Was kostet eine Abstandsbaulast?

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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Zafilutsche
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Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Zafilutsche » 09.05.19, 10:17

A möchte in NRW im Garten eine Gartenhütte/Nebengebäude errichten um z.B. Fahrräder dort unter zu stellen.
Das Bauamt meint, dass ein Vorhaben bedingt zulässig ist aber weißt darauf hin, dass wegen der geplanten Abstandsfläche (z.B. 1m statt 3 m zur Grundstücksgrenze) eine Baulasterklärung vom betroffenen Nachbar eingeholt werden müsse.
A würde keine Schwierigkeiten vom Nachbar erwarten. Eine "Dienstbarkeit" (Eintragung im Grundbuch) würde von A (aus Kostengründen) nicht anstreben wollen. A also bewusst die Risiken
einer fehlenden Dienstbarkeit eingeht.
Frage: Vermutlich müssten Lageplan und Baubeschreibung (z.B. Bauhöhe usw.) beim Bauamt zum Zwecke der Erstellung der Abstands- Baulastenklärung eingereicht werden auch wenn der "Unterstand" als "Baugenehmigungfrei" klassifiziert ist?
Wahrscheinlich werden etliche Abstandsbaulasten täglich erstellt. Was für Kosten sind (als Hausnummer) für solche Eintragungen zu erwarten? 2, 3 oder gar 4 stellige Beträge?
Könnte einer über seine Kosten berichten?

Wenn das geplante Objekt alle Abstandsmaße einhalten würde und das neu geplante (Baugenehmigungsfreie Objekt) die vom Bauamt gewünschten Vorgaben wie z.B. x cbm umbauter Raum, Höhe kleiner y cm) dann wird man auch geometrisch (z.B. kein Rechteckgrundriss) alternativen umsetzen können?

khmlev
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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von khmlev » 09.05.19, 11:45

Die Mindestgebühr für die Eintragung einer Baulast in NRW beträgt 50 EURO. Die Höchstgebühr ist auf 250 EURO festgelegt.
Gruß
khmlev
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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von ktown » 09.05.19, 12:15

Was ist an der Hütte so besonders, dass es eine Eintragung notwendig macht?
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Zafilutsche » 09.05.19, 12:51

@ktown
So wie verstanden, spielt die Nähe zum Nachbar (kleiner 3m)die Rolle für die Baulast.
Die Damen vom Amt starteten gleich mit einer Grundsatzdiskussion. Warum wollen Sie das!?
Und dann ging es gleich in die Tiefen der Bebauungspläne, Verordnungen usw.
Ganz wichtig war es anscheinend das sich niemand in dem Schuppen es sich gemütlich machen wird. Was weder beabsichtigt noch geplant ist. Was etwas besonderes wäre, dass auch meine Zweiräder (zum Überwintern) dort stehen sollen. Vielleicht würden diesbezüglich bedenken angebracht. Zumindest fanden die Mitarbeiter der Stadt die Aussmasse für bedenklich. Aber die Aussmasse habe ich planungstechnisch noch nicht fixiert. Die werde ich nun an die Größe anpassen, die mir mündlich als weniger bedenklich mitgeteilt wurden.

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von ktown » 09.05.19, 13:09

Aber wieso sollte für
Zafilutsche hat geschrieben:Baugenehmigungsfreie Objekt
(gemäß §6 Abs. 8 BauO NRW) eine Baulast notwendig sein?
Oder werden diese Grenzen überschritten?
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Dimeto » 09.05.19, 13:54

khmlev hat geschrieben:Die Mindestgebühr für die Eintragung einer Baulast in NRW beträgt 50 EURO. Die Höchstgebühr ist auf 250 EURO festgelegt.
Und dazu kommen noch die Gebühren für den amtlichen Auszug aus dem Liegenschaftskataster in Höhe von 20€, in den man dann noch das Bauvorhaben und die Abstandsflächen und die Baulastfläche einkartieren muss. Und wenn man Pech hat, akzeptieren die Damen das nicht und verlangen (§3,3,4. BauPrüfVO), dass ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur diesen Plan anfertigt, was wiederum Kosten von 100-300€ verursacht.

Warum kann man eigentlich nicht alle notwendigen Bedingungen für den fiktiven Fall nennen:
Ist das Grundstück bebaut?
Gibt es schon Gebäude in Grenznähe (Abstand <3m)?
Wie werden sie genutzt?
Wie lang ist die Grenzbebauung bzw. sind die Gebäudeabschnitte, die näher als 3m an der Grenze stehen, insgesamt und wie lang an der betroffenen Grenze?
Wie groß wird das Gartenhaus (Länge, Breite, Länge Grenzwand, Höhe Grenzwand, Dachform, Dachneigung, Dachhöhe, giebel- oder traufständig zur Grenze)?
Welche Nutzungen (auch nur zeitweise) sind geplant (Abstellraum, Sauna, Grillhütte, Sommerschlafzimmer, Fußballguckzimmer, Partyraum, Fitnessraum, Wellnessraum, ...?
Gibt es einen Bebauungsplan?
Enthält er Aussagen zu Nebenanlagen (§14 BauNVO)?

