Möglichkeiten zur Übertragung eines Wohnrechts

[broadway]

Nehmen wir an Mutter M1 und Sohn S1 besitzen je zur Hälfte eine Immobilie.
Mutter M1 möchte nun ihre Hälfte per Schenkungsvertrag an die Enkel E1 und E2 übertragen. Gleichzeitig soll Mutter M1 für die übertragene Hälfte ein lebenslanges Wohnrecht (eingetragen im Grundbuch) erhalten.

Nach dem Tod von Mutter M1 soll das lebenslange Wohnrecht für die übertragene Hälfte eigentlich auf Sohn S1 übertragen werden. Enkel E1 und E2 wären damit einverstanden.

Bisher habe ich jedoch überall gelesen, dass ein Wohnrecht nicht übertragbar ist und somit das Wohnrecht von Mutter M1 nach dem Tod nicht auf Sohn S1 übertragen werden kann.

Gibt es andere Möglichkeiten nach dem Tod von Mutter M1 mit deren Hilfe Sohn S1 über die gesamte Immobilie mit Zustimmung der Enkel E1 und E2 verfügen kann?

Hingrund ist, dass Sohn S1 nach dem Tod der Mutter M1 die Immobilie zunächst komplett selbst verwalten und den nutzen daraus ziehen soll. Erst nach dem Tod von Sohn S1 soll dann seine Hälfte an die Enkel E1 und E2 übertragen werden. Sohn S1 ist nicht verheiratet wird bis zum Tod keine eigenen Kinder haben.

[Celestro]

Bin nur Laie, aber wo soll da überhaupt das Problem liegen? Wenn man das so machen will, sollte man das mit einem Anwalt / Notar bereden und die werden das "Papier" so aufsetzen.

[SusanneBerlin]

Bisher habe ich jedoch überall gelesen, dass ein Wohnrecht nicht übertragbar ist und somit das Wohnrecht von Mutter M1 nach dem Tod nicht auf Sohn S1 übertragen werden kann.

Richtig ist: ein Wohnrecht kann weder verkauft noch vererbt werden. M1 kann aber mMn. im Übertragungsvertrag festlegen, dass sie ein lebenslanges Wohnrecht erhält und S1 ein Wohnrecht erhält, das erst mit dem Tod von M1 wirksam wird.

Ohne Notar geht die Eigentumsübertragung sowieso nicht. Da beim Notar Beratung und Aufsetzen des Vertrags in der Beurkundung mitinbegriffen ist, braucht man sich nicht selber den Kopf zu zerbrechen wie man die gewünschten rechtlichen Folgen formuliert.

Sohn S1 über die gesamte Immobilie mit Zustimmung der Enkel E1 und E2 verfügen kann?

Ein Wohnrecht ist nicht gleichbedeutend mit "über die Immobilie verfügen". Aber auch da hilft der Notar, zu analysieren, was man sich vorstellt und wie das vertraglich formuliert wird.

[broadway]

Vielen Dank. Das hilft mir schon weiter.

[hambre]

Und S1 wohnt nicht zusammen mit M1 in dem Haus? S1 zieht erst ein, wenn M 1 verstorben ist?

Wenn bereits jetzt M1 und S1 zusammen in dem Haus wohnen, warum soll S1 dann erst ein Wohnrecht nach dem Tod von M1 erhalten?

[broadway]

Nein, Aktuell wohnt nur M1 in dem Haus.
S1 würdee in das Haus einziehen wenn M1 verstorben ist. bzw. würde das Haus dann vermieten.

Das Wohnrecht soll S1 erst nach dem Tod von M1 erhalten, damit er auch über die andere Hälfte die von M1 an die Enkel E1 und E2 übertragen wurde, verfügen kann. S1 gehört ja nur die Hälfte von Haus.

[Etienne777]

Hingrund ist, dass Sohn S1 nach dem Tod der Mutter M1 die Immobilie zunächst komplett selbst verwalten und den nutzen daraus ziehen soll. Erst nach dem Tod von Sohn S1 soll dann seine Hälfte an die Enkel E1 und E2 übertragen werden.

Dann bietet sich doch die Lösung an, daß die Mutter den Sohn S1 testamentarisch zum Vorerben ihrer Haushälfte einsetzt und die Enkel als Nacherben. Die Haushälfte der Mutter bliebe so ohne teure Beurkundung bis zu ihrem Tode in ihrem Eigentum, über das sie weiterhin verfügen und das sie weiterhin nutzen kann. Stirbt die Mutter, erbt zunächst Sohn S1 ihre Hälfte, kann diese bis zu seinem Tode uneingeschränkt und ohne Rechte Dritter nutzen, aber nicht veräußern. Danach erben als Nacherben die Enkel E1 und E2.

