Anspruch auf Ausgleichszahlung bei Überbauung

[Immojoe]

Hallo zusammen, ich habe mal wieder eine etwas kuriose Angelegenheit zu der ich eine zweite Meinung benötige ,im besten Fall eine Auskunft von Jemand der diese Probnlematik kennt.

Ich muss ein wenig ausholen damit es schlüssig ist.

Mir gehören in MV in einem kleinen Ort insgesamt 7 Flurstücke welche Teil einer insolventen aufgelösten Firma waren die der Insolvenzverwalter aufgrund Einträgen in ABT III abgestoßen hat.

Dieser Firma gehörten aber noch 2 weitere Grundstücke welche direkt angrenzt sind ,aber in einem separaten Grundbuch gebucht waren ,diese hat m,an ihm Rahmen der Insolvenz verkauft.

Nun kommen wir zur Frage, laut Geoportal steht meine Halle welche insgesamt 1050 m2 Grundfläche hat zu 220 m2 schräg verlaufend auf dem Grundstück des Nachbarn.

Diese Halle wurde allerdings um 1970 erbaut,sodass der Käufer beim Kauf des Nachbargrundstücks wo meine halle zum Teil drauf steht über diesen Umstand bescheid wissen musste am Tage der Beurkundung bzw hätte er das Baulastenverzeichnis einsehen können.

Nun möchte der Nachbar von mir eine Abstandszahlung obwohl der Kauf seines Grundstücks Jahrzehnte nach dem Bau der Halle erfolgt ist.

Ist es so das er dies billigend als nicht lastend auf den Kaufpreis bei Unterzeichnung des GKV hingenommen hat,oder muss ich hier einen finanziellen Ausgleich für diese Fläche schaffen?

Aus meiner Sicht hat er diesen Umstand beim Kauf übernommen,da laut seiner Aussage sein Vater dort gearbeitet hat und er sehr viel über meine Grundstücke weiß gehe ich davon aus das dies bekannt war.

Bei einem kompletten Gebäude welches auf einem fremden Grundstück erbaut worden ist weiß dass es dem Eigentümer des Bodens rechtlich gehört,aber hier ist es nur mehr oder weniger die Ecke am Anfang der Halle.

Vielleicht kann mir da ja Jemand etwas genaues zu sagen.

Beste Grüße

[Etienne777]

Hier dürfte eher davon auszugehen sein, daß jährlich eine sogenannte Überbaurente gemäß § 913 BGB an den Eigentümer des überbauten Grundstücks zu zahlen ist. Der Anspruch darauf entsteht wie eine Pacht oder Miete in jedem Jahr neu. Auf den Anspruch hat es keinen Einfluß, ob der Käufer des Nachbargrundstücks den Überbau kannte. Immerhin wird sein Grundstück durch einen Teil der Halle benutzt und insoweit seine Nutzungsmöglichkeit für diesen Grundstücksbereich beeinträchtigt.

[Immojoe]

Unterm Strich geht das ganze noch eine Ecke weiter,denn auch der Nachbar steht bei mir drauf aber mit einer größeren Fläche welche jeweils zu 50% ein Gebäude ausmacht und das 4x,also werde ich wohl das Ganze vermessen lassen müssen.

Danke für die schnelle Antwort

[Etienne777]

Wenn alle Flurstücke von denen wechselseitig Überbauungen ausgehen zu DDR-Zeiten dem selben Betrieb gehörten, hat dieser kein fremdes Eigentum überbaut, sondern auf seinem Eigentum lediglich nicht vermieden Flurstücksgrenzen zu überbauen. Das kann man per se nicht einmal beanstanden, das war zulässig. Nur wäre es sicherlich sinnvoll gewesen die Grundstücke vor dem getrennten Verkauf neu zu vermessen und ggf. den Grenzverlauf zwischen den Grundstücken so zu gestalten, daß die Gebäude jeweils auf dem entsprechenden Grundstück stehen.