Und der Nachbar, der in so einem Fall keine Schwierigkeiten macht, ist mir persönlich zu viel Fiktion.

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Zafilutsche » 09.05.19, 14:30

Vielleicht hängt es damit zusammen, dass der Unterstand/der Schuppen mit ca. 2,2 m Höhe angedacht war?
Damit wäre vermutlich §6 Abs (1) Unterabschnitt 1. höher als 2 m über der Geländeoberfläche sind … am Zuge.
Hm- vielleicht reichen dem A auch 1,995 Oberkannte Dachpappe. Wenn's weniger Aufwand macht. :oops:.
@khmlev
Warum kann man eigentlich nicht alle notwendigen Bedingungen für den fiktiven Fall nennen:
Ich versuche mal die Bedingungen soweit möglich anzuführen:
Es handelt sich um ein schmales aber recht tiefes Grundstück. Zur Strasse ist ein halbes Siedlungshaus mit deneben befindlicher Garage. (Grenzbebauung links und rechts)
Die Bautiefe sei vollends ausgeschöpft so das das Hinterland die Möglichkeit bietet mittels Geräteschuppen z.B. ebenerdig Fahrräder/Motorroller/Schubkarre/Gartenhäxler/Vertikutierer uvm. ebenerdig nach vorne/raus zu holen.
Die Garage soll eigentlich für den PKW genutzt werden statt für Motorroller/Kinderspielsachen & Co
Insofern:
Ja das Grundstück ist bebaut und es gibt weitere Gartenhäuser Schuppen an den Grenzen < 3 m. Von daher wurden beim Bauamt ersteinmal keine grundsätzlichen Bedenken angetragen (Aber die Frage der späteren Bauhöhe war offen und wurde mit 2,2m Flachdach angesetzt)
Die Schuppen der Nachbarn werden zum Aufbewahren von z.B. Gartenwerkzeugen genutzt.
Das hälftige Siedlungshaus hat eine gemeinsame Gernzbebauung von ich glaube 15m (könnten auch 18 oder 20m sein) Den Plan habe ich aktuell nicht vorliegen.
Die Gesamte länge des Grundstücks mit dem Nachbar beläuft sich auf ca 80 m (von der Straßen front gemessen) Am Grundstücksende (bzw. 3 m davor) ist der Unterstand angedacht.

Die Länge und Breite des Gartenhauses mit Flachdach sind nicht fixiert. Die Nutzung soll Haupsächlich die Unterstellung von Fahrrädern, Roller, Tischtennisplatte, Spielsachen, Gartengeräte wie Rasenmäher, Rasenwalze, Streuwagen usw. gedacht sein. Also keinerlei Aufenthalt weder für Grillpartys oder ähnliches!
Ein Bebauungsplan von 1962 gibt es, der noch heute gültig ist. Dieser erlaubt die Errichtung von Stallungen und Nebengebäuden. Diesbezüglich waren vom Bauamt auch keine Bedenken mehr vorgebracht worden!


Enthält er Aussagen zu Nebenanlagen (§14 BauNVO)? Die Nebengebäude/Stallungen u.ä müssen ins Gesamtbild passen (so oder so ähnlich!)

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von ktown » 09.05.19, 14:53

Zafilutsche hat geschrieben:Vielleicht hängt es damit zusammen, dass der Unterstand/der Schuppen mit ca. 2,2 m Höhe angedacht war?
Damit wäre vermutlich §6 Abs (1) Unterabschnitt 1. höher als 2 m über der Geländeoberfläche sind … am Zuge.
Nur wenn der Schuppen
direkt an das Haus gebaut wird.
Zafilutsche hat geschrieben:Das hälftige Siedlungshaus hat eine gemeinsame Grenzbebauung von ich glaube 15m (könnten auch 18 oder 20m sein)
wird, meines Erachtens, nicht zu §6 Abs. 8 Pkt. 3 dazu gezählt.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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Dimeto
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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Dimeto » 09.05.19, 19:23

