstatten muss und ggf noch der Gemeinschaft gegenüber nachzahlen muss, entsteht sehr wohl ein Schaden.

Und die Idee sich die Unterlagen der Gemeinschaft anzusehen und daraus die Abrechnung für den Mieter zu schreiben mag ja nett klingen.
Führt aber dazu das ich einen Teil der Arbeit des Verwalters mache, nämlich die Abrechnung für die Gemeinschaft zu erstellen. Weil das wäre Schritt 1. Erst wenn ich als Vermieter weiß welche Gemeinschaftskosten auf mich entfallen, kann ich gucken was ich davon meinem Mieter weiterbelasten kann.
Und so wie ich es kenne, wird die Abrechnung erst offiziell wenn diese von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.

Und grade am Jahresanfang wurde unter dem Aktenzeichen VIII ZR 249/15 vom BGH entschieden, das eine verspätete Abrechnung unter den Eigentümer nicht eine verspätete Abrechnung gegenüber dem Mieter rechtfertigt.

Verpflichteter
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von Verpflichteter » 24.12.17, 14:45

Hallo,

wenn es zu erwarten ist, dass ein Schaden entsteht, trifft einem schon die Verantwortung den Schaden zu verhinden oder zu minimieren.

So einen Nebenkostenabrechnung besteht aus ca. 10 Positionen für die in den Unterlagen 10 Jahresrechnungen zu finden sind. Die Verteilerschlüssel sind bekannt. Da brauchts für die Nebenkostenabrechnung keine 2h.

Da wo etwas nicht passt wird es passend gemacht, Hauptsache plausibel. Wenn der Mieter Fragen oder Beanstandungen hat wird nachgebessert.

Alles kein Grund um einen Nebenkostenabrechnung scheitern zu lassen.


Klar macht man die Arbeit des Verwalters. Jedoch kein Grund keine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Und so wie ich es kenne, wird die Abrechnung erst offiziell wenn diese von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.
Für einen Nebenkostenabrechnung ist jedoch einen "offizielle = von der Eigentümerversammlung beschlossene" Hausgeldabrechnung keine Vorraussetzung.
Die Nebenkostenabrechung muss stimmen.


MfG
uwe

Stan78
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von Stan78 » 24.12.17, 15:07

Hallo,

danke, aber im wesentlichen kante ich die Seiten schon, meine Kernfrage werden dort leider nicht beantwortet.

Zur Kündigung wird zwar Wiederholtes pflichtwidriges verspätet Erstellen der Abrechnung als Kündigungsgrund genannt, es wird aber nicht präzisiert und bleibt offen, ob dies durch den oben beschriebenen Fall bereits erfüllt ist. Das Nichtdurchführen notwendiger Sanierungsmaßnahmen wird gar nicht genannt.
Auch beim Punkt "Regresspflicht" kommt der Fall Das Verschleppen notwendiger Sanierungsmaßnahmen führt zu weiteren Schäden am Wohneigentum leider nicht vor.

Und den Eigentümern liegen keinerlei Rechnungen vor, bisher hat niemand versucht selber zum Verwalter zu fahren und sich dort durch die Rechnungen zu wühlen (er Verwaltet ca. 1000 Wohnungen und ist wohl bei vielen stark in Verzug). Ob dies den Vermietern tatsächlich zuzumuten ist, wäre zu klären, als Laie hätte ich das erst mal verneint, da der Fall so kompliziert ist, dass die Abrechnung ohne Fachkenntnisse (bzw die geeignete Software) kaum erstellt werden kann (sehr komplizierter Schüssel, viele kleine Kostenpunkte die nur teilweise umlagerfähig sind, etc.)

Grüße und schöne Weihnachten,
Stan

Tobis F
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von Tobis F » 24.12.17, 15:35

Stan78 hat geschrieben:Zur Kündigung wird zwar Wiederholtes pflichtwidriges verspätet Erstellen der Abrechnung als Kündigungsgrund genannt, es wird aber nicht präzisiert und bleibt offen, ob dies durch den oben beschriebenen Fall bereits erfüllt ist.
Und wer soll das hier gerichtsfest beurteilen?
Nach meinem Dafürhalten sind alle Voraussetzungen erfüllt - aber letztlich ...... im Streitfall ........Gericht

Stan78 hat geschrieben:Das Nichtdurchführen notwendiger Sanierungsmaßnahmen wird gar nicht genannt.
Sind diese Maßnahmen denn überhaupt BESCHLOSSEN, oder wurde darüber nur mal so geredet?
Darüber zu Reden und ein Gutachten vorliegen zu haben ist die eine Sache, aber daraus resultiert kein Auftrag an den Verwalter die Arbeiten gemäß Angebot der Firma vom ... in Auftrag zu geben.

