Wann darf der Verwalter ihm übertragene Stimmrechte nutzen?

[sfsfsf]

Ich bilde mir ein, irgendwo im Web von einem relativ hoch stehenden Gericht gelesen zu haben, dass ein Verwalter bei der Eigentümerversammlung die ihm für die Versammlung übertragenen Stimmen nicht nutzen darf, wenn es um seine Wiederwahl geht. Ich finde das aber nicht mehr.

Also folgender Fall:
Hauseigentümer Einzelhäuser, Doppelhäuer und ein Haus mit Eigentumswohnungen haben zusätzlich zu den eigenen Grundstücken noch Gelände (Parkplatz, Grünanlage), das im Miteigentum ist. Sie kommen da auch nicht heraus (Hauszugänge und Parkplätze, die sie benötigen).
Das Haus mit dem Eigentumswohnungen gehört inzwischen überwiegend Investoren, die zu den Heuschrecken gehören und denen leider ihre Investitionen komplett egal sind. Hauptsächlich so wenig wie möglich für den Unterhalt zahlen. Wir haben Russen, Araber, Briten, Amerikaner als Wohnungseigentümer, die bei der Mitgliederversammlung ihre Stimmrechte den Verwalter übertragen, weil sie noch nie vor Ort waren, sondern das nur als Kapitalanlage nutzen durch die Vermietung der Wohnungen.
Damit hat der Verwalter automatisch eine Mehrheit und die anderen Miteigentümer können geschlossen gegen etwas stimmen, er bekommt immer seinen Willen.

Nun steht seine Wiederwahl an. Eigentlich dachten man, man könne damit einen anderen Verwalter einsetzen, eben bezogen auf das Urteil, das ich oben erwähnt habe. Wenn der Verwalter die ihm übertragenen Stimmrechte für seine Wiederwahl nicht nutzen dürfte, gäbe es eine Mehrheit für einen anderen Verwalter. Sonst ist er paraktisch automatisch wieder gewählt, solange die Heuschreckeninvestoren die Eigentumswohnungen gehören. Alle anderen Miteigentümer dürfen zwar abstimmen, aber ihre Stimme ist nutzlos, weil die Stimmen, die der Verwalter auf sich vereinigt, immer mehr sind.

Ist meine Erinnerung an so ein Urteil nun nur eine Gedankenblase, oder gibt es tatächlich eine Hoffnung für die Miteigentümer einen anderen, von ihnen gewünschten Verwalter zu bekommen? Wie ist die Rechtslage?

[ISpeech]

nur eine Gedankenblase

[Tastenspitz]

Geurteilt wurde darüber schon. Siehe hier:
https://www.brennecke-rechtsanwaelte.de ... rken_82518

Allerdings nicht in der gewünschten Richtung.

[sfsfsf]

Trotzdem vielen Dank. Auch wenn es das OLG Hamm ist, das doch zumindest bei Juraprofessoren immer etwas zwiespältig gesehen wird .

Das heißt also, solange es diese Eigentümer-Aufteilung gibt, sind alle anderen Eigentümer, die vor Ort ihr Eigentum selbst nutzen, komplett machtlos.

Es können also die Eigentümer von Eigentumswohnungen, die viel geringere Wohnflächen haben, die Hauseigentümer und Doppelhaushälfeneigentümer hinsichtlich der Verwaltung der gemeinsamen Fläche komplett kalt stellen. Deshalb die Frage, gibt es irgendeine Möglichkeit, die Stimmrechteverteilung irgendwie anzupassen. In den 90er Jahren ging man davon aus, dass die Eigentumswohnungen von Privatpersonen gekauft und selbst bezogen werden. Es gibt 16 Eigentumswohnungen und 10 Eigentümer von Einfamilienhäusern- und Doppelhaushälften. 14 Eigentumswohnungen gehören der Heuschrecke und damit sind das 14 Simmen, die dem Verwalter übertragen werden.
Wie ist da die Rechtslage, kann wirklich eine juristische über 12 natürliche Personen bestimmen?