Zafilutsche hat geschrieben:Vielleicht hängt es damit zusammen, dass der Unterstand/der Schuppen mit ca. 2,2 m Höhe angedacht war?
Nein
Zafilutsche hat geschrieben: §6 Abs (1) Unterabschnitt 1.
bezieht sich auf andere Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen. Dein Schuppen ist aber ein Gebäude. Und Gebäude lösen immer Abstandsflächen aus, egal wie hoch sie sind, es sei denn, sie erfüllen die Bedingungen des bereits von ktown genannten §6 Abs. 8. Wenn der Schuppen also nur zu Abstellzwecken benutzt wird und zur Nachbargrenze nicht höher als 3m ist, löst er keine Abstandsfläche aus. Es sei denn, er ist länger als 9m oder es steht schon ein Abs. 8 erfüllendes (=privilegiertes) Gebäude in der Nähe (<3m) der selben Grenze und beide Gebäude zusammen sind länger als 9m oder es stehen schon privilegierte Gebäude in der Nähe beliebiger Nachbargrenzen, außer zu öffentlichen Verkehrsflächen, und deren Gesamtlänge überschreitet 15m.
Zafilutsche hat geschrieben:@khmlev
@Dimeto (lat. 1. Person Singular Präsens Aktiv Indikativ von dimetare, abgrenzen)
Zafilutsche hat geschrieben:Ich versuche mal die Bedingungen soweit möglich anzuführen
Schade, Versuch gescheitert.
Zafilutsche hat geschrieben:Es handelt sich um ein schmales aber recht tiefes Grundstück.
irrelevant
Zafilutsche hat geschrieben:Zur Strasse ist ein halbes Siedlungshaus mit deneben befindlicher Garage. (Grenzbebauung links und rechts)
Wie lang ist die Garage? Oder präziser gefragt: Wie lang ist die Grenzbebauung der Garage?
Zafilutsche hat geschrieben:Die Bautiefe sei vollends ausgeschöpft...
Verstehe ich nicht.
Zafilutsche hat geschrieben:und es gibt weitere Gartenhäuser Schuppen an den Grenzen < 3 m.
Wie viele? Alles nur Abstellräume? Steht einer davon an der selben Grenze wie das Bauvorhaben? Wie lang ist seine Grenzbebauung? Wie lang die der anderen?
Zafilutsche hat geschrieben:Von daher wurden beim Bauamt ersteinmal keine grundsätzlichen Bedenken angetragen
Was zu beweisen wäre. Wenn die maximale Grenzlänge bereits ereicht ist, ist genau das der Grund für die Bedenken und die Baulast.
Zafilutsche hat geschrieben:Die Schuppen der Nachbarn werden zum Aufbewahren von z.B. Gartenwerkzeugen genutzt.
Welche Rolle sollen die Nachbarsschuppen jetzt noch in dem fiktiven Fall spielen?
Zafilutsche hat geschrieben:Das hälftige Siedlungshaus hat eine gemeinsame Gernzbebauung von ich glaube 15m (könnten auch 18 oder 20m sein) Den Plan habe ich aktuell nicht vorliegen.
Irrelevant.
Zafilutsche hat geschrieben:Die Gesamte länge des Grundstücks mit dem Nachbar beläuft sich auf ca 80 m (von der Straßen front gemessen)
Irrelevant.
Zafilutsche hat geschrieben:Am Grundstücksende (bzw. 3 m davor) ist der Unterstand angedacht.
Also ein Abrücken von der Grenze wäre möglich?
Zafilutsche hat geschrieben:Die Länge und Breite des Gartenhauses mit Flachdach sind nicht fixiert.
Um Fallunterscheidungen zu vermeiden sollte ein Fall konstruiert werden, der konkrete Maße beinhaltet.
Zafilutsche hat geschrieben:Die Nutzung soll Haupsächlich die Unterstellung von Fahrrädern, Roller, Tischtennisplatte, Spielsachen, Gartengeräte wie Rasenmäher, Rasenwalze, Streuwagen usw. gedacht sein. Also keinerlei Aufenthalt weder für Grillpartys oder ähnliches!
Ein Bebauungsplan von 1962 gibt es, der noch heute gültig ist. Dieser erlaubt die Errichtung von Stallungen und Nebengebäuden.
Oh. Zum Schluss doch noch mal verwertbare Fakten. Dann steht der Privilegierung wenigstens nicht die beabsichtigte Nutzung entgegen und planungsrechtlich ist auch alles ok.