Soweit im Gegenzug Gebäude des Nachbarn das eigene Grundstück überbauen, würde er auf gleicher rechtlicher Basis natürlich ebenfalls eine Überbaurente schulden. Maßgeblich ist nicht ob es sich um 50% oder 21,74% des jeweiligen Gebäudes handelt, sondern um welche Fläche in m² es sich handelt. Da haben wir auf der einen Seite die 220 m² Überbau durch die erwähnte Halle, dagegenstellen müßte man dann die Summe der Überbauflächen durch Gebäude des Nachbarn.

Wenn sich die Flächen die Waage halten, wäre eine aufwendige Ermittlung und Zahlung von Überbaurenten natürlich entbehrlich, da sich der Bodenwert der angrenzenden Grundstücke wohl nicht unterscheiden wird. Ansonsten muß man sehen wer zu Lasten des Nachbarn mehr überbaut hat und dieser muß dann dafür eine Überbaurente zahlen.

Durch eine bloße Vermessung des Grenzverlaufs steht faktisch kein Gebäude an anderer Stelle als vorher, so richtig Sinn ergäbe das nur dann wenn sich die Nachbarn darauf verständigen würden, den Grenzverlauf neu festzulegen, was aber erheblichen Aufwand bedeuten würde. Eine einvernehmliche Regelung unter den Nachbarn wäre sicherlich die kostengünstigste Lösung, ich empfehle eine Bestandsaufnahme der Flächen der wechselseitigen Überbauungen und dann eine schriftliche Vereinbarung zu ggf. fälligen Überbaurenten.

[ktown]

Wobei das neue einteilen der Flurstücke und somit das einmessen eines neuen Grenzverlaufes sicherlich für die Zukunft die plausibelste Lösung wäre.

[Etienne777]

Wobei das neue einteilen der Flurstücke und somit das einmessen eines neuen Grenzverlaufes sicherlich für die Zukunft die plausibelste Lösung wäre.

Plausibelste Lösung mag sein, aber doch äußerst beschwerlich. Einmessen, Setzen etlicher Grenzabmarkungen, eine Zickzack verlaufende Grenzführung, Berichtigung im Kataster, Neuberechnung der Grundstücksflächen, Neufestsetzung des Grundsteuermeßbetrages und der Grundsteuer B, evtl. Auswirkungen auf Anliegerbeiträge, Notargebühren usw.. So ganz geschmeidig ist das nicht und ewig werden die inzwischen fast 50 Jahre alten Gebäude ja wohl auch nicht mehr stehen.

[Immojoe]

Ich habe das Ganze mal so gut es ging übers geoportal vermessen, also die Differenz die mir zustehen würde liegt bei 750 m2 ,das war so gar nicht ersichtlich.

Vermessen wird wohl das Beste sein und sich dann auf einen annehmbaren Preis für das Grundstück einigen.

[Etienne777]

Als Faustregel pro gesetztem neuen Grenzstein sagt man etwa 500 € Kosten. Jedes der offenbar insgesamt 5 grenzüberbauenden Bauwerke dürfte 4 Grenzsteine erfordern, um das Grundstück dort abzumarken. Also rund 2.000 € x 5 Gebäude mache ca. 10.000 € allein für den Vermesser. Hinzu kommen die genannten weiteren Kosten und Gebühren. Selbst wenn sich die 750 m² ergeben sollten, nachdem Sie bereits Ihre eigene Halle mit 220 m² Überbaufläche gegengerechnet haben, wirft sich die Frage auf, ob das Ganze wirtschaftlich nicht ein derbes Draufzahlen für alle Beteiligten bedeutet.

In vielen Regionen Meck-Pomms werden m²-Preise von nur 10 € aufgerufen, sollte das hier beispielsweise auch der Fall sein, ginge es um einen Gesamtpreis von ca. 7.500 €, dem Ausgaben in etwa doppelter Höhe gegenüber stehen. Da würde man also draufzahlen. Bei einer Überbaurente hingegen hat man Jahr für Jahr eine gewisse Zahlung des Nachbarn, die man einnehmen kann. Aber das ist keine juristische Frage, sondern eine Frage ökonomischer Vernunft.