Bauen im Außenbereich

[Etienne777]

Wie sieht eigentlich die Rechtslage bei folgender Konstellation aus:

Ein ehemaliger Bauernhof liegt auf freiem Feld (Außenbereich). Vorn steht das alte Wohnhaus, links und rechts jeweils ein ehemaliges Stallgebäude und hinten quer stand früher einmal eine große Scheune, von der aber nur noch einige Außenwände übrig sind, der Rest der Scheune ist verfallen.

Normalerweise ist das Bauen eines neuen Wohnhauses im Außenbereich ja nicht zulässig. Wie sähe es aber aus, wenn man einen solchen Resthof kaufen würde und an der Stelle eines ehemaligen Gebäudes wie der Scheune ein Wohnhaus neu bauen wollte?

Alternativ: Dürfte man das alte Wohnhaus des Resthofes abreißen und an seinem Platz ein neues Haus errichten? Falls ja, müßte es genau die Außenabmessungen erhalten, wie das alte Haus? Oder darf es etwas kleiner sein?

[hambre]

Ich gehe davon aus, dass die Voraussetzungen für ein privilegiertes Bauvorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB nicht gegeben sind. Dann gilt im Regelfall folgendes:

Wie sähe es aber aus, wenn man einen solchen Resthof kaufen würde und an der Stelle eines ehemaligen Gebäudes wie der Scheune ein Wohnhaus neu bauen wollte?

Ein Wohnhaus statt einer Scheune, d.h. die Schaffung zusätzlichen Wohnraumes ist im Regelfall nicht genehmigungsfähig.

Dürfte man das alte Wohnhaus des Resthofes abreißen und an seinem Platz ein neues Haus errichten?

Da hat man erheblich bessere Chancen, jedoch auch keine Garantie. Der § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB nennt dafür folgende Voraussetzungen:
a) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,

Wenn der Bauernhof gerade erst gekauft wurde, dann kann c) zu einem Problem führen

Falls ja, müßte es genau die Außenabmessungen erhalten, wie das alte Haus?

Nein, es muss nur gleichartig sein.

Oder darf es etwas kleiner sein?

Etwas kleiner wäre wohl OK.

[Townspector]

Eine weitere Möglichkeit wäre die Renovierung des Hauptgebäudes, bei der ALLES bis auf die Giebelwand erneuert wird

[Etienne777]

Eine weitere Möglichkeit wäre die Renovierung des Hauptgebäudes, bei der ALLES bis auf die Giebelwand erneuert wird

Geht sowas wirklich, oder war das nur ein Scherz?

Der Hintergrund meiner Eingangsfrage ist, daß diese alten Bauernhäuser ja modernen ökologischen Gesichtspunkten nicht entsprechen und oft auch viel zu groß für eine normale Familie der heutigen Zeit sind. Gleichwohl bedeutet mir die Ruhe solcher Alleinlagegrundstücke sehr viel, weil ich auf einem derartigen Hof aufgewachsen bin. Leider haben den meine Mutter und deren Schwester als seinerzeitige Erbinnen verkauft, aber der Wunsch etwas Ähnliches zu bewohnen, ist bei mir immer geblieben.

[freemont]

Wie sieht eigentlich die Rechtslage bei folgender Konstellation aus:

Ein ehemaliger Bauernhof ...

"Ehemalig", besteht denn der Bestandsschutz überhaupt noch oder wurde die privilegierte Nutzung dauerhaft aufgegeben?

Dann könnte das mit der Wohnnutzung schwierg werden.

[Etienne777]

"Ehemalig", besteht denn der Bestandsschutz überhaupt noch oder wurde die privilegierte Nutzung dauerhaft aufgegeben?

Im Land Brandenburg gehören solche Gehöfte zur traditionellen Kulturlandschaft, werden aber gleichwohl aufgrund der politischen Umstände in der ehemaligen DDR nur in den allerseltensten Fällen noch als landwirtschaftlicher Betrieb genutzt. Anfang der 1950er bis Anfang der 1960er Jahre erfolgte hierzulande bekanntlich die sog. Zwangskollektivierung der Landwirtschaft, die Bauern wurden in die neu gegründeten Genossenschaften gezwungen und damit die Höfe als landwirtschaftliche Betriebe obsolet.

Ich würde schätzen, daß mindestens 95% dieser Gehöfte seit rund 50 Jahren allein noch dem privaten Wohnen dienen. Das Wohnen auf den Höfen war aber ein Teil der Nutzung der Höfe und privilegiertes Bauen im Außenbereich vermutlich zur Zeit der Entstehung der meisten dieser Höfe noch völlig unbekannt. Man hat eben auf seinem Grund und Boden seinen Hof errichtet. Den Hof unserer Familie gab es seit hunderten Jahren dort, 1935 wurde dann neben das alte Wohnhaus ein halbes neues und größeres gestellt, dann zog man in den neuen Hausteil um, riß den alten ab und baute dort die zweite Hälfte des neuen Hauses hin. Das aber nicht wegen restriktiver Gesetze, sondern weil der Vierseitenhof so erhalten bleiben und das Wohnhaus weiterhin an den Bauerngarten grenzen sollte. Diese Baumaßnahmen kosteten 1935 übrigens etwas über 200.000 RM (ca. 400.000 €) und waren nach anderthalb Jahren abgeschlossen. Davon kann man beim BER nur träumen.