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Zafilutsche » 10.05.19, 08:11

Dimeto hat geschrieben:
Zafilutsche hat geschrieben:Ich versuche mal die Bedingungen soweit möglich anzuführen
Dimeto hat geschrieben: Schade, Versuch gescheitert.
Ja, schade! Aber der Erfolg ist die Summe aller Misserfolge!
Zafilutsche hat geschrieben:Zur Strasse ist ein halbes Siedlungshaus mit deneben befindlicher Garage. (Grenzbebauung links und rechts)
Dimeto hat geschrieben: Wie lang ist die Garage? Oder präziser gefragt: Wie lang ist die Grenzbebauung der Garage?
ca. 10m Grenzbebauung wobei die Garage rd. 2m länger als die Nachbargarage ist.
Zafilutsche hat geschrieben:Die Bautiefe sei vollends ausgeschöpft...
Das war ein von mir angeführtes Zitat der Rathausmitarbeiterin (irrelevant)
Zafilutsche hat geschrieben:und es gibt weitere Gartenhäuser Schuppen an den Grenzen < 3 m.
Ja gibt es.
Dimeto hat geschrieben: Wie viele?
4 Stück (jeweils 1 auf jede Seite vom Grundstück. Vor Kopf gleich 2 (aber die waren nicht bei der Stadt eingezeichnet)
Dimeto hat geschrieben: Alles nur Abstellräume?
Ja
Dimeto hat geschrieben:Steht einer davon an der selben Grenze wie das Bauvorhaben?
Ja
Dimeto hat geschrieben:Wie lang ist seine Grenzbebauung? Wie lang die der anderen?
4m die anderen ca 3m.
Zafilutsche hat geschrieben:Von daher wurden beim Bauamt ersteinmal keine grundsätzlichen Bedenken angetragen
Dimeto hat geschrieben:Was zu beweisen wäre. Wenn die maximale Grenzlänge bereits ereicht ist, ist genau das der Grund für die Bedenken und die Baulast.
Zafilutsche hat geschrieben:Am Grundstücksende (bzw. 3 m davor) ist der Unterstand angedacht.
Dimeto hat geschrieben:Also ein Abrücken von der Grenze wäre möglich?
Wie beschrieben ist das Grundstück recht schmal insbesondere dann wenn rechts und links 3 m Abstand eingehalten werden soll.

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Dimeto » 10.05.19, 09:11

Ja, fein, dann wäre das also geklärt. Wenn die Gartenhütte näher als 3m an irgendeine Nachbargrenze aufgestellt werden soll, ist die Abstandsflächenbaulast unvermeidbar, da die schon vorhandenen privilegierten Gebäude die Maximallänge von 15m sicher überschreiten.
Die Eintragung von Baulasten ist in §85 BauO NRW geregelt, die Vorschriften zu den notwendigen Vorlagen bei der Bauaufsichtsbehörde sind in den §§ 3 und 18 BauPrüfVO zu finden. Die formellen Anforderungen sollten mit dem zuständigen Amt direkt abgeklärt werden, da sich die lokalen Gewohnheiten stark unterscheiden und eine falsche Farbgebung oder Schriftgröße nicht Anlass für Streitigkeiten oder Verzögerungen werden sollte. Die Beauftragung eines ortsansässigen ÖbVI (öffentlich bestellten Vermessungsingenieur) sollte die Einhaltung der formellen Aspekte sicherstellen.
Die Frage nach den ungefähren Kosten wurde ja schon beantwortet.
Eine grundbuchliche Dienstbarkeit halte ich bei Abstandsflächenbaulasten für entbehrlich, es sei denn, der Nachbar erwartet eine regelmäßige Zahlung als Entschädigung für die Beeinträchtigung seines Grundstücks.

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Zafilutsche » 10.05.19, 09:55

@ Dimetro, khmlev & ktown
Lieben Dank für eure Hinweise und Erläuterungen!

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von ktown » 10.05.19, 10:15

Eine abschließende Frage habe ich noch. Gibt es am Ende der 80m des Grundstückes einen weiteren Nachbarn?
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von Zafilutsche » 10.05.19, 10:24

ktown hat geschrieben:Eine abschließende Frage habe ich noch. Gibt es am Ende der 80m des Grundstückes einen weiteren Nachbarn?
Jupp- am Ende ist auch ein Nachbar. Der mit den 2 Schuppen die nirgends eingezeichnet sind. (was mich aber auch nicht stört). Ich habe gerade mal überlegt. Es sind insgesamt 6 Nachbarn.
Manche haben auch ca 80 m Grundstücke die an A's Garten enden. :oops:

ralph12345
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Re: Was kostet eine Abstandsbaulast?

Beitrag von ralph12345 » 10.05.19, 12:55

Zitat aus der Bauordnung des Landes NRW:
(8) In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig

1. Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume,[...]bis zu 30 m3 Brutto-Rauminhalt mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m,[...]
2. [...]
3. [...]
Die Gesamtlänge der Bebauung nach Satz 1 Nummer 1 und 2 darf je Nachbargrenze 9 m und auf einem Grundstück zu allen Nachbargrenzen insgesamt 15 m nicht überschreiten.
Wenn ein Bau oder die Bauten in Summe über diesen Grenzen liegen, werden Abstandsflächen oder Baulasten fällig.

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