Stan78 hat geschrieben:Auch beim Punkt "Regresspflicht" kommt der Fall Das Verschleppen notwendiger Sanierungsmaßnahmen führt zu weiteren Schäden am Wohneigentum leider nicht vor.
Zum Einen gibt es nicht für jede erdenkliche Situation schon passende Urteile, zum Anderen müssen die vermeidbaren Schäden erst einmal benannt und gerichtsfest nachgewiesen werden. Ebenso müsste vor Jahren ein entsprechender Beschluss gefasst worden sein dem der Verwalter nicht nachgekommen ist.
Dabei wäre dann evtl. auch zu klären in wiefern die Eigentümer, durch Unterlassung der wiederholten Aufforderung endlich tätig zu werden, den zusätzlichen Schaden billigend in Kauf genommen haben.

khmlev
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von khmlev » 24.12.17, 15:39

Stan78 hat geschrieben:Seit einigen Jahren nimmt die Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung zu.
Zu beachten gilt aber, dass eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nicht möglich ist, wenn die Gründe den Eigentümern schon bei der (Neu-)Bestellung bekannt waren und ohne Anfechtung des Bestellungsbeschlusses hingenommen wurden.
Gruß
khmlev
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von Verpflichteter » 25.12.17, 10:40

Hallo,


ich würde mit dem Verwalter sprechen und ihm erklären, dass ihr einen anderen wollt. Darüber sollte aber schon eine deutliche Mehrheit, 6 bis 8, bestehen.
Dann würde ich ihn fragen ob er nicht vorzeitig aus dem Vertrag raus will.

Weiter würde ich zur nächsten Eigentümerversammlung einen entsprechenden Tagesordnungspunkt einreichen der alle Optionen umfasst. Dazu müssen dann auch entsprechende beiratsgeprüfte Abgebote vorliegen.

Auf eine Gemeinschaft mit 8 Eigentümer ist ein Verwalter nicht so erpicht. Nochdazu wenn viel Arbeit droht.

Vielleicht wirft er ja von sichaus die Brocken hin. (Lieber selbst kündigen als rausgeschmissen werden wahrt den Ruf)

Ich unterstelle bei Verwalter gibt es pro Jahr zwei Aktenordner. Da sind alle Rechnungen drin. Es wird eine Abrechnungsfirma geben für die Heizkosten. Da braucht man nur die Zahlen abschreiben.
Aus der alten Abrechnung bzw. dem Wirtschaftsplan ergeben sich die Verteilerschlüssel.
Was will die Kommune für dem Müll, Straßenreinigung, Oberflächenentwässerung.
Stadtwerke Wasser Strom
Versicherungen

Da fährt ein Eigentümer zum Verwalter, gibt die Daten in eine Exceltabelle und die wesentlichen Abrechnungspositionen passen. Wo man nicht weiter kommt muss man kreativ sein.


MfG
uwe

webmaster76
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von webmaster76 » 05.01.18, 11:12

Verpflichteter hat geschrieben:ich würde mit dem Verwalter sprechen und ihm erklären, dass ihr einen anderen wollt. Darüber sollte aber schon eine deutliche Mehrheit, 6 bis 8, bestehen.
Dann würde ich ihn fragen ob er nicht vorzeitig aus dem Vertrag raus will.
Halte ich auch für die beste Vorgehensweise. Wobei das leider auch keine schnellere Lösung für die Abrechnung 2016 und auch noch für 2017 bringt, da dieser Verwalter auf alle Fälle dafür verantwortlich ist, da kommt man nicht drumherum.

Ich würde mich erstmal mit allen Eigentümern zu einem formellen Gespräch treffen (das kann man immer einberufen) und abklopfen, ob die o.g. Menge dabei ist. Wenn ja würde ich im zweiten Schritt Angebote von anderen Verwaltungen einholen und damit auf den aktuellen Verwalter zugehen, ob man sich nicht darauf einigen kann, die Geschäftsbeziehung zu beenden.
Besteht hier Einigkeit von beiden Seiten, muss der Verwalter nur noch eine ETV mit den TOPs Abberufung der aktuellen Verwaltung und Einsetzen der neuen Verwaltung einberufen (das sollte auf jeden Fall zeitgleich geschehen, da ansonsten die ETG verwalterlos ist).
Will das der aktuelle Verwalter nicht, sollten die Eigentümer dringend einen Anwalt einschalten, da sich sonst wohl nichts bewegen wird und schon vorhandene Schäden nur noch vergrößern werden.
Das mit dem Regress, den Abrechungen etc. kann man dann noch im Anschluss angehen.