[freemont]

"Ehemalig", besteht denn der Bestandsschutz überhaupt noch oder wurde die privilegierte Nutzung dauerhaft aufgegeben?

Im Land Brandenburg gehören solche Gehöfte zur traditionellen Kulturlandschaft, werden aber gleichwohl aufgrund der politischen Umstände in der ehemaligen DDR nur in den allerseltensten Fällen noch als landwirtschaftlicher Betrieb genutzt.
...

Spannend und hochinteressant.

Da könnte man sich jahrelangen Ärger einhandeln, wenn die Behörden nicht mitspielen. In der Zeitung war zu lesen, was Jauch, Joop, Plattner in Potsdam für Prügel zwischen die Beine geworfen wurden. Und das bei all dem, was die für Stadt und Land getan haben.

Da würde ich den Hof nur kaufen, wenn ich entweder grünes Licht für die Pläne habe, oder mindestens ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag besteht.

Das war auch so ein Fall, Neubau:

https://www.bverwg.de/190204U4C4.03.0

Am 20. März 1997 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung eines Vorbescheides ...
Urteil vom 19.02.2004 - BVerwG 4 C 4.03

"Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts vom 27. März 2003 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens"

Sieben Jahre, Antrag abgelehnt. Wahrscheinlich dauert es aktuell noch länger, die Arbeitsbelastung der Verwaltungsgerichte hat noch weiter zugenommen.

[hambre]

Eine weitere Möglichkeit wäre die Renovierung des Hauptgebäudes, bei der ALLES bis auf die Giebelwand erneuert wird

Das gilt nach meiner Kenntnis nicht mehr als Renovierung und unterliegt daher den gleichen Beschränkungen wie ein kompletter Neubau.

[Etienne777]

So versteht man besser, warum es mitunter einen sog. heißen Abriß gibt.

[Etienne777]

Da könnte man sich jahrelangen Ärger einhandeln, wenn die Behörden nicht mitspielen.

Das ist schwer zu sagen, möglicherweise hat der Einigungsvertrag auch dazu eine Regelung getroffen. Ich kenne jedenfalls viele solcher einstigen Bauernhöfe in Alleinlage irgendwo draußen auf dem Feld, die nach der "Wende" vor allem durch Berliner erworben und zu Künstlerhöfen, Wochenenddomizilen oder Alterswohnsitzen umgenutzt wurden, was auch allgemein bekannt ist.

[ktown]

Das ist schwer zu sagen, möglicherweise hat der Einigungsvertrag auch dazu eine Regelung getroffen.

Kann sein.....muss es aber auch nicht. Es könnte ganz simpel einfach daran liegen, dass die Gesetze der DDR dies in irgendeiner Art zuließen und man deshalb mit den neuen Gesetzen den Bestand nicht mehr anrühren kann.
Genauso kann es sein, dass in den Wirren der Umstellung vielfach die Chance genutzt wurde und die Grauzone genutzt wurde.

Genauso kann es sein, dass der Amtsschimmel sich wieder verbogen hat und mittels Verfügung solche Maßnahmen toleriert werden um der Ausdünnung der Bevölkerung entgegen zu wirken.

[Etienne777]

Im Osten war Vieles möglich. Ich kenne einen Fall, da hat ein Schulleiter dem Eigentümer des an das Schulgrundstück angrenzenden Nachbargrundstücks "genehmigt", einen etwa 3 m breiten Streifen des Schulgeländes mit einer Garage und Garagenzufahrt zu bebauen und irgendwie ist das sogar ins Grundbuch gekommen.

Ein anderer Fall betraf den Osten zwischen 1945 und Gründung der weltgrößten DDR, der Volkssturmführer eines Dorfes drehte als die Russen das Gebiet besetzt hatten sein Fähnchen in den Wind und schleimte sich bei den Russen mit von ihm angelegten Dossiers über tatsächliche oder angebliche Nazis ein. Zum Dank machten ihn die Russen zum roten Ortskommissar und Chef der "Gemeindekommission" und statteten ihn sogar mit einem PKW aus. Dieser Herr enteignete dann willkürlich ihm mißliebige Bauern und Unternehmer des Ortes zu seinem persönlichen Vorteil, Rechtsmittel gab es nicht, wer aufmuckte wurde den Russen als angeblicher Nazi gemeldet, ohne Urteil nach Sibirien deportiert und kam nie mehr wieder. In den 1950er Jahren wurde der Ortskommissar von der DDR-Justiz zu beachtlichen 12 Jahren Zuchthaus verurteilt, aber dank des Einigungsvertrages haben seine Privatenteignungen Bestand, da er sie mit dem Dienstsiegel als Ortskommissar gestempelt hat. Damit waren es formal Handlungen der Besatzungsmacht, die nicht mehr angetastet werden dürfen, weil das sicher viele sehr unangenehme Fragen auch für die Russen aufgeworfen hätte.