Absurde Beispiele, die durch die neuen Eigentumsverhältnisse entstehen und in den Augen der anderen Eigentümer gefährlich sind: Das Fällen eines Baumes, der laut Gutachten beim nächsten Sturm auf ein Haus fallen könnte, ist nicht möglich, weil der Verwalter mit dem ihm übertragenen Stimmen dagegen stimmt und behauptet, wenn er umfallen sollte, dann hätten wir eine Versicherung. Die Eigentümer glauben nicht, dass die dann zahlt, sprich für das zerstörte Hausdach etc. müssen dann alle aufkommen. Denn es war ihr Baum in der Grünanlage, der umgefallen ist. Das Gutachten wurde von den paar Eigentümern der Häuser/Doppelhäuser gezahlt, um hoffentlich dann etwas in der Hand zu haben. Vor allem die Eigentümer würden doch gesamtschuldnerisch haften und wenn dann die Heuschrecken nicht zahlen, sind alle anderen dran und müssten selbst zivilrechtlich gegen die Heurschrecken vorgehen, die wohl aber nur schwer zu bekommen sind.
Der Baum steht übrigens an einer Stelle, dass er nicht ein Haus der Eigentümergemeinschaft treffen würde, sondern eines, das separat ist.

Es ist auch nicht möglich, den Spielplatz, der verpflichtend damals bei dem Bau all der Häuser gebaut werden musste, zu sanieren. Marode Holzwippe, die auseinanderbrechen könnte. Nicht einmal der Sand im Sandkasten kann ausgetauscht werden, obwohl da jetzt schon Glasscherben gefunden wurde, weil eine Zeit lang regelmäßig Jugendliche dort Partys gehalten haben.

Die Gemeinde gibt nur den Hinweis, hier im Speckgürtel einer Großstadt käme so etwas leider immer wieder vor, aber ihnen wären die Hände gebunden. Man solle eben versuchen, einen anderen Verwalter zu finden. Nette Idee, die offensichtlich nicht geht.
Noch gesteigert mit den Hinweis, die Wohngegend wäre immerhin qualitativ so hochwertig, dass die Vermietung des Wohnraums an Einzelmieter sich lohnen würde. Sie hätten im Moment alle Hände voll zu tun, mit absolut überbelegten Wohnungen durch osteuropäische Arbeiter, die teilweise zu 30 in eine Wohnung "leben", zurecht zu kommen. Mag auch ein Problem sein, hilft den Eigentümern bei anstehenden Problemen aber nicht weiter.
Es ist eine kleine Gemeinde, die schon dagegen kämpft, dass ihre Anzahl der Einwohner jährlich maximal nur um 25% wächst und selbst die Schranke wird meist nicht eingehalten. Also Überforderung auf allen Seiten.

Nur von der Rechtslage her muss es doch irgendwo ein Ansatzpunkt für die Eigentümer vor Ort geben? Welcher ist das?

[SusanneBerlin]

Hallo,

Wie ist da die Rechtslage, kann wirklich eine juristische über 12 natürliche Personen bestimmen?

Der Verwalter ist keine juristische Person, sondern das ausführende Organ der juristischen Person Wohnungseigentümergemeinschaft. Er bestimmt auch nicht über diese 12 Eigentümer, sondern die haben ihn aus freien Stücken damit bevollmächtigt, an ihrer statt bei den WEG-Versammlungen abzustimmen.

[hambre]

14 Eigentumswohnungen gehören der Heuschrecke

Wenn die 14 Wohnungen alle der gleichen Heuschrecke gehören, dann gibt es bei Stimmrechten nach gesetzlicher Regelung kein Problem.

Gesetzlich hat nämlich nicht jede Wohnung, sondern jeder Eigentümer eine Stimme.