[broadway]

Erbrechtlich würde das natürlich so funktionieren und ursprünglich war das auch die Idee. Aber Steuerrechtlich ist das ganze eher nicht empfehlenswert.
Kurzes Rechenbeispiel .. für einen Wert von 400.000 Euro des hälftigen Anteils von M1, weil das mit den Freibeträgen ganz gut passt.

Variante 1:
Mutter M1 setzt S1 als vorerbe ein. M1 verstirbt und Sohn S1 erbet zunächst ihre Hälfte.
Aufgrund des Erbschaftsteuerfreibetrages von 400.000 Euro für Sohn S1, fällt keine Erbschaftsteuer an.
Sohn S1 verstirbt und Enkel E1 und E2 erben die gesamte Immobilie von Sohn S1 im Wert von 800.000 Euro
Aufgrund des Erbschaftsteuerfreibetrages von nur 20.000 Euro pro Person müssen Enkel E1 und E2 insgesamt 190.000 Euro (95.000 Euro pro Person) Erbschaftssteuer zahlen.

Variante 2:
Mutter M1 überträgt ihre Hälfte per Schekungsvertrag direkt an Enkel E1 und E2.
Aufgrund des Erbschaftsteuerfreibetrages von 200.000 Euro pro Person müssen Enkel E1 und E2 keine Erbschaftssteuer zahlen.
Sohn S1 verstirbt und Enkel E1 und E2 erben die andere Hälfte der Immobilie von Sohn S1 im Wert von 400.000 Euro
Aufgrund des Erbschaftsteuerfreibetrages von nur 20.000 Euro pro Person müssen Enkel E1 und E2 insgesamt 72.000 Euro (36.000 Euro pro Person) Erbschaftssteuer zahlen.

Bei Variante 2 kämen natürlich noch die Notarkosten hinzu.
Es wäre aber deutlich weniger Erbschaftsteuer fällig.

Vielleicht noch einmal zur Verdeutlichung. Sohn S1 hat keine Kinder. Enkel E1 und E2 sind demzufolge auch nicht die Kinder sondern Nichte bzw. Neffe von Sohn S1.

[SusanneBerlin]

Wenn es um das Steueroptimum geht und E1/E2 letztendlich die Immobilie erhalten sollen, dann könnte S1 seine Hälfte ebenfalls zu Lebzeiten verschenken und sich den Nießbrauch über seine Hälfte vorbehalten. Der Nießbrauch vermindert den Wert der Schenkung (Lebenserwartung von S1 multipliziert mit erzielbarer Jahresmiete), so dass für die Schenkungssteuer nicht mit 400.000€ gerechnet wird sondern entsprechend weniger.

Nießbrauch bedeutet: er darf selbst drin wohnen, M1 drin wohnen lassen oder auch vermieten.

Nachteil für S1: Sollten E1/E2 insolvent werden, dann wird die Immobilie verwertet.
Nachteil für E1/E2: ab Eigentumsüberschreibung tragen sie die Lasten und Instandhaltung, kann man allerdings im Notarvertrag abweichend vereinbaren.

[Etienne777]

Einwurf des Finanzministers: Erbschaftssteuer ist doch gut!

Das scheint mir eher eine Frage für einen Steuerfachmann zu sein. Denkbar ist auch ein Erbvertrag zwischen M1 und E1 und E2, wonach diese die Haushälfte von M1 zwar erben, ihnen aber zur Auflage gemacht wird diese Haushälfte dem S1 bis zu seinem Tode oder der dauerhaften Aufgabe seiner Nutzung an diesem Hausteil (etwa weil er ins Pflegeheim ziehen muß) zur alleinigen Nutzung zu überlassen. Das könnte man sogar als auflösende Bedingung ausgestalten, damit sich die Enkel auch wirklich daran halten. Tun sie das nicht, verlieren sie ohne Weiteres das Erbe.

[hambre]

Variante 1:
Mutter M1 setzt S1 als vorerbe ein. M1 verstirbt und Sohn S1 erbet zunächst ihre Hälfte.
Aufgrund des Erbschaftsteuerfreibetrages von 400.000 Euro für Sohn S1, fällt keine Erbschaftsteuer an.
Sohn S1 verstirbt und Enkel E1 und E2 erben die gesamte Immobilie von Sohn S1 im Wert von 800.000 Euro
Aufgrund des Erbschaftsteuerfreibetrages von nur 20.000 Euro pro Person müssen Enkel E1 und E2 insgesamt 190.000 Euro (95.000 Euro pro Person) Erbschaftssteuer zahlen.

Das ist falsch. Für die Nacherbschaft von E1/E2 gelten die Freibeträge im Verhältnis zu M1. (§ 6 Abs. 2 Satz 2 ErbStG).

Daher unterscheiden sich Variante 1 und 2 hinsichtlich der Erbschaftsteuer nicht.