Stan78
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von Stan78 » 24.01.18, 12:45

Hallo allerseits,

hypothetischer Fortgang des Sachverhaltes:

4 der 8 Eigentümer haben ein gemeinsames Schreiben aufgesetzt in dem dem Hausverwalter mitgeteilt wird, dass man eine grobe Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung sieht und diese wechseln möchte. Er wird gemäß WEG §24 Abs. 2 aufgefordert eine Eigentümerversammlung einzuberufen mit dem Tagesordnungspunkt "Beschluss über einen Wechsel der Hausverwaltung".

Das Schreiben wird dem Verwalter mit einem unbeteiligten Zeugen übergeben. Dieser gibt sich, als würde er das erste mal von den Problemen hören. Er weigert sich, das Schreiben entgegen zu nehmen und meint, man solle doch bitte einen Termin vereinbaren um die Probleme zu besprechen (solche Gespräche und schriftliche Mahnungen hat es bereits nachweislich gegeben). Die Überbringer lässt das Schreiben im Büro des Verwalters liegen und geht. 2 Stunden später findet er die Brief wieder ungeöffnet in seinem eigenen Briefkasten.

Frage 1:
Kann man das Schreiben als zugegangen betrachten oder kann sich der Verwalter tatsächlich vor den Rechtspflichten und -folgen schützen, indem er einfach die Annahme verweigert?

Frage 2:
Falls man das Schreiben als zugegangen betrachten kann:
Im Schreiben wurden dem Verwalter angemessene Fristen für eine Eigentümerversammlung gesetzt (2 Monate) und er wurde aufgefordert innerhalb von 3 Wochen auf das Schreiben zu antworten. Muss man diese Fristen (die der Verwalter ja gar nicht kennt, da er das Schrieben nicht gelesen hat) nun noch abwarten oder kann der Beirat direkt zu einer eigenen Versammlung einladen, da der Verwalter durch sein Veralten ja bereits klar gemacht hat, dass der seiner Pflicht nach WEG §24 nicht nachkommen wird?

Grüße,
Stan

webmaster76
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von webmaster76 » 24.01.18, 13:16

Um später keinerlei Diskussionen über den Zugang des Schreibens zu haben, könnten die Eigentümer das Schreiben:
1. per Einwurfeinschreiben (nicht Übergabeeinschreiben, das wird der Verwalter sicher nicht annehmen)
2. per Gerichtsvollzieherverteilerdienst
zustellen lassen. Die 2. Alternative kostet mit ca. 20-30€ zwar mehr, die Eigentümer halten jedoch den unumstößlichen Nachweis in den Händen, dass und was genau zugestellt wurde.

Stan78
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von Stan78 » 25.01.18, 16:10

Ok, danke für den Hinweis.

Mal angenommen, der beschriebene Vorgang und die Aufforderung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung wären nicht strittig (zB weil der Verwalter anschließend eine Mail geschrieben hat, in der er sich über das Anliegen beschwert).
Wie wären dann die oben genannten Fragen zu beurteilen?

Zusätzlich: Angenommen die aktiven Eigentümer laden nun einfach zu einer Eigentümerversammlung nach WEG §24 Abs. 3 ein und setzen dort einen neuen Verwalter ein. Hat der alte Verwalter überhaupt die Möglichkeit Rechtsmittel dagegen geltend zu machen oder können das nur andere Eigentümer?

Grüße,
Stan


webmaster76
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Re: Abberufung / Kündigung Hausverwaltung, Haftung

Beitrag von webmaster76 » 29.01.18, 12:45

Stan78 hat geschrieben:Zusätzlich: Angenommen die aktiven Eigentümer laden nun einfach zu einer Eigentümerversammlung nach WEG §24 Abs. 3 ein und setzen dort einen neuen Verwalter ein. Hat der alte Verwalter überhaupt die Möglichkeit Rechtsmittel dagegen geltend zu machen oder können das nur andere Eigentümer?
Der Verwalter kann selbst solch einen Beschluss nicht anfechten. Aber: der Verwaltervertrag zwischen der ETG und dem Verwalter bleibt erstmal bestehen (wenn dieser nicht in beiderseitigem Einverständnis aufgelöst wird). Sprich, die ETG kann den Verwaltervertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigen und die Vertretungsvollmacht widerrufen und an einen anderen Verwalter geben. Der abgesetzte Verwalter muss jedoch bis zum Ende des Vertrags weiter (für lau) bezahlt werden.

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