Das Fällen eines Baumes, der laut Gutachten beim nächsten Sturm auf ein Haus fallen könnte, ist nicht möglich, weil der Verwalter mit dem ihm übertragenen Stimmen dagegen stimmt und behauptet, wenn er umfallen sollte, dann hätten wir eine Versicherung.

So einen Beschluss sollte man dann anfechten. Der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wird dann durch das Gericht gekippt. Die Prozesskosten werden dann vermutlich dem Verwalter auferlegt.

[windalf]

Gesetzlich hat nämlich nicht jede Wohnung, sondern jeder Eigentümer eine Stimme.

Und wenn zwei Eheleuten eine Wohnung zu 50:50 gehört dann haben beide jeweils eine Stimme weil beide Eigentümer sind?

Und wenn die Wohnung dann der Erbengemeinschaft bestehend aus 100 Leuten gehört dann haben die auch alle eine Stimme?

[hambre]

Und wenn zwei Eheleuten eine Wohnung zu 50:50 gehört dann haben beide jeweils eine Stimme weil beide Eigentümer sind?

Und wenn die Wohnung dann der Erbengemeinschaft bestehend aus 100 Leuten gehört dann haben die auch alle eine Stimme?

Nein, es gibt max. eine Stimme pro Wohnung. Mehrere Eigentümer einer Wohnung dürfen auch nicht unterschiedlich abstimmen.

[windalf]

Und wenn zwei Eheleuten eine Wohnung zu 50:50 gehört dann haben beide jeweils eine Stimme weil beide Eigentümer sind?

Und wenn die Wohnung dann der Erbengemeinschaft bestehend aus 100 Leuten gehört dann haben die auch alle eine Stimme?

Nein, es gibt max. eine Stimme pro Wohnung. Mehrere Eigentümer einer Wohnung dürfen auch nicht unterschiedlich abstimmen.

Angenommen der A GmbH gehört zu 100% die B und die C GmbH. Fall 1) A GmbH hat 3 Wohnungen gekauft. Fall 2) A,B und C GmbH haben jeweils eine Wohnung gekauft. Was gilt hinsichtlich der Aussage

Wenn die 14 Wohnungen alle der gleichen Heuschrecke gehören,

Ist das die gleiche Heuschrecke oder sind das unterschiedliche Heuschrecken? Muss der Verwalter diese Verflechtungen vorher eruieren?

[hambre]

Das sind dann unterschiedliche Heuschrecken.

Nehmen wird das Ehepaar H und F. Wenn H und F 3 Wohnungen zu je 50% gehören, dann sind sie ein Eigentümer mit einer Stimme.

Gehört jedoch eine Wohnung H, eine Wohnung F und eine Wohnung H und F gemeinsam, dann sind es 3 Eigentümer mit 3 Stimmen.

Außerdem kann es sein, dass in der Teilungserklärung ein abweichendes Stimmrecht vereinbart wurde. Dann gilt das Stimmrecht aus der Teilungserklärung.

[Verpflichteter]

Hallo,

wenn 14 von 26 über Vollmachten abgedeckt sind und die restlichen 12 sich einig sind, würde es reichen 2 Stimmen "abzuwerben".

Man könnte Kontakt zu den Arabern und Russen aufnehmen, die Situation schildern, die Möglichkeit einer alternativen Stimmendelegation aufzeigen z.B. Beirat.

Oder man könnte dem Verwalter das Leben schwer machen, dass er den Spass an der Verwaltung verliert.

Was steht in der Teilungserklärung zu Vollmachten?

MfG
uwe

[ISpeech]

Auch wenn es das OLG Hamm ist, das doch zumindest bei Juraprofessoren immer etwas zwiespältig gesehen wird .

Wie kommt man zu einer solchen pauschalisierten Aussage? Weil man einen/zwei Artikel gelesen hat, die zu einem/zwei OLG-Hamm Urteilen eine andere Auffassung vertreten? Konträre Auffassungen gibt es sogar bei BGH/BVerfG Entscheidungen.